Klage nr 2014134
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mars 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand
Modahl Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede om salg av sin leilighet. Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke følge opp en interessent, samt å ikke gi klageren informasjon om at denne interessenten eksisterte. Klageren krever prinsipalt erstatning, subsidiært nedsettelse av innklagedes vederlag.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat. I det følgende vil klageren og innklagede med sine advokater bli omtalt som «klageren» og «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klageren gis delvis medhold.
Klageren anfører i hovedsak:
I løpet av fredag 18. juli 2014 kom det inn to bud på eiendommen fra to forskjellige budgivere. Budene var på kr 2 200 000 og kr 2 250 000, og begge hadde akseptfrist til mandag den 21. juli 2014 kl.12.00. Klageren aksepterte ingen av budene. Klageren ønsket en høyere pris, og det hastet ikke for klageren å få solgt.
Den samme fredagen ble innklagede kontaktet av en tredje budgiver, som også sto på interessentlisten. Vedkommende ønsket å legge inn bud, men måtte først ta kontakt med sin bank. Dette skulle gjøres ved bankens åpningstider den påfølgende mandagen, og dermed i god tid før akseptfristen på de to andre budene gikk ut. Klageren anfører å ikke ha blitt informert om den tredje budgiveren.
Søndags kveld ble høyeste bud økt til kr 2 350 000, med akseptfrist innen kl. 09.00 neste dag. Den tredje budgiveren ble ikke informert om denne økningen, eller at akseptfristen ble fremskyndet med 3 timer.
Mandags morgen valgte klageren å akseptere siste bud etter innklagedes anbefaling. Det var ifølge innklagede ikke flere budgivere som ønsket å by høyere. Eiendommen ble solgt til budet som kom inn søndag, stort kr 2 350 000.
Senere mandag ettermiddag ble klageren kontaktet av den tredje budgiveren som uttrykte sin misnøye med at eiendommen allerede var solgt da hun kontaktet innklagede etter å ha vært i banken.
Klageren anfører at årsaken til at den tredje budgiveren verken fikk vite om økning av bud, eller at klageren ble informert om at det eksisterte en tredje budgiver, var på grunn av internt kommunikasjonssvikt hos innklagede. Klageren påpeker at det på grunn av ferieavvikling var til sammen fire meglere som var involvert i budrunden.
Klageren er også misfornøyd med innklagedes press på henne om å selge eiendommen, selv etter at klageren hadde understreket at det ikke var noe hastverk fra hennes side.
På bakgrunn av ovennevnte krever klageren fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ha fulgt opp den tredje budgiver. Manglende oppfølging av en interessent vil i seg selv være et brudd på god meglerskikk. Klageren presiserer at dette utgjør et erstatningsbetingende ansvarsgrunnlag. Ved å unnlate å varsle klageren om budgiveren, og budgiveren om utviklingen i budrunden, anfører klageren at dette også utgjør et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-10. For ansvarsvurderingen viser klageren også til Finanstilsynets rundskriv nr. 9/2013.
Klageren anfører også at innklagede ikke har gjort tilstrekkelig for å sørge for en forsvarlig avvikling av budrunden, ved å operere med svært korte akseptfrister.
Klageren anfører videre at feilen sannsynligvis har påført klageren et økonomisk tap ved at en kjent budgiver ble avskåret fra å by på eiendommen. Klageren har også som følge av dette mistet muligheten til å oppnå en langt bedre pris, og opplyser om at den tredje budgiver var villig til å by minst kr 100 000 over akseptert bud.
Subsidiært krever klageren at innklagedes vederlag settes ned etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede anfører at den tredje interessenten tok kontakt og formidlet ønske om å legge inn bud, men at finansiering ikke var i orden. Svært kort tid etter at denne interessenten tok kontakt, ble akseptfristen på et av de andre budene endret til kl. 09.00, i stedet for kl. 12.00.
Innklagede erkjenner at en annen megler håndterte budrunden fredag den 18. juli 2014 på grunn av ferieavvikling. Ved en inkurie, ble opprinnelig megler ikke informert av de andre meglerne om den tredje interessenten. Dette er bakgrunnen for at klageren beklageligvis heller ikke ble informert om denne interessenten. Påfølgende mandag snakket innklagede med budgiverne som var involvert, og det ble konstatert at det ikke var mulig å oppnå høyere pris. Innklagede, som på dette tidspunktet ikke var informert om den tredje interessenten, forholdt seg til de bud som faktisk forelå, og anbefalte klageren å akseptere det høyeste budet.
