Klage nr 2012146

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Nordvik & Partners Eiendomsmegling AS Majorstuen

 

Saken gjelder:              Meglers vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede 18. september 2012. Klagen dreier seg om innklagedes gjennomføring av salget, samt krav om nedsettelse av meglerens vederlag.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Da klageren skulle selge boligen sin, tok hun kontakt med to forskjellige meglerfirmaer. Da taksering av boligen ble foretatt kunne takstmannen anbefale innklagede. Ett av de to firmaene klageren selv hadde kontaktet var fortsatt aktuelle. Da klageren gav uttrykk ovenfor innklagede om at det andre firmaet var billigere, sa innklagede at han kunne matche denne prisen. Innklagede fremsto som svert engasjert og ivrig etter å få oppdraget.

 

Partene hadde et møte i juni der det fremsto som om innklagede trengte en del tid til forberedelse, og at salget derfor først kunne starte i august. På dette møtet formidlet klageren sitt ønske om at fotografen også skulle ta bilde av standområdet i nærheten av boligen. En nabo av klageren var til stede på dette møtet og sendte også innklagede bilder i ettertid slik at innklagede kunne se kvaliteten ved denne fellesstranden i nærheten av boligen. En ansatt i innklagede meglerfirma bodde i området og hadde således førstehånds kunnskap om strandområdet og andre kvaliteter som kunne tas med i markedsføringsmateriellet.

 

Det siteres fra klagerens fremstilling av hva som skjedde etter det første møtet:

 

”Dette skjedde – kfr. mailer:

21.06 – fotograf tar antagelig kontakt med deg i morgen

22.06 – jeg purrer på henvendelse fra fotograf – svar: han tar kontakt med deg i dag

22.06 – fotograf tar kontakt med deg til uken

26.06 – vi mailes til uken når bildene er ferdige.

STILLHET

03.07- fotografen kommer – han har meget dårlig tid og er ikke informert om noen strand i det hele tatt.

30.07 – etter purring fra meg sender megler over bildene.

Standbildene har fotografen ikke klart – det er tatt bilder av [helsesenter] isteden.

01.08 – Nye bilder vil bli tatt – og jeg skal slippe å betale for ekstraarbeidet!!

03.08 – Nye bilder tas – av feil uteområde igjen

Megler skaffer bilder – muligens fra et annet megleroppdrag?

Elendig håndverk fra megler.”

På møtet den 20. juni tilbød innklagede seg å ta kontakt med takstmann for å få endret en del ting i taksten. Den 6. juli purret klageren. Hun fikk da til svar at innklagede hadde det travelt og derfor ikke rakk å gjøre som lovet, og at klagerne selv kunne ta kontakt med takstmannen. Klageren mener dette var useriøst av innklagede.

 

Den 5. juli mottok klageren en e-post fra innklagede der det ble spurt om trappevask var inkludert, om det var mange unger i gården og eventuelt deres alder, samt når solen står opp. Klageren hadde på møtet den 20. juni gitt all denne informasjonen til innklagede, samt en detaljert utfylt egenerklæring. Klageren mener dette også viser at innklagede ikke hadde oversikt over hvilke type objekt han solgte, klagerens eiendom var en enebolig og hadde således ingen oppgang.

 

I møtet i juni foreslo innklagede at annonse skulle legges ut på Finn.no ti dager før visning. Visning var avtalt til 16. og 19. august. Altså skulle annonsen legges ut 6. august. Den 31. juli fikk klageren beskjed om at annonsen ville bli lagt ut den 7. august eller så snart klageren var fornøyd med annonsen. Annonsen hadde innklagede på det tidspunktet hatt seks uker på å utforme. Klageren anfører: ”Annonsen inneholdt feil – nemlig taksten”.

 

Klageren ble kvelden den 4. september 2012 meddelt per sms at det var kommet inn et bud. Klagerens sønn, som hadde fått fullmakt til å representere henne, sendte innklagede en e-post med instruks om å gi interessenten et motbud på kr. 8 100 000 med akseptfrist til 6. september kl. 12.00. Klageren ble ikke kontaktet av innklagede verken før eller etter akseptfristen. Klageren purret innklagede som opplyste at motbud ikke var videreformidlet. Innklagede fikk ny instruks om å formidlet motbudet.

