Klage nr 2014037

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

DnB Eiendom AS Fredrikstad

v/Jahn Henrik Jahnsen

DNB Eiendom AS AdministrasjonPostboks 26

Postboks 1600 Sentrum

0021 Oslo

 

Saken gjelder:            Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren innga bud på en leilighet og vant budrunden januar 2014. Klageren hevder å ikke ha hatt forutsetninger for å forstå konsekvensene av å kjøpe en så dyr leilighet med bakgrunn i sin dårlige økonomi. Det ble ikke gitt finansiering av banken, og innklagede rådet heller ikke klageren til å skaffe finansiering og ta forbehold om dette før bud ble gitt. Klageren ønsker å slå fast at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever nedsettelse av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren er født døv og har lært enkelt språk via døveskole i barneårene. For at klageren skal ha mulighet til å forstå, er han avhengig av munnavlesning, og at det snakkes høyt og tydelig. Klageren har nettopp gått av med pensjon, og har en gammel gjeld på kr 4 987 pr måned. Klagerens fetter opptrer på vegne av klageren.

 

Klageren var første gang og så på en leilighet i januar 2014. Han var der for andre gang den 23. januar 2014 sammen med innklagede. Klageren fikk da en kopi av alle relevante salgsopplysninger skriftlig, og innklagede forslo at hun kunne komme å se på hans leilighet,

 

 

noe som skjedde den 27. januar 2014. Da innklagede kom, hadde hun gjort klart budskjema og salgsskjema for klagerens leilighet, og anslo salgssummen for leiligheten til kr 2 800 000. Innklagede mente klageren burde inngi bud på leiligheten han hadde sett på, slik at han var sikker på å få den. Klageren fortalte at han først ville ha takst på leiligheten sin, før han underskrev. Det forelå på tidspunktet ingen finansieringsplan for kjøpet, og klageren hadde ikke fått snakket med finansrådgiver i sin bank som hadde hjulpet ham i mange år. Klageren skrev under på budskjemaet, uten å bli opplyst om reservasjonsretten i forhold til budet og finansieringen. Klageren anfører at innklagede burde rådet ham til å ta finansieringsforbehold, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren hevder også at innklagede ikke skal ha hørt på klagerens ønske om å avvente til takst forelå.

 

Innklagede sendte så en e-post til finansrådgiver og ba om at det ble utarbeidet en finansieringsplan for klagerens kjøp av leilighet. Finansrådgiveren gav uttrykk for at det ikke ville bli gjort før innklagede møtte opp sammen med klageren. Klageren fikk time hos finansrådgiveren den 29. januar 2014. Klagerens konklusjon etter dette møtet, var at rådgiveren ikke ville at klageren skulle kjøpe en så dyr leilighet, og at han ville få store utgifter.

 

Klageren fikk med hjelp fra sin fetter forståelse for at han ikke hadde økonomi til å kjøpe en leilighet for kr 3 302 352, for å så i beste fall få solgt sin egen til kr 2 800 000. Klageren møtte innklagede den 3. februar 2014 og fortalte at han trakk seg fra kjøpet, og at han ikke ville at innklagede skulle selge den gamle leiligheten. Innklagede skal da ha forklart at et bud er bindende. Innklagede mente å være sikker på at klageren forsto hva det innebar å gi bud og hvilke konsekvenser dette ville få for hans økonomi.

 

Etter nye samtaler med rådgiveren i banken, fikk klageren beskjed om at dersom klageren hadde tatt forbehold om finansiering ved budet, ville banken ikke gitt finansiering. Siden budet er bindende, var banken villig til å strekke seg langt for å hjelper klageren og ga etter hver finansiering likevel. Klageren fikk vite i ettertid at budet ikke ble formidlet til selgeren før den 29. eller 30. januar, etter at klageren hadde vært i banken, slik at det hadde vært mulig å stoppe kjøpe ved å ikke gi finansiering før budet ble sendt.

