Klage nr 2014047

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. august 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Proaktiv Eiendomsmegling Sandviken

Proaktiv Sandviken AS

Sandviksbodene 1 B

5035 BERGEN

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av eiendom med innklagede den 4. februar 2014. Klageren mener det har vært «noe galt» med den faglige rådgivningen som ble gitt under salgsoppdraget. Klageren krever på bakgrunn av dette en reduksjon av innklagedes vederlag og dekning av utgifter til dyreste markedspakke, utvidet takst og ekstra foto.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

 

Klageren anfører:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge hennes leilighet og innklagede uttrykte følgende overfor klageren:

 

«Nå er vi i gang, neste uke legges leiligheten ut, og uken etterpå er den solgt! Vi går for gull!»

 

«Dette oppdraget har jeg veldig god magefølelse på!»

 

Da salget resulterte i et tap pålydende nesten kr 225 000 sammenlignet med hva klageren selv ga for leiligheten i 2011, mener klageren at resultatet av salget ikke kan sies å svare til gull.

 

I tiltro til innklagedes gode magefølelse og utsikter til gull fulgte klageren innklagedes råd vedrørende markedsføring av leiligheten, og etter visningen virket innklagede opprømt over antallet på listen. Klageren mottok imidlertid ingen bud på dagen for budrunden, men etter en ny visning i regi av klageren kom det inn to bud på henholdsvis kr 2 400 000 og kr 2 450 000 som innklagede strakk til kr 2 470 000.

 

Skuffet og med en følelse av gryende panikk spurte klageren ved budrundens slutt om innklagede mente at det fantes noe alternativ fordi hun var usikker på hva hun skulle gjøre. Innklagede svarte at det ikke var grunn til å ha flere visninger hvorpå klageren, uten å få svar, spurte om de var sikre på at de hadde fått tak i de riktige folkene.

 

Til dette anfører klageren at det må ha vært noe galt med den faglige rådgivningen, og at dette har gitt klageren manglende oversikt og trygghet samt et dårlig resultat.

 

Av hensyn til risikoen for å miste den ene budgiveren ble klageren anbefalt å selge to dager etter første visning. Klageren mener man skal være ganske sikker på at det ikke er mer å hente når man etter så kort tid konkluderer med at det holder med én visning. I klagerens tilfelle ble det brukt åtte dager på å konstatere at prisen man oppnådde var det som var mulig i dagens marked.

 

Det ble også tatt for gitt at klageren i budrunden den 20. februar hadde klart for seg at det var salgsgaranti, noe klageren absolutt ikke var klar over. Å ta så viktige forutsetninger for gitt synes for klageren å være lite meglerfaglig holdbart. Klageren mener videre at det hører med til meglerens informasjonsplikt å opplyse om alle alternativer i en situasjon hvor klageren er usikker på hva man burde gjøre, herunder å opplyse om muligheten for alternative visninger samt bruk av salgsgaranti.

 

Tross at det fra innklagedes side er lagt vekt på at klageren ville selge, mener klageren det er naturlig å forvente en salgssum rundt takst og prisantydning, spesielt når innklagede med sine uttalelser har skapt forventinger om en god pris.

 

Videre anføres at boligpresentasjonen er overdrevet, og at den fordrer mye og antagelig unødvendig tidsbruk på presset tid. Den er heller ikke visuelt veldig god, og klageren betviler hvorvidt den bidrar til å tiltrekke de riktige boligkjøperne.

 

Klageren mener også at en rådgivningsprosess burde klargjort alternative muligheter for selgeren dersom vedkommende ikke skulle ville selge hvis ønsket pris ikke ble oppnådd. Uansett burde innklagede ha gode svar og råd som ivaretar og trygger kunden hvis en slik situasjon skulle oppstå.

 

På bakgrunn av dette krever klageren dekket unødvendige merutlegg til dyreste markedspakke, utvidet takst og ekstra foto samt at meglerprovisjonen halveres.

