Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr 2013045 – 2

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. april 2014. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

DnB Eiendom AS Residens Frogner

Fredrik Stangsgt 41

0264 Oslo

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen + krav om erstatning

Nemnda behandlet saken den 7. oktober og 18. november 2013 med følgende anførsler og konklusjon:

Saksfremstilling:

Klagerne besluttet sommeren 2012 å legge sin felles hytteeiendom ut for salg, og innklagede ble engasjert for å bistå dem med salget. Klagerne er av den oppfatning at innklagede har opptrådt sterkt kritikkverdig i forbindelse med salget. Blant annet iverksatte innklagede salget uten å undersøke eller avklare forkjøpsrett til eiendommen. Videre skal innklagede ha gitt uriktige opplysninger til kjøperen vedrørende eiendommens utbyggingspotensial og planstatus. Som følge av innklagedes opptreden har klagerne lidt et betydelig økonomisk tap som kreves erstattet av innklagede.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Innledning

Klagerne besluttet sommeren 2012 å legge sin felles hytteeiendom ut for salg, og innklagede ble engasjert for å bistå klagerne med salget av eiendommen. I henhold til oppdragsavtalen

første og siste side opptrer eiendomsmeglerfullmektig som kontaktperson og ansvarlig megler. En annen megler hos innklagede er også påført signeringsfeltet, men det fremgår ikke av oppdragsavtalen hvilken rolle vedkommende har. For øvrig er oppdragsavtalen usignert av innklagede.

Eiendommen legges ut for salg

I ettertid har det vist seg at personen som stod oppført som kontaktperson og ansvarlig megler ikke var autorisert eiendomsmegler i oppdragsperioden, kun eiendomsmeglerfullmektig. For ordens skyld nevner klagerne at vedkommende nylig ble autorisert eiendomsmegler den
21. mars 2013. Vedkommende har likevel utført oppdraget som om hun var ansvarlig megler, og har også uriktig opptrådt som megler overfor potensielle kjøpere. Den andre eiendomsmegleren har aldri vært involvert i salgsprosessen, i hvert fall ikke utad, og har heller ikke vært i kontakt med klagerne. Dette er sterkt kritikkverdig, og utgjør et klart brudd på lovens krav til inngåelse og utførelse av oppdrag.

I forkant av salget skal den aktuelle eiendomsmeglerfullmektigen hos innklagede ha gjort enkelte undersøkelser hos kommunen vedrørende eiendommens utbyggingspotensial. Bakgrunnen for dette var naturligvis at utbyggingspotensialet for eiendommen var av stor betydning for salget, da det var forventet at eksisterende bygningsmasse ville bli revet til fordel for oppføring av ny og om mulig større hytte.

I en enkelt e-post av den 25. juni 2012 ba den aktuelle megleren om bekreftelse på at hennes redegjørelse om at reguleringsplanen tillot en utbygging på 172,3 m2 var riktig, noe som ville innebære en ytterligere utbygging på ca 68 m2. Slik bekreftelse ble gitt av saksbehandleren hos kommunen i e-post samme dag.

Eiendommen er imidlertid omfattet av kommunens Kystsoneplan, og denne arealplanen går ved eventuell motstrid foran eldre reguleringsplaner. Dette er et tema som overhodet ikke er berørt av den aktuelle megleren, og det er heller ikke kommentert av saksbehandleren hos kommunen, bl.a. antakelig fordi spørsmålet som er stilt, kun refererer seg til reguleringsplanen. Den aktuelle meglerens vurdering av utnyttelsesgrad er derfor ufullstendig og uriktig, og allerede spørsmålsstillingen tyder på mangelfull kunnskap, forståelse og undersøkelser før salget starter.

Kystsoneplanen medfører store begrensninger for eiernes adgang til å utnytte eiendommen. Kort oppsummert fremgår det av Kystsoneplanen at maksimalt tillatt utnyttelse for eiendommen er at samlet bruksareal ikke skal overstige 70 m2 (BRA). Det er derfor ikke riktig at eiendommen kan bebygges ytterligere.

I forbindelse med salget utarbeidet eiendomsmeglerfullmektigen etter avtale med klagerne et enkelt informasjonsskriv over eiendommen. Dette ble distribuert til potensielle kjøpere. I informasjonsskrivet fremstår eiendomsmeglerfullmektigen som «megler». De uriktige opplysningene om eiendommens utbyggingspotensial ble videreformidlet til potensielle kjøpere i informasjonsskrivet, og e-post korrespondansen ble også distribuert til de potensielle kjøperne.

Utover informasjonsskrivet ble det ikke utarbeidet salgsoppgave. I informasjonsskrivet ble det hovedsakelig gitt opplysninger om beliggenhet, tomten og reguleringsmessige forhold. Vedrørende gjeldende regulering, opplyses det i informasjonsskrivet at det er;

«Ingen vernesoner utover Kystsoneplanen.»

Videre opplyses det om at eiendommen er omfattet av reguleringsplan sånn og slik, og at;

«Ledig areal iht. reguleringsbestemmelsene: 68,1 kvm grunnflate.»

I tillegg til de uriktige opplysningene om utbyggingspotensial, har klagerne anført at det ble gitt mangelfulle opplysninger til potensielle kjøpere om hvilke heftelser som hvilte på eiendommen.

Etter det klagerne er gjort kjent med, ble grunnbokutskriften først innhentet etter at det forelå skriftlig tilbud og aksept for salg av eiendommen, og under enhver omstendighet ikke før salgsprosessen startet. Potensielle kjøpere ble derfor ikke forelagt utskrift av grunnboken.

Av grunnboken fremgår uttrykkelig at det foreligger en tinglyst forkjøpsrett fra 1932 til fordel for eieren av en naboeiendom.

Klagerne gjør gjeldende at innklagede likevel iverksatte salg av eiendommen uten å undersøke eller opplyse om at det forelå en tinglyst forkjøpsrett på eiendommen. Klagerne var for sin del ikke kjent med at det eksisterte en forkjøpsrett, og kunne følgelig ikke informere om denne.

Eiendomsmeglerfullmektigen oversendte en «informasjonspakke» til potensielle kjøpere den 27. juli 2012. Mottakerne var alle listet opp med navn og kontaktinformasjon i en liste overlevert innklagede fra klagerne. Informasjonspakken bestod av informasjonsskrivet med nøkkelinformasjon om eiendommen, bilder, reguleringsbestemmelser og kart, en egenerklæring og budskjema.

Eiendommen ble ikke verdsatt av en takstmann i forbindelse med salget. Bakgrunnen for at dette ikke ble gjort var at det var umulig å taksere eller formene noe om hva en eiendom som denne faktisk kan bli solgt for. Det er ytterst sjeldent at slike eiendommer legges ut for salg, og kjøpergruppen for denne typer eiendommer er ekstraordinær. Selgerne av slike eiendommer har som oftest også muligheten til å sitte på eiendommen til de får den prisen de ønsker.

Budrunden tok til allerede den 29. juli 2012. Eiendomsmeglerfullmektigen startet salget på telefon da hun var på ferie. Klagerne antar at fullmektigens ferieavvikling er årsaken til de mangelfulle undersøkelsene og håndteringen av salget.

Det kom fem kjøpere med i budrunden, alle fem fra den listen klagerne hadde gitt innklagede. Høyeste bud på eiendommen stort kr 24 000 000 ble inngitt den 29. juli 2012, og aksept av budet ble bekreftet av innklagede i akseptbrev samme dag.

Etter det klagerne har forstått, skal innklagede ha blitt oppmerksom på forkjøpsretten etter at budet var akseptert, men at han vurderte det slik at forkjøpsretten var av en slik karakter at det ikke var nødvendig å opplyse kjøperen om denne. Klagerne skal ha blitt informert om forkjøpsretten fra innklagede rett før kontraktsmøtet. Klagerne skal i den forbindelse ha fått instruks fra innklagede om ikke å si noe om forkjøpsretten.

