Klage nr 2014084

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. november 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Borettslagsmegling

 

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede som opplyste om at et loftareal kunne bygges inn og bli en del av leilighetens bruttoareal. Klageren kjøpte leiligheten med den forutsetning at hun kunne bygge en sovealkove, som da ville bli del av leiligheten.

 

Etter at klageren overtok leiligheten og søkte om tillatelse til å bygge, fikk hun opplyst av borettslaget at dette var fellesareal. Dersom hun bygget sovealkoven, kunne den når som helst bli revet av borettslaget. Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning stor kr 200 000.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klageren gis delvis medhold.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en loftsleilighet på 31 kvm den 4. juni 2013 for kr 2 200 000. Den var prisantydet til kr 1 850 000 pluss omkostninger.

 

Da klageren var på visning, opplyste innklagede at loftet inneholdt boder til de andre beboerne i blokken, og at en av disse bodene hadde direkte tilknytning til leiligheten og var tildelt denne. Det gikk en dør fra leiligheten inn til loftet og det var kun beboeren av leiligheten som hadde fysisk tilgang til denne døren. Loftet hadde i tillegg en felles inngang.

 

 

 

 

Videre skal innklagede ha sagt at boden kunne konverteres til et soverom/alkove, men at rommet ikke kunne bli godkjent som et soverom på grunn av lysforhold. Innklagede viste klageren området som kunne bygges inn i leiligheten. Innklagede sa at boligbyggerlaget oppfordret en eventuell eier til å bygge et rom der som var tilknyttet leiligheten, og at mange av de andre beboerne i de nærliggende blokkene hadde gjort det samme, altså utvidet leilighetene sine.

 

Rommet som innklagede opplyste kunne bygges, var ca 5-6 kvm. Innklagede skal ha ment at klageren kunne starte med byggingen av rommet/soverommet med en gang uten å søke. Klageren presiserer at det av salgsprospektet fremgikk følgende:

 

«Det vil for nye eiere være mulig å lage en bod/sovealkove med direkte tilknytning til hybelen.»

 

Klageren og hennes samboer tolket dette som at boden etter innbyggingen ville blitt en del av leilighetens bruttoareal. På bakgrunn av disse opplysningene ga klageren et bud på kr 350 000 over takst. Leiligheten på 31 kvm. hadde ingen soverom, og klageren anså derfor boden som en god mulighet til å utvide leilighetens areal og funksjonalitet, samt at det ville styrke mulighetene for å kunne leie den ut i etterkant. Klageren vant budrunden og overtok leiligheten.

 

Klageren ville starte å bygge alkoven så raskt som mulig og tok derfor kontakt med styrelederen i borettslaget for å opplyse ham om byggingen. Styrelederen insisterte på at klageren skrev en søknad som opplyste om alle detaljer ved byggingen. Søknad ble sendt kort tid etter og i oktober fikk hun beskjed om at søknaden måtte tas opp i generalforsamlingen i borettslaget. Det kunne ikke holdes en ekstraordinær generalforsamling, og klageren måtte derfor vente til den 8. april 2014. Klageren og hennes samboer hadde planer om å bo i leiligheten, men når det ikke var plass til å sette opp en dobbeltseng eller køyeseng måtte de bo på samme sted som tidligere. Leiligheten stod derfor så å si ubrukt.

 

Under generalforsamlingen ble utbyggingen godkjent, men følgende ble presisert:

 

«Selv om hun får lov til å bygge, er det et fellesareal hun bygger på som kan rives når tid som helst om de føler de har behov for plassen».

 

Klageren ville aldri kjøpt leiligheten uten muligheten for å utvide den. Dersom hun hadde visst at det måtte godkjennes av generalforsamlingen, med den risiko at sovealkoven kunne rives når som helst generalforsamlingen ønsket dette, hadde hun aldri lagt inn bud på leiligheten. Klageren hadde ikke kjøpt leiligheten hvis bruttoarealet ikke var mulig å utvide.

 

Etter dette kontaktet klageren innklagede og opplyste om forholdet. Innklagede uttrykte at han hadde avklart med tidligere styreleder i borettslaget at boden kunne bli en del av bruttoarealet til leiligheten, og at han da hadde fått opplyst uriktig informasjon. Innklagede sa at det ikke kunne stemme det den nye styrelederen og borettslaget sa fordi dette var andre gang innklagede solgte denne leiligheten. Innklagede mente imidlertid at dette ikke ville gå ut over klageren eller neste kjøper da en eventuell rivning ikke ville skje før i alle fall 10 år frem i tid. Innklagede mente også at ved et salg ville det ikke være noe problem å holde tilbake denne informasjonen som selger dersom klageren bygde en sovealkove og solgte leiligheten videre.

 

Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning stor kr 200 000.

 

Innklagede anfører:

Innklagede har solgt denne boenheten to ganger. Første gang, i 2012, opplyste daværende styreleder at det nevnte loftsarealet kunne tas inn som en del av leiligheten slik formuleringen i salgsoppgaven tilsier. Innklagede undersøkte med kommunen som oppga at å sette opp vegger rundt en bod på loftet ikke var byggemeldingspliktig.

