Klage nr 2014169
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. april 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
iHUS Bekkelaget/Lambertseter
Villa Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
I forbindelse med kjøp av en aksjeleilighet 18. september 2014 mener klageren at innklagede ga uriktige opplysninger om leilighetens andel av fellesgjelden. Klageren krever derfor erstattet kr 97 078.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren kr 60 000.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en bolig via innklagede den 18. september 2014. I salgsoppgaven var det opplyst at det heftet et lån stort kr 13 336 300. Klageren har funnet ut at dette lånet ble tatt opp den 27. februar 2014, altså før klageren kjøpte boligen.
I salgsoppgaven var fellesgjelden oppgitt å være kr 40 793. Lånet gir imidlertid en økning i klagerens andel av fellesgjelden tilsvarende kr 97 078.
Klageren mener innklagede skulle ha gitt opplysninger om denne økningen av fellesgjelden. Klageren krever derfor fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og erstatning stor kr 97 078.
Innklagede har i hovedsak anført:
Nærværende sak dreide seg om salg av et dødsbo på oppdrag av fullmektig for avdødes arving. Innklagede ga opplysninger om at aksjelaget hadde et lån stort kr 13 336 300 med en rentesats på 4,20 %, at løpetiden var 30 år, og at innfrielsesdato var 1. mars 2044. Innklagede oppga ikke nøyaktig beløp pr. aksjeleilighet da innklagede ikke mottok slike opplysninger fra forretningsføreren. Innklagede har gjort alt de var pålagt å gjøre.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av feilaktige opplysninger om leilighetens andel av fellesgjelden.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
For å kunne tilkjenne erstatning må det sannsynliggjøres et økonomisk tap samt foreligge et ansvarsgrunnlag og en adekvat årsakssammenheng. Nemnda ser først på om det foreligger et ansvarsgrunnlag.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at megleren plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave som blant annet inneholder opplysninger om hvor stor andel av eventuell fellesgjeld kjøperen må hefte for. Dette fordi salgsoppgaven skal gi forbrukeren opplysninger om hva eiendommen samlet sett vil koste. Spørsmålet for nemnda er derfor om innklagede har gitt riktige opplysninger i salgsoppgaven om andelen fellesgjeld som heftet på leiligheten da handelen ble sluttet.
Innklagede har opplyst at aksjens andel av fellesgjelden var kr 40 793 pr. 31. desember 2013. Det er i tillegg inntatt opplysninger om at aksjelaget har et lån i Handelsbanken stort
kr 13 336 300. Dette svarer til de opplysningene innklagede har mottatt fra forretningsføreren. Av opplysningene fra forretningsføreren fremgår dessuten også at dette lånet ble tatt opp den
- april 2014. Innklagede har imidlertid ikke gitt opplysninger om dette i salgsoppgaven.
Nemnda har kommet til at innklagede burde gjort aktuelle kjøpere oppmerksomme på at lånet av 1. april 2014 ikke var hensyntatt av forretningsføreren ved beregningen av andelens fellesutgifter pr. 31. desember 2013. Dersom det hadde blitt gitt opplysninger om når dette lånet ble tatt opp, ville også aktuelle kjøpere kunne forstå at andelen fellesgjeld ville komme til å være større ved en eventuell avtaleinngåelse.
Nemnda har derfor kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 6-7 andre ledd nr. 13.
Økningen av fellesgjelden fra kr 40 793 med kr 97 078 til kr 137 871 har betydning for kontantvederlaget. Dette er en vesentlig økning i forhold til prisantydning og kjøpesum,
kr 830 000. Det er uten betydning at økningen ikke førte til høyere fellesutgifter til rente, nedbetaling, vedlikehold og drift, jf. Rt. 2008 side 976.
Nemnda mener derfor at innklagede er erstatningsansvarlig. Når det gjelder erstatningens størrelse, må den nødvendigvis utmåles skjønnsmessig. Nemnda mener at i dette tilfellet, hvor det dreier seg om en brukt bolig, vil deler av det nye lånet bli brukt til oppgradering og vedlikehold, som igjen vil få betydning for verdien av klagerens leiligheten. Erstatningen fastsettes etter dette til kr 60 000.
Nemnda har for øvrig merket seg at det i salgsoppgaven eller på annen måte ikke fremgår at det er et salg fra et dødsbo.
Konklusjon:
iHUS Bekkelaget/Lambertseter Villa Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte 60 000 kroner til klageren.