Kontraktsmøtet ble avholdt og kjøpekontrakt ble inngått uten at kjøperen ble informert om forkjøpsretten. Kjøperen skal endog ha spurt om det var heftelser på eiendommen, hvoretter innklagede skal ha opplyst at det var det ikke så vidt han visste. Ansvarlig megler var for øvrig ikke til stede på kontraktsmøte.

Kjøperen fremsetter varsel om heving som følge av uriktige opplysninger fra innklagede

Tre dager etter kontraktsmøte skal kjøperen ha blitt oppringt av innklagede, og blitt informert om at han noen timer før kontraktsmøte hadde blitt oppmerksom på at naboeiendommen hadde forkjøpsrett til eiendommen.

Kjøperen varslet via sin advokat i brev til klagerne den 7. september 2012 at kjøperen vurderte å heve kjøpet. Bakgrunnen for varselet var at kjøperen hadde mottatt mangelfull og uriktig informasjon om eiendommen. Kjøperen anførte blant annet at eiendommens utbyggingspotensial var av sentral betydning for kjøpet, fordi vedkommende ønsket å bygge ytterligere en ny fritidsbolig på eiendommen.

Rettighetshaver til forkjøpsretten tilrer forkjøpsretten og fremsetter krav om prisavslag

Rettighetshaveren til forkjøpsretten ble gjort oppmerksom på forkjøpsretten først muntlig av innklagede, og deretter skriftlig i brev 31. august 2012.

Rettighetshaveren meddelte i brev av 31. august og 26. oktober 2012 til klagerne at vedkommende ønsket å benytte seg av forkjøpsretten, og at hun i henhold til bestemmelsene i løysingsrettlova trådte inn i kjøpekontrakten mellom klagerne og kjøperen og dennes rettigheter og plikter.

På denne bakgrunn ble avtale om transport av rettigheter og plikter etter kjøpekontrakten inngått mellom rettighetshaver og klagerne den 20. november 2012.

Som følge av rettighetshavers inntreden, ble kjøpet med den opprinnelige kjøperen avsluttet. Rettighetshaveren valgte imidlertid å opprettholde kjøperens krav om at det var gitt uriktig informasjon om eiendommens utbyggingsmuligheter, og at det ikke ble opplyst om forkjøpsretten. I overtakelsesmøtet krevet rettighetshaveren prisavslag på kr 5 000 000. Kravet ble bestridt av klagerne, men det ble akseptert at overtakelse ble gjennomført så fremt kr 5 000 000 ble innbetalt til innklagede, og ble stående på innklagedes konto frem til uenigheten ble

løst ved avtale eller rettskraftig dom. Innklagede på sin side gjorde ingen innsigelser til dette, og anså seg ved dette ferdig med sitt oppdrag ved utbetaling av netto beløp kr 19 000 000.

Etter overtakelsen fulgte en omfattende korrespondanse mellom rettighetshaverne og klagerne, samt deres advokater.

I tillegg til denne korrespondansen ble det også avholdt diverse møter mellom partenes advokater. Partene ble den 18. mars 2013 enige om å forlike saken ved at kr 2 500 000 av tilbakeholdt beløp ble utbetalt til klagerne, og at kr 2 500 000 ble utbetalt til rettighetshaveren. Endelig kjøpesum for eiendommen ble følgelig kr 21 500 000.

Innklagede varsles om at klagerne vil kreve dekket eventuelt tap eller kostnader som klagerne måtte bli påført

Klagerne gjør imidlertid oppmerksom på at de varslet innklagede allerede i brev av den
21. september 2012 om at de som følge av innklagedes opplysningssvikt vurderte å kreve innklagede for eventuelle tap eller kostnader de måtte bli påført som følge av en eventuell heving av salget, prisreduksjon eller andre merkostnader som følge av innklagedes utførelse av oppdraget.

I etterfølgende korrespondanse erkjennes det at innklagedes manglende undersøkelser av forkjøpsretten var en «glipp». Innklagedes opplysninger om utbyggingspotensial er imidlertid ikke kommentert.

Klagerne fastholder at innklagede er ansvarlig for situasjonen som er oppstått, og for ekstrakostnader som de har hatt og vil ha som følge av innklagedes feil og mangler ved gjennomføringen av oppdraget. Innklagedes bestrider dette, jf. korrespondansen mellom partene.

På bakgrunn av ovennevnte anfører klagerne at innklagede har opptrådt i strid med gjeldende regelverk.

Oppdragsavtalen er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 og forskrift om eiendomsmegling § 6-1

For det første anfører klagerne at oppdragsavtalen er i strid med eiendomsmeglingsloven
§ 6-4 og forskrift om eiendomsmegling § 6-1.

Som nevnt er oppdragsavtalen inngått med eiendomsmeglerfullmektig, og det fremgår ikke uttrykkelig av avtalen hvem som er ansvarlig megler. Avtalen er heller ikke signert av innklagede.

Klagerne anfører at det er innklagede som er ansvarlig for å påse at oppdragsavtalen blir korrekt inngått.

Innklagede har opptrådt i strid med krav til faglig utførelse av oppdraget

For det annet anfører klagerne at innklagede har opptrådt i strid med krav til faglig utførelse av oppdraget.

Det fremgår av forskrift om eiendomsmegling § 6-4 at det er klare regler for hva en ansvarlig megler kan gjøre og hva en medhjelper kan gjøre.

Eiendomsmeglerfullmektigen har imidlertid håndtert oppdraget på egenhånd. Klagerne la naturligvis til grunn at eiendomsmeglerfullmektigen hadde de nødvendige fullmakter til å inngå oppdragsavtalen. Videre la klagerne til grunn at vedkommende hadde tilstrekkelig kompetanse til å håndtere oppdraget alene. Klagerne kan ikke se at eiendomsmeglingsloven
§ 6-2 tredje ledd kommer til anvendelse her, da eiendomsmeglerfullmektigen ikke kan ha vært under tilsyn av ansvarlig megler.

Tatt i betraktning at oppdraget i tillegg gjaldt en svært kostbar og spesiell eiendom, og hvor innklagede burde forstått at det innebar betydelig større juridiske og andre utfordringer enn for eksempel salg av en mindre og ordinær leilighet, må det i tillegg anses sterkt klanderverdig at innklagede har overlatt salget av eiendommen i sin helhet til en eiendomsmeglerfullmektig.

Klagerne viser videre til at titlene «eiendomsmegler» og «megler» er beskyttede titler, men at disse likevel er blitt benyttet av eiendomsmeglerfullmektigen. Klagerne anser dette som kritikkverdig. Klagerne anser enhver eiendomsmeglerfullmektig for å være kjent med forskjellen på megler og en fullmektig, og klagerne kan ikke forstå annet enn at benevnelsen megler må være et bevisst valg i et forsøk på å fremstå med større autoritet og kompetanse overfor potensielle kjøpere. Denne opptreden vitner etter klagernes syn om gjennomgående mangel på respekt for grunnleggende lover og regler, og for oppdraget som sådant.

Innklagede har opptrådt i strid med krav til utarbeidelse av skriftlig oppgave og har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt

Klagerne er dernest av den oppfatning at innklagede har opptrådt i strid med krav til utarbeidelse av skriftlig oppgave og har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Klagerne viser i den forbindelse til eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd og forskrift om eiendomsmegling § 6-2, og anfører at det foreligger et klart og alvorlig brudd på bestemmelsen.

Dersom innklagede hadde utført sin undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til loven, mener klagerne at den tinglyste forkjøpsretten ville blitt oppdaget. Uten hensyn til forkjøpsrettens faktiske og rettslige innhold, er klagerne av den oppfatning at innklagedes håndtering av forkjøpsretten er svært uprofesjonell, både hva gjelder undersøkelse av dens eksistens og videreformidlingen til selgerne og den opprinnelige kjøperen.

