Klage nr 2014158

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mars 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd Hemsedal

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en hyttetomt via innklagede. I etterkant oppdaget klageren at opplyst festeavgift ikke var riktig. Klageren krever erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klageren gis medhold.

 

Klageren anfører i hovedsak:

Klageren ga et bud på en hytte, og fikk tilslaget. Klageren var klar over at hyttetomten var en festetomt, og syntes festeavgiften på kr 1 234 var svært gunstig. I ettertid viste det seg at festeavgiften ikke var i samsvar med det innklagede fortalte, og det som sto i salgsoppgaven. Klageren anfører at innklagede erkjente feilen. Klageren sendte inn en klage til forsikringsselskapet, hvorpå feilen ble erkjent, men erstatningskrav avvist da feilen ikke hadde utgjort noen økonomisk tap for klageren.

 

Klageren mener feilen utgjør et økonomisk tap for ham, da han nå må betale kr 5 200 mer i festeavgift årlig. Det gjenstår fortsatt 44 år av festeavtalen. I tillegg anfører klageren at feilen vil føre til et verditap ved et eventuelt videresalg av hytta.

 

Innklagede anfører i hovedsak:

Innklagede anfører at det for salget lå til grunn en takst fra oktober 2010. Innklagede sendte derfor et brev til selgeren hvor salgsoppgaven var vedlagt, men beskjed om at selgeren måtte

 

 

lese denne nøye og komme med tilbakemelding dersom det var noe feil i innholdet. Selgeren svarte at alt så bra ut.

 

Etter et par forsøk på salg uten resultat, byttet eiendommen megler internt. Ny takst ble innhentet i februar 2012. Taksten la til grunn samme festeavgift som opprinnelig takst. Taksten ble sendt over til selgeren for gjennomlesing, som fortsatt ikke hadde noen kommentarer.

 

I mai 2012 aksepterte selgeren budet fra klageren. Det ble sendt brev til bortfester med info om nye eier og anmodning om godkjenning av dette. I brevet til bortfesteren ble det ikke nevnt noe om festeavgiften og størrelsen på denne.

 

Innklagede mottok så i august 2012 brev fra klageren hvor klageren gjorde innklagede oppmerksom på differansen i festeavgiften. Innklagede var ikke oppmerksom på dette før klageren informerte.

 

I lys av den nye informasjonen krevde klageren et prisavslag på kr 200 000. Innklagede oppfordret selgeren til å heve kjøpet og legge ut hytta for salg igjen, noe selgeren ikke ville.

 

Innklagede erkjenner at festeavgiften burde blitt undersøkt bedre, og viser til at de stolte på takstmann og selger.

 

Innklagede påpeker at klageren har hatt hytta i over 2 år etter at saken kom opp, og flere ganger betalt festeavgiften. Innklagede stiller seg undrende til denne tidsbruken.

 

Innklagede anfører videre at feil opplysning om festeavgift ikke ville fått noen betydning for et videresalg av hytta, og mener således at klageren ikke har hatt noe økonomisk tap.

I tillegg mener innklagede at klageren fikk kjøpt hytta til en mye gunstigere pris enn markedet var villig til å betale. Innklagede anfører således at klageren ikke har hatt noe økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder feil opplysning om størrelsen på festeavgift.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 11 at en eiendomsmegler skal opplyse om «faste løpende kostnader». I foreliggende sak er dette opplyst, men opplysningen er feil. Innklagede har også erkjent at festeavgiften som fremgikk av salgsoppgaven ikke var riktig. Nemnda finner at det i strid med god meglerskikk å gi feilaktige opplysninger om festeavgiften, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Spørsmålet er derfor først og fremst om denne feilen har medført at klageren har hatt et økonomisk tap. Nemnda har kommet til at klageren er påført et økonomisk tap. Det faktum at klageren har hatt hytta i over to år etter at saken kom opp, og flere ganger har betalt festeavgiften kan ikke føre til et annet resultat. Krav overfor innklagede er ikke foreldet, og kravet er heller ikke tapt ved passivitet.

 

Etter fast praksis i reklamasjonsnemnda utmåles erstatning tilsvarende fem års differanse mellom opplyst og korrekt utgift neddiskontert til nåverdi. Differansen pr. år utgjør kr 5 186. Med utgangspunkt i tre prosent diskonteringsrente blir erstatningen kr 23 750, som avrundes til kr 24 000. Nemnda har gjennom sin praksis i slike tilfeller ikke skilt mellom lidt tap og fremtidig tap.

 

 

Konklusjon:

 

EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd Hemsedal har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren kr 24 000.