Klage nr 2014011
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eie eiendomsmegling avd Ullern
v/Rønnaug Ringstad
Tryg Forsikring
Advokatavdelingen
Postboks 184 Lilleaker
0216 Oslo
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag
Saksfremstilling:
Klagerne inngikk en oppdragsavtale om salg av eiendom via innklagede den 24. mai 2013. Klagerne mener at gjennomføringen av handelen kunne vært håndtert på en bedre måte. Klagerne krever på bakgrunn av dette at innklagedes vederlag faller bort, samt at innklagede dekker klagernes direkte utgifter på grunn av brudd på en rekke bestemmelser i eiendomsmeglingsloven.
Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt forsikringsselskap. Både klageren og innklagede, samt deres advokater, vil i det følgende bli betegnet som henholdsvis «klagerne» og «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av eiendom via innklagede den 24. mai 2013.
Eiendommen ble lagt ut for salg med en prisantydning på kr 17 000 000, og med en angivelse
av en tomt på 1.663 m2. Klagerne anfører at det i forbindelse med budgivningen kom inn et bud som forutsatte fradeling av en parsell av tomten. Et slikt salg var interessant for klagerne. Eiendommen ble derfor lagt ut på nytt på FINN.no, hvor det ble tilføyd under overskriften «diverse» blant annet:
«Eksisterende bebyggelse og byggerett. Kan selges separat eller samlet. Det er innsendt søknad om rammetillatelse for ny frittstående enebolig på eiendommen, eventuelt utskilling av tomt kan gjøres når tillatelse foreligger.
Forhold rundt utbygging må diskuteres og avklares med aktuelle kjøpere før inngåelse av kontrakt. Slik boligen annonseres antar selger at kjøper ikke er interessert i den delen av tomten som kan bebygges. Dersom kjøper ønsker denne tomten sammen med boligen må dette hensyntas ved budgivningen.»
Ytterligere avklaring knyttet til fradelingsspørsmålet ble ikke utarbeidet i salgsdokumentasjonen før eiendommen på nytt ble lagt ut for salg.
Den 29. august 2013 kom det inn et bud på eiendommen uten den angitte tomten. Innklagede tilskrev partene deretter et brev med:
«Bekreftelse på enighet om pris vedrørende kjøp av [eiendommen]».
I nevnte brev anga innklagede i tillegg:
«Ved aksept av pris for boligen oppfordrer vi begge parter til å benytte bistand av advokat til endelig avklaring av punkter vedrørende detaljene i avtalen».
Partene fulgte innklagedes råd, og det oppsto en tvist vedrørende en rekke forhold rundt transaksjonen; blant annet om det forelå bindende avtale, hvorvidt det var adgang til å foreta fradeling gjennom seksjonering, hvordan partene skulle forholde seg til spørsmålet om rammesøknad ikke ble innvilget, tomten ikke ble tillatt fradelt, samt gjennomføring av overtakelse før registrering av eventuell ny matrikkelenhet.
Klagerne anfører at deling pr. dags dato ikke er gjennomført, men at eiendommen ble overtatt i desember 2013. Klagerne anfører at dette reiser spørsmål om hvordan transaksjonen kan gjennomføres.
Etter betydelig korrespondanse og møtevirksomhet mellom partene ble det inngått en «tilleggsavtale» den 16. november 2013 hvor de berørte punktene ble regulert. I tilknytning til tilleggsavtalen ble det utarbeidet et notat som også regulerte transaksjonen, herunder at klagerne måtte akseptere prisavslag på kr 30 000 for dekning av kjøpers advokatutgifter grunnet manglende klargjøring av salgsgjenstanden. Klagernes egne advokatutgifter ble avregnet ved faktura av 6. november 2013 som er fremlagt for nemnda.
