Klage nr 2015073

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

PrivatMegleren Kvelland & Partnere Skien

Kvelland & Partnere AS

 

Saken gjelder:               Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte hver sin leilighet via innklagede i 2011. Leilighetene var under oppføring, og skulle ligge i samme firemannsbolig. Klagerne hevder det var en betingelse for overtakelse og oppgjør, at det var blitt utstedt ferdigattest for leilighetene. De ble imidlertid aldri varslet om at slik ferdigattest ikke forelå. To av klagerne fikk dessuten grunnbokshjemmel til seksjoner i den andre planlagte firemannsboligen, og ikke til seksjonene de hadde kjøpt. Som følge av de nevnte forhold har hver av klagerne lidt et tap. Klagerne krever derfor erstatning fastsatt etter nemndas skjønn og oppad begrenset til kr 375 579, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.

 

Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem

 

 

 

Klagerne har i hovedsak anført:

I 2011 engasjerte selgeren innklagede til å forestå salget av to prosjekterte firemannsboliger. Klagerne inngikk hver sin avtale med selgeren om kjøp av leilighet i den ene firemannsboligen under oppføring. De kontraherende partene ble så innkalt til kontraktsmøter for gjennomgang og signering av kjøpekontrakter. Det fremgikk både av prospektet og kjøpekontraktene at det var en betingelse for overtakelse og betaling at det forelå ferdigattest for seksjonene.

 

Da overtakelsesforretningen skulle avholdes for de to leilighetene i 1. etasje, forelå kun en betinget og tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse. Tross at det ikke forelå ferdigattest, utbetalte innklagede kjøpesummen til selgeren med unntak av mindre tilbakeholdte beløp. Klagerne som kjøpte disse to leilighetene, ble imidlertid ikke informert om den manglende ferdigattesten, og heller ikke om konsekvensene av den midlertidige brukstillatelsen.

 

Den 5. februar 2013 besluttet kommunen å stanse byggearbeidene under henvisning til registrerte avvik. Den 27. februar 2013 ble overtakelsesforretning gjennomført for den av klagerne som skulle ha overtatt seksjon nr. 4. I følge overtakelsesprotokollen overtok hun imidlertid seksjon nr. 8. Denne lå egentlig i den andre planlagte firemannsboligen, som for øvrig aldri ble bygget. Samme dag ga kommunen midlertidig dispensasjon samt en betinget og tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse for de to leilighetene i 2. etasje.

 

Tross den manglende ferdigattesten, utbetalte likevel innklagede kjøpesummen til selgeren med unntak av et mindre tilbakeholdt beløp. Klageren ble imidlertid ikke informert om verken byggestansen eller den manglende ferdigattesten. Hun ble heller ikke informert om konsekvensene av den midlertidige brukstillatelsen.

 

Den 28. februar 2013 avslo kommunen selgerens søknad, og varslet om pålegg og tvangsmulkt. Overtakelsesforretning for den siste av klagerne ble gjennomført den 1. mars 2013, og til tross for at det ikke forelå ferdigattest, utbetalte innklagede kjøpesummen til selgeren med unntak av et mindre tilbakeholdt beløp. Klageren ble imidlertid ikke varslet om pålegget om byggestans, eller om at kommunen hadde varslet om pålegg og tvangsmulkt. Han ble heller ikke varslet om at det manglet ferdigattest, og om konsekvensene av den midlertidige tillatelsen.

 

Overtakelseprotokollen tilsier at de to klagerne som kjøpte leilighetene i 2. etasje, overtok seksjon nr. 8 og seksjon nr. 3. I følge seksjoneringstillatelsene, hadde imidlertid disse to leilighetene seksjonsnummer 5 og 6. Klagerne fikk dermed grunnbokshjemler til eierseksjoner i det planlagte, men ikke påbegynte, nabobygget. Disse to måtte derfor sørge for arrestbegjæring for å sikre kravet sitt. I desember 2014 ble de uriktige hjemlene rettet opp, men klagerne pådro seg i den forbindelse omfattende utgifter til advokatbistand.

 

Som følge av selgerens manglende evne til å oppfylle sine forpliktelser, og kommunens avdekking av mangelfulle forhold, engasjerte klagerne høsten 2013 en takstmann for en byggeteknisk gjennomgang. Rapporten konkluderte med flere mangelfulle forhold basert på TEK07. Utbedringskostnadene ble skjønnsmessig vurdert til kr 1 500 000. Disse mangelfulle forholdene ble imidlertid ikke utbedret. Klagerne fikk dessuten verken prisavslag eller erstatning. Selgeren gikk så konkurs, og det er ikke tilstrekkelige midler i konkursboet til å dekke klagernes krav.