Innklagede har gitt uriktige opplysninger

Til tross for at innklagede var kjent med Kystsoneplanen, vurderte han likevel eiendommens utbyggingspotensial kun i henhold til reguleringsplanen. Klagerne hevder at innklagede svært enkelt kunne ha gjort seg kjent med Kystsoneplanen og dens bestemmelser, og ved en enkel gjennomgang av disse ville innklagede blitt oppmerksom på at Kystsoneplanens bestemmelser går foran reguleringsplanens. Klagerne kan ikke se at innklagede har gjort seg kjent med innholdet i Kystsoneplanen overhode.

En vurdering av eiendommens utbyggingspotensial er som oftest en svært sammensatt og vanskelig vurdering, og en nøyaktig gjengivelse av eiendommens utnyttelsesgrad kan kun utføres av personer med særskilt kompetanse på området. I denne saken peker klagerne blant annet på at fordi eiendommen ikke er oppmålt er det umulig å angi eiendommens areal nøyaktig, og det er høyst usikkert om innklagede har lagt til grunn riktige beregningsregler eller om innklagede faktisk har foretatt en oppmåling av eksisterende bygningsmasse.

Klagerne påstår at det er høyst uvanlig at eiendomsmeglere foretar slike utnyttelses-beregninger, nettopp fordi meglere flest ikke er kvalifiserte til å gjøre den type beregninger. Innklagede har imidlertid utført sine egne beregninger og ukritisk fremlagt disse for potensielle kjøpere. Innklagedes redegjørelse av gjeldende arealplaner og utbyggingspotensiale vitner om manglende forståelse for hvordan regelverket fungerer og hvordan slike beregninger utføres eller endres i takt med endringer i regelverket.

Klagerne menet at innklagede burde forstått at slike beregninger lå uten for hans kompetanse, og at han derfor skulle ha innhentet en oppdatert fagkyndig vurdering/ kontroll. Klagerne kan ikke se at innklagedes henvendelse til kommunen kan anses som ansvarsfrigjørende.

Innklagede har opptrådt i strid med kravet til god meglerskikk

Som redegjort for, er klagerne av den oppfatning at innklagede gjentatte ganger har tilsidesatt lovpålagte krav. Klagerne anser det i tillegg for å være svært klanderverdig at innklagede overtalte klagerne til ikke å si noe om forkjøpsretten på kontraktsmøtet. På denne bakgrunn anser de innklagedes opptreden for å være klart i strid med krav til alminnelig god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Krav om erstatning

Klagernes vurdering er at innklagede har opptrådt grovt uaktsomt i saken. Dersom innklagede hadde utført sine lovpålagte oppgaver som å sjekke om det forelå en tinglyst forkjøpsrett, og i det minste opplyse om den til den opprinnelige kjøperen, ville klagerne aldri ha blitt møtt med krav om heving eller prisavslag. Det samme gjelder etter klagernes syn også dersom innklagede hadde gitt riktige opplysninger om eiendommens utbyggingspotensial.

Innklagede har i brev datert 31. januar 2013 erkjent ansvar for manglende opplysninger om forkjøpsretten, og det er ubestridt at opplysningene om eiendommens utbyggingspotensial er uriktige. Innklagede er imidlertid av den oppfatning at det ikke foreligger ansvar for dem, fordi det ikke finnes rettslig grunnlag for rettighetshaveren av forkjøpsretten til å gjøre gjeldende krav overfor klagerne.

Det sentrale i denne saken er imidlertid, etter klagernes syn, at dersom innklagede hadde overholdt sin opplysningsplikt, ville klagerne aldri ha kommet i den situasjonen som har oppstått. Det foreligger dermed årsakssammenheng mellom innklagedes opptreden og klagernes økonomiske tap på kr 2 500 000.

Klagerne har som det er redegjort for, inngått en omforent avtale med forkjøpsrettshaveren. Denne avtalen ble inngått fordi det ble vurdert som sannsynlig at forkjøpsrettshaveren ville blitt tilkjent prisavslag i størrelsesorden kr 2 500 000 i en rettslig prosess. Dette er imidlertid ikke ensbetydende med at klagerne ikke ville oppnådd en høyere pris enn kr 21 500 000 dersom innklagede hadde gitt riktige opplysninger i utgangspunktet. Klagerne anså det høyst sannsynlig at de ville få kr 24 000 000 for eiendommen. I den forbindelse viser klagerne til at de avslo et bud på kr 21 500 000, samt at en liknende eiendom på et tilsvarende hytteområde ble solgt for kr 24 000 000.

Budloggen som vedlegges klagen er overlevert fra innklagede, men den er ikke komplett, da det siste budet på kr 24 000 000 ikke fremgår av loggen.

Klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av innklagedes håndtering av saken. Disse kostnadene omfatter ikke bare prisavslaget, men i tillegg også store kostnader til juridisk bistand overfor krav fra den opprinnelige kjøperen, forkjøpsrettshaveren, og nå også overfor innklagede.

Per dags dato har klagerne måttet dekke ca kr 370 000 til juridisk bistand. Av dette har klagerne fått godkjent dekket to saker under sin forsikring, én mot den opprinnelige kjøperen og en mot forkjøpsrettshaveren/ innklagede på til sammen kr 200 000. Uavhengig av hvordan man vurderer forkjøpsrettshaverens posisjon, ville disse kostnadene aldri ha påløpt dersom innklagede hadde oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

På bakgrunn av ovennevnte er klagerne av den oppfatning at klagerne har krav på erstatning på totalt kr 2 670 000 som følge av innklagedes klanderverdige opptreden.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at klagerne har krav på erstatning av innklagede i forbindelse med sistnevntes formidling av salg av klagernes fritidseiendom.

Om gjennomføringen av salgsoppdraget

Det er ikke korrekt som opplyst av klagerne at eiendomsmeglerfullmektigen opptrådte alene ved besiktigelsen og undersøkelsen av eiendommen. Innklagede anfører at sammen med daværende eiendomsmeglerfullmektig var en annen megler i innklagede meglerforetak, samt en av klagerne sammen med dennes ektemann til stede.

Noen dager etter befaringen anfører innklagede at han i telefonsamtale med en av klagerne fikk beskjed om at klagerne ikke ønsket noen form for kontakt eller samarbeid med den andre megleren i foretaket. Klagerne skal ha ment at vedkommende ikke hadde den nødvendige forståelse for at deres eiendom var ekstraordinær. Klagerne ønsket derfor å forholde seg til eiendomsmeglerfullmektigen og kun denne i det videre salgsarbeid.

Salgsarbeidet ble påbegynt midt i fellesferien, noe som skal ha vært veldig viktig for klagerne ettersom det var tale om salg av en fritidseiendom ved sjøen som måtte selges når interessentene var i modus for kjøp, og i tillegg var på stedet. Eiendomsmeglerfullmektigen mottok en liste med kontaktinformasjon vedrørende seks meget ressurssterke interessenter som klagerne ønsket skulle bli kontaktet snarest mulig. Eiendomsmeglerfullmektigen opplyste at hun den kommende uken skulle på ferie i utlandet, og at dette kunne bli vanskelig. Klagerne ønsket likevel å gjennomføre salgsprosessen med henne som megler selv om hun måtte administrere dette utenfor kontoret.

Innklagede anfører at eiendomsmeglerfullmektigen aldri gav uttrykk for at hun var autorisert eiendomsmegler.

Det ble utarbeidet en oppdragsavtale som både eiendomsmeglerfullmektigen og en av klagerne signerte. I klagen er kun utkastet vedlagt.

Av oppdragsavtalen fremgår at eiendomsmeglerfullmektigen er kontaktperson med en annen megler som ansvarlig megler. Grunnet ferieavvikling ble signaturen til den andre megleren eller andre eiendomsmeglere ved en inkurie uteglemt.

