Klage nr 2013103
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. april 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget
Ulseth & Fladseth Eiendomsmegling AS
Postboks 148
6509 KRISTIANSUND N
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin hyttetomt via innklagede i 2013. Klageren anfører at innklagede har tatt betalt for tre befaringer som aldri ble foretatt. Klageren krever på bakgrunn av dette nedsettelse av innklagedes vederlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kontaktet innklagede for å selge sin hyttetomt i mars 2013. Klageren hevder at innklagede skal ha sagt ja til oppdraget og var ivrig etter å komme i gang, da det var lettere å selge på våren/tidlig sommer. Ifølge klageren mente innklagede at en riktig pris på tomten var
kr 650 000. Klageren er usikker på når annonsen ble lagt ut, men hevder at det lå en annonse på internett i april 2013.
Klageren anfører å ikke ha hørt noe fra innklagede før han selv tok kontakt i juli 2013. Kontakten ble tatt i forbindelse med at klageren fikk en oppringning fra en som var interessert i å kjøpe tomten, og som «hadde sett et til slags skilt på tomten med kr 580 000». Klageren hevder at dette var et skilt han selv hadde satt opp to år tidligere, og han skjønte da at innklagede aldri hadde vært på tomten for befaring, eller for å sette opp til-salgs skilt fra innklagedes foretak. Klageren anfører at innklagede innrømmet at han ikke hadde vært på tomten og sa seg enig i at det var uheldig at det gamle skiltet fortsatt sto på tomten.
I august 2013 fikk klageren telefon fra innklagede om at de hadde en interessent som ønsket å gi kr 590 000. Innklagede anbefalte klageren å takke ja til tilbudet, og klageren aksepterte budet.
I forbindelse med oppgjøret klaget klageren på innklagede både via e-post og telefon. Klageren anfører at innklagede tidligere har innrømmet aldri å ha vært på befaring på tomten, men likevel krevet betaling for tjenesten. Klageren viser til oppgjørsdokumentene hvor det er spesifisert tre turer med timer og reisekostnader til befaring, henholdsvis 10. mars 2013,
20. mars 2013 og 10. april 2013, som aldri ble gjennomført. Klageren anfører også at innklagede ikke kan påstå å ha oppnådd makspris når han selv aldri har sett salgsobjektet. Klageren føler seg svindlet i saken ved å ikke ha fått jobben utført i henhold til kontrakten. Klageren krever på bakgrunn av dette kr 35 000 i refusjon fra innklagede.
Innklagede anfører:
Innklagede mottok signert oppdragsskjema fra klageren i mars 2013. Innklagede anfører at det ble avtalt en forenklet markedspakke, med utgangspunkt i FINN.NO som salgskanal, i tillegg til innklagedes hjemmeside og plakat i utstillingsvindu. I tillegg hadde klageren to annonser i lokalavisen, som også inngikk i markedspakken. Når det gjelder bilder fra tomten, ble det enighet om at klageren hadde så gode bilder at innklagede kunne bruke disse uten ytterligere bilder fra tomten.
Innklagede anfører å være godt kjent i området inkludert klagerens tomt, da de har stått for
50 % av omsetningen i området. Klageren hadde forut for oppdraget prøvd å selge tomten på egenhånd. Innklagede anfører at fjerning av til-salgs skilt på klagerens tomt ikke er en del av innklagedes beskrevne arbeidsoppgaver for oppdraget. Innklagede ønsker å påpeke at det fremgår fra oppdragsavtalen at klageren skulle få forlengelse utover seks måneder om nødvendig, uten ekstra kostander. Dette indikerer at både innklagede og klageren mente at det ikke skulle bli en lett jobb å selge tomten i forhold til prisantydning.
Under salgsforløpet hadde innklagede flere interessenter til tomten, men det var kun kjøperen som ga bud. Innklagede hevder å ha forklart klageren at han ikke måtte akseptere noe lavere bud enn han ønsket å oppnå. Innklagede presiserer at han som megler har plikt til å uoppfordret uttrykke sin mening om bud som foreligger, og anbefalte klageren å akseptere.
