Klage nr 2015018

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. juni 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

Foss & Co Ski AS Eiendomsmegling

v/ advokat Rønnaug Ringstad

Tryg Forsikring

 

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom via innklagede den 1. november 2013. Overtakelse var avtalt å skulle skje den 8. november 2013. Selgeren fikk imidlertid frist til den 10. november 2013 til å sørge for rengjøring, rydding og henting av innbo og løsøre. Selgeren sørget imidlertid ikke for å utføre dette som avtalt. Klagerne har derfor pådratt seg utgifter til rengjøring og rydding, samt advokatutgifter. Klagerne krever sine utgifter, til sammen kr 84 466, erstattet av innklagede, som følge av manglende oppfyllelse av omsorgsplikten.

 

Klageren er representert ved sin advokat. Innklagede er representert ved sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kunne ikke ta stilling til enkelte spørsmål og for øvrig førte klagen ikke frem.

 

Klagerne har i hovedsak anført:

Klagen gjelder innklagedes omsorgsplikt i overtakelsesfasen. Boligen led av mangler, bestående i mislighold av kontraktsmessige forpliktelser til rydding og rengjøring. Enkeltvis kan disse forholdene synes bagatellmessige, men for klagerne har dette hatt stor betydning og vært en stor belastning. Uten slik rengjøring og rydding/henting av innbo og løsøre, kunne boligen ikke tas i bruk. Innklagede burde derfor sørget for å stanse overtakelsen praktisk og formelt da de ble kjent med disse manglene. Forholdene tilsier, samlet sett, at avslutningen av eiendomsmeglingsoppdraget ikke kan anses å være tilfredsstillende.

 

Innklagede burde dessuten særlig ha hensyntatt klagernes dårlige norskkunnskaper, og dårlige kunnskaper om eiendomshandel. Innklagede burde oppdaget klagernes situasjon tidlig i oppdraget, og vært bevisst at dette krevde ekstra omsorg og oppmerksomhet. Innklagede har hatt kunnskap, samt vært bevisst situasjonen, men ignorert denne på en uaktsom måte.

 

Fremstilling av faktum

Kjøpekontrakten ble signert den 1. november 2013. Klagerne uttrykte da ønske om å kunne overta huset den 8. november 2013. Selgeren ønsket imidlertid frist til 10. november 2013 for å kunne rydde, vaske og hente innbo og løsøre. Partene avtalte at dette var i orden, og innklagede var til stede da dette ble avtalt mellom partene.

 

Klagernes oppgjør ble overført til innklagede den 7. november 2013. På dette tidspunktet var verken innklagede eller klagerne kjent med husets tilstand.

 

Den 8. november 2013 møttes selgeren og klagerne for å lese av strøm- og vannmåler. Selgeren overleverte da to nøkler til klagerne, men beholdt selv én nøkkel for å kunne utføre den avtalte rengjøringen. Innklagede var ikke til stede ved denne overtakelsen. Klagerne hadde for øvrig ingen kontakt med selgeren etter dette tidspunktet.

 

Klagerne befarte eiendommen den 10. november 2013. Det var da verken utført rydding, vasking eller henting fra selgerens side. Klagerne var så hos innklagede den 11. november 2013 og informerte om dette.

 

Den 13. november 2013 var klagerne på nytt hos innklagede og klaget da på selgeren. Det ble signert en mangelliste, som innklagede skrev. Det bemerkes at dette ikke var en overtakelsesprotokoll. Overtakelsesprotokollen ble ikke skrevet før den 8. desember 2013, dette etter henvendelse fra klagernes representant. Det ble altså, på dette tidspunktet, kun utferdiget et mangelsnotat om hva som skulle flyttes ut av boligen. Innklagede hjalp partene med å inngå en ny avtalte om rydding, flytting og rengjøring. Innklagede burde imidlertid også å sørget for å tilby klagerne å holde tilbake et beløp av kjøpesummen til dekning av rydding, flytting og vasking.

 

Den 20. november 2013 begynte klagerne delvis å flytte selgerens gjenstander ut på terrassen. Dette var innklagede informert om, og det var avtalt med selgeren at gjenstandene skulle plasseres der inntil de ble hentet. Også den 27. november 2013 var klagerne hos innklagede. Fremdeles hadde ingenting skjedd fra selgerens side.

 

Klagernes representant kontaktet innklagede den 28. november 2013. Innklagede hadde så langt ikke foretatt seg noe. Etter denne henvendelsen samarbeidet imidlertid innklagede om å sørge for gjennomføringen av en ny overtakelse, med undertegning av overtakelsesprotokoll, planlagt den 8. desember 2013.

 

Selgeren fikk sitt oppgjør den 21. november 2013 etter tinglysingen.

 

Den 8. desember 2013 ble det holdt et nytt overtakelsesmøte og overtakelsesprotokoll ble signert. Rengjøring og rydding var da allerede utført av klagerne, men løsøret som var plassert på terrassen tok det likevel lang tid før selgeren hentet.

 

Innklagede sendte selgerens siste nøkkel til klagernes representant den 9. desember 2013. Ikke før den 22. desember 2013 hadde selgeren foretatt hentingen, og klagerne ble nødt til å utføre rengjøringen selv.