Innklagede anfører at eiendomsmeglerfullmektigen i etterkant av befaringen mottok en oversikt fra klagerne som viste hva som gjenstod av ikke-utnyttet tomteareal på eiendommen. Denne oversikten var utført av klagernes arkitekt i 1997 som da hadde utarbeidet tegninger og forestod søknadsprosessen i forbindelse med oppføring av anneks på eiendommen. Dagens bygningsmasse og tomteareal var oppgitt i kvadratmeter. Innklagede skal ha fått klar beskjed fra klagerne om at denne informasjonen kunne legges til grunn vedrørende eiendommens størrelse (tomt), størrelsen på eksisterende bygningsmasse og gjenstående utnyttelsesgrad. Sistnevnte ble av klagerne opplyst å være ca. 68 kvm (uutnyttet tomteareal). Innklagede så ingen grunn til ikke å stole på disse opplysningene da det ikke hadde vært endringer i bygningsmassen etter nevnte oppmåling i 1997.

For å forsikre seg om at de mottatte opplysningene var korrekte og fordi innklagede antok at mulige kjøpere av eiendommen ville ha stor interesse av å vite hvor mye de kunne bygge på denne, tok innklagede kontakt med kommunen. I telefonsamtale den 24. juli skal innklagede ha opplyst hvilken eiendom det dreide seg om, og samtidig ha oppgitt det tomtearealet som var oppgitt fra klagerne. Både kystsoneplanen og reguleringsplanen ble ifølge innklagede diskutert. Kommunen skal deretter ha opplyst at innklagede ubetinget kunne markedsføre en u-grad på 2 %, og at maksimal utnyttelse derfor ville bli 172, 3 i grunnflate ut fra foreliggende opplysninger om eiendommens beliggenhet, eksisterende bebyggelse og tomtens størrelse. Kommunen skal ha opplyst at 2 %-regelen fortsatt var gjeldende da dette området var omfattet av en gammel reguleringsplan og at «nyere bestemmelser» i kystsoneplanen derfor ikke kunne få innvirkning. Det var kommunen, og ikke innklagede, som regnet ut hvor mye maksimal utnyttelsesgrad ville bli.

For ordens skyld ønsket innklagede dette skriftlig bekreftet, og ringte tilbake til kommunen. Han snakket med en annen person enn tidligere, og fikk annen informasjon om utnyttelsesgraden. Innklagede skal da ha gitt uttrykk for tvil, men fått beskjed om å forholde seg til det den første personen sa, idet vedkommende var den øverste myndigheten i kommunen for plan- og byggesaker, og således hadde siste ord i saken. Innklagede tok deretter kontakt per e-post for å få opplysningene fra dagen før skriftlig bekreftet. En slik bekreftelse ble mottatt e e-post samme dag.

Innklagede så etter dette ingen grunn til ikke å stole på de opplysningene han hadde fått av den overordnede i kommunen. Vedkommende person i kommunen var selvsagt kjent med at eierne av eiendommene i det aktuelle hytteområdet er meget ressurssterke og prosessvillig, og byggesøknader og klager både i andres og egne byggesaker, fra disse er derfor en gjenganger i kommunen. Særlig gjelder dette forhold til eiendommenes utnyttelsesgrad.

Forkjøpsretten

Under utarbeidelse av informasjonsskrivet og i den videre forberedelse i forbindelse med salget skal innklagede ha spurte klagerne flere ganger om det forelå noen forkjøpsrett på eiendommen. Hver gang skal klagerne ha svart benektende på det. Innklagede hadde tidligere sjekket den elektroniske grunnboken for tinglyste heftelser uten å finne noen. Ved en inkurie ble den tinglyste forkjøpsretten oversett da denne er tinglyst under «pengeheftelser» i grunnboken. Dette tar innklagedes selvfølgelig selvkritikk for, men eiendomsmegler-fullmektigen lot seg forlede av at selgerne var sikre på at det ikke forelå noen slik forkjøpsrett, og heller ikke noen pengeheftelser. Eiendommen hadde tross alt vært i familiens eie siden 1934, så dette visste de. Det var først noen dager før møtet med den opprinnelige kjøperen at innklagedes ble kjent med forkjøpsretten.

Salgsprospekt/ informasjonsskriv/ nøkkelinformasjon

Innklagede anfører å umiddelbart etter at oppdragsavtalen ble inngått, ha startet arbeidet med å utarbeide salgsoppgave. Utkastet ble oversendt klagerne, som like etter skal ha gitt klar og tydelig beskjed om at de ikke ønsket at det skulle utarbeides noen salgsoppgave.

Klagerne skal derimot ha ment at det ville være svært «flaut og pinlig» for dem å legge frem en standard salgsoppgave, da alle interessentene kjente det aktuelle området. Klagerne ønsket derfor at innklagede skulle utarbeide et ark med informasjon i stikkordsform (i nøkkelform), alt på én side, hvor egenerklæringsskjema, reguleringskart- og bestemmelser, samt oversiktskart og fotopakke skulle vedlegges. Innklagede sendte et utkast til klagerne, og mottok en korrigert versjon som ble formidlet til interessentene. Innklagede anfører at dette informasjonsskrivet altså ble utarbeidet etter uttrykkelig instruks fra klagerne.

Klagerne har gjort et poeng av at innklagede ikke hadde lagt en kopi av grunnbokutskriften ved informasjonsskrivet. Innklagede viser i den forbindelse til eiendomsmeglingsloven § 6-7 hvor dette heller ikke er noe krav. Denne ble imidlertid fremlagt i kontraktsmøtet med den opprinnelige kjøperen, og inntatt som bilag til kjøpekontrakten.

Manglende takst

Innklagede ønsket å innhente takst på eiendommen. Dette skal imidlertid klagerne ikke ha ønsket. De var veldig klare på at en takstmann høyst sannsynlig ville sette en mye lavere verdi enn hva de ville være villige til å selge for, og ønsket ikke at interessentene skulle la seg påvirke av dette.

Informasjonsskriv til opprinnelig kjøper om forkjøpsretten

Like før avtalt kontraktsmøte mellom klagerne og den opprinnelige kjøperen, ble innklagede oppmerksom på den tinglyste forkjøpsretten. Innklagede innhentet da skjøte fra Statsarkivet for nærmere undersøkelser. Etter en intern vurdering hos innklagede, hvor det hersket tvil om gyldigheten av denne forkjøpsretten, ble den aktuelle eiendomsmeglerfullmektigen anbefalt ikke å videreformidle dette med forkjøpsretten til den opprinnelige kjøperen.

Da innklagede kontaktet klagerne om den tinglyste forkjøpsretten noen dager før kontraktsmøtet, ble de meget forundret da de ikke kjente til forkjøpsretten. Blant annet på denne bakgrunn ble den aktuelle eiendomsmeglerfullmektigen anbefalt ikke å videreformidle informasjonen om forkjøpsretten til den opprinnelige kjøperen.

Heller ikke klagerne gjorde noen anstrengelser for å få undersøkt skjøtet nærmere, på tross av at de hadde fått informasjon om at det forelå en tinglyst heftelse på deres eiendom.

Innklagede skal ha hatt flere telefonsamtaler med rettighetshaveren av forkjøpsretten. I disse samtalene opplyste innklagede at den informasjonen kommunen tidligere hadde gitt og som var inntatt i informasjonsskrivet vedrørende utnyttelsesgrad var uriktig. Dette ble også kommunisert skriftlig til rettighetshaveren.

Det hersket med andre ord ikke tvil om at rettighetshaveren, da hun gjorde forkjøpsretten gjeldende, var kjent med at de opplysningene kommunen hadde gitt innklagede i juli 2012 og som var inntatt i informasjonsskrivet ikke var korrekte. Rettighetshaveren har heller ikke bestridt dette.

Erstatningskravet

Innklagede anfører at det ikke foreligger noe erstatningsberettiget tap i denne saken.

Det sentrale i denne saken er etter innklagedes syn at klagerne har inngått et utenrettslig forlik med kjøperen av eiendommen på kr 21 500 000, noe som etter klagernes syn har påført dem et tap på kr 2 500 000. Beløpet er differansen på eiendommen solgt i første omgang og den kontraktssummen klagerne og kjøperen av eiendommen til slutt ble enige om i forliket. Innklagede vil anføre at kjøperen ikke var berettiget noe prisavslag, og at det forliket som ble inngått således bygget på uriktig grunnlag. Forliket ble inngått for klagernes egen risiko, noe innklagede skal ha tydeliggjort for dem før forliket ble inngått. Det påståtte tapet som klagerne er blitt påført kan således ikke veltes over på innklagede.

