Klage nr 2014112   

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. desember 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Sandnes

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte sin eiendom via innklagede i 2012. I etterkant av salget oppdaget klagerne og kjøper at prisen for å få konsesjon var høyere enn forventet. Klagerne anfører at innklagede burde opplyst om dette, og krever nedsettelse av innklagedes vederlag på kr 16 000.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagerne ikke gis medhold.

 

Klageren har i hovedtrekk anført:

Klagerne inngikk en oppdragsavtale med innklagede den 20. september 2012. Innklagede ga klagerne en prisantydning på kr 1 250 000, og klagerne fikk og aksepterte et bud på

kr 1 300 000. Kontraktsmøte ble avholdt 9. november 2012.

 

Kjøper av eiendommen sendte i etterkant av kjøpet inn søknad om konsesjon til kommunen. Etter en lang og omstendelig prosess ble endelig konsesjonspris på kr 330 000 fastsatt av Fylkesmannen. Kjøperen trakk seg fra kjøpet etter opplysning om prisen.

 

Klagerne anfører at innklagede ikke har oppfylt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt ved å ikke opplyse om regelverket rundt prissetting av skogeiendom. Klagerne anfører at de ikke ville solgt eiendommen, hvis de hadde visst hvilken pris som kunne forventes.

 

Klagerne anfører videre at innklagede heller ikke har bistått i utferdigelse av konsesjonssøknad, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-9 punkt 3.

 

Klagerne anfører å ha brukt i underkant av kr 12 000 til advokatutgifter og har lagt ned betydelig tid på oppfølging av myndigheter.

 

På bakgrunn av dette kraver klagerne fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever nedsettelse på kr 16 000 av innklagedes vederlag, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede har i hovedtrekk anført:

Innklagede anfører å ha presisert overfor klagerne at salg av eiendommen lå utenfor det området innklagede normalt opererte med. Innklagede anfører videre å ha tatt opp med klagerne at fastsettelsen av verdi på eiendommen er vanskelig, da eiendommen ikke følger vanlig markedspris i området. Verdivurderingen ble satt til kr 1 250 000 i samsvar med taksten og klagernes prisforventninger. Det ble imidlertid, ettersom eiendommen var konsesjonspliktig, tatt forbehold om at hver av partene kunne fri seg fra avtalen dersom salgssummen ble høyere enn myndighetene ville akseptere.

 

Budet på kr 1 300 000 ble akseptert. Kjøper og klagerne ble enige om at overtakelse skulle skje så snart søknad om konsesjon var behandlet av kommunen. Det ble også avtalt at kjøper uten ugrunnet opphold skulle levere konsesjonssøknad til kommunen. Videre ble prisforbeholdet inntatt i kjøpekontrakten.

 

Innklagede anfører å ikke ha blitt involvert av partene under prosessen om å få konsesjon, men ble informert da vedtak forelå.

 

Det har etter det innklagede har forstått, foregått en ny prosess i etterkant av vedtaket, herunder klaging og overprøving hos Fylkesmannen. Endelig utfall i saken ble at Fylkesmannen fastsatte høyeste akseptable pris for eiendommen til kr 330 000. På bakgrunn av Fylkesmannens vedtak i konsesjonssaken, og i samsvar med kjøpekontrakten punkt 8, ble partene enige om at avtalen skulle bortfalle. Innklagede utarbeidet derfor en endringsavtale.

Ettersom partene valgte å kansellere avtalen, og handelen således ikke ble gjennomført, valgte innklagede å halvere avtalt provisjon fra kr 40 000 til kr 20 000 inkl. mva.

Innklagede anfører at klagerne ikke ville signere endringsavtale, og bestred også faktura fra innklagede. Klagerne har krevd at kjøper skal betale differansen mellom godkjent konsesjonspris og opprinnelig salgssum. Innklagede har imidlertid gitt klagerne beskjed om at de ikke vil medvirke til en omgåelse av regelverket.

Innklagede anfører å ha opptrådt i henhold til sin opplysningsplikt. Innklagede tok opp prisspørsmålet med klagerne før oppdragsavtale ble signert. Det forhold at eiendommen var underlagt konsesjon ble tatt med i salgsoppgaven, og forbehold ble lagt inn i kjøpekontrakten. Innklagede anfører at klagerne var kjent med alle disse forhold. Innklagede anfører også å ha ivaretatt klagernes interesser, ved å legge inn forbehold i kjøpekontrakten, slik at klagerne kunne fri seg fra avtalen og heller beholde eiendommen, dersom konsesjonsprisen ble lavere enn klagerne var villige til å selge for.

Innklagede anfører videre at en megler ikke kan holdes ansvarlig for myndighetenes vedtak i saken. Det er opp til myndighetene å fastsette prisen for konsesjonseiendommen, og innklagede kan ikke ha ansvar for ulike oppfatninger av hva som er korrekt verdi av skogbruksjorden.

 

For klagernes anførsler knyttet til eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd nr. 3, anfører innklagede at det ble avtalt at kjøper selv skulle fylle ut søknadspapirene. Innklagede kan heller ikke se at en megler etter loven har plikt til å bistå med klager på vedtak.

Innklagede kan på bakgrunn av ovenstående ikke se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, eller med sin opplysningsplikt.

Når det gjelder anførslene om nedsettelse av meglers vederlag, påpeker innklagede at avtalen er å anse som kommet i stand, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-3 og § 7-4. Det at partene i etterkant velger å kansellere avtalen er uten betydning for meglers krav på vederlag. Innklagede kan videre ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det således ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Innklagede presiserer nok en gang at vederlaget, på tross av nevnte forhold, likevel er satt ned med 50 %, og at dette ikke innebærer noen erkjennelse av at vilkårene for vederlagsnedsettelse er oppfylt.

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder krav om nedsettelse av vederlag etter påstått brudd på god meglerskikk samt meglers opplysningsplikt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Det fremgår både av salgsoppgaven og kjøpekontrakten at begge partene har rett til å fri seg fra avtalen, dersom eiendommen blir solgt til en høyere pris enn myndighetene vil akseptere.

Det er ikke bestridt mellom partene at kjøper av eiendommen valgte å gjøre dette etter vedtak fra Fylkesmannen.

 

Det er videre i kjøpekontrakten avtalt at kjøper skal sørge for utarbeidelse av konsesjonssøknad.

 

Nemnda har på bakgrunn av ovennevnte kommet til at innklagede verken har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, eller sine plikter etter § 6-9.

 

Nemnda finner videre ikke grunnlag for at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller at det på annen måte foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

 

Erstatningskravet kan således heller ikke føre frem.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.