Klage nr 2015051
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. juni 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Trondheim Beddingen
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren deltok i en budrunde den 17. mars 2015, og mener at innklagedes håndtering av budrunden var i strid med god meglerskikk. Klageren er for det første misfornøyd med at innklagede aksepterte kortere akseptfrister enn 30 minutter. Videre skulle innklagede ringt klageren, og varslet om det senest inngitte budet da det oppstod en datasvikt. Til sist ønsker klageren vurdert om det er riktig av innklagede å sende ut en ikke-anonymisert budjournal til ham, når han verken var kjøper eller selger.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren deltok i en budrunde, og hadde ved sluttfasen høyeste bud stort kr 9 300 000. Klageren fikk imidlertid ikke informasjon om at en annen budgiver hadde inngitt et bud stort kr 9 500 000, og at innklagede, på vegne av selgeren, hadde akseptert dette budet. Klageren fikk således ikke anledning til å inngi et nytt og høyere bud, og selgeren oppnådde dermed heller ikke den prisen markedet var villig til å gi.
Klageren krever på denne bakgrunn vurdert om det er i tråd med god meglerskikk at
- Innklagede aksepterte vesentlig kortere akseptfrister på bud enn 30 minutter.
- Om det er i tråd med god meglerskikk at innklagede ikke ringte budgiveren med nest høyeste bud, fordi det visstnok var svikt i datasystemet.
- Og til sist om det er i tråd med god meglerskikk at innklagede sendte ut en ikke-anonymisert budjournal til en budgiver som ikke fikk tilslag på sitt bud.
Innklagede har i hovedsak anført:
Akseptfrister
Informasjon om budgivningen, basert på eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, ligger vedlagt alle salgsoppgavene som innklagede utarbeider. I forbindelse med all behandling av inngitte bud, tilstreber innklagede å anbefale sin budgivere om ikke å operere med kortere frister enn 30 minutter. Det er imidlertid ikke alle interessenter som retter seg etter innklagedes anbefalinger. Innklagede har ingen hjemmel til å nekte å behandle bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter, og er derfor nødt til å forholde seg til de frister som budgiveren setter, og formidle dette til selgeren. Innklagede kan ikke se at dette strider mot god meglerskikk.
Informasjon og datasystemsvikt
Det ble inngitt et bud stort kr 9 300 000 som stod til kl. 16.00. Kl. 15.36 ble det inngitt et nytt bud stort kr 9 500 000, som stod til kl. 16.00. Innklagede varslet da om budet, og ringte straks til selgeren. Selgeren sendte en skriftlig aksept til innklagede kl. 15.51 hvor sist inngitte bud ble akseptert. Innklagede sendte da en SMS til nest høyeste budgiver kl. 15.55 hvor det stod «Hva nå?». Kl. 15.57 ringte innklagede til høyeste budgiver og aksepterte budet. Selgerens skriftlige aksept ble således meddelt kjøperen innen fristen kl. 16.00. I løpet av denne telefonsamtalen mottok innklagede en ny SMS fra klageren hvor det stod «Vårt bud står. Jeg har ikke fått noe beskjed om noe nytt annet bud?». Det er først etter aksepten at innklagede blir klar over at budet stort kr 9 500 000 lå som «feilmelding» i deres elektroniske varslingssystem.
At siste bud ikke ble formidlet til klageren, som fortsatt var en aktuell budgiver, er selvsagt veldig kjedelig. Hele innklagedes budgivningssystem er nå basert på skriftlig varsel i form av utsendelse av SMS til interessentene. I nærværende sak var det imidlertid en datasvikt som gjorde at den siste og avgjørende opplysningen om siste inngitte bud, ikke ble gitt til de øvrige interessentene.
Som følge av det elektroniske varslingssystemet må meglere, i større grad enn tidligere, sitte ved datamaskinen når budrunden pågår. Dette for å registrere de innkomne budene, og varsle disse skriftlig via SMS. I en slik situasjon stoler naturlignok megleren på varslingssystemet, og vil være i villfarelse for det tilfelle at varslingen ikke har gått gjennom systemet. Innklagede mener denne saken viser utfordringene med skriftlighetskravet i de tilfellene hvor innklagede stoler på sitt varslingssystem og ikke finner annen grunn til å ringe opp budgiverne.
Innklagede mener at det ikke strider mot god meglerskikk å ha unnlatt å ringe nest høyeste budgiver i nærværende sak. Innklagede tok umiddelbart kontakt med IT-avdelingen i Oslo, for å se om det lot seg dokumentere å finne feilen i datasystemet. Slike feilmeldinger lagres imidlertid ikke, og kan derfor ikke dokumenteres.
Budjournal
Innklagede erkjenner å ha vært «litt for ivrig», og dessverre brutt både interne retningslinjer og forskriftens § 6-4 annet ledd. Dette er en beklagelig glipp fra innklagedes side.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder innklagedes håndtering av budrunden, herunder spørsmål om aksept av kortere akseptfrister enn 30 minutter, ringeplikt ved systemfeil i det elektroniske varslingssystemet og utsendelse av ikke-anonymisert budjournal til budgiver som ikke fikk tilslag på sitt bud.
Spørsmålet om omgjøring av salget er et forhold mellom selger og kjøper, som nemnda ikke kan ta stilling til.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Akseptfrister
Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd krever at megleren legger til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I dette ligger blant annet en plikt til å fraråde korte akseptfrister. Ved inngivelsen av bud er imidlertid det sikre utgangspunktet at budgiveren selv avgjør hvilken frist som skal gjelde for budet som inngis, og at megleren må akseptere denne fristen uavhengig av om han har oppfordret til lengre frister, for eksempel 30 minutter. Megleren kan følgelig ikke avvise bud begrunnet med at budet har en kort akseptfrist. Klageren kan ikke høres med sin påstand på dette punktet.
Informasjon og svikt i datasystemet
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd at megleren skal orientere budgivere skriftlig om mottatte bud, så langt dette er nødvendig og mulig. Innklagede kan ikke klandres for at det oppstod en systemfeil i deres elektroniske varslingssystem. Spørsmålet for nemnda er imidlertid om innklagede burde ha oppdaget feilen tidsnok til å kunne sørge for at klageren også ble orientert om det senest inngitte budet, og om innklagedes opptreden dermed er i strid med god meglerskikk. Slik saken er opplyst for nemnda, kan ikke innklagede kritiseres på dette punkt.
Budjournal
Innklagede erkjenner å ha opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 annet ledd, ved å gi klageren innsyn i den ikke-anonymiserte budjournalen. Når slik manglende kjennskap til relevante lover og regler får betydning for håndteringen av oppdraget, kan ikke meglerens virksomhet anses å være sikker og ordnet på dette punkt. Innklagede har følgelig opptrådt i strid med god meglerskikk hva gjelder innsynet i budjournalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Feilsendt aksept
Det at innklagede ved en feil sendte SMS til klager om at budet kr 9 500 000 var akseptert, er uheldig. Innklagede rettet imidlertid opp feilen syv minutter etterpå ved å opplyse at aksepten skulle vært sendt til en annen budgiver. Klagerens bud var for øvrig på kr 9 300 000.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Trondheim Beddingen har opptrådt i strid med god meglerskikk hva gjelder innsynet i budjournal. For øvrig fører klagen ikke frem.