 

 

Innklagede anfører:

Innklagede anbefalte klageren medium markedspakke av hensyn til ønsket om å være synlig og å nå flest mulig interessenter. Målgruppen ble definert i forkant, og markedsføringen ble tilpasset målgruppen. Det ble tatt gode bilder av eiendommen innvendig og utvendig for å fremstå best mulig og vise eiendommen fra sin beste side. Eiendommen ble så annonsert på internett og i aviser hvor annonsen fremstår som tydelig, luftig, informativ og med flotte bilder. Innklagede avviser at en annen utforming ville gitt flere interessenter på visning da det allerede hadde vært godt besøk samtidig som hovedtyngden var i den forhåndsdefinerte målgruppen.

 

Videre fremhever innklagede at alle deres kunder anbefales å velge boligsalgsrapport da denne er grundigere enn en vanlig salgs- og lånetakst samt at den gir et bedre vurderingsgrunnlag. Innklagede anser ikke boligsalgsrapporten som en utvidet takst, men som normalen for hva de fleste boligselgere velger å benytte ved salg av fast eiendom.

 

Da klageren allerede har fått tilbakebetalt penger for ekstra foto avvises kravet om dekning av utgifter for ekstra bilder.

 

Innklagede ser ikke at det foreligger forhold ved meglers gjennomføring av salget som tilsier at det skal være grunnlag for prisavslag. Klageren hadde en bred og målrettet markedsføring som resulterte i ni besøkende på visning og 12 interessenter på eiendommen, noe innklagede anser som et bra resultat.

 

Salgsoppgaveet hevdes også å være gjennomarbeidet og godt. Det inneholder alle lovpålagte opplysninger og fremhever det som er bra med eiendommen og viktig for kjøpergruppen. Innklagede ser derfor ikke at salgsoppgaven kunne vært utformet på en bedre måte.

 

Etter visningen på mandag fikk alle interessenter oppfølging. Ingen ville starte budrunden, men etter god oppfølging var det én interessent som ville legge inn bud. Onsdag ble innklagede kontaktet av en interessent som ønsket en privatvisning. Vedkommende la inn bud på torsdag, og innklagede fikk den andre interessenten til å by kr 2 400 000. Første budgiver høynet da til kr 2 450 000 og den andre interessenten hadde ikke mulighet til å by over. Budet fra første budgiver var lavt i forhold til taksten, men de øvrige interessentene responderte ikke på det. Innklagede hadde da en samtale med klageren hvor ulike muligheter ble skissert. Man kunne gå en ny runde med annonser, men da risikere å miste den eksisterende budgiveren. På bakgrunn av besøkende på visning, gode bilder, annonser og salgsoppgave ble prosessen evaluert som god. Også tilbakemeldingene fra klageren underveis var positive. Klageren ønsket så å gå i dialog med budgiveren og ga et motbud på kr 2 500 000. Budet ble avslått og nytt bud fra budgiver på kr 2 470 000 ble inngitt.

 

Innklagede var innforstått med at budet ikke var en drømmepris for klageren da det var lavere enn det hun selv ga da hun kjøpte. Innklagede opplevde imidlertid ikke klageren som usikker på om hun skulle akseptere eller ikke. Klageren ville akseptere budet på kr 2 450 000 og innklagede fikk opp budgiveren med kr 20 000 ekstra. Innklagede opplevde heller ikke at klageren på noe tidspunkt under prosessen var usikker. De hadde en god dialog og det ble gitt mange aksepter underveis.

 

Ved inngåelse av salgsoppdraget ble klageren informert om at hun hadde full salgsgaranti og ingen bindingstid. Klageren var derfor gjort oppmerksom på at oppdraget kunne trekkes, men valgte å selge til høystbydende.

 

Salgsprosessen ble utført som skissert ved første møte og alle avtaler om når de ulike leddene i prosessen skulle gjennomføres ble opprettholdt.

 

Innklagede ser ikke at prosessen kunne vært gjennomført på en bedre måte og at noe kunne vært gjort annerledes for å endre resultatet. Innklagede mener derfor at det ikke er grunnlag for prisavslag.

 

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Tvisten handler om de faglige rådene gitt i forbindelse med selve meglingen. Innklagede synes ikke å gi svar på dette i sitt tilsvar. Når innklagede snakker om hele «prosessen» blir også fokus på sakens kjerne litt borte.