 

Klageren mener litt av hensikten med motbudet ble borte da dette ble formidlet så sent, dette fordi interessenten hadde vært iverig på å få avtalen i orden kvelden før på grunn av utenlandsreise. Innklageren gav aldri beskjed om hva som skjedde da motbudet ble formidlet. Den eneste beskjeden klageren mottok var en e-post om at den tidligere planlagte annonseringen skulle gjennomføres da boligen ikke var blitt solgt.

 

Ved ny annonsering skulle både visningsdato og prisantydning endres. Dette måtte klageren gjøre innklagede oppmerksom på både i forbindelse med annonsering i Aftenposten og på Finn.no. Feilene ble da rettet.

 

Innklagede skal flere ganger ha opplyst at det var flere interessenter, men at ingen ønsket å by over budet på kr. 7 800 000. Klageren har fått inntrykket at av innklagede nærmest har frarådet interessentene å inngi bud på samme eller lavere sum som det budet som allerede var innkommet. Klageren mener at dersom flere bud ikke ville gitt en høyere pris ville det gitt henne flere kjøpere å velge mellom.

 

Boligen ble solgt den 18. september. Overtakelsesdatoen var ikke avklart på aksepttidspunktet. Klageren hadde på et tidlig tidspunkt gjort innklagede oppmerksom på at hun ønsket overtakelse tre måneder etter kontraktsinngåelsen. I telefonsamtale 18. september ble klageren informert om at kjøperen ønsket overtakelse noen dager ut i januar 2013. Klageren kunne akseptere dette og sa at hvilken som helst dag passet for henne. Overraskelsen var stor da hun fikk tilsendt akseptbrev der innklagede på hennes vegne hadde akseptert overtakelse den 31. januar 2013.

 

Til tross for at klageren hadde gjort innklagede oppmerksom på at hun ønsket møter avholdt på ettermiddagen/kveldstid ble kontraktsmøtet lagt til kl. 11.00. Klageren måtte i den forbindelse ta seg fri fra jobben. I tillegg inneholdt det tilsendte kontraktsutkastet diverse unøyaktigheter. Da klageren ønsket å endre på deler av innholdet ble hun avfeid med at det var en standardkontrakt. Det viste seg imidlertid at også kjøperen ønsket at kontrakten skulle tilpasses noe og kontrakten ble derfor justert. Det var blant annet tatt med et punkt om forskuddsbetaling til tross for at avtalen var at hele kjøpesummen skulle betales ved overtakelsen.

 

Klageren er meget skuffet over innklagedes behandling av salget og mener det ikke skal være nødvendig for en selger å passe på at megler gjør den jobben salget krever. På denne bakgrunn krever klageren at innklagedes vederlag settes ned til maksimum kr. 25 000.

 

Etter at klageren fremmet klage direkte mot innklagede gikk innklagede med på en nedsettelse på kr. 25 000. Noe utover dette kunne innklagede ikke gi klageren. Dette ble begrunnet i interne delinger av vederlaget. Klageren mener avslag på nedsettelse av vederlag ikke kan begrunnes slik.

 

Innklagede anfører:

Eiendommen ble annonsert med to visningsrunder i august og september, og innklagede opplevde godt besøk på samtlige tre visninger, samt flere forhånds- og ekstravisninger etter de annonserte tidspunktene. Totalt var ca 50 interessenter innom boligen i løpet av annonseringstiden Etter visningene kom det inn et bud på kr. 7 800 000 som tilsvarte takst og prisantydning. Selgeren (klageren) ønsket å øke prisantydningen til kr. 8 000 000 ved visningen i september, hvilket ble gjort.

 

Innklagede anfører at han holdt avtalt fremdrift når det gjaldt annonserings- og visningstidspunkter. Innklagede opplevde å få bilder fra fotografen som viste feil strandområde, og arbeidet i juli og begynnelsen av august for å rette opp dette. Fotografen fikk ved oppdragsbestillingen tilsendt de bildene av stranden som klagerens nabo hadde fremskaffet, men dessverre oppsto allikevel denne feilen. Innklagede kan ikke se at feilen skyldes ham, men tok likevel kontakt med fotografen for å fremskaffe riktige bilder. Klageren gav uttrykk for å være meget fornøyd med den presentasjonen i form av salgsoppgave og annonser som innklagede satte sammen. At materiellet ble sendt til korrektur hos klageren mener innklagede er en naturlig del av samarbeidet mellom en selger og megleren.

