Klage nr 2014041
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2014 og 25. august 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eie Eiendomsmegling avd. Ullevål
Magnum Eiendomsmegling AS
Postboks 3991 Ullevål Stadion
0806 Oslo
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesgjeld
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede hvor fellesgjelden viste seg å være høyere enn opplyst i salgsmateriellet. Klageren har krevd erstatning for differansen på opplyst fellesgjeld og korrekt fellesgjeld.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte i desember 2012 en leilighet formidlet av innklagede. Det var i salgsoppgaven opplyst at eiendommen hadde en fellesgjeld på kr 6 102, mens det i FINN-annonsen var avrundet oppad til kr 7 000.
Klageren trodde at dette var korrekt informasjon frem til han mottok informasjon om fellesgjelden. Deretter tok han kontakt med OBOS som har oversikt over fellesgjelden i borettslaget. I oktober 2013 fikk klageren vite at første delutbetaling av lån fant sted den 21. oktober 2013, og at fellesgjelden skulle fordeles fortløpende. Deretter fikk klageren kunnskap om at fellesgjelden var kr 53 808, pr. 31. desember 2012.
Siden den enkelte beboer i borettslaget ikke har anledning til å nedbetale sin egen fellesgjeld, er fellesgjelden derfor tilsvarende for alle leiligheter i borettslaget. Klageren har vist til FINN-annonser for leiligheter i samme borettslag som var ute til salgs i perioden september 2012 til januar 2013. Alle leilighetene det er vist til har oppgitt fellesgjelden til kr 50 000 eller over.
Det er på side 37 i salgsoppgaven opplyst følgende om fellesgjelden: «Dette var det som var lån pr 1/11-2012». Klageren har hevdet at dette er feil opplysning, siden delutbetalingen fant sted 21. oktober 2012. Klageren har anført at både lån og fellesgjeld var høyere enn notert på side 37.
Klageren krever erstatning.
Innklagede anfører:
Innklagede han anført at de har lagt til grunn de opplysninger om størrelsen på fellesgjelden som ble gitt av forretningsføreren. Det er hevdet at det verken av opplysningene fra forretningsføreren eller selgerens egenerklæringsskjema inneholdt noe informasjon om at oppgitt fellesgjeld ikke var korrekt på salgstidspunktet.
Årsaken til at fellesgjelden ble feil gjengitt fra forretningsførerens side, var at det hadde skjedd en delutbetaling av vedlikeholdslånet i oktober som ikke ble avregnet pr leilighet før ved årsskiftet. Eiendommen ble markedsført i desember.
Innklagede har videre anført at klageren ikke har sannsynliggjort at erstatningsbetingelsene for det fremsatte kravet er oppfylt. Når det gjelder spørsmål om ansvarsgrunnlag, er det vist til at megleren hentet sine opplysninger fra forretningsførerens informasjon som i sin helhet også ble vedlagt salgsoppgaven. Ut fra den informasjon om eiendommen som ble innhentet, har innklagede hevdet at det er vanskelig å se hvordan han skulle hatt en foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser vedrørende fellesgjelden.
For det tilfellet at nemnda skulle anse at innklagede har opptrådt kritikkverdig eller erstatningsbetingende, han innklagede anført at klageren ikke har dokumentert eller sannsynliggjort noe økonomisk tap. En feilopplysning om fellesgjelden på ca kr 45 000 vil normalt ikke ha betydning for verdisettingen av eiendommer og heller ikke budgivningen. Innklagede mener at en økning av fellesgjelden utgjør en opprustning/vedlikehold av eiendommen som tilfører enheten en verdiøkning. Det er på denne bakgrunn anført at det ikke foreligger noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning for feilaktig informasjon om eiendommens fellesgjeld. Etter første gangs behandling i nemnda besluttet nemnda å innhente ytterligere opplysninger fra partene.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og annet ledd plikter en eiendomsmegler å gi kjøper en rekke opplysninger før handel sluttes. Eiendommen som innklagede har formidlet, er en borettslagsandel, slik at § 6-7 tredje ledd også kommer til anvendelse. Det er presisert i annet ledd punkt 12 at salgsoppgaven må inneholde en totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld. I denne saken er den opplyste andelen av fellesgjelden mangelfull, da man kun har hensyntatt ett lån og ikke to andre lån; hverken totalbeløpet eller fordelingen.
Det fremgår av brevet fra forretningsføreren at gjelden pr. 1.11.2012 er kr 4 738 643, hvorav den aktuelle leilighetens andel fellesgjeld utgjør kr 6 102. Samtidig er det opplyst at lånet er søkt refinansiert, og at den totale gjelden etter refinansiering vil være kr 98 500 000. Økningen skyldes rehabilitering av tak og fasader. På denne bakgrunn burde innklagede i salgsoppgaven ha fremhevet disse opplysningene, og i det minste antydet hva leilighetens andel fellesgjeld ville bli, slik at klageren var innforstått med dette.
Nemnda mener derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren har fremsatt krav om erstatning for differansen mellom fellesgjeld pr. 31.12.2012 – kr 53 808 – og kr 7 000 som angitt i salgsoppgaven. Differansen her er imidlertid så liten at det er usikkert om det ville ha noen betydning for kjøpesummens størrelse, da felleskostnadene allerede var økt fra 1. september 2012. Slik saken er opplyst for nemnda, finner nemnda ikke grunnlag for å fastsette noen erstatning.
Konklusjon:
Eie Eiendomsmegling avd. Ullevål Magnum Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.