Klage nr 2014101

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. november 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Kolbotn

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom via innklagede i januar 2014. Klagerne anfører at innklagede har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt ved å opplyse i salgsoppgaven at det til  eiendommen fulgte med ekstra garasjeplass og bod. Dette var ikke tilfellet, da selgeren ikke eide garasjeplassen og boden, men kun hadde bruksrett. Klagerne krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klageren gis medhold.

 

Klagerne anfører:

Klagerne anfører at det i salgsoppgaven ble gitt feilaktige og manglende opplysninger angående parkeringsplass, som har ført til at klagerne ikke fikk det de ut fra opplysningene i salgsoppgaven kunne forvente. Klagerne presiserer at kravet ikke gjelder hvorvidt klagerne har lidt et økonomisk tap eller ikke, men er knyttet til eiendomsmeglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og annet ledd.

 

Klagerne anfører at ved at innklagede ikke overholdt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 2, har det gitt klagerne berettigede forventinger om at de ved kjøpet også ble eier av en garasjeplass og en bod. Klagerne mener

 

 

at innklagede ville oppdaget at garasjeplassen og boden ikke fulgte med, og kun var en bruksrett, dersom undersøkelsesplikten hadde vært oppfylt. Riktig opplysning i salgsoppgaven ville hatt betydning for klagernes bud. Klagerne anfører å ha kjøpt ekstra garasjeplass og bod, som viste seg å kun være en bruksrett, for kr 150 000. Klagerne er villig til å betale kr 70 000 for denne bruksretten.

 

For innklagedes anførsel om at klagerne ikke har hatt noe økonomisk tap, påpeker klagerne at de vil få det ved eventuelt videresalg av eiendommen.

 

Klagerne krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at det i salgsoppgaven fremgår at det var mulighet for kjøp av ekstra garasjeplass, som også var innredet med en bod. Klagerne innga bud med forbehold om at den ekstra garasjeplassen med tilhørende bod skulle følge med. Klagerne var imidlertid bare villig til å betale kr 150 000 for plassen. Selgeren aksepterte budet.

Innklagede anfører at klagerne under kontraktsmøtet spurte innklagede om hvordan den ekstra garasjeplassen var sikret. Innklagede svarte at garasjeplassen formelt sett er en del av felleseie til sameiet, men at klagernes bruksrett til plassen var sikret ved registrering hos forretningsføreren. Etter kontraktsmøtet etterspurte innklagede informasjon om hvilket nummer den ekstra garasjeplassen hadde. Selgeren oversendte kopi av avtalen med sameiet hvor garasjeplassen ble kjøpt. Det fremkom av avtalen at sameiet skulle ha fortrinnsrett ved overdragelse av garasjeplasser. Innklagede hadde ikke fått informasjon om dette fra selgeren, sameiet eller forretningsføreren på et tidligere tidspunkt.

Samtidig oversendte selgeren også en søknad om oppføring av bod som var godkjent av sameiet. Ny styreleder avviste imidlertid etter kontraktsmøtet at dette var en avtale sameiet var bundet av, fordi selgeren hadde sittet i styret på dette tidspunkt, og styrelederen derfor krevde at oppføring av boden skulle behandles på neste sameiermøte. Sameiermøtet skulle gjennomføres etter overtagelse. På overtagelsestidspunktet ville det derfor ikke være avklart om oppføring av boden ville blitt godkjent av sameiet eller ikke. På grunn av tilbakemelding fra styrelederen ble klagerne og selgeren enige om å sperre kr 100 000 i oppgjøret i påvente av sameiermøtets behandling.

Innkalling til sameiermøte ble sendt klagerne den 5. mars 2014. Samme dag svarte klagerne ved e-post til innklagede at de var overrasket over at sameiet nå kunne tilbakekalle bruksretten. Dette var etter overtagelse. På sameiermøtet 11. mars 2014 vedtok sameiet at boden kunne stå inntil videre, men at bruksretten kunne tilbakekalles med umiddelbar virkning med 2/3 flertall. Klagerne inngikk deretter avtale med sameiet med dette innhold.

Innklagede ser at det med fordel kunne vært presisert i salgsoppgaven at garasjeplassen var en bruksrett. Imidlertid kan innklagede ikke se at manglende presisering medfører at innklagede har brutt sin opplysningsplikt. Innklagede viser også til at det i salgsoppgaven var opplyst om mulighet til å kjøpe garasjeplass, i tillegg til eiendommen. Om det er en bruksrett eller eiendomsrett til garasjeplassen som overdras, har ingen betydning for klagernes bruk eller verdien av garasjeplassen. Andre vilkår kan derimot ha betydning. Innklagede mener på bakgrunn av dette å ikke ha brutt sin opplysningsplikt.

