Klage nr 2015081

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS Sandnes

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte den 27. august 2012 en eiendom av innklagede. Klagerne trodde det fulgte med en fiskerett til eiendommen, og mener megler gratulerte klagerne med fiskeretten under kontraktsmøte den 13. september 2012. Klagerne tok i bruk fiskeretten da sesongen startet i juni 2013. Omtrent ett år etter kjøpet ga naboene opplysninger om at klagerne ikke hadde fiskerett i elven, og at naboene hadde rett til å fiske på klagernes eiendom. Klagerne mener megler burde opplyst om dette. Prisantydning på eiendommen var kr 2 000 000 og kjøpesummen var kr 2 700 000. Klagerne hevder de ikke ville gitt et like høyt bud dersom de hadde visst om at det ikke fulgte med en fiskerett. Klagerne ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

 

Innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Klagerne har i hovedsak anført:

Klagerne kjøpte den 27. august 2012 en eiendom, som har grensene sine ut i et kjent nasjonalt laksevassdrag. Klagerne trodde at det tilhørte fiskerett til eiendommen. Klagerne mener de spurte eiendomsmegleren om det fulgte med fiskerett til eiendommen da de var på visning, men eiendomsmegler kunne ikke svare direkte på dette. Representant for selgeren skal også ha vært til stede under visningen. Klagerne mener det var mange, bortimot 100 personer, på visningen, og at veldig mange skal ha spurt om fisket i elven. Videre har klagerne fått tak i en av de konkurrerende budgiverne som skal ha bekreftet at han også trodde at det tilhørte fiskerett til eiendommen.

 

Klagerne anfører at salg av eiendom i dette området i 2012 gikk fort. De hevder derfor at kjøpere hadde liten mulighet til å undersøke eiendommen i forkant, og at man derfor måtte legge vekt på eiendomsmeglerens undersøkelser og selgerens informasjon. Klagerne mener dette legger større krav på at megleren må gjøre de grundige lovpålagte undersøkelsene. Klagerne hevder at de undersøkte at det ikke var eller hadde vært «tinglyst bort fiskeretten» i grunnboken, og at det var det de hadde mulighet for å sjekke. De undersøkte også lovverket for laksefiske og innlandsfiske. Klagerne mener de undersøkte det en kan forvente av en kjøper, og at de ikke kunne finne informasjon om at fiskeretten var fjernet.

 

I salgsoppgaven var det merket av under heftelser en servitutt i grunn. Den var ikke vedlagt i sin helhet og på forespørsel om hva denne gjaldt, forklarte megler at vann og avløpsetaten tok ut vann fra eleven, og eiendommen hadde fått erstatning for dette. Klagerne stolte på forklaringen fra eiendomsmegler. I ettertid fant klagerne ut at den lå hos tingretten, og at det ikke var mulig å få tak i den på en søndag eller mandag før kl. 09.

 

Kopi av grunnboken var vedlagt i salgsoppgaven. Klagerne hevder at det ikke var nevnt noe om laksefiske i grunnboken. Klagerne mener at megleren skal ha informert om at det ikke hefter noen forpliktelser eller spesielle bemerkninger på eiendommen. Klagerne anfører at en lokal eiendomsmegler skal være klar over hva han selger, hva som er normal praksis i området og hva som er heftet på eiendommen, hva gjelder tinglyste og utinglyste heftelser. Klagerne forventet derfor at megleren hadde satt seg inn i rettighetsforhold som det var naturlig å tenke seg tilligger eiendommen og spesielt med tanke på utinglyste heftelser. Klagerne hevder at innklagede ikke gjorde seg kjent med skjønn, tinglyste og utinglyste heftelser, og at de ikke har mottatt skriftlig informasjon om grunnen til det. De anfører derfor at megleren ikke har gjort sin undersøkelsesplikt i forbindelse med dette oppdraget. Klagerne mener megleren heller ikke hentet ut dette eller la ved dette i salgsoppgaven eller salgsmappen som klagerne fikk ved kontraktsinngåelsen. Klagerne anfører at en interessent spesifikt spurte om dette på visningen og mener derfor at eiendomsmegleren burde sjekket det da han ble klar over at så mange var interessert i fiskeretten.

 

Under kontraktsmøtet sa klagerne at de ikke kunne finne noe som var tinglyst bort angående fiske i elven. Klagerne forsto det dermed slik at det fulgte med en fiskerett til eiendommen. Eiendomsmegleren skal ifølge klagerne ha svart med å gratulere klagerne med fiskeretten.

 

Klagerne tok i bruk fiskeretten da sesongen startet i juni 2013. Omtrent ett år etter kjøpet av eiendommen ble klagerne kontaktet av en nabo som ga opplysning om at de ikke hadde fiskerett. Naboen hadde fiskerett i eleven. Bakgrunnen for at naboene ringte klagerne, var at klagerne skal ha jaget bort noen som leide fiskeretten av naboen. Klagerne avviste denne naboklagen. En annen nabo ringte til klagerne og gjentok det samme. Den andre naboen forklarte at de var organisert i et slags fiske-sameie og at det ikke hadde fulgt med fiskerett med eiendommen klagerne hadde kjøpt. Fiskeretten var skilt ut fra naboens eiendom.

 

Klagerne fikk senere et brev fra en advokat naboene hadde engasjert, hvor klagerne ble kalt inn til forliksrådet. Forliksrådet avviste saken. Klagerne ble deretter stevnet for tingretten hvor de tapte saken. Dommen fra tingretten fastslår at klagerne er uberettiget til å fiske i elven, og at de plikter å tåle at andre utøver fiske langs elvestrekningen herunder fra klagernes eiendom. Dette mener klagerne er forutsetninger og heftelser de ikke kjente til da de kjøpte eiendommen.