 

Innklagede hadde eksempler på tilsvarende leiligheter i andre borettslag i det samme området som også hadde tatt inn dette arealet i sin leilighet. Slik sett var ikke dette spesielt og noe innklagede reagerte på. Borettslaget fikk også godkjent og satt inn et takvindu i det samme arealet. Alt tilsa med andre ord at dette arealet var tiltenkt inntatt i leiligheten.

 

Første gang innklagede solgte leiligheten, gjorde ikke kjøperen noe med denne muligheten. Da leiligheten ble solgt kun ett år senere, ble samme formulering inntatt i salgsoppgaven. Innklagede mener derfor at de ikke kan lastes for nåværende eiers situasjon.

 

Innklagede har snakket med nåværende styreleder i borettslaget og konfrontert ham med borettslagets tidligere uttalelse sett opp mot vedtaket gjort i årsmøtet i 2014. Styrelederen var nok ikke klar over de formuleringene som var gitt av tidligere styreleder, da han søkte råd hos forretningsføreren for borettslaget om hvordan borettslaget skulle behandle klagers søknad om å få kle inn dette arealet. Forretningsføreren, som sannsynligvis ikke kjente til tidligere lovnad fra borettslaget, mente at borettslaget måtte ta et slikt forbehold som er gjengitt i årsmøteprotokollen. Nåværende styreleder presiserte veldig i telefonsamtale med innklagede at klageren bare måtte bygge, og at begrensningen i vedtaket kun var en formalitet. Boden ville aldri bli krevd fjernet.

 

Dette er ingen oppfordring til klageren om å følge styrelederens anbefaling, men innklagede mener at klageren retter klagen mot feil adresse. Dette er etter innklagedes syn en sak mellom kjøper og selger.

 

Innklagede erkjenner ikke ansvar i denne saken.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren krever at hun får det hun ble lovet av innklagede. Klageren mener innklagede er ansvarlig. At kriterier for boligen eller regler for borettslaget har endret seg i tiden mellom de to salgene kan ikke lastes klageren. Det er innklagedes jobb å skaffe informasjon og informere kjøperen om nåværende regler eller eventuelle endringer. Klageren mener innklagede burde kontrollert informasjonen og ikke bare regnet med at reglene stod uendret. Særlig var dette viktig da innklagede under visningen fremstilte leiligheten som et investeringsobjekt, basert på en enkel utvidelse av arealet som ville gi en betydelig økning i leilighetens verdi, og ettersom klageren presiserte at hun ville kjøpe leiligheten på bakgrunn av dette.

 

At innklagede eventuelt har kopiert hele salgsoppgaven fra forrige salg for å spare tid og kostnader er beklagelig, men ikke klagerens feil. Klageren mener innklagede burde tatt seg tid til å kontrollere dette og mener ikke at klagen bør rettes til noen andre.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstand om feilaktige opplysninger om mulighet for å gjøre om loftsbod til sovealkove.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Av eiendomsmeglingsloven § 6-7 følger en plikt for oppdragstakeren til å sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger som denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I dette ligger også en plikt til å kontrollere opplysningene. Dette innebærer at megleren må sette seg tilstrekkelig inn i de opplysningene som innhentes.

 

Av salgsoppgaven under punktet «Standard» fremgår følgende:

 

«Det vil for nye eiere være mulig å lage en bod/sovealkove (kan ikke bli godkjent som soverom) med direkte tilknytning til hybelen.»

 

Det er imidlertid dokumentert for nemnda at klagerens mulighet for å utnytte arealet var begrenset med hensyn til at dette var et fellesareal. Dette opplyser ikke salgsoppgaven om. Det synes ikke bestridt av innklagede at det er gjort bruk av informasjon fra et tidligere salg, og at det ikke har blitt foretatt nærmere undersøkelser for å kontrollere at informasjonen samsvarer med borettslagets någjeldende regler.

 

At det er gjort bruk av tidligere innhentet informasjon uten å foreta nærmere undersøkelser har medført at klageren fikk feil opplysninger om utnyttelsen av loftarealet.

 

Innklagede har således handlet i strid med god meglerskikk.

 

For at klageren skal få erstatning, må det foreligge ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og økonomisk tap. Nemnda finner at det foreligger ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng. Spørsmålet blir imidlertid om klageren har lidt et økonomisk tap. Det er klageren som har bevisbyrden. Klageren har ikke inngitt noen nærmere dokumentasjon på hvilket tap hun eventuelt har lidt ved at hun fikk uriktige opplysninger om muligheter for å lage sovealkove på loftet. Det fremgår av innkallingen til generalforsamlingen i 2014 at styret innstilte på at hun fikk sette opp bod på loftet, da hennes boenhet ikke har dette fra før. Dette er imidlertid fellesareal, og det er en forutsetning at ved endringer av fellesarealet ved senere anledninger, kan hun risikere at boden må rives. Nemnda finner at det er lite sannsynlig at borettslaget vil kreve at boden vil bli krevd revet i fremtiden, da leiligheten ikke har andre boder.

 

Nemnda har kommet til at klageren har lidt økonomisk tap. Beløpet må fastsettes skjønnsmessig, og i den konkrete vurderingen har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet (Fosmark og Berdal) har kommet til at beløpet passende kan settes til kr 30 000, Mindretallet (Næss) finner at beløpet passende kan settes til kr 60 000.

 

Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår ovenfor.

 

 

 

Konklusjon:

 

EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Borettslagsmegling har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale klageren 30 000 kroner.