Klagerne skrev i brev av 7. november 2013 et brev til innklagede med krav på å dekke utgifter til advokatbistand med kr 86 250. Etter noe korrespondanse sendte klagerne et nytt brev hvor det ble klargjort at kravet også fremsettes under henvisning til eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klagerne anfører at kravet bygger på ulike brudd å eiendomsmeglingsloven blant annet meglers omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-2 (1), rådgivningsplikten etter § 6-2 (1) samt at opplysningsplikten etter § 6-7 ikke ble ivaretatt. Klagerne anfører også at innklagede har sviktet i sin forpliktelse til å bidra til at handelen skulle komme i stand, og underbygger det med at dette er den sentrale oppgaven i tilknytning til gjennomføring av transaksjonen. Klagerne hevder at partene i stedet ble overlatt til en svært motsetningsfull tvist inntil enighet til slutt forelå med bistand fra advokater. Klagerne mener tvisten kunne vært løst enkelt ved at det hadde blitt utarbeidet et faktablad knyttet til vilkårene ved en handel hvor tomten ble fradelt.
Klagerne krever på bakgrunn av ovenstående at innklagedes vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Under enhver omstendighet bør klagerne tilkjennes kravet på de direkte kostander på kr 86 250 som innklagedes svik i gjennomføring av oppdraget har medført.
Innklagede anfører:
Innklagede er uenig i klagernes oppfatning av faktum og redegjør først for dette. Innklagede ønsker å presisere at faktum er omfattende, og at det kun er hovedpunktene det vil bli redegjort for.
Oppdragsavtalen som ble inngått 24. mai 2013 gjaldt et salgsoppdrag for hele eiendommen. På oppdragstidspunktet hadde klagerne allerede igangsatt søknadsprosessen for mulig utbygging av nedre del av eiendommens hage. Status på søknaden var uavklart da salgsprosessen startet. Innklagede anfører at det ble avholdt flere visninger som indikerte at det ikke var interesse i markedet for å kjøpe hele eiendommen til den pris som var antydet. Innklagede mener flere interessenter ga uttrykk for at de kunne være interessert i den bebyggede delen av eiendommen.
Annonsen ble endret etter ønske fra klagerne, slik de anfører. På de visninger innklagede var til stede på, ble samtlige interessenter tydelig informert om hvilke muligheter og begrensninger som lå i at klagerne var åpne for en mulig fradeling av eiendommen, og at interessenter således kunne legge inn bud på hele eller deler av eiendommen. Innklagede anfører at det videre ble gjort oppmerksom på at eiendommen ikke var fradelt og at det derfor var usikkert hvorvidt fradeling kunne skje, eller om det ble snakk om en seksjonering.
Innklagede anfører at budet som ble inngitt 13. september 2013 ble akseptert av klagerne for så vidt det gjald prisen, men budgiverens forbehold om at fradeling lot seg gjøre, ble ikke akseptert av klagerne. Budet ble derfor ikke formidlingsført av innklagede.
Innklagede tok etter dette kontakt med advokat for å søke råd om fremgangsmåten ved utforming av en eventuell tilleggsavtale.
Innklagede informerte deretter klagerne og budgiveren gjennom brev av 13. september 2013 om at det var oppnådd enighet om pris, men at bud ikke kunne anses akseptert før endelig tilleggsavtale var inngått. Innklagede er ikke enig i klagernes påstand om at brevet var «noe forvirrende» og viser til at korrespondansen mellom innklagede og klagerne viser at klagerne var enige i innklagedes vurdering av situasjonen.
Innklagede viser til fremlagt korrespondanse for nemnda og anfører å ha oppfordret partene til å benytte juridisk bistand ved advokat i de forhandlingene som måtte til for å få i stand en eventuell endelig avtale. Budgiveren var hele tiden representert ved advokat, og klagerne meddelte at de ikke ønsket å benytte innklagedes advokat da de hadde sin egen.
I tidsrommet frem til tilleggsavtale ble inngått, er innklagede kjent med at det har vært mye korrespondanse og kontakt ved møter mellom partene, uten at innklagede har vært involvert i denne kontakten.
Signert tilleggsavtale ble mottatt hos innklagede den 16. oktober 2013, og kontraktsmøtet ble avholdt på innklagedes kontor den 18. oktober 2013.
Innklagede kan ikke se at betingelsene for erstatningsansvar for påløpte kostnader til egen advokat er oppfylt. Verken ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller økonomisk tap kan anses å foreligge.
