Klage nr 2012132

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. november 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Eie Eiendomsmegling avd. Kolsås

                                   Eckmann & Værnes Eiendom AS

 

Saken gjelder:              Budgivning, herunder videreformidling av forbehold

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede i april 2012. Klageren tok i budrunden forbehold om tilstanden på husets terrasse. Innklagede har innrømmet at han ikke videreformidlet forbeholdet til selgeren eller annen budgiver. Tvisten dreier seg om hvilke økonomiske tap klageren er påført ved innklagedes feil.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte i april 2012 en bolig som var formidlet gjennom innklagede. På visningen oppdaget klageren en sprekk i husets terrasse og informerte selgeren om denne sprekken. Klageren tok i budrunden forbehold vedrørende tilstanden på husets terrasse. Innklagede unnlot imidlertid å videreformidle dette forbeholdet til selgeren og har således forsømt sine plikter som eiendomsmegler.

 

Innklagede hadde ikke formidlet forbeholdet, verken til selgeren eller selgerens advokat. Klageren ble oppmerksom på dette da utkastet til kjøpekontrakt ble gjennomgått i forkant av kontraktsmøtet og henvendte seg umiddelbart til innklagede og selgerens advokat. I tillegg

 

viser budjournalen at forbeholdet ikke ble fremlagt for andre budgivere, da feltene for forbehold er blanke.

 

Innklagede skal i følge klageren ha erkjent forsømmelsen, både muntlig og skriftlig per e-post. Partene har dog ikke klart å bli enige om en erstatningssum.

 

Klageren forsøkte å få inn en klausul om dette i kjøpekontrakten, eller et vedlegg til kontrakten. Innklagede nektet å signere på dette. Selger på sin side sa fra seg alt ansvar.

Klageren er av den oppfatning at innklagedes forsømmelse har medført en merkostnad for henne og krever erstatning for dette.

 

Klageren følte seg presset. Innklagede hadde innrømmet feilen, men nektet å signere på et vedlegg til kontrakten som sa noe om forbeholdet, mens selgeren truet med videresalg og erstatningskrav mot klageren. Klageren akseptert derfor, og signerte kjøpekontrakt med følgende tekst i punkt 7:

 

”Kjøper har lagt inn et forbehold, som ikke er videreformidlet til selger. Kjøper har også fått fremlagt skaderapport fra [X] datert 7.5.2012.”

 

Den sistnevnte setningen var etter krav fra innklagede. Den nevnte skaderapporten ble fremskaffet etter krav fra klageren, men bestilt av innklagede.

 

Sprekken i terrassegulvet var et stort usikkerhetsmoment da det ikke var mulig å si om sprekken hadde ytterligere effekt innover i huset eller om det kun var terrassegulvet/ taket over garasjen som var skadet. Som et forsøk på å avdekke skadeomfanget, tilbød klageren seg å bestille skadetakstmann på egen regning, forutsatt at klageren fikk være til stede under besiktigelsen. Innklagede bestilte imidlertid bygningsingeniør X som han kjente fra tidligere. Klageren fikk ikke være til stede under besiktigelsen. Rapporten viser at hele terrassen må rives og bygges opp igjen. Klageren fryktet akkurat dette, og forbeholdet var ment for nettopp denne situasjonen.

 

Skadetakstrapporten viser at det vil koste ca kr. 42 000 å reparere terrassen. X har som følge av boligens alder uttrykt at det vil være rimelig med en erstatning på kr. 21 000. Klageren er av en annen oppfatning. Hennes forbehold gikk ut på at terrassen kunne repareres ved hjelp av murpuss. Klageren mener det er urimelig at hun skal måtte dekke deler av reparasjonen til tross for boligens alder.

 

Klageren finner det rimelig å kreve noe mer enn det skadetakstrapporten sier. Det er en kjensgjerning at det ofte følger merutgifter med slike omfattende operasjoner som en riving og gjenoppbygning av en terrasse er. En eventuell skade innover i huset er, til tross for skaderapporten, ikke mulig å avdekke 100 % før man begynner med selve reparasjonsarbeidet. Klageren krever etter dette kr. 50 000 erstattet av innklagede til reparasjon av terrassen.