 

Det motbudet klageren viser til ble sendt innklagede på e-post fra klagerens sønn på ettermiddagen 5. september. Innklagede var ikke på kontoret og så derfor ikke e-posten. Klagerens sønn ringte innklagede noen timer senere for å høre om motbudet var formidlet. Partene ble da enige om å avvente tilbakemelding fra en interessent som hadde vært på privat visning hos klageren samme ettermiddag kl. 18.00, samt en interessent som hadde skrevet seg på visningslisten i august. Når innklagede dagen etter hadde foretatt de nevnte avklaringene besluttet klagerens sønn at motbudet skulle formidles. Budgiveren som fikk dette motbudet ble etter ny visningsrunde kjøper av boligen. Episoden kan således ikke ha virket dempende på kjøperens interesse. Klageren ble holdt informert under hele prosessen, ved at hun var satt inn i kopi i e-postene mellom innklagede og klagerens sønn.

 

Innklagede har ikke på noe tidspunkt frarådet interessenter å by på eiendommen. Den eneste budgiveren la inn bud to ganger, begge ganger på kr. 7 800 000. Det var flere interessenter som underveis gav innklagede tilbakemelding på at de ikke ønsket å by høyere enn allerede inngitt bud. Dette ble formidlet videre til klageren, men det betød ikke at de var villige til å by kr. 7 800 000 eller et lavere beløp.

 

Kjøperen ønsket overtakelse i løpet av januar 2013, Før innklagede ringte kjøper for å avtale en dato ringte han klageren for å høre om hun hadde noen preferanser. Det ble ikke sagt at kjøperen ønsket en dato ”noen dager ut” i januar, men i løpet av januar. Klageren sa at datoen ikke var så viktig for henne. Innklagede ringte deretter kjøperen som ønsket overtakelse 31. januar.  

 

Innklagede avholder alltid kontraktsmøte innenfor kontortid dersom det lar seg gjøre for deres kunder. Innklagede korresponderte med klageren per e-post vedrørende innholdet i kontrakten før kontraktsmøtet. Da innklagede ikke mottok flere kommentarer etter sin forklaring av utkastet forsto han det slik at klageren var fornøyd. Det var først på kontoret dagen etter, før kontraktsmøtet, at innklagede skjønte at klageren fortsatt hadde tanker rundt utformingen av kontrakten. Det ble avklart i samråd meg kjøper hvilke endringer som skulle gjøres, og disse ble foretatt før kontraktssignering.

 

Innklagede er ikke enig i at de ikke har utført oppdraget på riktig måte, og avslår klagerens krav om nedsettelse av vederlag.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren foreslo i e-post 12. august at innklagede umiddelbart etter visningen skulle følge interessentene ned til stranden. Innklagede skal ha gitt uttrykk for at han var enig i dette, men det endte med at innklagede utarbeidet et kart og ba interessentene finne frem til stranden selv. Stranden med båthavn ble ikke benyttet som det salgsargumentet det kunne være.

 

Det er riktig at det ble akseptert å vente med motbud til innklagede hadde fått fulgt opp andre interessenter.

 

Klageren anfører at innklagedes avtale med kjøper om overtakelsesdato har påført klageren rentebelastning for 3-4 uker mer enn nødvendig.

 

Klageren fastholder sitt krav om nedsettelse av honoraret til maksimum kr. 25 000.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder diverse forhold under salget, samt nedsettelse av meglers vederlag.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til fotografen eller takstmannen vil ikke bli vurdert.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. Partene forklarer seg ulikt når det gjelder anbefaling til interessenter om bud samt formidling av ønsket overtakelse. Da dette ikke er ytterligere dokumentert må disse delene av klagen avvises.

 

Når det gjelder motbudet, avvises også dette spørsmålet fra behandling da det fremkommer av klagerens siste tilsvar at hun hadde godtatt at dette skulle utsettes til andre interessenter var fulgt opp.

 

Meglers vederlag kan i følge eiendomsmeglingsloven § 7-7 nedsettes eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

 

Reklamasjonsnemnda er enig med innklagede i at det er naturlig at oppdragsgiver, selger, leser korrektur på salgsmateriell. Dette for å fange opp feil i materialet. Det er selger som kjenner eiendommen best, og det er denne som er meglers viktigste kilde til informasjon, jf. NOU 2006:1 s. 119

 

At innklagedes medhjelper sendte klageren spørsmål som tilsa at medhjelperen ikke var klar over hvilke type objekt oppdraget gjaldt kan etter nemndas vurdering ikke alene begrunne en nedsettelse av vederlaget i denne saken. At kontraktsmøte ble holdt innenfor kontortid kan heller ikke medføre en nedsettelse av vederlag.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.