Innklagede anfører også at det heller ikke foreligger forhold ved innklagedes utførelse av salgsoppdraget som kan begrunne nedsettelse eller bortfall av provisjon til innklagede.
Innklagede mener at spørsmålet saken reiser, er hvorvidt innklagede ved sitt råd om å søke juridisk bistand til å sluttføre forhandlinger om tilleggsavtale, har opptrådt erstatningsbetingende overfor klagerne, slik at innklagede må dekke advokatutgifter til å sluttføre forhandlinger om endelig avtale.
For klagernes anførsler om at innklagede selv burde besørget juridisk bistand for å føre partene frem til en endelig avtale, anfører innklagede at saken reiser temmelig omfattende rettslige spørsmål, og at en eiendomsmegler vanskelig kan håndtere denne type problemstillinger med sikkerhet for at klagerens interesser ivaretas. Innklagede påpeker for øvrig at dersom klagerne mener innklagede burde betalt for advokat, er det underlig at dette ikke fremkommer verken i oppdragsavtalen eller i korrespondansen mellom partene der råd om å søke bistand hos advokat blir gitt.
Innklagede avviser kravet og mener å ha gjort det eneste riktige i den situasjonen som oppsto. Innklagede har ikke nødvendig kompetanse på område for kontraktsrett og plan- og bygningsrett til å gi selger og kjøper tilstrekkelig sikkerhet for en balansert og god avtale. Innklagede har således ivaretatt sin omsorgsplikt og sin rådgivningsplikt ved å henvise til juridisk ekspertise for å sikre partene i få til en endelig enighet om handelen.
Innklagede presiserer at oppdraget var salg av hele eiendommen, og at dette ikke ble endret underveis. Innklagede har derfor handlet i tråd med klagernes ønske og intensjoner som selgere av eiendommen. Det foreligger således heller ikke brudd på innklagedes opplysningsplikt.
På grunn av de vanskelige bevisspørsmålene saken stiller, som ifølge innklagede krever både partsforklaringer og mer dokumentasjon, anfører innklagede at saken ikke er egnet for skriftlig behandling av nemnda, og således bør avvises.
Dersom saken tas til behandling, anfører innklagede at klagen med bakgrunn i ovennevnte momenter ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om bortfall av meglers vederlag samt dekning av utgifter til advokat.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Innklagede har påstått saken avvist. Nemnda mener imidlertid at sakens dokumenter danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda, og saken avvises ikke.
Bortfall av vederlag
Oppdragsavtalen omfattet salg av hele eiendommen. Da det ble klart at eiendommen skulle markedsføres med fradelt parsell, burde innklagede besørget at det ble inngått en ny oppdragsavtale, eventuelt et tillegg til den opprinnelige avtalen. Dette ble ikke gjort. I tillegg burde innklagede vurdert om man var kompetent til å gjennomføre salg av deler av eiendommen, eventuelt med hjelp av juridisk bistand for egen kostnad. Spørsmålet er om det på denne bakgrunn er grunnlag for bortfall/nedsettelse av meglers vederlag.
For at meglers vederlag kan settes ned, er det etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 et krav om at det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Hvorvidt megler har forsømt seg, må avgjøres ut fra en tolkning av avtalen mellom partene, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, Oslo 2013, s. 407:
«For at oppdragstakers vederlag skal kunne nedsettes, må det for det første foreligge en pliktforsømmelse. (…) Hva som er oppdragstakers plikter, må avgjøres ut fra en tolkning av (…) avtaleforholdet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker».
Forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 2006:1 s. 110, uttaler følgende om dette:
«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget».
Spørsmålet for nemnda er først og fremst om innklagedes håndtering av saken, herunder råd til partene om å engasjere advokat med de kostnader dette medførte, kan anses for å være en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Ut fra en samlet vurdering har nemnda kommet til at innklagede ikke har gjennomført oppdraget slik klageren kunne forvente og at det derfor er grunnlag for å nedsette meglers vederlag med 50 prosent.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det ikke grunnlag for i tillegg å tilkjenne erstatning for direkte kostnader.
Konklusjon:
Eie eiendomsmegling avd Ullern In-Vest Eiendomsmegling AS må etter dette tilbakebetale 50 prosent av vederlaget til klagerne.