 

Klageren anfører at budrunden kunne fortonet seg ganske annerledes dersom den andre budgiveren hadde fått opplysninger om klagerens forbehold, det vil si sprekken i terrassen. På denne bakgrunn, samt at selgeren aldri ble informert om forbeholdet, har klageren og den andre budgiveren inngitt bud på helt forskjellige forutsetninger.

 

Klagerens første bud var på kr. 4 250 000 og budrunden endte på kr. 4 525 000, altså kr 275 000 over første bud. Klageren mener at budrunden ville stoppet tidligere dersom de to budgiverne hadde hatt samme kunnskap, hvis det da i det hele tatt hadde blitt en budrunde. Som det fremgår av budjournalen, økte klageren sitt bud med kun kr. 5000 – 10 000 per gang. Klageren anslår at budrunden ville stoppet på kr. 4 300 000, altså kr. 225 000 under kjøpesum.

 

Klageren krever således sitt økonomiske tap på kr 225 000 dekket av innklagede i tillegg til utbedringskostnadene på kr. 50 000. Til sammen kr. 275 000.

 

Innklagede anfører:

Innledningsvis er det grunn til å merke seg at klagerens opprinnelige bud fremstår som noe spesielt hva gjelder de betingelsene som er satt:

 

”Oppdaget stor sprekk i balkonggulv/ garasjetak kun er overfladisk og kan utbedres med murpuss og maling.

Vi mener vi har oppfylt vår undersøkelsesplikt, og vil ha en bekreftelse fra meglerhuset på at de er av samme oppfatning, eventuelt gi opplysninger om hva vi må gjøre på konkret eller generelt grunnlag for å oppfylle denne”

 

Klageren er advokat, og innklagede ble på grunn av betingelsenes særegne karakter svært opptatt av å avklare betingelsene i punkt 2. Dette var en spesiell betingelse som innklagede ikke hadde sett før.

 

Forbehold om sprekk i balkonggulv/ garasjetak ble på dette tidspunkt videreformidlet til selgeren som avslo budet.

 

Innklagedes feil består altså i at han ved budet fra klager den 18. april og senere forhøyelser ikke formidlet til selgeren at samme betingelser som tidligere gjaldt.

 

Innklagede påpeker at den aktuelle sprekken, i henhold til skaderapporten, skyldes at membranen er utgått på levetid. I relasjon til forbeholdet klageren påberopte seg blir spørsmålet om dette er en større skade eller en naturlig følge av byggets alder, noe kjøperen, også med forbeholdet, har påtatt seg risikoen for. Sett i lys av at skaden er taksert til kr. 33 000, hvorav kr. 12 000 gjelder utskiftning av membran fremstår klagerens krav som uforståelig.

 

Innklagede erkjenner at det foreligger brudd på god meglerskikk ved at klagerens forbehold ikke ble videreformidlet til selgeren. Det bestrides derimot at de øvrige betingelsene for erstatning er oppfylt.

 

Subsidiært anfører innklagede at det fremsatte kravet fremstår som fullstendig ubegrunnet. Det er klageren som har bevisbyrden for at de antakelser som legges til grunn for kravet og dets størrelse er en realitet. Klageren har ikke sannsynliggjort kravet og dets størrelse. Det bestrides at den feilen megleren har begått har påført klageren et tap på kr. 275 000.

 

Innklagede henviser til den alminnelige betingelseslæren og stiller spørsmål ved hva som hadde vært situasjonen dersom man tenker meglerens feil borte. Etter innklagedes syn ville det aktuelle forbeholdet blitt forkastet av selgeren med den følge at klageren måtte velge mellom å frafalle forbeholdet eller få avslag på sitt bud. For selgeren ville det vært av større interesse ikke å akseptere et så vidt uklart forbehold som forelå og heller akseptere det rene budet fra den andre budgiveren. Dette budet lå kun kr. 5000 under klagerens.

