Klage nr 2015049
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. juni 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Sandnes
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede den 14. november 2012 for kr 5 600 000. I den forbindelse mener klageren at innklagede har gitt feilaktige opplysninger om at hybelen i boligens 1. etasje var godkjent av kommunen. Dette fordi klageren i ettertid har blitt gjort oppmerksom på at det ene soverommet i hybelen ikke oppfyller de byggtekniske kravene til rom for varig opphold, og at eiendommen kun er registrert som én boenhet. Klageren krever derfor erstattet sine tap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede den 14. november 2012 for kr 5 600 000. Eiendommen ble markedsført på følgende måte:
«Enebolig med godkjent hybelleilighet.»
Det var videre gitt følgende opplysninger om eiendommen i salgsoppgaven og den vedlagte boligsalgsrapporten:
«Godkjent hybelleilighet i deler av 1. etasje.»
«Adgang til utleie.»
«Hybelleiligheten er for tiden utleid for kr 3 500 pr. mnd. Ny eier overtar nåværende leieforhold.»
«Det er innredet leilighet i 1. etasje, som er godkjent i de kommunale instanser.»
Etter tilsynsbefaring i eiendommen, fikk klageren opplyst at det ene soverommet i underetasjen ikke var godkjent som rom for varig opphold da vinduene ikke tilfredsstilte kravene i TEK 10. Kommunen har for øvrig også opplyst at det ikke er godkjent en ekstra boenhet i boligen. Innklagede har dermed, i salgsoppgaven og den vedlagte boligsalgsrapporten, gitt fullstendig uriktige opplysninger om eiendommen. Disse opplysningene har forledet klageren til å kjøpe en eiendom på uriktige premisser. Eiendommen ble nemlig solgt for å leies ut. To lovlige boenheter var derfor en absolutt betingelse for å kunne forsvare kjøpesummen.
Hva som var eiendommens tilstand i 1976, er ikke egnet til å bortforklare innklagedes og takstmannens opplysninger i salgsoppgaven og boligsalgsrapporten. Verken salgsoppgaven eller boligsalgsrapporten opplyser at det er eiendommen, slik den fremstod i 1976, som beskrives og markedsføres, ikke eiendommen slik den fremstår i dag. Det ville være oppsiktsvekkende om en eiendom skulle kunne markedsføres som enebolig med godkjent hybelleilighet, da basert på at det ble gitt brukstillatelse for 38 år siden, men uten å kunne stå inne for at en slik godkjenning også foreligger på markedsføringstidspunktet.
Klageren har derfor blitt påført et direkte tap i form av tapte leieinntekter. I tillegg vil klageren også bli påført betydelige kostnader for å kunne tilfredsstille dagens byggtekniske krav. Innklagede har dessuten forledet klageren til å overta et leieforhold, etablert i et leieobjekt som ikke er godkjent til beboelse.
Klageren krever derfor erstatning.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede har ikke skrevet eller antydet overfor klageren at hybelleiligheten inneholdt et soverom. Hadde innklagede ment at hybelen hadde et soverom, ville dette blitt fremhevet. Rommet ble, i boligsalgsrapporten, medtatt i P-rom basert på innredningen på befaringstidspunktet. Rommet er omtalt som et allrom ut fra de samme kriteriene. Rommet er for øvrig ikke fremhevet på noen måte i salgsoppgaven eller salgsprosessen, og det ble ikke brukt bilder av rommet i salgsoppgaven.
Innklagede er ikke bygningskyndig, og har ikke forutsetninger for å avgjøre om kravene i byggetillatelsen er innfridd. Innklagede har basert seg på at det er gitt brukstillatelse til «Enebolig med hybelleilighet i henhold til besiktigelse 05.01.1976». Kommunens egen byggekontrollør har altså vært på eiendommen i 1976, og godtatt den slik den da fremstod. Innklagede er ikke kjent med at det har blitt gjort endringer siden den gang. Det er dette som er videreformidlet i salgsoppgaven. Hybelleiligheten kan åpenbart brukes som en utleiedel uten separat soverom. Innklagede har ikke forespeilet klageren at hybelen kan fraskilles som egen boenhet, og det er ingen motsetning i dette og at hybelen kan leies ut. Skulle klageren ønske å få rommet godkjent som et soverom, vil dette være klagerens eget ansvar.
Klagen påstås følgelig avvist.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påståtte feilaktige opplysninger om eksisterende godkjenning av boligens hybeldel.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at oppdragstakeren, før handel sluttes, plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave, som blant annet inneholder opplysninger om eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål.
Innklagede har, flere steder i salgsoppgaven, opplyst at eneboligen har en godkjent hybelleilighet. Innklagede har imidlertid forholdt seg til den utstedte brukstillatelsen av januar 1976, hvor det fremgår at bygningen er en enebolig med hybelleilighet. Det er for øvrig også vedlagt en utskrift av byggetillatelsen av 1974, som gir tillatelse til oppføring av bolig med hybelleilighet.
Det at soverommet ikke er godkjent for varig opphold, kan i denne forbindelse ikke ha noen betydning. Nemnda bemerker at en megler ikke kan forventes å være bygningskyndig, og at det av NOU 1987: 14 på s. 73 fremgår at det ut over vanlig besiktigelse normalt ikke bør pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler.
Nemnda finner således at innklagede ikke kan bebreides for å ha opplyst at boligen har en godkjent hybelleilighet, da dette er basert på opplysninger fra kommunen. Klagerens krav om erstatning kan følgelig ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.