Klage nr 2014162
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 16. februar 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Bryn
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
I forbindelse med kjøp av en bolig mener klageren at innklagede ga feilaktige opplysninger om muligheten for å leie ut boligens underetasje og om boligens primærrom, samt manglende opplysninger om godkjente tegninger og ferdigattest. Klageren krever derfor erstatning stor
kr 500 000.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren gis delvis medhold.
Klageren anfører i hovedsak:
Klageren stolte på innklagede da det ble opplyst at underetasjen kunne leies ut for
kr 10 000-12 000 pr. måned. Klageren var avhengig av disse leieinntektene for å få finansiering, noe innklagede for øvrig var kjent med.
Salgsoppgaven ga også inntrykk av at underetasjen fritt kunne leies ut. Ved kontakt med kommunen ble det imidlertid opplyst at det bare var lovlig med én etasje. Underetasjen ville aldri bli godkjent for opphold, og den kunne følgelig heller ikke benyttes som praktikantbolig.
De godkjente tegningene var fra 1976, og ferdigattesten var fra 1978. Dette burde innklagede undersøkt og opplyst på en klar måte. Det opplyste P-rom var på 183 m2, men kun 85,15 m2 var godkjent som boligareal. Videre var takhøyden i underetasjen 2,18 meter, og underetasjen manglet tilstrekkelig dagslysinnfall. Innklagede markedsførte likevel dette som vanlige rom. Klageren ønsker fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning stor kr 500 000.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede bestrider at det av dem ble gitt opplysninger om at underetasjen kunne leies ut for kr 10 000-12 000 pr. måned. Videre var innklagede ikke kjent med at lånetilsagnet forutsatte leieinntekter av underetasjen, dette på grunn av finansrådgiverens taushetsplikt om forutsetninger for lånetilsagnet.
Innklagede mener salgsoppgaven ikke ga inntrykk av at underetasjen fritt kunne leies ut. Salgsoppgaven opplyste kun at det ikke var restriksjoner for å leie ut eiendommen i sin helhet dersom kjøperen ikke skulle ønske å bo der selv. Selgeren har for øvrig i egenerklæringen, som inngikk i salgsoppgaven, svart nei på spørsmålet om eiendommen ble solgt med utleieleilighet eller hybel.
Det er heller ikke korrekt at underetasjen ikke var godkjent for opphold. Rommene var bare ikke godkjent for varig opphold. I dette ligger at de ikke kunne benyttes til soverom, men det var ingen begrensninger i bruken ellers. Rommene kunne derfor disponeres av en eventuell praktikant til å trekke seg tilbake og ha privatliv utenom vertsfamilien. Betegnelsen praktikantdel innebar derfor ingen uriktig informasjon.
Videre var det korrekt når salgsoppgaven oppga P-rom på 183 m2.
Innklagede bestrider å ha gjort seg skyldig i brudd på meglers plikter. Oppdraget er håndtert i samsvar med god meglerskikk, og det er derfor ikke grunnlag for erstatningsansvar.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påståtte feilaktige opplysninger om boligens utleiemulighet og angivelsen av boligens primærrom (P-rom), samt manglende opplysninger om godkjente tegninger og ferdigattest.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter.
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 plikter megler før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave. Denne skal blant annet inneholde opplysninger om bebyggelsens arealer, og eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål. I tillegg skal det gis opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Spørsmålet er om innklagede har gitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger om dette.
Ferdigattesten datert 22. februar 1988 var vedlagt salgsoppgaven. Den er datert 12 år etter oppføringen, men angår ikke innredningen av kjelleren.
Når det gjelder mulighetene til utleie, har klageren anført at innklagede skal ha opplyst at underetasjen kunne leies ut for kr 10 000 – 12 000 pr. måned. Innklagede har bestridt dette. Da det her står påstand mot påstand, kan nemnda ved en saksbehandling som skal være skriftlig, ikke ta stilling til dette.
Klager har anført at det er feil når salgsprospektet angir P-rom til 183 kvadratmeter. Det er vist til at kun 85,15 kvadratmeter var godkjent som boligformål.
Nemnda bemerker at det ikke kan settes likhetstegn mellom P-rom og rom godkjent for varig opphold. Alle oppholdsrom er P-rom. Dette gjelder selv om de ikke er godkjent for varig opphold. Det som er avgjørende, er bruken av rommene. I taksten side 5 er det angitt at av et totalt bruksareal (BRA) i kjelleretasjen på 89 kvadratmeter er 85 kvadratmeter P-rom. I rubrikken «anvendelse» heter det:
Etasjen er ikke godkjent som egen boenhet og rom er ikke godkjent for varig opphold men er medtatt grunnet rommenes bruk.
Nemnda finner derfor at det er korrekt når P-rom er angitt til 183 kvadratmeter.
Nemnda bemerker for øvrig at beskrivelsen av boligen i salgsoppgaven skal være i samsvar med faktisk bruk.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 7 at det i salgsoppgaven skal gis opplysninger om «eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål». Innklagede er således forpliktet til i salgsoppgaven å angi dette, og i salgsoppgaven står det følgende:
Adgang til utleie: Boligen er en selvstendig enhet og kan fritt leies ut etter eget ønske.
Selger har i egenerklæringsskjemaet punkt 14 krysset av «nei» på utleieleilighet eller hybel.
Selv om det i taksten side 5 er angitt at kjelleretasjen ikke er godkjent for varig opphold, heter det i salgsoppgaven under «Sammenfattet beskrivelse» på side 3 følgende:
Standard:
… Boligen er i dag innredet med mulighet for utleie i underetasjen hvor denne r innredet med ny kjøkkeninnredning med integrert hvitevarer og nyere flislagt baderom med god standard. …
På side 3 i salgsoppgaven er det angitt:
Lys og tiltalende enebolig – Praktikantdel med egen inngang
Nemnda finner at denne markedsføringen sammenholdt med at det som er angitt under adgang til utleie, lett kan gi kjøpere inntrykk av at kjelleretasjen lovlig kan leies ut. Både i rettspraksis og Reklamasjonsnemndas praksis er det i en rekke tilfeller lagt til grunn at dersom salgsoppgaven opplyser at det er mulighet for utleie, skal utleiemuligheten være reell, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, side 317 med videre henvisninger. Det burde derfor kommet klarere frem i salgsoppgaven at kjelleretasjene ikke var godkjent til varig opphold og utleie, og at utleiemuligheten følgelig ikke var reell. Innklagede har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren har fremsatt et erstatningskrav på kr 500 000. Da erstatningskravet ikke er nærmere dokumentert eller sannsynliggjort, kan ikke nemnda ta stilling til kravets størrelse.
Klagen har etter dette delvis ført frem.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Bryn har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.