Innklagede vil videre anføre at eiendommen ikke er verdt mer enn det forliket går ut på, og at en dekning av klagernes anførte tap vil medføre at klagerne da vil få mer enn det eiendommen egentlig er verdt. Klagerne har ikke under noen omstendighet krav på mer enn det eiendommen ville blitt solgt for med de riktige opplysningene.

Ansvarsgrunnlag

Innklagede anfører at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.

Uavhengig av innklagedes utførelse av salgsoppdraget, har ikke dette virket inn på prisen på eiendommen. Når det gjelder opplysninger om forkjøpsretten ble denne informasjonen gitt klagerne før kontraktsinngåelse med den opprinnelige kjøperen og den forkjøpsberettigede før kontraktsinngåelsen med sistnevnte og før den forkjøpsberettigede valgte å benytte seg av sin rett.

Innklagede anfører at de påstått formelle feilene ikke har hatt noen betydning for utførelsen av oppdraget. Under ingen omstendighet har de påståtte feilene virket inn på eiendommens endelige pris.

Utførelsen av oppdraget må, etter innklagedes syn, ses i lys av klagernes helt klare ønske om hvordan eiendommen skulle markedsføres, til hvem og når.

Innklagede fikk utlevert en liste fra klagerne med 6-7 mulige interessenter som alle er naboer til eiendommen. Disse ble kontaktet av innklagede fredag ettermiddag samtidig som de fikk oversendt informasjonspakken. Allerede to dager senere var eiendommen solgt.

Innklagede anfører at han ble forledet av klagerne da innklagede, på sine spørsmål om det forelå forkjøpsrett på eiendommen, fikk benektende svar fra klagerne. Det samme gjaldt pengeheftelser. Innklagede anfører at klagernes lange og uavbrutte eiertid og forsikringer om at det ikke forelå noen forkjøpsrett på eiendommen, har vært medvirkende til at innklagede ikke har undersøkt heftelsene grundigere.

Likevel vil innklagede anføre at manglende opplysninger om den tinglyste forkjøpsretten ikke har hatt noen betydning for den prisen som ble oppnådd, da den opprinnelige kjøperen fikk tilslag på kr 24 000 000. Slike eiendommer omsettes svært sjeldent, og er også på grunn av beliggenhet et svært attraktivt salgsobjekt. For de som ønsker å sikre seg en slik eiendom vil en tinglyst forkjøpsrett ikke spille noen annen rolle enn at den som får akseptert det høyeste budet må vente i inntil to måneder før det blir avklart om forkjøpsretten vil bli gjort gjeldende eller ikke. Å vente i inntil to måneder er alle villige til for å få tilslaget på en slik unik eiendom. Under slike omstendigheter kan endog en foreliggende forkjøpsrett ha en prisøkende effekt da den som inngir bud på eiendommen legger inn et høyere bud enn en ellers ville ha gjort for å «riste» av seg den forkjøpsberettigede. I nærværende sak vil endog den tinglyste forkjøpsretten automatisk falle bort i 2015, jf. løysingsrettlova § 23, jf. § 6.

Opplysningene om eiendommens utbyggingspotensiale ble gitt av innklagede etter nøyere undersøkelser hos kommunen. Som megler må man kunne legge til grunn at øverste myndighet for regulerings- og byggesaker i den kommune hvor eiendommen ligger vet hva han uttaler seg om. For både meglere og andre interessenter må man kunne stole på at de opplysningene som blir gitt er korrekte og kan legges til grunn.

I nærværende sak hadde innklagede ikke bare undersøkt foreliggende reguleringsplan, men endog fått denne vurdert av plan- og bygningssjefen på denne konkrete eiendommen, vurdert opp mot Kystsoneplanen. Innklagede hadde også i informasjonsskrivet opplyst at Kystsoneplanen gjaldt for eiendommen. Innklagede anfører således å ha oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3.

Under alle omstendigheter har innklagede lempet på de negative virkningene ved å gjøre rettighetshaver av forkjøpsretten kjent med det korrekte utnyttelsespotensialet lenge før vedkommende valgte å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Både forkjøpsrettshaveren og klagerne visste om det korrekte utnyttelsespotensialet før disse inngikk kontrakt, og de kan følgelig ikke holde innklagede ansvarlig for en verdireduksjon som følge av dette.

Økonomisk tap

Innklagede vil prinsipalt anføre at klagerne ikke har lidt noe økonomisk tap i denne saken ettersom de har inngått et forlik med rettighetshaveren på uriktig rettslig grunnlag.

Subsidiært vil innklagede anføre at klagerne ikke har lidt noe tap i saken, da eiendommen ikke var verdt mer enn de kr 21 500 000 som rettighetshaveren var villig til å betale for eiendommen med de korrigerte utnyttelsesmulighetene. Denne prisen synes endog å være i overkant av det eiendommen var verdt hensyntatt de riktige opplysningene.

Det er ubestridt at rettighetshaveren hadde en helt annen informasjon om eiendommen da hun valgte å benytte seg av sin forkjøpsrett enn det opprinnelig kjøper hadde da vedkommende ga bud på kr 24 000 000. Dette stiller rettighetshaveren i en helt annen rettslig situasjon i forhold til hvilke beføyelser hun kunne gjøre gjeldende overfor klagerne. Selv om forkjøpsrettshaveren «trer inn» i budet til den opprinnelige kjøperen, trer hun likevel ikke inn i eventuelle beføyelser den opprinnelig kjøper måtte ha. Opprinnelig kjøpers kunnskap og forkjøpsrettshaverens kunnskap må vurderes hver for seg. Innklagede anfører at de endrede forutsetninger medfører at det ikke lenger hefter noen mangler ved eiendommen eller andre beføyelser som kan gi grunnlag for prisavslag, jf. avhl. § 3-8 annet ledd, jf. første ledd.

Forkjøpsrettshaveren skal tre inn i den «nye eigarens rettigheter og plikter etter avtala», jf. løysingsrettlova § 14. Som utgangspunkt betyr dette at forkjøpsrettshaveren ville overta den opprinnelige kjøperens beføyelser ved inntredelse i hans bud, jf. avhl. kapittel 3 og 4. I foreliggende sak er det likevel ikke slik at rettighetshaverens inntreden i den opprinnelig kjøperens bud er ensbetydende med at hun trer inn i hans rettsposisjon og beføyelser overfor klagerne. Innklagede viser i den forbindelse til Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) s. 62.

For det annet har rettighetshaveren fått korrekte opplysninger om eiendommens utnytelsespotensiale før hun trådte inn i opprinnelige kjøpers rettigheter og plikter, jf. avhl.
§ 3-8 annet ledd, jf. løysingsrettlova § 14. Selv om rettighetshaveren skulle anses å tre inn i kontrakten på samme vilkår som opprinnelig kjøper, vil det uansett ikke foreligge noen mangel som utløser disse beføyelsene, jf. avhl. Kapittel 3.

Løysingsrettlova § 19 åpner for å få fastsatt prisen til «vanleg pris». Selv om loven etter sin ordlyd regulerer mulighet til «vanleg pris» ved åpenbare underslag, er det også mulighet til å få «vanleg pris» når, slik som i nærværende sak, eiendommen er solgt til overpris, jf. Ot.prp.nr.49 (1993-1994) s. 67.

Innklagede vil derfor anføre at det utenrettslige forlik som ble inngått, ble inngått på uriktig rettslig grunnlag, og at klagerne må dekke dette «tapet» selv. Klagerne mer enn antyder at årsaken til at de inngikk forliket med forkjøpsrettshaveren var fordi de syntes situasjonen var svært vanskelig og ubehagelig. Det blir helt feil når dette nå forsøkes veltet over på innklagede.

