Klage nr 2014030

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS

Postboks 167

4001 STAVANGER

 

Saken gjelder:            Nybygg. Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet i en firemannsbolig under oppføring høsten 2010. Klageren mener innklagede ikke har gitt tilstrekkelig omsorg for begge partene under kjøpsprosessen, og anfører blant annet at overtakelsesprotokollen og andre dokumenter fra selgeren ukritisk har blitt lagt til grunn. I tillegg hevder klageren at en av de to kjøpekontraktene som foreligger ikke er ekte. Klageren ønsker å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 25 000.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Klageren anfører:

Klageren inngikk avtale om kjøp av leilighet i nybygg våren 2010 via innklagede. Kjøpekontrakten er datert den 1. oktober 2010. Klageren er 70 år og anfører å ikke ha kunnskap om formaliteter og gangen i en kjøpsprosess. Det ble på et senere tidspunkt inngått en ny avtale. Det er ifølge klageren denne avtalen innklagede forholdt seg til ved gjennomføringen av salget. Avtalen er udatert, det er håndskrevne endringer, og det er ingen initialer fra selgeren på noen av sidene. Klageren vedkjenner seg ikke endringer i avtale nummer to. Ifølge klageren har innklagede ikke tatt initiativ til kontraktsmøte, og dette ble således ikke avholdt. Klageren mener dette er klanderverdig. Klageren anfører også at innklagede ukritisk har lagt til grunn dokumenter selgeren har lagt frem, og at dette også er klanderverdig.

 

Ved gjennomføring av transaksjonen påtok innklagede seg ansvar for at det skal foreligge

 

 

definerte dokumenter etter avtalen. Etter kontraktens punkt 12.1.4 skal selgeren føre protokoll som skal angi blant annet hvilke feil som er påvist samt frist for utbedring. Klageren anfører at den protokollen selgeren brukte ikke angir noe om dette. Klageren stiller spørsmål ved overtakelsesprotokollen og mener den ligner mer på en huskeliste enn en overtakelsesprotokoll. Overtakelsesprotokollen er signert 27. april 2011. Klageren anfører at det er i strid med god meglerskikk at innklagede ikke påså at de kontraktsmessige forpliktelsene som selgeren hadde påtatt seg, i form av fremleggelse av nødvendig dokumentasjon, var fremlagt. Klageren hevder at transaksjonen skulle vært stanset, og at mangelsansvar med mer skulle vært avklart.

 

Klageren påpeker at det forgjeves har vært gjort forsøk på å komme til en minnelig løsning, men at innklagede mener konflikten er mellom kjøperen og selgeren. Klageren presiserer at dette ikke er en mangelsak, men at klagen dreier seg om innklagede har ivaretatt begge parters interesser ved ukritisk å legge til grunn mangelfulle avtaler og vedlegg fremlagt av selgeren. Det er videre, som nevnt, uforståelig at det ikke avholdes kontraktsmøte med en grundig gjennomgang av kontrakten med vedlegg. Her kunne klageren fått mulighet til å ta med seg en kompetent person til støtte for seg i forhold til å ivareta sine interesser. Klageren hevder også å aldri ha møtt innklagede via prosessen.

 

Klageren krever på bakgrunn av ovenstående å få fastslått av innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 25 000. Klageren mener det er årsakssammenheng mellom de manglene som nå i etterkant er dukket opp, og som selgeren ignorerer fordi kjøperen ikke fikk gjennomgått og ivaretatt sine interesser ved overtakelsesprotokollen.

 

For eventuelt spørsmål om foreldelse anfører klageren at fristen på tre år ikke er ute, da den «skadevoldende handling» først ble gjort i september 2011.

 

Innklagede anfører:

Sommeren 2012 fikk innklagede i oppdrag å selge en 4-manns bolig under oppføring. Selgeren fant selv den ene kjøperen, her klageren, og ba innklagede foreta oppgjørsoppdrag på denne, samt ordinært salg av de tre resterende leilighetene. Det ble ikke avholdt kontraktsmøte på innklagedes kontor, men selgeren kom til innklagede med ferdig signert kjøpekontrakt. Innklagede anfører at det er den kontrakten de har forholdt seg til. For klagerens anførsel om at hun kunne fått bistand dersom kontraktsmøte var blitt avholdt, påpeker innklagede at klageren like gjerne kunne fått bistand da kjøpekontrakten ble signert hos selgeren.

 

Overtakelsesprotokollen er signert 27. april 2011. Overtakelsesdato er ifølge innklagede ikke av betydning. Innklagede mener kjøper ikke ble krevd for renter i perioden fra overtakelse (15. mai 2011) til oppgjør ble foretatt (17. oktober 2011). Innklagede anfører at det ikke har vært noe i prosessen som tilsier at det ikke er inngått bindende avtale, og at overtagelse ikke skjedde rundt den tiden den skulle skje.