Innklagede tar selvkritikk for at klageren ikke ble informert om den tredje interessenten og viser til at dette skyldes kommunikasjonssvikt hos innklagede. Dette beklages. Innklagede er innforstått med at det i utgangspunktet er god meglerskikk å følge opp de som viser interesse for en eiendom som er for salg. Å ta imot og formidle bud er en sentral del av megleroppdraget. I denne saken er det ikke tale om å ha unnlatt å ta imot eller videreformidle bud til klageren, men den omstendighet at innklagede ikke informerte klageren om en annen interessent. Denne interessenten hadde ikke finansieringen i orden, og det bør tillegges betydning at vedkommende således ikke var i posisjon til å inngi bud. Det presiseres også at interessenten ikke deltok i budrunden. Det er innklagedes vurdering av den sviktende kommunikasjonen er beklagelig, men at den ikke kvalifiserer til å være i strid med god meglerskikk. Når det gjelder anførsler om forsvarlig gjennomføring av budrunden, presiserer innklagede at han var i kontakt med budgiverne og forsøkte å få dem til å forlenge fristen til kl. 12.00, i stedet for kl. 09.00.
Innklagede påpeker at han som følge av svikten, tilbød å redusere vederlaget med kr 40 000, som er 60% av vederlaget. Klageren aksepterte ikke tilbudet.
For klagerens anførsel om nedsettelse av vederlag, anfører innklagede prinsipalt at pliktforsømmelsen er av mindre betydning. Subsidiært, og forutsatt at nemnda mener innklagedes forsømmelsen kvalifiserer til nedsettelse av vederlag, påpeker innklagede at forsømmelsen ligger i nedre sjikt av det som kvalifiseres til nedsettelse av vederlaget, og ber om at nemnda i så fall tar stilling til hvor mye vederlaget skal settes ned.
For erstatningskravet anfører innklagede at det ikke er grunnlag for erstatning. Et reelt økonomisk tap er ikke dokumentert og bygger kun på en hypotese. Det er ikke sannsynliggjort at den tredje budgiver faktisk ville inngitt et bud, eller at klageren ville avslått budet på kr 2 350 000 dersom klageren hadde blitt informert om den tredje interessenten.
Innklagede påpeker også at det er klagerens ansvar om hun vil avslå eller akseptere et bud. Dersom klageren mente at det innkomne budet var for lavt, burde klageren i så fall avslått budet, i stedet for å akseptere det.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Klagen gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved ikke å informere klageren om en tredje interessent i forbindelse med avholdt budrunde.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Innklagede har erkjent at det var en tredje interessent, og at det beklageligvis ikke ble gitt beskjed til klageren om dette.
Prisantydningen var kr 2 390 000 og akseptert bud kr 2 350 000. Av dokumentasjonen fremgår det at den tredje interessenten var interessert i eiendommen, og at han hadde en forventning om å bli informert om forhøyelse av bud og akseptfrist. Spørsmålet for nemnda er derfor først og fremst om denne forsømmelsen er i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda finner det klart at det forhold at innklagede ikke ga beskjed om den tredje interessenten, er i strid med god meglerskikk. Det at flere meglere hos innklagede var involvert i salget av eiendommen, ga innklagede en oppfordring til å være ekstra påpasselig på at klageren ble orientert om alle interessenter.
Når det gjelder erstatningskravet, finner nemnda imidlertid at det ikke er sannsynliggjort at klageren ville avslått budet på kr 2 350 000. Det er heller ikke sannsynliggjort at den tredje interessenten ville inngitt et bud tilsvarende nevnte pris. Krav om erstatning kan således ikke føre frem.
For at innklagedes vederlag skal kunne settes ned eller falle bort, må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Spørsmålet er om manglende informasjon om en tredje interessent kvalifiserer til en slik pliktforsømmelse. Nemnda mener at det å ikke informere om mulige interessenter er en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og at vederlaget skal bortfalle i sin helhet, inkludert tilrettelegging- og oppgjørshonorar.
Når det gjelder klagerens anførsel om korte akseptfrister, er det budgiverne som setter disse. Megler kan ikke instruere, men kun anbefale hvor lang akseptfristen bør være. Innklagede kan ikke kritiseres på dette punkt.
Konklusjon:
Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand, Modahl Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må tilbakeføre vederlaget inkludert tilrettelegging- og oppgjørshonorar.