Innklagede anfører dernest at eiendommen ikke er verdt mer enn kr 20 000 000, og at klagerne således ikke har lidt noe tap. Innklagede viser i den forbindelse til to verdivurderinger av eiendommen.

Subsidiært anfører innklagede at eiendommen ikke er verdt mer enn kr 21 500 000. Ved vurderingen av hvor mye eiendommen er verdt, gitt de riktige opplysningene knyttet til denne, vil innklagede anføre at den pris som rettighetshaveren inngikk i forliket med klagerne er riktig.

Adekvat årsakssammenheng

Innklagede anfører at årsakssammenheng ikke foreligger i denne saken.

De påståtte feil og mangler er ikke årsaken til at klagerne måtte «gå ned i pris» ved sitt salg av eiendommen. I forholdet mellom klagerne og rettighetshaveren hadde innklagede rettet opp de uriktige opplysningene.

Klagernes ytterligere anførsler

Kort om valget av megler, befaringen, oppdragsavtalen og salgsmateriell

Det er riktig at det var en annen eiendomsmegler til stede på den første befaringen med eiendomsmeglerfullmektigen, og at klagerne etter dette ønsket å benytte eiendomsmegler-fullmektigen.

Det sentrale og faktiske forhold er imidlertid at eiendomsmeglerfullmektigen aldri opplyste at hun kun var eiendomsmeglerfullmektig, og at hun således lot klagerne tro at hun også formelt sett var særdeles kvalifisert for jobben. Eiendomsmeglerfullmektigen skal derimot ha markedsført seg som en svært erfaren megler. Dette gjorde hun også skriftlig, og det fremgår av den endelige oppdragsavtalen. Det fremgår også av informasjonsskrivet at eiendomsmeglerfullmektigen har betegnet seg som «megler». Klagerne mener at det derfor ikke er riktig at eiendomsmeglerfullmektigen aldri gav uttrykk for at hun var autorisert eiendomsmegler.

Klagerne mener det er korrekt at eiendomsmeglerfullmektigen opplyste om at hun skulle på ferie, men det var klagerne som var bekymret for at det kunne bli vanskelig for eiendomsmeglerfullmektigen å gjennomføre salget i ønsket tidsrom. Eiendomsmegler-fullmektigen skal også her ha gjort et sterkt innsalg av seg selv. Klagerne hevder det overhodet ikke var slik, som det anføres i tilsvaret, at innklagede under press valgte å etterkomme klagernes ønske.

Når det gjelder salgsoppgaven, er det riktig at klagerne ikke ønsket en vanlig innbundet salgsoppgave. Klagerne anfører likevel at selv om informasjonen ble presentert på en mer uformell måte, skulle innklagede naturligvis sørge for at salgsmateriellet tilfredsstilte gjeldende regelverk og at informasjonen var korrekt.

Eiendommens utnyttelsesgrad

Dokumentasjonen fra 1997 vedrørende eiendommens tomtestørrelse, bruksareal og utnyttelsesgrad ble overlevert innklagede til orientering. Det er ikke slik innklagede hevder, at han fikk beskjed om at beregningene vedrørende utnyttelsesgrad kunne legges ubetinget til grunn. Det burde vært åpenbart for innklagede at 15 år gamle utnyttelsesberegninger ikke kan legges til grunn uten videre.

Klagerne viser dernest til at innklagede var kjent med Kystsoneplanen, og denne var lett tilgjengelig på internett. Videre var eiendomsmeglerfullmektigen, slik det erkjennes i tilsvaret, oppmerksomgjort på at det var grunn til å stille spørsmål om regulerings- og byggesakssjefens vurdering. Det fremstår høyst merkverdig at eiendomsmeglerfullmektigen ikke foretok nærmere undersøkelser eller tok forbehold om at eventuelle utbyggingsmuligheter lå hos kjøper.

Selv om meglers alminnelige undersøkelsesplikt mot formodning ikke krever at megleren sjekker alle arealplaner eller andre offentlige planer for eiendommen, anfører klagerne at det ikke kan være slik at innklagede, som i denne saken tross alt har gjort en vurdering vedrørende gjeldende arealplaner og utnyttelsesmuligheter, kan bli fritatt for ansvar. Klagerne viser til at det er en grunnleggende forskjell mellom det å opplyse om hva som er gjeldende plangrunnlag for en eiendom, og å gjøre selvstendige beregninger ut fra plangrunnlaget for å kunne markedsføre eiendommen på bakgrunn av dette.

Forkjøpsretten

Klagerne anfører at innklagedes fremstilling av hendelsesforløpet knyttet til oppdagelsen av forkjøpsretten er direkte usann. Om innklagede selv mente at klagerne på grunn av eiertiden og bruk burde eller kunne hatt kjennskap til forkjøpsretten, er uansett fullstendig uinteressant for saken.

Forkjøpsretten var fullstendig ukjent for klagerne, og de ble første gang gjort kjent med den av innklagede. Dette ble ikke gjort noen dager, men per telefon tre timer før kontraktsmøtet med opprinnelig kjøper. I tillegg var det en av klagerne som bad innklagede om å ta kontakt med forkjøpsrettshaveren omgående før kontraktsmøtet for å få avklart forkjøpsretten.

Kun en halvtime før kontraktsmøtet mottok én av klagerne en tekstmelding fra eiendomsmeglerfullmektigen hvor hun informerte selgerne om at det ikke var ønskelig å ta opp saken med forkjøpsretten på kontraktsmøtet.

Klagerne skal videre ha blitt uttrykkelig instruert om ikke å nevne forkjøpsretten på kontraktsmøtet. Klagerne opplevde dette som meget ubehagelig, og en av klagerne forsøkte derfor gjentatte ganger å få tak i eiendomsmeglerfullmektigen for å diskutere saken med forkjøpsretten. Det fremgår for øvrig av denne korrespondansen at innklagede, til tross for at det i tilsvaret opplyses at hun var blitt kjent med forkjøpsretten noen dager før 21. august 2012, først denne dagen tok seg bryet med å hente heftelsen fra Statsarkivet.

Eiendommens verdi

Klagerne anfører at innklagedes innhentede verdivurderingen fremstår som ren synsing, og bestillingsverk fra innklagede, og at grunnlaget som den er avgitt på fremstår som svært tynn.

Klagerne gav klart uttrykk til innklagede om hvilke prisnivå de forventet seg å få for eiendommen, og at de ikke ville akseptere lavere bud enn kr 20 000 000. Dette fremgår også av budloggen, hvor det fremgår at klagerne avslår hele åtte bud over kr 20 000 000. Klagerne anfører derfor at det anses som høyst sannsynlig at klagerne ville fått en pris på kr 24 000 000 dersom innklagede hadde håndtert oppdraget på en bedre måte.

Innklagede har erkjent ansvar for sakskostnadene til den opprinnelige kjøper

Klagerne er nylig blitt gjort kjent med at innklagede i ettertid har erkjent ansvar for den opprinnelige kjøpers kostnader til juridisk bistand, og at innklagede derfor har dekket disse. Klagerne forstår dette dithen at innklagede har erkjent at han er å bebreide for å ha gitt den opprinnelige kjøperen uriktige og mangelfulle opplysninger om eiendommen. Klagerne kan ikke se at innklagede har opptrådt mindre klanderverdig i forholdet til dem, og undrer seg derfor over hvorfor innklagede avviser ethvert ansvar for selgernes økonomiske tap.

Vurdering av innklagedes håndtering av oppdraget

Klagerne fastholder at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede, og at kravet til årsakssammenheng er innfridd.

Klagerne peker imidlertid på at forarbeidene (Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) s. 62 som innklagede viser til som støtte for at forkjøpsrettshaveren skal ha trådt inn i forkjøpsretten på andre vilkår enn den opprinnelige kjøperen, ikke kan tas til inntekt for et slikt syn. Klagerne viser i den forbindelse til forarbeidsuttalelsene.

