Klage nr 2014008
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. april 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Bolig- og Næringsmegler Oslo AS
Postboks 3022 Elisenberg
0207 Oslo
Saken gjelder: Tilbakeholdelse, herunder renter
Saksfremstilling:
Klagerne ervervet i 2005 en eiendom under oppføring formidlet av innklagede. Ferdigstillelsen ble 18 måneder forsinket, og klagerne instruerte ved innbetalingen av kjøpesummen innklagede om å tilbakeholde en del av kjøpesummen frem til overlevering av nøkler. Innklagede foretak overtok oppdraget da innledende oppdragstaker leverte inn konsesjonen til Finanstilsynet i 2009.
I 2013 inngikk klagerne et forlik med selgeren, og klagerne ønsker at innklagede skal utbetale i henhold til forliket, samt at det er krevet renter og forsinkelsesrenter av beløpet. Innklagede har bare tilbakebetalt en del av det som kreves, og det kreves i klagen at innklagede utbetaler det resterende. Det er uenighet mellom partene om pengene er tilbakeholdt eller deponert, med de konsekvenser dette har for meglerens håndtering av klientmidler.
Klagerne er representert ved advokat. I det følgende vil klagerne samt deres prosessfullmektig bli omtalt som «klagerne».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Overtakelse var 2. juni 2008. Den 23. mai 2008 overførte klagerne kr 7 559 526,97 til innklagedes klientkonto. På grunn av forsinkelsen ble innklagede instruert om å holde kjøpesummen tilbake i sin helhet, frem til overlevering av nøkler til boligen.
Selgeren var ikke enig i klagernes beregning av sluttoppgjøret. Klagerne overførte derfor ytterligere kr 954 921,03 til innklagedes klientkonto. Beløpet dekket differansen mellom utbyggerens krav og klagernes innbetaling av 23. mai 2008.
Det ble oversendt en telefaks til innklagede hvor det ble gitt instruks om å holde tilbake det innbetalte beløpet på kr 954 921,03 på klientkonto, i påvente av selgerens eventuelle utbedringer.
Ved overtakelsen av boligen den 2. juni 2008 ble kr 7 559 525,07 frigitt til selgeren. De resterende kr 954 921,03 ble holdt tilbake i henhold til instruks datert 30. mai 2008.
Ved ettårsbefaringen den 15. juni 2009 ble det konstatert at en del av manglene var utbedret. På den bakgrunn frigjorde klagerne kr 171 875 til selgeren. Til rest som tilbakeholdt beløp skulle da gjenstå kr 783 046.
Tvisten mellom klagerne og selgeren ble løst ved rettsforlik den 10. september 2013. Under drøftelsene om rettsforliket ble klagerne av selgeren gjort oppmerksom på at det var foretatt uregelmessige utbetalinger fra klientkontoen. Omfanget var ikke kjent. Rettsforliket medførte at selgeren skulle betale kr 750 000 til klagerne innen 24. september 2013.
På bakgrunn av rettsforliket fremsatte klagernes prosessfullmektig, på vegne av klagerne, en betalingsoppfordring til innklagede.
I eposten ble det vist at klagerne hadde holdt tilbake kr 783 046 på innklagedes klientkonto, og at beløpet ble holdt tilbake etter krav fra klagerne og mot selgerens protester. Det ble presisert at klagerne derfor hadde instruksjonsrett over det tilbakeholdte beløpet. På vegne av klagerne instruerte prosessfullmektigen om at innklagede utbetalte kr 750 000 til klagerne. Dessuten ble det vist til at rentene fra klientkontoen skulle tilfalle klagerne, i tråd med eiendomsmeglingsloven og rundskriv fra Finanstilsynet.
Den 24. oktober 2013 utbetalte innklagede kr 512 050 til klagerne.
I tillegg til utbetalingen fra innklagede, har klagerne mottatt kr 71 703,40 fra selgeren. Det gjenstår følgelig å betale kr 166 246, 60 til oppfyllelse av rettsforliket, samt renter som skulle vært opptjent på innestående.
Klagerne krever erstatning på kr 166 246,60. Det gjøres gjeldende at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og forskrift om eiendomsmegling § 3-9 annet ledd, ved å utbetale de tilbakeholde klientmidler i strid med klagernes instruks.
Klagerne krever videre at innklagede betaler renter av kjøpesummen og omkostningene,
kr 7 559 526, 97, fra beløpet kom innpå klientkonto den 26. mai 2008 og til skjøtet ble tinglyst den 22. august 2008.
I tillegg krever klagerne at innklagede betaler renter av det tilbakeholdte beløp, kr 750 000, fra innbetaling den 2. juni 2008 og frem til utbetalingen den 24. oktober 2013. I henhold til rettsforliket tilhører kr 750 000 klagerne.
Endelig krever klagerne forsinkelsesrenter av kr 166 246,60 fra 24. september 2013 til betaling skjer, samt behandlingsgebyr og kostnader til juridisk bistand.
Innklagede anfører:
Innklagede overtok ansvaret for gjenstående del av oppgjøret i saken 25. august 2009 da meglerforetaket (heretter kalt oppdragstaker) som den gangen hadde meglingsoppdraget leverte tilbake sin konsesjon til Finanstilsynet. Spørsmålet er derfor om innklagede har handlet i strid med god meglerskikk etter 25. august 2009.
