Klage nr 2012148
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar 2012. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Primera – Primera Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdrag om salg av sin bolig med innklagede 16. mai 2012. Oppdraget ble sagt opp av innklagede da innklagede mente klageren hadde urimelig høye forventninger om salgssum, og at boligen derfor lå annonsert med en lokkepris. Klagen gjelder nedsettelse av innklagedes vederlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede 16. mai 2012 vedrørende salg av hennes bolig.
Innklagede gav klageren en prisantydning på 1 800 000 ved befaring før oppdragsinngåelse. Leiligheten er en ett roms i et nybygg fra 2006. Klageren vet ikke hvorfor kr. 1 700 000 ble innført som antatt salgssum i oppdragsavtalen. Hun oppfattet at kr. 1 800 000 var realistisk å få for leiligheten.
Takst ble innhentet og denne lød på kr. 560 000 for leiligheten, samt fellesgjeld på kr. 980 000, altså til sammen kr. 1 540 000. Taksten var altså kr. 260 000 under den prisen innklagede hadde forespeilet klageren. Klageren følte seg lurt allerede på dette tidspunktet, men ble ikke klokere av de svar hun fikk fra innklagede og takstmannen.
Leiligheten ble etter hvert annonsert på FINN.no med en prisantydning lik taksten. Klageren spurte innklagede om ikke prisen kunne settes høyere da denne var langt lavere enn den prisen hun hadde sett for seg. Innklagede skal ha svart at dette ikke var vanlig, og at problemet ville løse seg etter visningen var holdt og det begynte å komme inn bud. Klageren spurte flere ganger hvilke pris hun kunne forvente å få for leiligheten, men fikk aldri svar.
Innklagede holdt noen visninger men mottok ikke noe bud i nærheten av den prisantydningen innklagede hadde forespeilet klageren på befaring. På et tidspunkt fikk klageren en e-post om at det hadde kommet inn et bud på kr. 500 000, noe som utgjorde kr. 1 480 000 med fellesgjelden. Klageren hadde informert innklagede om at hun ikke ønsket å selge leiligheten til den prisantydningen som var satt i annonsen.
Etter kontakt med flere andre eiendomsmeglere, samt å ha fulgt med på markedet en stund bestemte klageren seg for at hun ikke ville selge for under kr. 2 200 000, inkl fellesgjelden. Dette ble formidlet til innklagede. Etter dette ble oppdraget sagt opp av innklagede, da han mente klageren hadde urealistiske forventninger. Klageren mener at innklagede burde avklart forventet salgssum med klageren på forhånd.
Etter oppsigelsen mottok klageren en faktura på kr. 49 691 sammen med en e-post fra regnskapsavdelingen om at de hadde nedjustert vederlaget til kr. 20 000. Klageren tolket dette slik at hun kun skulle betale kr. 20 000. klageren ønsket egentlig ikke å betale noe, men innbetalte de kr. 20 000 for å unngå inkasso. I oktober 2012 mottok klageren purring/inkassovarsel på det resterende beløpet på kr. 29 691. Dette vil si at de kun hadde nedjustert vederlaget fra kr. 26 000 til 20 000 da leiligheten ikke ble solgt.
Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at hele innklagedes faktura på kr. 49 691 faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede anfører:
Befaringen av leiligheten ble foretatt sammen med klageren. Under befaringen gikk innklagede igjennom hele salgsprosessen, det ble også snakket om eiendomsverdi på andre solgte leiligheter i området. Leilighetens pris ble estimert til mellom kr. 1 500 000 og 1 750 000. I oppdragsavtalen ble provisjonen estimert ut fra en salgssum på kr. 1 700 000.
Boligen ble etter dette klargjort for salg og markedsført den 29. mai 2012 med visning 3. juni. Annonsen ble godkjent av klageren før den ble lagt ut, med takst og prisantydning. Det ble på dette tidspunkt ikke gitt beskjed om ønsket salgspris.
Det var først etter visningen at klager gav beskjed om at hun ikke ønsket å selge leiligheten for under kr. 2 200 000. Innklagede ble meget overrasket og trodde først dette var en skrivefeil. Denne prisen var kr. 700 000 over takst.
Innklagede diskuterte dette med klageren da han mente det var urealistisk å forvente en slik sum. Samtidig ble det inngitt bud på leiligheten, men etter denne samtalen var innklagede nødt til å opplyse budgiveren hvorfor klageren avslo budet.
Innklagede diskuterte prisen ytterligere med klageren, men de kom ikke til enighet. Innklagede opplyste også at han ikke kunne ha et oppdrag med prisantydning på kr. 1 490 000 inkludert fellesgjeld hvor selgeren ikke vil selge for mindre enn kr. 2 200 000, jf. forbudet mot lokkepris. Innklagede så på klagerens e-post vedrørende salgssummen som en oppsigelse og bekreftet dette ovenfor klageren. Faktura for dekning av vederlag samt utlegg ble sendt klageren.
I oppdragsavtalen var det avtalt at ved oppsigelse eller ved oppnådd bud på prisantydning som selgeren avslo, hadde megleren krav på et rimelig honorar, tilsvarende avtalt vederlag for salg. Vederlaget ble satt til kr. 20 000. Utlegg ble fakturert i tillegg.
Innklagede fastholder sitt krav på kr. 29 691 for påførte utlegg, og bekrefter at vederlaget på kr. 20 000 er innbetalt.
Per 4. desember 2012 er leiligheten enda ikke solgt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder nedsettelse av meglers vederlag.
Klageren har anført at hele det fakturerte beløpet på kr. 49 691 må falle bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede på sin side anfører at kr. 29 691 av disse er utlegg, mens kun kr. 20 000 er vederlag. Det følger av fakturaen at kr. 17 711 er direkte utlegg, og at de resterende kr. 31 980 er vederlag, samt ”visninger” og tilretteleggingshonorar.
Bestemmelsen om nedsettelse i § 7-7 gjelder kun meglers vederlag, og ikke dekning av direkte utlegg. Det er etter denne bestemmelsen derfor maksimalt kr. 31 980 som kan nedsettes i denne saken.
For at vederlaget skal kunne settes ned må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side, jf. § 7-7.
Det følger direkte av § 6-5 (2) at begge parter i en avtale om eiendomsmegling kan si opp avtalen uten varsel. Reklamasjonsnemnda ser dette som en oppsigelse fra innklagedes side. En slik oppsigelse alene kan derfor ikke begrunne nedsettelse av vederlag etter § 7-7. Det følger videre av tredje ledd at megler har rett på et rimelig vederlag for utført arbeid i tillegg til dekning av utlegg. At utlegg skal betales følger også direkte av oppdragsavtalen.
I denne saken er vederlaget som nevnt kr. 31 980. Spørsmålet blir altså om dette er mer enn et rimelig vederlag for den jobben innklagede har gjort. I denne saken var man kommet langt ut i salgsprosessen. Boligen var annonsert, nødvendig informasjon var innhentet, salgsoppgave utarbeidet, visninger avholdt og bud mottatt. Etter dette er Reklamasjonsnemnda kommet til at et vederlag på kr. 31 980 ikke er et urimelig høyt vederlag. Klageren må således betale hele innklagedes faktura.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.