Hovedregelen er etter klagernes syn at forkjøpsrettshaveren trer inn i de samme rettene og pliktene som den opprinnelige kjøperen. Når det gjelder henvisningen til at dette kan stille seg annerledes dersom forkjøpsrettshaveren skal overta eiendommen på «andre vilkår», kan klagerne ikke se at dette kan forstås dithen at «vilkår» henviser til forkjøpsrettshaverens kunnskap om eiendommen. En forkjøpsrettshaver vil aldri ha nøyaktig samme kunnskap, og en slik forståelse som innklagede legger til grunn vil undergrave hele forkjøpsrettens system, og medføre at ethvert erverv som skjer ved tiltredelse av forkjøpsrett vil være gjenstand for mangelsbeføyelser.

Det er for øvrig heller ikke sikkert at forkjøpsrettshaveren overtok eiendommen på andre vilkår enn det den opprinnelige kjøperen ville gjort.

Klagerne viser dernest til at innklagede gjentatte ganger ble bedt om å involvere seg og å bistå i prosessen med forhandlingene med den opprinnelige kjøperen og med forkjøpsrettshaveren. Dette skal imidlertid ha blitt totalt avvist av innklagede. Innklagede har frasagt seg muligheten til å gjøre innsigelser mot å forlike saken.

Klagerne opplevde innklagedes avvisning av enhver mulighet til å hjelpe dem med å imøtekomme opprinnelig kjøper og forkjøpsrettshaverens krav for å redusere klagernes økonomiske tap som svært illojal.

Da nemnda ikke juridisk forpliktende kan pålegge innklagede å utbetale erstatning, og fordi innklagede bestrider noe ansvar, antar klagerne at et erstatningskravet uansett må fremsettes for de alminnelige domstoler.

Uten å frafalle kravet om erstatning, bes det uansett om at nemnda først og fremst gjør en vurdering av hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med de krav i eiendomsmeglingsloven og forskrift om eiendomsmegling som er fremhevet i klagen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Om forholdene før oppdragsavtalen ble inngått

Innklagede hevder å aldri ha anført at klagerne presset eiendomsmeglerfullmektigen til å ta megleroppdraget. Det særegne i saken er at klagerne skal ha gitt uttrykk for at salget måtte skje så raskt som mulig.

Innklagede anfører at eiendomsmeglerfullmektigen forut for at hun ble valgt som megler til dette oppdraget, orienterte om sin bakgrunn og erfaring med eiendomssalg. Da salget fant sted var det kun den formelle godkjennelsen som gjenstod slik at megler kunne titulere seg som autorisert eiendomsmegler. Alle eksamener var da avlagt og bestått og de nødvendige papirer sendt inn til Finanstilsynet.

Når det gjelder den omstendighet at eiendomsmeglerfullmektigen underskrev oppdragsavtalen som «megler» var dette en ren glipp, og ikke noe bevisst forsøk på å tilsnike seg uriktig yrkestittel. Og det var utelukkende grunnet ferieavvikling at oppdragsavtalen ikke ble skrevet under av en ansvarlig megler.

Om oppdragsavtalen og dens innhold

Hva gjelder utnyttelsesgraden og forholdene rundt forkjøpsretten fastholder innklagede sin argumentasjon fra tilsvaret.

Eiendommens verdi

Innklagede bemerker at verdivurderingene av eiendommen er avgitt av to uavhengige og anerkjente meglerforetak, av meglere med lang fartstid i bransjen og med erfaring med salg av fritidseiendommer i høysegmentet. Eiendomsmeglerne er helt avhengige av troverdighet i markedet og at publikum oppfatter dem som seriøse.

Det skal for øvrig bemerkes at nevnte verdivurderinger faktisk ligger litt i overkant av den verdivurdering som den forkjøpsberettigede fikk innhentet i forbindelse med sitt krav mot selgerne høsten 2012. Basert på denne verdivurderingen har eiendommen en markedsverdi på kr 19 000 000 under forutsetning av riktige opplysninger om utnyttelsesgrad. I nevnte vurdering er kun utnyttelsesgraden medtatt, ikke en mulig prisreduksjon på grunn av forkjøpsretten.

Det foreligger altså tre uavhengige og seriøse eiendomsmeglere som har gitt en prisvurdering av eiendommen.

Når det gjelder klagernes anførsel om at selgerne avslo i alt åtte bud over kr 20 000 000, så er ikke dette korrekt. Det ene budet høynet det andre, og det var således ingen grunn for klagerne til å avslå noe bud. I alle budlogger vil imidlertid alle bud, foruten kjøperens bud, automatisk bli markert som avslått.

Innklagede viser dernest til å ha hatt løpende kontakt med alle budgiverne under budprosessen. Disse skal ha gitt uttrykk for at det var av stor betydning at den aktuelle personen i kommunen hadde uttalt at eiendommen kunne utnyttes med 2 % og at dette ikke kunne forringes av andre bestemmelser, så som Kystsoneplanen. Innklagede vil derfor anføre at de bud som innkom ble inngitt på bristende forutsetninger, og at dette var årsaken til at budene ble så høye.

Forholdet til den opprinnelig kjøper

Innklagede anfører at det ikke er riktig at innklagede har erkjent noe ansvar overfor den opprinnelige kjøper av eiendommen. Hvilke vurderinger innklagede for øvrig har gjort i forhold til den opprinnelige kjøperen er interne, og innklagede kan uansett ikke se at dette har relevans i nærværende sak.

Forholdet mellom forkjøpsrettshaver og den opprinnelige kjøper og klagerne

Innklagede avviser kritikken for ikke å ha involvert seg og bistå klagerne i deres forhandlinger. Innklagede anfører at de så langt det lot seg gjøre, og uten å ta parti med noen av partene, etter beste evne forsøkte å bistå klagerne.

I forhold til forkjøpsrettshaveren mener innklagede at de strakk seg langt i å håndtere klagernes prosess. Blant annet etterkom innklagede klagernes anmodning om å være til stede under kontraktsmøte med forkjøpsrettshaveren. Klagerne skal ha uttrykk stor tilfredshet med innklagedes tilstedeværelse i denne forbindelse. Innklagede skal også ha hatt løpende kontakt med klagernes advokat utover høsten og frem mot jul med utkast i tillegg til kjøpekontrakt mellom forkjøpsrettshaveren og klagerne.

Innklagede skal også ha vært i møte med klagerne og klagernes advokat på sistnevntes kontor like før jul 2012 for å diskutere tvisten mellom klagerne og forkjøpsrettshaveren. I nevnte møte skal det ha blitt presisert fra innklagede at forkjøpsrettshaveren ikke hadde noe rettslig grunnlag for sitt tilbakeholdskrav mot klagerne og at verken innklagede eller foretakets forsikringsselskap derfor ville bistå økonomisk utover faktumopplysninger og dokumentasjon. Innklagede kan derfor vanskelig se å ha frasagt seg muligheten til å gjøre innsigelser mot klagernes forlik i saken med forkjøpsrettshaveren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstått uriktige opplysninger om utbyggingspotensiale på en fritidseiendom, samt tilbakehold av informasjon om at det eksisterte en forkjøpsrett på eiendommen.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til den opprinnelige kjøperen eller forkjøpsrettshaveren vil følgelig ikke bli vurdert.

Oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 og forskrift om eiendomsmegling

§ 6-1:

Innklagede erkjenner at grunnet ferieavvikling ble signaturen til ansvarlig megler ved en inkurie uteglemt.

Reklamasjonsnemnda bemerker at det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd at ansvarlig megler skal underskrive oppdragsavtalen.

Tore Bråthen Eiendomsmegling s. 272: «Et spørsmål er om undertegning av oppdragsavtalen er en betingelse for at det foreligger en bindende avtale om et eiendomsmeglingsoppdrag. Verken lovteksten eller lovforarbeidene gir løsningen. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 177 tyder på at de mener at undertegnet oppdrag er en betingelse for at en avtale om eiendomsmeglingsoppdrag skal være bindende. En absolutt regel om at undertegning er et vilkår for bindende avtale kan imidlertid ikke antas å foreligge. Det ville i så fall kunne være en felle for oppdragsgiveren, som ved konflikt med megleren kunne bli møtt med at det ikke foreligger noen bindende oppdragsavtale ettersom avtalen bare er undertegnet av oppdragsgiveren. Hvilken betydning det skal ha dersom avtalen ikke er underskrevet, må derfor avgjøres konkret.At oppdragsavtalen ikke er undertegnet kan imidlertid etter omstendigheten være et tungtveiende argument for at bindende avtale ikke er inngått».

