Klage nr 2013085

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. januar 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:

 

Eiendomsmekling Sogn og Fjordane AS

Postboks 113

6801 Førde

 

 

Saken gjelder:

 

Misnøye med saksbehandlingen. Feil eller manglende opplysninger. Meglers opptreden ved kontraktsmøte/ utforming av kjøpekontrakten. Meglerens omsorgsplikt (herunder rådgivningsplikt). Partisk opptreden.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom gjennom innklagede meglerforetak. Dato for budaksept var den 11. januar 2012, og dato for overtakelse var den 1. mars 2012. Klagerne er misfornøyd med innklagedes håndtering av salgsprosessen, og krever på den bakgrunn erstatning stor
kr 36 400.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt forsikringsselskap. Innklagede og deres advokat blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

På visning den 8. januar 2012 spurte klagerne innklagede om det var god kvalitet på vannet på eiendommen, og om det var tatt vannprøve av vannet. Innklagede hadde ikke informasjon om dette, og han ringte derfor selgeren. Innklagede fikk bekreftet at selgeren hadde vannprøveanalyse, og at vannet var av god kvalitet.

 

Før kontraktsmøtet ringte klagerne til innklagede og ba om at vannprøveanalyse skulle legges

 

 

frem på kontraktsmøtet. Dette skulle innklagede ordne. På kontraktsmøtet den 13. januar 2012 hadde ikke selgeren med seg vannprøveanalysen.

 

Innklagede skal da ha sagt at denne kunne tas med ved overlevering av hytta 1. mars 2012.

 

Vannprøveanalysen ble imidlertid ikke lagt frem ved overtakelsen den 1. mars 2012. Ettersom selgeren var autorisert rørleggermester med eget firma, fant ikke klagerne noen grunn til å tro at noe var galt. I ettertid har klagerne av advokat fått informasjon om at det uansett hadde vært for sent, da salget ble gjort den 13. januar 2012. Klagerne mener at dette var innklagedes jobb.

 

Ved første og siste gangs bruk av hytta den 10. mars 2012, oppdaget klagerne at det var en kloakkliknende lukt av vannet, da vannet ble pumpet opp av borehullet. Lukten var av en slik karakter at den spredde seg i hele hytta.

 

Mandag 12. mars 2012 kontaktet klagerne innklagede og fikk beskjed om å fylle ut et klageskjema. Klagerne ba igjen innklagede om å fremskaffe vannprøve. Denne kom senere samme dag. Der er det dokumentert konstant dårlig lukt.

 

Klagerne tok selv prøve av vannet, som ble analysert, og det ble kommentert at lukten på vannet var svært ubehagelig. Dette bekrefter også takstmann.

 

Klagerne viser videre til at da våren kom og isen smeltet vekk, viste det seg at hytta ikke lå fint til med strandlinje, men derimot ved et brakkvann.

 

Klagerne tok da igjen kontakt med takstmannen som selgeren brukte, og ba vedkommende om å sette en ny takst på bakgrunn av de nye opplysningene.

 

Den nye taksten ble sendt til selgerens eierskifteforsikring den 7. juni 2012, og klagerne fikk svar fra forsikringsselskapet den 22. juni 2012 der selskapet beklaget at det ikke var tatt noen avgjørelse ennå. Begrunnelsen var at både innklagede og selgeren var av den oppfatning at markedet ikke var så dårlig i området som takstmannen ville ha det til i sin nye takst. Innklagede hadde da sett nye bilder, vannprøver, bekreftelser og den nye taksten. Innklagede har ikke vært på befaring etter at disse nye opplysningene ble kjent.

 

Klagerne tok da umiddelbart kontakt med daglig leder i eiendomsavdelingen, og viste vedkommende all dokumentasjon og bilder, og lurte på om han stod bak innklagede eller takstmannen. Daglig leder ville se eiendommen før han uttalte seg. Det skulle imidlertid ta over en måned før han ble med på befaring, og ytterligere nye seks uker før han kunne bekrefte at han ikke hadde noen grunn til å tilsidesette takstmannens nye takst.

 

Saken mot selgerenns eierskifteforsikringsselskap gikk over ni måneder, frem til desember 2012. Etter dette trengte klagerne en pause, før de brakte saken inn for nemnda.

 

Klagerne bemerker avslutningsvis at forsøk på forlik ikke førte frem. Klagerne krav er derfor å få dekket kr 36 400. Kostnader til advokat (kr 40 000) er betalt av klagernes forsikring, og tapt arbeidsfortjeneste kr 185 000 er ikke tatt med.

 

 

Innklagede anfører:

Innklagede videreformidlet klagernes spørsmål om vannkvalitet til selgeren, og fikk et svar fra disse som ble formidlet til klagerne. Det er etter innklagedes syn, vanskelig å se noe grunnlag for at innklagede skulle ha forutsetning for å betvile at selgerens opplysninger om vannkvalitet var riktige. Videre mener innklagede det er vanskelig å se at innklagede har hatt noen mulighet for å påvirke selgerens evne eller vilje til å fremlegge vannprøveanalysen som avtalt.

 

Ved utarbeidelse av salgsdokumentasjon er megler avhengig av korrekte opplysninger fra selgeren selv, og fra eventuelle medhjelpere (typisk takstmann). Som det fremgår av sakens opplysninger, fikk innklagede i dette tilfelle ingen opplysninger, verken fra selgeren eller andre som gir opplysninger på vegne av selgeren, om at vannkvaliteten var dårlig, eller at eiendommens beliggenhet til sjø var begrenset på grunn av lav vannstand.

