Klage nr 2013150
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. april 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Meglerhuset Nylander AS Namsos
Havnegata 12
7801 NAMSOS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede og oppdaget senere at badet hadde en skade, herunder lekkasje til nabo. Klageren hevder at innklagede ikke opplyste om dette i forkant av kjøpet. Klageren ønsker å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever også erstatning med kr 50 000 (5 % av kjøpesum). Subsidiært krever klageren erstattet faktiske utgifter på kr 21 125.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i februar 2013, med overtakelse 26. mars 2013.
Den 1. april 2013 ble klageren gjort oppmerksom via en nabo i 1. etasje på at det var vannskader fra badet, slik at det var lekkasje på naboens bad. Tidligere eier av leiligheten hadde ikke bodd der siden august. Klageren anfører at innklagede ble varslet om skaden før salget fant sted, men at hun ikke fikk opplysninger om dette, i tillegg til at det ikke er beskrevet i salgsoppgaven. Klageren anfører at vannet ikke ble satt på i forbindelse med den våtromsrapporten som ble utarbeidet 11. februar 2013. Klageren kontaktet innklagede via telefon 2. april 2013, hvorav innklagede skal ha sagt at det «ikke var borettslagets ansvar å ordne dette».
Håndverkere startet jobben med badet 2. april 2013. En takstmann fra borettslagets forsikringsselskap så på skaden 5. april 2013 og avla rapport om at det var skade på våtrom,
ikke sluk. Takstmannen fra innklagede som tidligere hadde avlagt rapport, så på badet/sluket 15. april 2013, og konkluderte med at det var sluket som var årsaken til lekkasjen. Klageren var i møte med innklagede hvor innklagede fortsatt mente at det ikke var borettslagets ansvar. Klageren ba om et nytt møte i epost av 18. juni 2013 da det viste seg at borettslaget ikke dekket skaden. Klageren fikk da beskjed om at saken ble sendt til innklagedes juridiske avdeling
.
Forliksklage ble levert forliksrådet den 22. august 2013. Varsel før forliksklage er sendt
4. september 2013. Klageren opplyser at det i forliksklagen var ytterligere to forhold som var tatt med:
1) det forhold at det i salgsoppgaven var opplyst om at det var parkett, mens det var tynnparkett, og
2) det forhold at ovnen i stua var feilmontert.
I forliksmøte 18. desember 2013 i tilsvar 1 står det, ifølge klageren, at takstmannen og snekkeren i ettertid har sett at skade i gulv skyldes svikt i sluk/rør i gulv. I prosesskriv to anfører klageren at det står: «megler sier det ikke var klar informasjon fra nabo i 1. etg, oppfattet som en bekymringsmelding. Megler videreformidlet denne informasjonen til takstmannen som etter dette foretok en undersøkelse med denne opplysning som bakgrunn. Takstmann kunne ikke ved undersøkelsen påvise fukt eller annet urovekkende ved badet. Etter dette var det for megler avklart at det ikke var noe å opplyse om». Klageren anfører å ha spurt innklagede under forliksmøtet om innklagede kunne oppgi dato for når takstmannen var i leiligheten etter å ha blitt varslet om «bekymringsmeldingen». Klageren anfører at innklagede ikke kunne svare på dette. Klageren finner det merkelig at takstmannen ikke satte på vann eller tok kontakt med nabo dersom han var kjent med en «bekymringsmelding» om skade. Klageren hevder at innklagede var kjent med at klageren skulle renovere hele leiligheten før innflytting. Klageren anfører at når det står i salgsoppgaven at «det må forventes behov for oppgradering innen rimelig tid og det anbefales i påvente av det videre bruk av badekar eller kabinett» ikke etter hennes skjønn er å opplyse om at det er en skade på badet.
Innklagede anfører:
Innklagede mottok i forkant av overdragelsen informasjon om mulig lekkasje fra badet i leiligheten. Innklagede har i sine notater blant annet notert at nabo i underetasjen fremsatte en bekymringsmelding angående et rør i gulvet mellom sluk, toalett, servant og badekar til innklagede. Naboen ønsket ikke at selgeren skulle få vite om naboens henvendelse til innklagede.
Innklagede videreformidlet bekymringen rundt mulig lekkasje fra badet til takstmannen. Takstmannen bekreftet å ha mottatt dette via e-post av 26. februar 2014. Takstmannen kunne ikke ved sin befaring påvise fukt på badet. Innklagede anfører å ha overholdt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved å videreformidle bekymringsmeldingen til takstmannen i forkant av hans befaring, samt å gi oppfordring til takstmann om å være ekstra oppmerksom på forholdet. Innklagede viser i denne sammenheng til tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven, hvor det på side 5 står at rørsystem på bad må påregnes skiftet innen rimelig tid, og at man i påvente av slik utskiftning bør benytte badekar eller dusjkabinett. Innklagede mener at det i dette ligger informasjon om at gulvet ikke bør utsettes for fukt.