 

Innklagede anfører videre at selgeren og klageren hadde funnet hverandre og selv blitt enige om pris, derav ingen budrunde. Det er senere signert skjøte uten at avtale er bestridt, og det er

 

 

signert overtagelsesprotokoll uten at noen forhold er tatt opp. Innklagede var ikke tilstede ved overtagelsen, men påpeker at den ble gjennomført med selgeren og klageren til stedet. Det er ikke påført noe i protokollen som tilsier at innklagede skulle holdt tilbake penger eller foreta ytterligere undersøkelser om klageren ønsket tilbakehold av penger. Et eventuelt krav mot selger er noe som kan fremsettes mot garantistiller av den garantien som foreligger etter budstadoppføringslova § 12. Denne gjelder fortsatt.

 

Når det gjelder kjøpekontraktene, kan ikke innklagede se å ha hatt noen grunn til å sjekke nærmere om den kontrakten som ble forelagt av selgeren, var korrekt eller ikke. Forskjellen innklagede kan finne i de to fremlagte kontraktene er dato for overtagelse og garantibeløpets størrelse. Kontrakten som er datert er den innklagede ikke kjenner til. Innklagede mener garantibeløpet som er oppgitt i «deres versjon», er stort nok i henhold til loven, og dermed er det ingen grunn til å betvile riktigheten av kontrakten. Innklagde påpeker også at manglene som klageren retter mot selgeren ikke overstiger dette beløpet. Hvilke endringer i de to kontraktsversjonene klageren nå ikke vil vedkjenne seg, og som har betydning for klageren, forstår ikke innklagede. Innklagede presiserer også at garantibeløpet som faktisk er stilt av utbygger, er på 5% av kjøpesummen, da regelverket for dette ble endret i den perioden.

For anførsler knyttet til overtagelsesprotokollen, anfører innklagede at den protokollen som ble brukt, ikke vanligvis brukes når innklagede selger prosjekter etter budstadoppføringslova. Tre år etter salget, kan ikke innklagede erindre hvorfor akkurat denne ble brukt, da det er en bruktboligversjonen. Innklagede påpeker at det for øvrig ikke er noe i veien for å bruke den overtagelsesprotokollen som er brukt, da det ikke er noen formkrav til en overtagelsesprotokoll.

Angående skjøte og signering av det, kan ikke innklagede huske hvordan kjøperens underskrift ble innhentet. Innklagede mener det kan ha vært selgeren, men at det også kan ha vært innklagede. Uansett er innklagedes bevitnelse på skjøte kun en bevitnelse av utstederens signatur i punkt 9, og ikke kjøperens signatur i punkt 7. Innklagede forstår ikke klagerens forsøk på å så tvil om skjøtes ekthet.

Innklagede bemerker avslutningsvis at klageren hadde anledning til å holde tilbake penger fra hun overtok leiligheten og helt frem til skjøtet ble tinglyst. Det gikk fire til fem måneder før hun ble avkrevd kjøpesummen etter at hun overtok leiligheten.

Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det på bakgrunn av dette foreligger erstatningsansvar.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klageren mener det faktum at innklagedes fagansvarlig er jurist skjerper kravet til god meglerskikk.

 

Klageren hevder også at det forhold at en overtagelsesprotokoll ikke har noen formkrav, ikke fritar innklagede for det ansvar han har for å påse at kjøper skriftlig har akseptert overtagelsen.

 

Delen av klagen som omfatter skjøtet frafalles.

 

 

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen ved kjøp av leilighet under oppføring, herunder manglende omsorg for begge parter.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Innklagede har ikke påberopt seg foreldelse, og nemnda behandler derfor ikke dette spørsmålet.

 

En eiendomsmegler opptrer kun som mellommann ved salg. Det er ingen krav om at en selger må bruke eiendomsmegler ved et salg. Selv om det blir brukt eiendomsmegler ved gjennomføring av et salg, er det likevel ingen krav om at eiendomsmegleren må gjøre alt i salgsprosessen. Det er fullt mulig for selgeren selv å ta kontakt med kjøpere og bli enig om pris, avtalevilkår o.l.

 

Eiendomsmeglingsloven §§ 6-8 og 6-9 gir regler om eiendomsmeglerens plikter ved gjennomføring av oppdraget, med mindre «kjøper og selger ønsker noe annet». Det fremgår av bestemmelsene at en eiendomsmegler blant annet skal hjelper til med å opprette kjøpekontrakt. Slik faktum er fremlagt for nemnda, har selgeren selv funnet kjøperen, og partene har på egen hånd inngått kjøpekontrakt og underskrevet overtagelsesprotokoll, uten av innklagede har vært til stede. Dersom klageren hadde ønsket at innklagede skulle hjulpet til med dette, kunne klageren bedt om bistand. Det fremgår imidlertid at dette aldri ble gjort, og nemnda kan således ikke se at innklagede på bakgrunn av dette har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Nemnda ønsker også å bemerke at innklagede normalt ved oppgjørsoppdrag ikke har en plikt til å undersøke om underskrifter kan være forfalsket.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.