 

Klagerne mener det er klar årsakssammenheng mellom innklagedes opptreden og passivitet, og klagernes økonomiske tap. Klagerne krever derfor erstattet sine utgifter til rydding og rengjøring av boligen, samt deres advokatutgifter. Til sammen kr 84 466.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagen gjelder anført brudd på eiendomsmeglerens omsorgsplikt i overtakelsesfasen. Klagerne har vært i en situasjon hvor deres kontraktspart har misligholdt den inngåtte kjøpekontrakten. Klagerne har dernest pådratt seg advokatutgifter, for å løse forholdet til sin kontraktspart. Det er disse kostnadene det kreves at innklagede skal erstatte på grunn av sin omsorgsplikt. Innklagede er imidlertid sterkt uenig i at det er meglerens ansvar å bære klagernes advokatutgifter når disse er pådratt fordi klagernes kontraktspart har misligholdt sine kontraktsforpliktelser. Innklagede mener derfor at riktig adressat for erstatningskravet er klagernes kontraktspart, og ikke innklagede.

 

Hva gjelder meglerens omsorgsplikt, innebærer ikke denne å skulle opptre som «advokat» for den ene parten. Innklagede har for øvrig oppfylt sin omsorgsplikt i denne saken.

 

Innklagede bestrider at de ikke har foretatt seg noe overfor partene. Innklagede fikk seg fremvist en overtakelsesprotokoll utformet av selgerens bror. Denne var underskrevet av begge partene uten forbehold. Partene hadde også gjort muntlige avtaler som innklagede ikke kunne råde over. Innklagede oppførte seg ikke passivt, men bidro til å løse de oppståtte uenighetene. Innklagede satte opp en liste over hva klagerne mente selgeren ikke hadde overholdt, og klagerne underskrev denne. Selgerens bror godtok så at han skulle hente i henhold til denne listen. Han mente imidlertid at døren var stengt da han kom for å hente tingene som avtalt. Klagerne ble da frustrerte, og mente at de var hjemme på dette tidspunktet. Innklagede ringte derfor selgerens datter som ryddet opp i saken. Det ble dernest utferdiget en ny protokoll. Denne omhandlet kun listen, men ble underskrevet og partene ble enige.

 

Etter at overtakelse er gjennomført kan kjøperen ikke lenger holde tilbake kjøpesummen. Instruksjonsretten over kjøpesummen har på dette tidspunktet gått over til selgeren. Innklagede kunne følgelig ikke råde klagerne til å holde tilbake deler av kjøpesummen.

 

Innklagede bestrider etter dette å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, da innklagede har ivaretatt den omsorgsplikten som følger av gjeldende rett i slike situasjoner. Det foreligger derfor ikke erstatningsbetingende opptreden fra innklagedes side, og følgelig heller ikke noe ansvarsgrunnlag.

 

Det bestrides videre at det fremsatte kravet har nødvendig årsakssammenheng med en eventuell klanderverdig opptreden fra innklagedes side. Utgifter til rydding og rengjøring av boligen er et forhold mellom klagerne og selgeren, og kan følgelig ikke veltes over på innklagede.

 

Ingen av de anførte erstatningspostene er for øvrig dokumentert. Kravet kan derfor ikke føre frem av denne grunn alene. Hva gjelder kravet om erstatning for bokostnader, vasking, flytting og rydding, ville imidlertid en annen opptreden fra innklagede neppe ha forhindret at klagerne pådro seg de angitte kostnadene. Dette fordi årsaken til den forsinkede oppfyllelsen lå hos klagernes kontraktspart. Advokatutgiftene som er pådratt før krav ble rettet mot innklagede er heller ikke noe innklagede kunne ha forhindret ved en annen opptreden. Advokatutgifter påløpt i forbindelse med tvisten mellom klagerne og innklagede, er i henhold til fast praksis i nemnda ikke noe som kan kreves dekket.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått manglende oppfyllelse av meglerens omsorgsplikt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.

 

For å kunne tilkjenne erstatning må det sannsynliggjøres et økonomisk tap, samt foreligge et ansvarsgrunnlag og en adekvat årsakssammenheng. Nemnda ser først på om det foreligger ansvarsgrunnlag.

 

Innklagede har ikke bestridt at de den 13. november 2013 ble gjort kjent med at selgeren ikke hadde oppfylt sine kontraktsmessige forpliktelser. Det fremgår av Finanstilsynets rundskriv nr. 7 – 2014 at eierforholdet til kjøpesummen beror på tidspunktet for overgangen fra kjøper til selger. Ved omsetningen etter avhendingslova er kjøpesummen kjøperens midler frem til bruksovertakelsen. Klagerne overtok bruken av eiendommen den 8. november 2013, da nøkler ble utlevert. Da innklagede ble gjort kjent med forsinkelsen den 13. november 2013, kunne de således ikke anbefale klagerne å holde tilbake deler av kjøpesummen. Klagerne kan følgelig ikke gis medhold på dette punkt.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene blant annet forklart seg ulikt om utferdigelsen av overtakelsesprotokollen, og innklagedes oppfølging etter den 13. november 2013. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene, og klagen må avvises hva gjelder disse punktene.

 

Nemnda bemerker imidlertid at en megler normalt ikke kan holdes ansvarlig for konsekvensene av selgerens manglende oppfyllelse av sine kontraktsmessige forpliktelser.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold hva gjelder påstanden om innklagedes plikt til å gi råd om tilbakehold av kjøpesummen. For øvrig avvises klagen.