 

Klagerne hevder de har vært i god tro, og at det er naturlig at det følger med fiskerett til eiendommen da den har grensene sine ut i elven og ikke annet er nevnt. De viser til at når man kjøper et hus så skal man få med fastmontert utstyr, og at det er vanlig at det i prospektene står spesielt nevnt dersom slik ikke følger med. Klagerne anfører at de kunne forvente at det fulgte med en fiskerett særlig på bakgrunn av at eiendommen ble fremstilt i prospektet som en idyllisk elveeiendom, de spurte om fiskeretten på visning, og det ikke står noe i grunnboken. Klagerne anfører at en fiskerett ikke er noe det skal opplyses om, da det er noe som helt naturlig følger en eiendom av denne typen dersom det ikke er lovlig tinglyst bort. Klagerne mener at det at megleren ikke reklamerte med fiskerett ikke fritar dem for manglende undersøkelser når så mange interessenter skal ha spurt om dette. De anfører videre at dersom megleren ikke hadde ressurser nok til å undersøke relevant informasjon, så måtte han gitt en pris til selgeren på oppdraget som ville dekket ressursbruken slik at klagerne hadde fått nødvendig informasjon for ikke å bli saksøkt i ettertid.

 

I ettertid har klagerne funnet ut av at det er etablert et fiskesameie blant naboene. Det skal ha blitt sagt i retten at dette er vanlig flere steder i distriktet, og klagerne hevder derfor at dette også viser at megleren burde opplyst om dette før kjøpet.

 

Klagerne viser til punkt 6 og 7 i kjøpekontrakten datert 13.09.12 og hevder at det som står der, også skal tilsi at det hørte med en fiskerett til eiendommen.

 

Klagerne mener at megleren aldri gjorde dem oppmerksomme på at de hadde mulighet til å ta forbehold om laksefiske i budet. Klagerne mener innklagede helt tydelig ikke har ivaretatt deres interesse ved dette salget.

 

Klagerne anfører at de ikke hadde blitt saksøkt eller at saken hadde havnet i retten dersom eiendomsmegleren hadde fulgt kravene i eiendomsmeglingsloven når det gjelder undersøkelser.

 

Eiendommen hadde en prisantydning på kr 2 000 000, og klagerne endte opp med vinnende bud på kr 2 700 000. Klagerne mener de la vekt på fiskeretten, og at de derfor ikke ville betalt like mye for eiendommen dersom de visste at det ikke fulgte med en fiskerett.

 

Klagerne mener de ble saksøkt på grunn av en utvilsomt dårlig jobb fra eiendomsmegleren, og at dette har påført de kostnader som ikke hadde dukket opp dersom eiendomsmegleren hadde gjort et minimum av undersøkelser. Klagerne krever alle kostnader i forbindelse med rettssaken dekket, til sammen kr 700 000. I dette ligger blant annet naboenes sakskostnader på kr 180 361, utgifter til klagernes advokat på mellom kr 80 000 og 90 000, og senere kostnader da klagerne anker saken videre.

 

Klagerne krever subsidiært prisavslag da klagerne hevder de ikke har fått det de har kjøpt. De mener de har blitt påført en bruksendring på eiendommen som eiendomsmegleren må ta ansvaret for at de ikke ble informert om.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede avviser at det foreligger brudd på god meglerskikk. Innklagede anfører at det er enighet om at innklagede har opplyst om tinglyste forpliktelser, og at innklagede ikke har opplyst om at det foreligger fiskerettigheter. Videre hevder innklagede at megleren heller ikke kan huske å ha gratulert klagerne med noe fiskerett på kontraktsmøte, da saken er flere år gammel. Innklagede mener at klagerne sa at de skulle tjene penger på alt stålet som fulgte med eiendommen, og at mølla skulle brukes til oppbevaring av biler.

 

Innklagede viser til tingrettsdommen, og ber Reklamasjonsnemnda sette seg inn i dommen. Innklagede anfører at kostnadene i forbindelse med tingrettens dom tilsier at det ikke har vært en enkelt oppgave å finne ut av eiendommens fiskerettigheter. Innklagede hevder det ikke kan forventes at en megler gjør tilsvarende undersøkelser som de som foretas i forbindelse med en rettssak.

 

Videre viser innklagede til et skjønn fra 1958 som er tinglyst på eiendommens grunnboksblad. Skjønnet gjaldt erstatning for vannverkets inngrep i elven, et svært omfattende skjønn som ikke dreide seg om rettighetene til fiske. I dette omfattende skjønnet fremgår det at nærmere angitte eiendommer har fiskerettigheter. Den aktuelle eiendommen er ikke nevnt blant disse. Innklagede anfører at det ikke kan forventes at en eiendomsmegler skal studere et svært omfattende skjønn fra 1958, og hva dette sier om erstatningsutmåling til andre eiendommer. Videre anfører innklagede at klagerne opplyste til tingretten at de var kjent med skjønnet fra 1958, da de kjøpte eiendommen, og at tingretten legger til grunn at kjøperne ikke har vært i aktsom god tro.

 

Innklagede anfører at det ikke var mulig for megler, med rimelig og naturlig ressursbruk, å finne ut om eiendommen hadde fiskerettigheter. Innklagede hevder at klagerne kunne tatt forbehold om at eiendommen hadde fiskerettigheter da de la inn bud.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om megler har uttalt seg om at eiendommen hadde fiskerett. Det fremgår heller ikke av salgsoppgaven at eiendommen har fiskerett. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til anførselen om hva megler angivelig skal ha sagt om fiskerett. Det har i denne forbindelse ingen betydning at en sak om fiskeretten mellom andre parter etter det opplyste er anket til lagmannsretten.

 

 

Konklusjon:

 

Saken avvises.