I denne saken er oppdragsavtalen underskrevet, men ikke av ansvarlig megler. Partene har imidlertid forholdt seg til oppdragsavtalen, og avtalen er gjennomført. Da det fra klagernes side ikke er anført at avtalen er ugyldig på dette grunnlag, og da de på forespørsel fra nemndas sekretariat heller ikke ønsket å anføre det, har nemnda i den videre behandlingen av saken lagt til grunn at oppdragsavtalen er gyldig.

Faglig forsvarlig utførelse av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 4-1, 6-2 og forskrift om eiendomsmegling § 6-1:

Det fremgår av oppdragsavtalen og informasjonsskrivet til interessenter at «eiendomsmeglerfullmektigen» bruker tittelen megler. Da hun underskrev avtalen, brukte. hun i den forbindelse et stempel, hvor hun er titulert megler. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 4-2 at man ikke kan titulere seg megler før man har fått eiendomsmeglerbrev utstedt av Finanstilsynet. Det er således klart i strid med regelverket når «eiendomsmeglerfullmektigen» brukte et stempel med tittelen megler. Det forhold at hun etter det opplyste hadde bestått de nødvendige eksamener og hadde søkt om eiendomsmeglerbrev, har i denne forbindelse ingen betydning.

Nemnda nevner for øvrig at det ikke er dokumentert for nemnda om ansvarlig megler har oppfylt sin tilsynsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd.

Skriftlig oppgave, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 og forskrift om eiendomsmegling
§ 6-2:

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd hvilke opplysninger som skal gis en kjøper før handel sluttes. Informasjonsskrivet tilfredsstiller ikke alle disse kravene. Reklamasjonsnemnda viser spesielt til at skrivet ikke inneholder opplysninger fra grunnboken, herunder om forkjøpsretten.

Undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7:

Feilaktig/ manglende opplysninger om utbyggingspotensialet

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at det fremgår av informasjonsskrivet at Kystsoneplanen gjelder for eiendommen. Nemnda legger også til grunn at opplysningene om at ledig areal i henhold til reguleringsbestemmelsene er 68,1 kvm grunnflate, bygger på opplysningene fra regulerings.- og byggesakssjef i kommunen.

Etter nemndas syn vil dette normalt være tilstrekkelig for en megler. Spørsmålet er imidlertid om denne eiendommens spesielle karakter tilsier en skjerpet undersøkelsesplikt fra meglerens side, eller om megleren burde tatt forbehold om at risikoen for eventuelle utbyggingsmuligheter lå hos kjøperen. Innklagede erkjenner at informasjonen som ble gitt var uriktig.

Nemnda er etter en konkret vurdering kommet til at eiendomsmeglerfullmektigen i dette tilfellet ikke har handlet i strid med meglerens undersøkelsesplikt. Nemnda legger avgjørende vekt på eiendomsmeglerfullmektigens e-post til regulerings- og byggesakssjefen i kommunen og hans svar vedrørende utnyttelse av eiendommen.

Tilbakehold av opplysninger om forkjøpsretten

Reklamasjonsnemnda finner det alvorlig at opplysninger om forkjøpsretten ikke ble formidlet før avtalen med den første kjøperen ble inngått. Innklagede har vist til at dette i første omgang ble oversett, da forkjøpsretten fremgikk av pengeheftelsene i grunnboken. Nemnda bemerker i den forbindelse at tinglyste forkjøpsretter nettopp fremgår under pengeheftelser.

Da «eiendomsmeglerfullmektigen» oppdaget forkjøpsretten kort tid før kontraktsmøtet, fikk hun etter det opplyste informasjon fra sine overordnete at det var usikkerhet knyttet til forståelsen av forkjøpsretten, og at man derfor i kontraktsmøtet skulle holde forkjøpsretten skjult overfor kjøperen. Selv om innklagede eventuelt mente at det var uklarheter knyttet til forkjøpsretten, er det etter nemndas syn sterkt kritikkverdig at det i kontraktsmøtet ble holdt skjult for kjøperen at det forelå en tinglyst forkjøpsrett.

Mangelfull føring av budjournal

Klagerne har anført at det siste budet på kr 24 000 000 ikke er ført inn i budjournalen. Dette kan ikke sees kommentert av innklagede. Av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 fremgår:

«hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres i en budjournal. Budene skal ordnes etter det enkelte oppdrag. …»

Mangelfull føring av budjournalen er i strid med god meglerskikk.

Krav til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3:

Nemnda har kommet til at vi her står overfor flere grove brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda viser til de vurderinger som fremgår ovenfor.

Erstatning:

Det er fra klageren anført to forhold som skulle tilsi erstatningsansvar. Når det gjelder det forhold at det ikke ble opplyst noe om forkjøpsretten til kjøperen, er dette etter nemndas syn klart uaktsomt, slik at det foreligger ansvarsgrunnlag. Nemnda har imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag for å ta standpunkt til i hvilken grad dette har medført et økonomisk tap for klagerne.

Når det gjelder den feilaktige informasjonen om utnyttelsesmulighetene av eiendommen, foreligger det ikke ansvarsgrunnlag for innklagede. Nemnda viser til det som fremgår ovenfor vedrørende eiendomsmeglerfullmektigens håndtering av dette spørsmålet.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det heller ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning for advokatutgifter. Nemndas praksis er restriktiv i forbindelse med å pålegge erstatningsansvar for advokatbistand. I dette tilfellet har nemnda heller ikke tilstrekkelig grunnlag for å vurdere dette.

Konklusjon:

DnB Eiendom AS Residens Frogner har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.

Etter anmodning fra innklagede har nemnda besluttet å ta saken opp til fornyet behandling.

Innklagede anfører:

Det fremgår av avgjørelsen at klagerne har anført at det siste budet på kr 24 000 000 ikke er ført inn i budjournalen. Videre har nemnda uttalt at «dette forhold er ikke kommentert av innklagede». Nemnda har dermed konkludert med at innklagedes føring av budjournalen er mangelfull og derfor i strid med god meglerskikk. Innklagede anfører at faktumbeskrivelsen knyttet til loggføring av budjournalen imidlertid ikke er riktig. Forholdet ble ifølge innklagede kommentert av innklagede i svarbrev til nemnda den 15. august 2013. Budjournalen, hvor det høyeste budet på kr 24 000 000 er inntatt, ble vedlagt som bilag til svarbrevet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Mangelfull føring av budjournal

Nemnda bemerker at riktig budjournal ble oversett ved første gangs behandling av saken.

I følge budjournalen, som ble oversendt av innklagede 15. august 2013, fremgår det at det siste budet pålydende kr 24 000 000 var ført inn i budjournalen.

På denne bakgrunn er nemnda kommet til at det ikke er grunnlag for følgende uttalelse:

Mangelfull føring av budjournal

Klagerne har anført at det siste budet på kr 24 000 000 ikke er ført inn i budjournalen. Dette kan ikke sees kommentert av innklagede. Av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 fremgår:

«hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres i en budjournal. Budene skal ordnes etter det enkelte oppdrag. …»

Mangelfull føring av budjournalen er i strid med god meglerskikk.

Nemnda presiserer at budjournalen således er ført korrekt, og at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

For øvrig står nemnda fast ved avgjørelsen som ble tatt ved første gangs behandling av saken, hvor nemnda kom til man her står overfor flere grove brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda viser til de vurderinger som ble gjort ved første gangs behandling.

Konklusjon:

DnB Eiendom AS Residens Frogner har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved føring av budjournalen. For øvrig fastholder nemnda sin første avgjørelse.