 

Klageren henvendte seg til innklagede, som fortsatt sto på at budet var bindende og ikke ville la klageren trekke seg. Klageren henvendte seg til selgeren som ga ham et tilbud om å kjøpe seg ut av kontrakten ved å betale kr 500 000. Klageren regnet ut, med hjelp av sin fetter, at det beste for klageren i situasjonen ville være å stå ved kjøpet, og selge selv når han ikke hadde økonomi til å bo der lenger. Klageren tok kontakt med innklagede og spurte om det var noen utgifter i forbindelse med kjøpet. Innklagede kom da med en regning på kr 8 350 for avbrutt salg av klagerens gamle leilighet. Ved forespørsel om å få kopi av innhentete opplysninger fra kommunen, som innklagede hadde stått for, svarte innklagede at dette ikke ville bli utlevert før klageren hadde betalt regningen. Klageren anfører at innklagede her igjen viste liten grad av hjelpsomhet i en vanskelig situasjon.

 

Klageren anfører på bakgrunn av ovenstående at innklagede ikke har vist omsorg for klageren i prosessen og ikke har vært villig til å hjelpe ham i en vanskelig situasjon. På bakgrunn av dette krever klageren nedsettelse av innklagedes vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

 

 

Innklagede anfører:

Innklagede viser til at kjøperen i sin klage hevder å ha blitt forledet til å undertegne kjøpstilbud, uten å være opplyst om reservasjonsretten i forhold til kjøpstilbudet og finansiering. Innklagede anfører å ha sjekket finansieringen, og videreformidlet budet til selgeren da banken bekreftet at klagerens finansiering var i orden.

 

Etter innklagedes oppfatning hadde klageren god tid til å sette seg inn i all relevant informasjon før kjøpstilbudet ble undertegnet, og klagerens beskrivelse av hendelsesforløpet avviker fra innklagedes oppfatning. Innklagede påpeker også å ha hatt forståelse av at saken var avsluttet og viser til brev fra klageren datert 6. mars 2014.

 

Innklagede kan ikke se at megleren på noen måte har lagt press på klageren for å signere kjøpstilbudet, og mener å ha opptrådt i henhold til god meglerskikk.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede burde ha forstått at klageren på grunn av sin væremåte med tanke på hørselshemming og språk, muligens ikke forsto følgene av det han skrev under på. Klageren mener innklagede burde rådet klageren til å ta finansieringsforbehold ved budet.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at dersom klagerens bank frarådet klageren til å ta opp lån, er dette informasjon som ikke er gitt videre til innklagede.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder budgivning, herunder manglende rådgivning fra innklagede før inngivelse av bud.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt når det gjelder hvorvidt klageren hadde finansiering før budet ble meddelt selgeren, og hvorvidt innklagede skal ha unnlatt å gi råd om finansiering før inngivelse av bud.

 

Utgangspunktet for budgivning er at et bud som er akseptert innen akseptfristen budgiveren har satt, er bindende.

 

Det er ikke noe krav om at finansiering skal være innhentet før et bud blir gitt. Det er heller ikke noe krav om at en eiendomsmegler skal sjekke budgiverens økonomi for å så eventuelt fraråde å inngi bud uten forbehold for finansiering. Det at enkelte eiendomsmeglere ofte innhenter finansieringsbevis før de videreformidler budet til selgeren, er av hensyn til selgeren, slik at selgeren skal slippe å komme i en situasjon hvor budgiveren likevel ikke kan gjøre opp for seg.

 

Nemnda kan på denne bakgrunn ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Da det ikke foreligger skriftlig dokumentasjon på at innklagede visste om klagerens vanskelige økonomi på forhånd, kan nemnda ikke legge dette til grunn. Nemnda vil imidlertid generelt bemerke at en megler har en plikt til å gi råd og ha omsorg for begge parter under utføringen av oppdraget.

 

Nemnda kan heller ikke se at klageren har dokumentert å ha noe krav overfor innklagede i forbindelse med avbrutt salg av klagerens gamle leilighet.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.