 

Innklagede hadde ut fra sin befaring av eiendommen heller ingen foranledning eller oppfordring til å betvile selgerens opplysninger verken hva gjelder vannkvalitet eller beliggenhet til sjø/strandlinje. Innklagede viser i den forbindelse til at innklagedes befaring av eiendommen fant sted på en årstid hvor vannstand mv. umulig kunne vurderes.

 

Det hevdes på denne bakgrunn at det ikke foreligger noe ansvarsgrunnlag for innklagede hva gjelder uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen.

 

Innklagede er av den oppfatning at klagernes anførsel om at innklagedes opptreden under tvisten med selgeren og dennes eierskifteforsikringsselskap har påført klagerne kostnader fremstår som ubegrunnet. Meglers rolle ved tvist mellom kjøper og selger er å være en nøytral mellommann, og ved behov en faktumleverandør. Innklagede mener å ha vært dette i nærværende sak.

 

Innklagede har etter beste evne forsøkt å bistå ved å gi korrekte opplysninger om sin rolle i og befatning med saken. Innklagede kan ikke se å ha opptrådt fraværende eller tatt parti.

 

Innklagede mener at årsaken til de kostnader klagerne mener at innklagede skal bære, er selgerens/ eierskifteforsikringsselskapets håndtering av reklamasjonssaken. Det forhold at klageren etter å ha saksøkt eierskifteforsikringsselskapet, valgte å inngå et forlik med selgersiden som muligens gjør at klagerne har hatt utlegg/ kostnader, er ikke et forhold innklagede kan lastes for.

 

Innklagede kan ikke se å ha opptrådt klanderverdig ved sin håndtering av salgsoppdraget. De øvrige vilkårene for et erstatningsansvar er etter innklagede syn heller ikke oppfylt.

 

Ut over ovennevnte anførsler, gjøres det gjeldende at det fremsatte kravet må anses bortfalt ved passivitet/ for sen reklamasjon fra klagernes side. Det vises i den forbindelse til at innklagedes forhold må ha vært kjent for klagerne allerede da tvisten mellom klagerne og selgeren oppstod i mars 2012. Reklamasjon overfor innklagede ble først fremsatt ved klagernes e-post av 10. juli 2013, og da i en svært uspesifisert form. Konkret reklamasjon ble først mottatt da utkastet til nærværende klage med dokumentasjon ble sendt innklagede medio august 2013.

 

Innklagede er av den oppfatning at en avklaring av faktum i saken vil kreve umiddelbar bevisførsel både hva gjelder vitne/ partsforklaringer og dokumentasjon. Saken er etter dette ikke egnet for en skriftlig behandling i Reklamasjonsnemnda. Innklagede anfører derfor at saken avvises.

 

Dersom saken tas opp til behandling er innklagede spåstand at klagen/ erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Klagernes ytterligere anførsler

Klagerne er av den oppfatning at det er innklagedes jobb å skaffe til veie et dokument som klagerne som kjøpere etterspurte, og å utsette kontraktsmøte til alle dokumenter er skaffet til veie.

 

Klagerne mener at dersom innklagede hadde gjort jobben sin og skaffet vannprøven før kontraktsmøtet, hadde klagerne unngått ni måneders kamp og kostnader mot selgeren og eierskifteforsikringsselskapet, kostnader til ny vannprøve, ny sterkt redusert takst, advokat, bildedokumentasjon, uttalelse fra daglig leder i meglerforetaket mv.

 

Et eksempel som etter klagernes syn illustrerer at innklagede tok parti, er at da klagerne fra samme takstmann fikk en ny takst redusert fra kr 1 350 000 til kr 850 000 på eiendommen, mente innklagede og selgeren at markedet ikke var så dårlig i området. Dette var tilfellet selv om innklagede da hadde sett alle dokumenter inkludert bilder.

 

Klagerne hevder at de ikke ville blitt pådratt kostnadene i saken mot selgeren og eierskifteforsikringsselskapet, dersom innklagede hadde gjort jobben sin i utgangspunktet.

 

Hva gjelder spørsmålet om passivitet og eventuell foreldelse, mener klagerne at det viktigste var å få hevet kjøpet. Til orientering skrev klagerne for øvrig at de var i møte med innklagede i mars 2012 og i juni 2012, der de klart  uttrykte sin misnøye med innklagedes jobb.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder feil eller manglende opplysning om vannkvalitet og en hyttes beliggenhet til sjøen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at partenes anførsler kun er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter til gjennomgang.

 

Innklagede har anført at saken bør avvises. Reklamasjonsnemnda finner imidlertid at sakens dokumenter danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda.

 

Reklamasjonsnemnda behandler imidlertid kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmann vil ikke bli vurdert. Nemnda vil imidlertid bemerke at hovedtyngden av klagerens anførsler synes å gjelde selgeren/ eierskifteforsikringen.

 

Det fremgår av sakens opplysninger at klagerne har hatt en sak mot selgerens eierskifte-forsikringsselskap. Slik saken er opplyst for nemnda, synes innklagede ikke å ha vært involvert i prosessen som ledet til forliket. Nemnda mener imidlertid at forliket må anses som et endelig oppgjør i saken, og at klagerne ikke senere kan fremsette krav overfor innklagede på diverse utgifter klagerne har hatt i forbindelse med hyttekjøpet og hevningsoppgjøret. Erstatningskravet overfor innklagede fører etter dette ikke frem.

 

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta standpunkt til om kravet er bortfalt ved passivitet eller for sen reklamasjon.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.