Klage nr 2013001

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:         Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Lillestrøm    

 

 

Saken gjelder:  Feil/manglende opplysninger om kjellerbod og krav om erstatning.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede meglerforetak den 31. oktober 2012. Det fremgikk av salgsoppgaven at bod skulle følge leiligheten. I ettertid er det kommet frem at kjellerbod ikke medfulgte. Klageren krever erstatning fra innklagede for den misvisende informasjonen i salgsoppgaven.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren anfører at innklagede, som profesjonell, har medvirket til å forlede klageren til å tro at det fantes en kjellerbod til leiligheten som han kjøpte. Klageren mener at innklagede følgelig må være ansvarlig for å dekke sin andel av den verdien som leiligheten reduseres med ved at kjellerbod ikke medfølger.

 

Klageren mener å ha hatt grunn til å stole på at boden var reell, idet både takstmann og innklagede informerte om medfølgende kjellerbod i takstrapport og salgsoppgave.

 

Klageren viser til at Klagenemnda for Eierskifteforsikring i en liknende sak skriver;

” at kjellerbod i en leilighet av relativt beskjeden størrelse generelt sett er egnet til å

 

 

motivere til kjøpsbeslutning. Dette blant annet fordi lagringsplass utenom selve leiligheten har stor betydning for mindre leiligheter”.

 

Klagenemnda for Eierskifteforsikring avslutter sin vurdering med;

”Selskapet [megler] har derfor etter nemndas oppfatning ikke oppfylt den bevisbyrden loven pålegger det”.  

 

Klageren påstår i lys av ovennevnte, samt vedlagt dokumentasjon, at innklagede må betale for den feilaktige opplysningen.

 

Klageren skal ha vært i kontakt med en annen megler i innklagedes kjede, han skal ha antydet et beløp på kr 100 000.

 

Vedlagt klagen til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester fulgte klagen som klageren har sendt Norges Takserings Forbund.

 

Av denne klagen fremgår at selgerens forsikringsselskap har utbetalt kr 25 000. Klageren gjør imidlertid gjeldende at dette ikke er tilstrekkelig til å dekke den nå manglende kjellerboden.

 

Innklagede anfører:

Innklagede bemerker innledningsvis at klagen mot foretaket er rettet av kjøperen, dvs. kjøpernes far. Innklagede legger til grunn at kjøperen har gitt klageren nødvendig fullmakt til å ivareta sine interesser.

 

Reklamasjonen gjelder manglende kjellerbod. Innklagede hevder at selgeren hadde bebodd eiendommen siden 2003. På befaring opplyste selgeren til innklagede og takstmannen at det fulgte med to boder, på terrasse og i kjeller. Verken innklagede eller takstmannen forvisset seg om at boden eksisterte. I salgsoppgaven ble det gitt informasjon om at to boder fulgte med leiligheten. Kjøperne var på privat visning, og selgeren forestod visningen selv.

 

På overtakelsen ble det avdekket at det ikke eksisterte noen kjellerbod. Innklagede skal da ha tatt kontakt med selgeren, som skal ha tilbudt klageren en erstatning på kr 20 000. Tilbudet ble avvist av klageren.

 

Klageren kontaktet en annen megler i innklagedes kjede, og opplyste at denne megleren vurderte verdien på boden til kr 100 000. Klageren har ikke fremlagt noen skriftlig dokumentasjon på denne vurderingen.

 

Innklagedes vurdering er at ovennevnte verdivurdering og beløpet som kreves erstattet er urealistisk og for høyt. Innklagede har forsøkt å komme i kontakt med den angitte megleren for å få nærmere informasjon om grunnlaget for vurderingen. Innklagede har fått opplyst at vedkommende er sykemeldt.

 

Senere skal eierskifteforsikringsselskapet ha opplyst innklagede at de fikk kontaktet megleren, og at han ikke vedkjente seg å ha satt en slik verdivurdering som klageren hevder. Megleren skal heller ikke ha fått opplyst at det fulgte med en utvendig bod, men forstått det slik at leiligheten var helt uten bod.

 

Inkludert andel fellesgjeld ble den totale kjøpesummen kr 1 838 000. Leiligheten er på 60 kvm, hvilket gir en kvadratmeterpris på kr 30 600. Innklagede har fått opplyst at bodene i kjelleren utgjør 2,2 kvm. Kravet fra klageren gir en bodpris på kr 45 500 per kvm.

 

På bakgrunn av ovennevnte verdivurdering rettet klageren krav om erstatning overfor selgeren stor kr 100 000. Kravet ble oversendt eierskifteforsikringen, som først tilbød klageren
kr 20 000 i erstatning. Klageren avviste tilbudet. Deretter ble tilbudet øket til kr 25 000, som skal ha blitt akseptert og utbetalt kjøperne. Erstatningsbeløpet skal være basert på en verdivurdering fra en megler i et annet meglerforetak.

 

Klagerens krav overfor innklagede og takstmannen ble senere redusert til kr 64 000, jf. e-post av 5. desember 2012. Som følge av ovennevnte verdivurdering og eierskiftsforsikringsselskapets utbetaling, avslo innklagede erstatningsplikt. Klageren sendte derfor formell klage mot innklagede og takstmannen til respektive klagenemnder.

 

Innklagede beklager at salgsoppgaven inneholdt feil opplysning om boden. Innklagede skulle i henhold til rutinen forsikret seg om at boden eksisterte.

 

Innklagede anfører at det det tvistes om, er erstatningsbeløpets størrelse, og om klageren kan avkreve samme beløp dekket av flere. Innklagede anfører at kjøpesummen ikke hadde blitt lavere dersom korrekt opplysning om boden ble gitt.

 

Innklagedes vurdering er at klageren allerede har fått erstattet sitt tap av eierskifteforsikringsselskapet. Ved mottakelsen av beløpet har klageren, etter innklagedes syn, akseptert den verdivurderingen som ble lagt til grunn. Innklagede hevder også at klageren må kunne dokumentere det tap han nå hevdes påført.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder feil/manglende opplysninger om kjellerbod og krav om erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmannen vil ikke bli vurdert.

 

Nemnda legger til grunn at ansvarsgrunnlaget for innklagede ikke bestrides, og at tvistetema for behandlingen i nemnda er erstatningsutmålingen.

 

Nemnda bemerker for øvrig at det fremgår av tidligere nemndspraksis at også boder og andre ytre rom normalt skal befares. Manglende befaring av boder er således i strid med god meglerskikk. Nemnda oppfatter imidlertid innklagede slik at heller ikke dette bestrides.

 

Økonomisk tap er et vilkår for erstatningsansvar. Kan ikke økonomisk tap påvises, må innklagede frifinnes for erstatningsansvaret. Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. Nemnda kan ikke se at klageren har dokumentert å ha lidt et økonomisk tap på kr 100 000 som påstått fra klagerens side.  

 

Selv om klageren eventuelt skulle kunne dokumentere et økonomisk tap, legger Nemnda til grunn at det i saken her er inngått et forlik med selgeren/eierskifteforsikringsselskapet, og at ytterligere krav ikke kan fremmes overfor innklagede.

Konklusjon:

 

EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Lillestrøm har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.