Innklagede har inngått en oppdragsavtale med klageren på bakgrunn av en fast pris og ikke på timesbasis. Innklagede mener at feil ved føring av timelisten umulig kan være relevant for å kreve reduksjon av meglerens vederlag.
Innklagede stiller seg uforstående til klagerens kritikk i denne saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om reduksjon av meglers vederlag.
Det fremgår av oppdragsavtalens side 3 at klageren har valgt provisjon som vilkår for innklagedes vederlag. Det er videre i oppdragsavtalens side 4 nedfelt hvordan provisjon som vederlag skal beregnes. Selv om oppdragsavtalen på dette punktet bærer preg av å være rotete, herunder rettelser for hånd, er det klart for nemnda at det er avtalt en fastpris på kr 45 000. Det kommer videre frem hva som er inkludert i fastprisen.
Det fremgår av oppdragsavtalens videre sider at andre tilleggskostnader utgår, og det er flere steder gjort klart at kr 45 000 er beløpet innklagede har krav på som vederlag.
I oppgjørsoppstilling som er fremlagt for nemnda, kommer det frem at fra salgssummen, pålydende kr 590 000, er det utbetalt kr 545 000 til klageren. Utgiftene som er nedfelt gir en sum på totalt kr 45 000 i henhold til avtalen mellom partene.
Nemnda vil bemerke at siden oppdragsavtalen er så klar i forhold til vederlaget, en fastpris på kr 45 000, er det ikke av betydning hvor mange timer innklagede har brukt på oppgaver i forbindelse med oppdraget. Timelisten hvor de antatte befaringene fremkommer, er ikke inntatt i oppgjørsstillingen. Uavhengig av dette, vil ikke timelisten ha betydning, da fastpris på kr 45 000 er avtalt.
Klageren har anført at vederlaget bør settes ned som følge av at innklagede ikke har vært på befaring på tomten.
For at meglers vederlag kan settes ned, er det etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 et krav om at det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Hvilke plikter som megler har forsømt, må avgjøres ut fra en tolkning av avtalen mellom partene, jfr Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, Oslo 2013, s. 407:
«For at oppdragstakers vederlag skal kunne nedsettes, må det for det første foreligge en pliktforsømmelse. (…) Hva som er oppdragstakers plikter, må avgjøres ut fra en tolkning av (…) avtaleforholdet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker».
Videre er det et vilkår for vederlagsreduksjon at tilsidesettelsen av meglers plikter ikke er ubetydelige. Forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 2006:1 s. 110, uttaler følgende om dette:
«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget».
Klageren har anført at innklagede aldri dro på befaring på tomten, til tross for at det er nedfelt i timelisten at innklagede skal ha vært der tre ganger. Innklagede har ikke kommentert befaringen konkret, men uttalt at han kjente området godt fra før. Nemnda ønsker å bemerke at det er kritikkverdig av innklagede å føre timeliste over oppgaver som ikke har blitt utført. Innklagede burde ha rettet opp i dette i etterkant enten ved å fjerne aktiviteten eller notere at den aldri ble gjennomført. Imidlertid har ikke denne timeføringen betydning for vederlagets størrelse, jfr. ovenfor.
Nemnda ønsker også å påpeke at det kommer uttrykkelig frem i oppdragsavtalen, under hva den avtale fastprisen innebærer, at innklagede påtok seg ansvar for å ordne med en plakat på tomten. Det fremkommer av partene at dette ikke ble gjennomført. Nemnda mener det vitner om dårlig saksbehandling at innklagede ikke en gang har vært på eiendommen for å sette opp et salgsskilt hvor innklagedes foretak fremkommer.
Nemnda har likevel kommet til at krav om nedsettelse av vederlag ikke kan føre frem. Selv om feil timeføring fra innklagede i seg selv er kritikkverdig, har det ikke hatt noen betydning for håndteringen av oppdraget og innklagedes plikter. Som det ovenfor er påpekt, har det heller ikke hatt betydning for fastsettelsen av vederlaget. Når det gjelder manglende oppsettelse av salgsskilt, er dette en plikt innklagede har etter oppdragsavtalen. Dette ble ikke utført. Med henvisning til forarbeidene finner nemnda at dette likevel ikke kan utløse et krav om nedsettelse meglervederlaget.
Klagen fører ikke frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.