Innklagede anfører videre at mangel på opplysning om mulig lekkasje ikke har virket inn på avtalen og viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Innklagede anfører at utbedringskostnadene knyttet til lekkasjen er omfattet av borettslagets ansvar, og dermed ikke en utgift for klageren. Innklagede påpeker videre at det ikke vedgår ham om klageren har fått dekning fra borettslaget eller ikke. Klageren har selv også informert om at hun skulle renovere hele badet. Innklagede anfører således at opplysning om at sluk og rød på badet måtte skiftes ut samtidig med renoveringen ikke ville ha medført at avtalen ikke ville blitt inngått, eller ville blitt inngått på andre vilkår. Innklagede viser i den forbindelse til e-post fra klageren av 8. april 2013.
Innklagede anfører videre at erstatningskravet pålydende kr 50 000 eller kr 21 125 for faktiske utgifter, ikke kan føre frem. Det kan ikke føre frem at klageren skal ha erstatning pålydende kr 50 000, over det dobbelte av det klageren anfører er faktiske utgifter forbundet med skaden. Innklagede hevder også at erstatningskravet på kr 21 125 heller ikke kan føre frem, da klageren likevel skulle restaurere badet. Slik innklagede har oppfattet kravet om erstatning for faktiske utgifter, er det knyttet til en sum på kr 5 375 til rørleggerservice. Det fremgår av tilbudet fra rørlegger at dette arbeidet er knyttet til skift av sluk. Utskifting av sluk er borettslagets ansvar, og utgifter til dette skal dekkes av dem. Dette fremgår av borettslagets vedtekter som er inntatt i salgsoppgaven, hvor «sluk» eksplisitt er nevnt som deler av borettslagets ansvar. Innklagede anfører at klageren ikke kan kreve dekket samme utgift to ganger. Det angår heller ikke innklagede dersom disse utgifter ikke er dekket av borettslaget.
Videre har innklagede oppfattet erstatningskravet dithen at det også omfatter arbeid utført av firma X, pålydende kr 15 750. Det fremgår av dokumentasjon fremlagt av klageren at arbeid og materialer hovedsakelig knytter seg til utskifting av sluk. Innklagede anfører at også her vil utgiftene bli dekket av borettslaget.
For utgifter knyttet til utbedring av råteskade i gulv, anfører innklagede at disse utgiftene har oppstått på grunn av manglende vedlikehold av sluk. Innklagede hevder derfor at disse utgiftene også skal dekkes av borettslaget. Innklagede påpeker igjen at det ikke vedgår innklagede om klageren har fått dekket dette tapet av borettslaget eller ikke.
På bakgrunn av ovenstående anfører innklagede at det ikke foreligger økonomisk tap for klageren, og at vilkår for å tilkjenne klageren erstatning således ikke er tilstede.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren anfører at det ikke er samsvar mellom innklagedes oppfatning av beskjeden fra nabo i 1. etasje, og det naboen i underetasjen har beskrevet i e-post av 16. desember 2013. Klager anfører fortsatt at våtromsrapporten ikke er noe verdt, så lenge vannet ikke ble satt på under undersøkelsen. Klageren viser igjen til det faktum at leiligheten ikke var brukt på over
6 måneder, og at vannet da var avstengt.
For innklagedes anførsler om at klagerens plan om oppussing gjorde at opplysningen om skaden ikke ville endret avtalen, svarer klageren at dette forholdet ikke er relevant, da opplysningsplikten ikke var oppfylt ved salget. Klageren anfører også at hun ville vurdert en annen leilighet dersom hun visste om skaden, eventuelt vurdert størrelsen på budet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil/manglende opplysninger.
Reklamasjonsnemnda behandler i henhold til nemndas regler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til takstmannen og/eller selgeren vil derfor ikke bli vurdert.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.
Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at
”Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler”.
I den foreliggende sak har innklagede, etter en bekymringsmelding fra nabo, videreformidlet informasjonen til takstmannen og bedt ham om å være ekstra oppmerksom. Innklagede har ikke ansvar for takstmanns rapport. Takstmann skal opptre uavhengig av megler, og Reklamasjonsnemnda vurderer ikke takstmannens forhold. Det er ikke dokumentert at takstrapporten hadde noen feil som innklagede burde oppdaget.
Nemnda er etter dette kommet til at innklagede har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Erstatningskravet kan således heller ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.