 

Innklagede mener de ikke kunne gjort noe annerledes, og at ansvaret for resultatet ligger på klageren. Det er da pussig at innklagede i sitt tilsvar omtaler klageren som oppdragsansvarlig da innklagede uten tvil er oppdragsansvarlig og klageren oppdragsgiver. Saken handler nettopp om innklagedes håndtering som ansvarlig for et gitt oppdrag.

 

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

De faglige rådene som ble gitt knyttet seg til en analyse av hele prosessen. Innklagede konkluderte med at markedsføring, salgsoppgave, visning og budrunde, fasene som retter seg mot interessentene, ikke kunne blitt gjort eller presentert bedre. Dette bekrefter også 12 interessenter på liste. De ble alle tett fulgt opp, men kun én var villig til å by kr 2 450 000. Innklagede var derfor trygg på å anbefale salg. Salgsgarantien ble gjennomgått med klageren ved oppdragsinngåelsen, men ettersom selgeren hadde flyttet ut og gitt uttrykk for ønske om å selge så raskt som mulig for å unngå å sitte med to boliger, anså ikke innklagede det som relevant å ta opp igjen at kunden kunne trekke oppdraget og gå til annen megler om ønskelig. Dette var klageren allerede gjort kjent med. Alternativet med en ny visning ble skissert samt faren med at klageren da risikerte å miste den ene budgiveren. Den risikoen ville ikke klageren ta. Innklagede forhandlet da med budgiveren og fikk høynet budet til kr 2 470 000.

 

Innklagede vurderer sin anbefaling som den beste faglige anbefaling for kunden, ikke som et utslag av dårlig tid.

 

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren påstår at innklagede har kommet med usannheter om grunnlaget for oppdraget.

 

Klageren flyttet ut den 20. mars, dagen etter at hennes kjøper overtok leiligheten. Klageren overtok selv ny leilighet 26. mars. Klageren hadde god tid under salgsoppdraget, og det var innklagede som mente at det hastet med å komme i gang. Klagerens økonomi muliggjorde at hun kunne sittet med begge leilighetene.

 

 

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede avviser at det fra deres side er hevdet at klageren hadde flyttet før avtaleinngåelsen. Det ble kun lagt til grunn at klageren hadde kjøpt ny bolig.

 

Klagerens signering av oppdragsavtalen med innklagede bekrefter at klageren ønsket innklagede som megler på de betingelser som fremgikk av oppdragsskjemaet. At klageren angrer på beslutningen om å akseptere budet er beklagelig, men medfører ikke at megleroppdraget ikke er utført i tråd med «god meglerskikk».

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag samt dekning av utgifter til dyreste markedspakke, utvidet takst og ekstra foto.

 

I saksfremstillingen ovenfor er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har imidlertid fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Vederlaget

Spørsmålet er om innklagedes håndtering av oppdraget, herunder faglige rådgivning, gir grunnlag for en vederlagsreduksjon.

 

For at meglers vederlag skal kunne nedsettes, er det etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 et krav om at det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Hvorvidt megleren har forsømt seg, må avgjøres ut fra relevant lovgivning og en tolkning av avtalen mellom partene, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, Oslo 2013, s. 407:

 

«For at oppdragstakers vederlag skal kunne nedsettes, må det for det første foreligge en pliktforsømmelse. (…)  Hva som er oppdragstakers plikter, må avgjøres ut fra en tolkning av relevant lovgivning herunder kravet til god meglerskikk, avtaleforholdet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker samt eventuelle instrukser fra oppdragsgiver.»

 

Nemnda finner det klart at det ikke foreligger en “ikke ubetydelig pliktforsømmelse” fra innklagedes side som gir grunnlag for vederlagsreduksjon.

 

Dekning av utgifter

Innklagede har etter det opplyste dekket utgifter til ekstra foto og prisdifferanse på takst/boligsalgsrapport. Nemnda kan for øvrig ikke se at klagen vedrørende markedsføringspakken kan føre frem.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.