Klage 2014003
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Aktiv Eiendomsmegling Kragerø
Telemarksmegleren AS
Kirkegata 26, Postboks 68
3791 KRAGERØ
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede for kr 2 900 000. Klageren hevder å ikke ha fått riktig opplysning om størrelsen på eiendommens eneste bud, pålydende kr 2 750 000, og krever at innklagede dekker differansen mellom dette budet og klagerens bud. Klageren ønsker også å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren og hans representant blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerens kone ringte innklagede 22. juli 2012 for å høre om innklagede hadde fått noe bud på eiendommen. Innklagede svarte at eiendommen hadde fått ett bud pålydende kr 2 900 000. Budet inkluderte én båtplass. I ny telefonsamtale 10. august 2012 opplyste innklagede at det hadde kommet et skriftlig bud på kr 2 900 000 for en måned siden, og at selger hadde avvist budet. I telefonsamtale 18. mars 2013 bekreftet innklagede nok en gang at det tidligere kun hadde kommet inn ett bud på eiendommen, pålydende kr 2 900 000, inkludert én båtplass.
Om morgenen den 10. mai 2013 hadde klageren to samtaler med innklagede. I den første
samtalen hevder klageren å ha referert til innklagede at det hadde kommet inn et bud på
kr 2 900 000. Innklagede skal ikke ha korrigert informasjonen. Klageren opplyste til innklagede at han ville komme på visning samme dag, dersom selgeren var villig til å selge eiendommen til samme pris som budet på kr 2 900 000. Innklagede ringte umiddelbart tilbake til klageren etter samtale med selgeren, og fortalte at selgeren var villig til å forhandle vedrørende prisen. Klageren dro på bakgrunn av denne informasjonen på visning den
10. mai 2013 og la inn et bud på kr 2 900 000. Selgeren aksepterte budet samme ettermiddag, uten forbehold eller forutsetninger.
I etterkant av aksept fikk klageren oversendt budjournalen fra innklagede. Via budjournalen ble klageren kjent med at det tidligere kun hadde kommet inn ett bud på kr 2 750 000. Budet ble avgitt 4. juli 2012. Klageren anfører at han på spørsmål til innklagede fikk svar i e-post av 24. juli 2013 at forrige budgiver «kan være villig til å høyne budet til 2,9». Klageren anfører at denne opplysningen aldri ble gitt i forkant av klagerens budgivning. Klageren anfører at han kun fikk opplysning om at det forelå ett skriftlig bud på kr 2 900 000. Klageren ringte første budgiver 24. juli 2013 og fikk bekreftet at budet var på kr 2 750 000, og at et bud på
kr 2 900 000 aldri ble gitt, verken skriftlig eller muntlig.
Klageren anfører således at innklagede ga feil opplysninger i sin e-post av 24. juli 2013. Klageren påpeker også at det heller ikke er riktig at det forelå et skriftlig bud på kr 2 900 000, noe innklagede flere ganger hadde opplyst om. Klageren presiserer at han ville gitt et bud på kr 2 750 000, og ikke 2 900 000, dersom han hadde visst at første bud var kr 2 750 000. Klageren viser også til forbrukerinformasjon ved budgivning, utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Advokatforeningen og Norges Eiendomsmeglerforbund, og anfører at innklagede på denne bakgrunn har brutt sin opplysningsplikt ved å unnlate å gi vesentlig informasjon.
På bakgrunn av ovenstående krever klageren erstatning tilsvarende differansen mellom det reelle budet på kr 2 750 000 og budet innklagede opplyste om, kr 2 900 000. Differansen utgjør kr 150 000.
Klageren bemerker avslutningsvis at innklagede, som den profesjonelle part, er nærmest til å sikre bevis når det gjelder informasjon som ble gitt klageren. Klageren viser i denne forbindelse til sak nr. 2012159 avsagt av Reklamasjonsnemnda.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at eiendommen ble lagt ut for salg for første gang i november 2011, med en prisantydning på kr 3 350 000. Grunnet liten interesse ble eiendommen trukket fra markedet etter kort tid. Eiendommen ble lagt ut for salg på nytt våren 2012, med samme prisantydning.
Den 4. juli 2012 fikk innklagede en telefon fra første budgiver, hvor det ble avgitt et bud pålydende kr 2 750 000. Etter avslag fra selgeren, anfører innklagede å ha vært i samtaler med første budgiver, som var villig til å øke budet. Det ble likevel ikke gitt et høyere bud. Første budgiver kjøpte senere samme sommer en annen eiendom.
Første samtale med klageren ble tatt via telefon 22. juli 2012. På grunn av manglende interesse ble eiendommen trukket fra markedet november 2012, uten at det var kommet inn andre bud.
Eiendommen ble så lagt ut for salg igjen i april 2013, med ny salgsoppgave og ny prisantydning, denne gang pålydende kr 3 250 000. Innklagede hadde en ny telefonsamtale med klageren hvor innklagede informerte klageren om at selger måtte se «3-tallet» for å vurdere budet.
I etterkant ble innklagede igjen kontaktet av klageren, som spurte om muligheten for visning. Innklagede anfører igjen å ha vært tydelig på at selgeren «måtte se 3-tallet» for å vurdere et bud, men at han var villig til å forhandle på pris. Innklagede han ikke huske at klageren på «noe som helst tidspunkt signaliserte nivå på kr 2 900 000» slik klageren anfører. Etter visningen la klageren inn et bud på kr 2 900 000, noe innklagede ikke trodde selgeren ville akseptere. Selgeren valgte til slutt å akseptere budet.
Innklagede påpeker at klageren fikk tilsendt utkast til kjøpekontrakt samt budjournal
11. mai 2013, og at dette ble gjennomgått i forkant av den formelle overtakelsen. Innklagede påpeker at klageren virket fornøyd. Seks uker etter overtakelsen henvendte klageren seg til innklagede for første gang i saken. Seks måneder senere fremsatte klageren en klage til Reklamasjonsnemnda.
Innklagede uttaler at saken fremstår som uforståelig for dem. Saken fremstilles som om innklagede har forledet kjøper til å betale kr 150 000 for mye ved å presentere et falskt bud. Innklagede påpeker at det er underlig at klageren skal ha brukt 8 måneder på å fremsette en klage, dersom opplevelsen av prosessen er som skissert i klagen. Innklagede ønsker også å påpeke at klageren ikke er en nybegynner når det kommer til eiendomsmarkedet, da klageren er hjemmelshaver av til sammen 11 eiendommer og også har et eiendomsselskap.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren påpeker at hans profesjon ikke er eiendom, og at han ikke har noen rolle i noe eiendomsselskap. Selskapet er ikke et eiendomsselskap. Klageren anfører at den omtvistede eiendommen er kjøpt av ham som privatperson, og at selskapet ikke har noen tilknytning til kjøpet.
Klageren understreker at han har gitt innklagede god tid til å klargjøre saken overfor ham etter at han oppdaget at budjournalen ikke var i samsvar med opplysningene innklagede ga.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt i forhold til hvilken informasjon innklagede har gitt til klageren over telefon i forkant av budrunden. Kontakten foregikk muntlig og er således ikke dokumentert skriftlig. Den skriftlige dokumentasjonen som er vedlagt, belyser ikke det omtvistede spørsmålet, herunder hvilke opplysninger innklagede har gitt klageren angående det første budet.
Reklamasjonsnemnda finner på bakgrunn av dette ”at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen” og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd. Reklamasjonsnemnda er derfor kommet til at klagen må avvises.
Konklusjon:
Klagen avvises.