For anførsler om innklagedes undersøkelsesplikt anfører innklagede å ha innhentet informasjon fra forretningsføreren på vanlig måte, uten at disse opplyste om det var avtalt forkjøpsrett. Heller ikke sameiet eller selgeren hadde gitt slike opplysninger. Innklagede ble først kjent med forholdet etter akseptert bud. Innklagede påpeker at garasjeplassen og boden ikke heller skilte seg spesielt ut slik at innklagede hadde en oppfordring til å undersøke mer. Innklagede kan således ikke se å ha brutt sin undersøkelsesplikt.

Sameievedtaket ble vedtatt etter overtagelse og innklagede kunne følgelig ikke vært kjent med dette før aksept av bud. Innklagede kan derfor ikke holdes ansvarlig for at det ikke er opplyst om dette i salgsoppgaven. Innklagede var heller ikke kjent med søknaden selgeren hadde sendt styret. Innklagede påpeker for øvrig også at en megler ikke kan holdes ansvarlig for selgerens tilbakehold av opplysninger til megler. En megler kan kun holdes ansvarlig for feil eller tilbakeholdte opplysninger som megleren kjente eller burde kjenne til.

Innklagede anfører at det ikke er gitt mangelfulle opplysninger, og at innklagede har opptrådt i henhold til sin opplysnings- og undersøkelsesplikt. Subsidiært anfører innklagede at det ikke foreligger noe økonomisk tap for klagerne. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt og klagen kan derfor ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt for å ikke opplyse om hvorvidt et tilleggstilbud om kjøp av ekstra garasjeplass og bod var en bruksrett.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Slik nemnda ser saken, er det kun den eventuelle feilgitte opplysning i salgsoppgaven som knytter seg til forholdet mellom klagerne og innklagede. Alle andre anførsler er å anse som et forhold mellom kjøper og selger og sameiet, og nemnda kan ikke ta stilling til dette, jfr. Avtale om Reklamasjonsnemnd.  

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd at en eiendomsmegler

 

«skal gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger: 2. eierforhold»

 

Det fremgår av salgsoppgaven under punktet «parkering» følgende:

 

«Det medfølger en biloppstillingsplass med hver boligseksjon (tinglyst som tilleggsdel til boligseksjonen).

 

I tillegg er det mulighet for kjøp av ekstra garasjeplass for kr. 250 000,-. Ekstraplassen er innredet med romslig bod med vegger og dør av stål. Boden er godkjent for innboforsikring».

 

Nemnda har kommet til at ordlyden i salgsoppgaven taler for at dette er eiendomsrett til garasjeplass og bod, og ikke bruksrett. Både prisen og bruk av ordet «kjøp» gir klare assosiasjoner til eiendomsrett. Nemnda påpeker at innklagede har et ansvar for å tydeliggjøre tvilsomme forhold, og at dette kvalifiserer til videre undersøkelser. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Når det gjelder erstatningsspørsmålet, bemerker nemnda at bruksretten til garasjeplassen ble overdratt fra sameiet til selgeren den 4. april 2012 for kr 70 000. Det fremgår av avtalen punkt 4 at selgeren har rett til fremleie og videre overdragelse. Sameiet ved styret har i så fall fortrinnsrett. Det er ikke bestemmelser i avtalen om hvilken pris sameiet i så fall skal betale. Denne avtalen var imidlertid ikke vedlagt salgsoppgaven, og nemnda legger til grunn at selgeren heller ikke informerte innklagede om denne avtalen.

 

Etter kjøpet har klagerne fremlagt for nemnda et forslag utarbeidet av sameiet til ny avtale mellom sameiet og klagerne. Innklagede kan ikke være ansvarlig for dette etterfølgende forhold.

 

Når det gjelder erstatningsspørsmålet, er det ikke nærmere dokumentert et økonomisk tap. Nemnda legger imidlertid til grunn at det utgjør et verdiminus at man har kjøpt en bruksrett og ikke en eiendomsrett. Erstatningen må fastsettes skjønnsmessig, og kan passende settes til kr 50 000.

 

Det ligger utenfor nemndas mandat å ta stilling til om innklagede eventuelt har et regresskrav overfor selgeren.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kolbotn har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 2, og må betale 50 000 kroner til klagerne.