 

Klagerne har derfor i forbindelse med kjøpet lidt et tap ved at de må bekoste nødvendig utbedring, samt ved at de har hatt kostnader til advokat og takstmann. Innklagede holdes av klagerne ansvarlig for den delen av tapet som skyldes gjennomføringen av overtakelsen uten foreliggende ferdigattest. Hver av klagerne krever, på alminnelig erstatningsrettslig grunnlag, erstatning fastsatt etter nemndas skjønn og oppad begrenset til kr 375 579 med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer. Innklagede påstås å ha handlet i strid med god meglerskikk, og de tre vilkårene for erstatning er oppfylt. Dette idet klagerne har blitt påført en skade i form av et økonomisk tap ved at de er påført kostnader til advokat for å skaffe seg grunnbokshjemmel til sine eierseksjoner, samt at de må utbedre en rekke feil og mangler før det kan utstedes ferdigattest. Denne skaden er forårsaket av innklagedes uaktsomhet ved utførelsen av sitt megleroppdrag.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede viser til klagernes fremstilling av sakens faktum, men bestrider at det foreligger grunnlag for erstatning.

 

Selv om innklagede skulle kunne ha handlet på en annen måte, tilsier ikke dette at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet. Brudd på god meglerskikk medfører således ikke i seg selv et erstatningsansvar.

 

Feil grunnbokshjemmel

Det er på det rene at uriktige seksjonsnummer ble tinglyst, med den følge at det måtte sendes et inkurievarsel til kartverket den 6. oktober 2014. Grunnen til dette var at utbyggeren endret de opprinnelig fastsatte seksjonsnumrene, som jo også lå til grunn for kontraktene til to av klagerne.

 

Innklagede rettet imidlertid opp i forholdet. At rettingen tok unødvendig lang tid, skyldtes at seksjonene var blitt tinglyst samtidig. Det var på grunn av dette nødvendig at både sletting av gammelt pant og tinglysing av nytt pant skjedde samtidig. Når seksjonseierne tok ut arrestbegjæring for å sikre kravene sine, medførte imidlertid dette store problemer for Kartverket. De måtte derfor be om at arresten ble slettet, eventuelt at seksjonseierne samtykket til hjemmelsoverføringene. Innklagede arbeidet iherdig med denne prosessen, og purret på banken for å få samtykke til hjemmelsoverføringene. Innklagede opplevde imidlertid at klagerne og deres advokat trenerte prosessen. Først 2-3 måneder etter at innklagede varslet Kartverket om inkurien, kom klagernes samtykke.

 

Innklagede bestrider at det foreligger at tap i tilknytning til dette forholdet. Uansett foreligger det ikke tilstrekkelig adekvat årsakssammenheng.

 

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Også hva gjelder dette forholdet, bestrider innklagede å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Til tross for at det bør foreligge en ferdigattest, er det ikke forbudt å gjennomføre en overtakelse med kun en midlertidig brukstillatelse. Klagerne var kjent med at ferdigattest ikke forelå, og at det gjenstod arbeider. Klagerne ønsket likevel sterkt å overta sine enheter. Deler av kjøpesummen ble derfor holdt tilbake til sikkerhet for garasje og uteareal. Innklagede visste at disse forholdene skulle ferdigstilles i forbindelse med byggingen av den andre firemannsboligen. Betydningen av dette ble informert via et skriv, som beklageligvis ble lagret på en kassert PC. De øvrige forholdene som det ble vist til i overtakelsesprotokollen, var innklagede ikke kjent med.

 

Ansvarsgrunnlag foreligger imidlertid ikke. Selv om innklagede kan kritiseres for sin håndtering av informasjonsskrivet, kan dette ikke være å anse som en erstatningsbetingende uaktsom handling. Innklagede var dessuten ikke kjent med kommunens pålegg om byggestans, midlertidig dispensasjon, avslag og pålegg om tvangsmulkt. Denne informasjonen ble aldri videreformidlet av selgeren.

 

Innklagede la videre til rette for at klagerne kunne holde tilbake deler av kjøpesummen. Tilbakeholdt beløp ble senere frigitt til fordel for klagerne. Klagerne har således heller ikke lidt et tap. Innklagede kan uansett ikke være ansvarlig for de forhold som senere har blitt avdekket ved takst.