Klagerne overtok i juni 2008 og innbetalte kr 7 559 526,97 til tidligere foretak sin klientkonto. Kjøpesum var kr 8 554 448. Før overtakelsen holdt klagerne tilbake kr 954 921 av kjøpesum på egen konto på grunn av påberopte mangler. Siden selgeren syntes at tilbakeholdet var urimelig, betalte klagerne derfor det tilbakeholdte beløp til klientkonto under henvisning til bustadsoppføringslovas § 49.
Klagerne hevder at de har gjort et ensidig tilbakehold av beløpet og derfor har ensidig instruksjonsrett. Selger på sin side har hele tiden ansett beløpet som deponert. Innklagede sin vurdering er at beløpet er deponert, og at partene har instruksjonsrett sammen.
Klagerne hevder at innklagede har gjort uregelmessige utbetalinger fra klientkonto.
Den 8. august 2008 gjorde oppdragstaker en feil i oppgjøret i forbindelse med nedbetaling på selgerens byggelån slik at det i henhold til oppdragstakerens beregninger oppstod en underdekning i forhold til deponert beløp på kr 475 527,-. Banken hvor selgeren hadde sitt byggelån var kjent med at klagerne deponerte beløpet. Da oppdragsgiveren oppdaget feilen, tilskrev oppdragsgiveren banken og opplyste om forholdet. Banken vedkjente seg ansvaret for å betale tilbake underdekningen, som ville bli utbetalt ved forlik mellom partene eller rettskraftig dom.
Da innklagede overtok saken, ble avtalen om deponering bekreftet overfor banken. På denne bakgrunn vurderte innklagede at deponert beløp var sikret, og at partene ikke var utsatt for økonomisk risiko. Avtalen med banken er videre bekreftet av banksjefen i brev av mars 2014.
Klagerne hevder at det er foretatt utbetalinger fra klientkonto i strid med klagernes instruks og viser til betalinger ført på selgerens restkonto. Det er ikke riktig. Betalinger ført på selgerens restkonto er ikke tilsvarende belastet deponert beløp/ført som motposter i klagernes restkonto. I avtale mellom selgeren og sameiet fra 2007, som banken har skrevet under på, ble det avtalt at beløp oppad begrenset til kr 1 000 000,- skulle holdes tilbake på selgerens restkonto. Beløpet skulle benyttes til gjenstående arbeider på fellesarealene. I henhold til denne avtalen og trygghet om at deponert beløp var sikret, ble utbetalinger foretatt i henhold til instrukser fra instruksjonsberettiget.
Under rettsforhandlingene henvendte partene seg til innklagede med spørsmål om hva som stod på klientkonto inklusive renter. Det ble opplyst at det var kr 512 050,- inklusive renter på konto og kr 270 996,- pluss renter av hele det deponerte beløpet sto hos banken, som var i samsvar med klagernes deponerte beløp etter frigivelsen av kr 171 875,- den 15. juni 2009. Innklagede ble av partene instruert om å utbetale kr 512 050 til klagerne for et advokatfirma skulle utbetale differansen slik at rettsforliket på kr 750 000,- ble oppfylt. Selgeren ønsket ikke at innklagede skulle innkalle pengene i banken. Innklagede fulgte instruksen og utbetalte kr 512 050 til klagerne. Selgerens advokat bekreftet i en e-post av 22. oktober 2013 at restbeløpet ville bli overført fra advokatfirmaet.
Det viste seg at partene ikke var enige om hva de hadde avtalt i rettsforliket, til tross for at begge var representert ved advokater. Selgeren har gjennom sin advokat kun betalt
kr 71 703,40 til klagerne. På grunn av selgerens og hans advokatfirmas mangelfulle betaling krever klagerne kr 166 246,60 erstattet av innklagede, dette utgjør differansen mellom forliksbeløpet på kr 750 000,- og det beløpet som klagerne har mottatt fra innklagede.
Kr 172 996,70 som utgjør kr 166 246 pluss forsinkelsesrenter på kr 6 750 ble den
27. februar 2014 betalt av innklagede til klagerne. Det er innklagedes oppfatning at forliksavtalen forplikter foretaket som megler, slik at utbetaling kan skje med frigivende virkning. Videre er det deres oppfatning at forliksavtalen er uttømmende.
Klagerne har nå mottatt forliksbeløpet på kr 750 000,- med tillegg av forsinkelsesrenter. Klagerne har følgelig ikke lidt noe økonomisk tap.
Klagerne har i tillegg krevd renter av kr 750 000,- og renter av kjøpesum på klientkonto fra innbetaling stil skjøtet ble tinglyst. Dette har de ikke gjort tidligere. Renter av kjøpesum ble av innklagede i henhold til dagjeldende alminnelig praksis godskrevet selgeren fra og med klagernes overtakelse av boligen.
Dersom klagerne likevel skulle ha krav på renter av kjøpesum frem til tinglyst skjøte, ville det være nærliggende å mene at beløpet inngår som en del av forliket mellom partene.
Det avvises at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Sake gjelder tilbakeholdelse av kjøpesum, herunder krav om renter.
Saken anses uegnet til behandling i nemnda, jfr. Avtale om Reklamasjonsnemnd punkt 2.
Reklamasjonsnemnda viser til rettsforliket som er inngått mellom klagerne og selger. Dette sier ingenting om rentene, og nemnda finner derfor ikke å kunne ta standpunkt til utbetaling av rentene. Nemnda kan ikke avgjøre et forhold som partene selv ikke har regulert i forliket.
Konklusjon:
Klagen avvises.