 

Under enhver omstendighet har klageren inngått en kjøpekontrakt hvor innklagedes feil er bemerket og skaderapport fremlagt. Etter innklagedes syn representerer dette en endringsavtale med selgeren som medfører at klageren aksepterer skaderapporten og risikoen ved denne. Dette medfører at det fremsatte erstatningskravet ikke kan føre frem. Innklagede viser i den sammenheng til klagesak 2011085.

 

Det er under enhver omstendighet ikke tatt noe forbehold som kan begrunne at man skal ta høyde for ”usikkerhet som knytter seg til forhold innover i bygget”.

 

Innklagede er av den oppfatning at en avklaring av hvorvidt årsakssammenheng og økonomisk tap foreligger krever umiddelbar bevisførsel både hva gjelder parts- og vitneforklaringer, dokumentasjon og eventuell befaring på eiendommen. Innklagede mener saken ikke egner seg for behandling i Reklamasjonsnemnda, og innklagede ber derfor om at saken avvises.

 

Dersom saken tas opp til behandling, er innklagedes påstand at erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at det første budet ble avslått fordi det var for lavt. Det ble aldri gitt noen tilbakemelding vedrørende forbeholdet.

 

På basis av det observerte ble det tatt forbehold nettopp fordi man ikke uten grundigere undersøkelser kunne få det fulle overblikk over skaden. At det senere er konstatert at membranen har utgått på levetid, endrer ikke sakens innhold, men bidrar til å bekrefte skaden og dermed at forbeholdet var berettiget.

 

Klager er enig med innklagede i at man må stille spørsmål om hva resultatet ville ha blitt dersom forbeholdet var blitt brakt videre av innklagede. Det er nettopp dette som er grunnlaget for den del av kravet som er knyttet til budrunden. Ved ikke å bringe forbeholdet videre, verken til selgeren eller til den andre budgiveren, aksepterte innklagede, og la for så vidt også opp til det, at budrunden ikke foregikk under like forhold.

 

Når det gjelder den kjøpekontrakten som til slutt ble inngått, ble formuleringene valgt for å gjøre det klart at manglende videreformidling av forbeholde ikke var en sak mellom kjøperen og selgeren, men en sak mellom klageren og innklagede. Formuleringene kan ikke tas til inntekt for at klageren har akseptert skaden og risikoen ved denne. I forhold til innklagede har ikke klageren gitt avkall på noe som helst.

 

Klageren mener saken er tilstrekkelig opplyst til å gjennomgå en behandling i Reklamasjonsnemnda og tror ikke umiddelbar bevisførsel ville opplyst saken ytterligere. Dette da innklagede har erkjent sin feil.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder utelatt videreformidling av forbehold i bud.

 

Reklamasjonsnemnda er enig med partene i at innklagede har brutt god meglerskikk ved å ikke videreformidle klagerens forbehold til verken selgeren eller den andre budgiveren.

 

Innklagede har henvist til klagesak 2011085 i forbindelse med sin anførsel om at det ikke er årsakssammenheng mellom klagerens tap på grunn av utbedringskostnader og manglende videreformidling av bud da det senere er inngått kjøpekontrakt der klageren har akseptert skaden. Innklagede mener det her er inngått en endringsavtale slik det også ble slått fast av nemnda at det var gjort i sak 2011085. Reklamasjonsnemnda er ikke enig i at formuleringen ”Kjøper har lagt inn et forbehold, som ikke er videreformidlet selger. Kjøper har fått fremlagt skadetakstrapport fra [x] datert 7.5.12” medfører at klageren har akseptert skaderapporten og risikoen ved denne. Dette kan etter Reklamasjonsnemndas syn ikke frita innklagede for ansvar. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse, men fastslår at innklagede må erstatte klagerens dokumenterte økonomiske tap for riving og gjenoppbygging av terrassen.

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede må bære klagerens økonomiske tap i samsvar med bemerkningene ovenfor.