 

Innklagede finner heller ikke at det foreligger nødvendig adekvat årsakssammenheng mellom det påståtte tapet og innklagedes opptreden. Klagerne ville ikke ha vært i en annen posisjon hvis innklagede hadde handlet annerledes. Dette fordi klagerne hadde kunnskap om forholdene, men likevel valgte å overta. De forholdene som nå kreves dekket, er i all hovedsak dessuten knyttet til tekniske forhold som har blitt avdekket etter overtakelsen. Klagerne har, akseptert de forholdene som var påpekt i overtakelsesprotokollene, og holdt tilbake deler av kjøpesummen som sikkerhet for sine krav. Dette ble så utbetalt til klagerne. Det foreligger således ikke tilstrekkelig adekvans.

 

Innklagede krever på denne bakgrunn saken innstilt hva gjelder erstatningskravet. Subsidiært påstås innklagede frifunnet for brudd på god meglerskikk og erstatningskravet. I alle tilfeller krever innklagede at klagerne dekker alle sakens kostnader.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning som følge av manglende informasjon om ferdigattest og midlertidig brukstillatelse samt misnøye med innklagedes håndtering av tinglysingsarbeidet.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Feil grunnbokshjemmel

Nemnda bemerker innledningsvis at dette forholdet kun berører to av klagerne.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-9 nr. 3 at dersom oppdragstakeren forestår oppgjøret, skal han også sørge for at kjøperen får rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Megleren har således plikt til å sørge for at kjøperen får grunnbokshjemmel til den eiendommen han har kjøpt. Dette skal skje forut for at selgeren får rett til å disponere kjøpesummen. Manglende etterlevelse av plikten vil altså kunne føre til at selgeren kan disponere rettslig over den solgte eiendommen så vel som kjøpesummen.

 

Innklagede har erkjent å ha gjort en feil i forbindelse med tinglysingen av to seksjoner. Dette kunne megler ha oppdaget før han sendte dokumentene til tinglysing. En megler skal kontrollere seksjoneringen etter godkjenning i kommunen. Nemnda har derfor kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk hva gjelder dette forholdet. Innklagede har imidlertid rettet dette opp uten at det har medført økonomisk kostnad for de to klagerne.

 

Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse

Finanstilsynets rundskriv 7/2014 var ikke trådt i kraft da de påklagede forhold fant sted. Nemnda forholder seg derfor til rundskriv 21/2011. Av dette fremgår følgende:

 

«Der det er avtalt at selger skal levere en ferdigstilt bolig, plikter megler å forsikre seg om at ferdigattest foreligger før overlevering og oppgjør finner sted. Plikten påligger megler, og det er ikke tilstrekkelig å oppfordre kjøper til å undersøke om ferdigattest er gitt før eiendommen overtas.»

 

«Dersom megler instrueres av partene til å gjennomføre handelen før boligen lovlig kan tas i bruk, må megler skriftlig informere partene om eventuelle konsekvenser av dette, herunder risiko for at ferdigattest senere ikke gis og bortfall av rett til dagmulkt.»

 

I nærværende sak var det ikke blitt utstedt ferdigattest for klagernes leiligheter. Innklagedes varslingsplikt var således aktualisert. Nemnda legger til grunn at klagerne på overtakelsestidspunktet må ha vært klar over at det ikke forelå ferdigattest. Innklagede har imidlertid ikke kunnet dokumentere at klagerne ble informert om konsekvensene av at ferdigattest ikke forelå. Det er sterkt kritikkverdig, og i strid med god meglerskikk. Innklagede kan ikke bli hørt med at nødvendig dokumentasjon her forelå på en server som skal være kassert.

 

Klagerne har krevd erstatning. Nemnda finner det klart at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og er erstatningsansvarlig for det tap klagerne har lidt. Når det gjelder utmåling av erstatning, må den utmåles individuelt for hver av de fire klagerne. Nemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag for å foreta den konkrete utmålingen, herunder om det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget. Nemnda forutsetter imidlertid at det foreligger § 12-garanti, da innklagede har foretatt oppgjør med selgeren, hvor det også fremgår at det er tilbakeholdt et mindre beløp.

 

 

Konklusjon:

 

PrivatMegleren Kvelland & Partnere, Skien, Kvelland & Partnere AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig overfor klagerne.