Klage nr 2015043

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. november 2015 Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Haugesund

 

Saken gjelder:               Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte en leilighet gjennom innklagede høsten 2014. Overtakelsesdato var den 1. desember 2014. Da det ikke var slettet pant i leiligheten fra grunnboken i forbindelse med siste omsetning av eiendommen, mottok ikke klageren oppgjøret før 25. mars 2015. Klageren krever derfor forsinkelsesrenter.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren solgte en leilighet høsten 2014 gjennom innklagede. Oppdragsavtalen ble underskrevet 27. august 2014. Kjøpesummen var kr 4 590 000, kjøpekontrakt ble underskrevet 25. september og overtakelsesdato var den 1. desember 2014. Det ble opplyst at pengene ville være på klagerens konto i løpet av ca 14 dager.

 

Forventet utbetaling ca. 15. desember 2014 var kr 4 590 000 – 120 000 (megler + eierskifteforsikring) + renter.

 

Pr. 20. februar 2015 hadde pengene fortsatt ikke kommet inn på konto til tross for at kjøperen overførte pengene til innklagede i god tid før salget. Innklagede begrunner dette med en manglende tinglysning og mortifikasjon som skulle vært gjort av eiendomsmeglerforetaket som solgte leiligheten til klageren i 2006. I følge leder og fagansvarlig i eiendomsmeglerforetaket som klageren kjøpte eiendommen gjennom, skal ikke dette ha noe betydning for utbetalingen. Eiendomsmeglerforetaket sendte ikke papirene før etter flere uker på pulten, til tross for at dette skulle vært gjort for flere år siden. Innklagede var sen med å følge opp eiendomsmeglerforetaket. Klageren kan ikke se at kjøperen skal lide for mangelfull saksbehandling i foretakene.

 

Klageren krevde pengene utbetalt umiddelbart. Hun hadde gjort skriftlig avtale med banken på 3% rente av de pengene som ikke før jul ble brukt til bilkjøp og del av hytte. Hvis klageren i tillegg får formuesskatt for de pengene hun ikke hadde muligheter til å reinvestere før jul, vil hun også ha kompensasjon for dette.

 

Eiendomsmeglerforetaket som klageren kjøpte leiligheten av, mente at pengene burde vært utbetalt 15. desember 2015. Dette er en proforma sak. Innklagede mener at det var sommel hos eiendomsmeglerforetaket, og innklagede fulgte retningslinjer fra sin juridiske avdeling og Finanstilsynet.

 

Utbetalingen skjedde den 25. mars 2015, og restbeløp den 8. april 2015  (kr 4 486 982,62 + 7740).  Klageren hevder at hun er uten ansvar for det som har skjedd og krever derfor forsinkelsesrenter i henhold til kalkulator på nettsiden til Regjeringen.no. For klageren er det uinteressant hvem som har skylden.

 

Klageren har forsøkt å komme frem til en minnelig løsning med innklagede. Innklagede kom med et tilbud på kr 15 000 for «tort og svie». Klageren takket nei til avtalen fordi tilbudet lå for langt fra kravet. Innklagede har fått anledning til å komme med et noe bedre tilbud, men det har de ikke gjort.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Oppgjøret kunne ikke gjennomføres etter rådføring med innklagedes oppgjørsavdeling, da de måtte vente på mortifisering av pant i leiligheten fra eiendomsmeglerforetaket som klageren hadde kjøpt leiligheten av. Dette var ikke slettet fra grunnboken i forbindelse med siste omsetning av eiendommen.

 

Innklagede henvendte seg umiddelbart til eiendomsmeglerforetaket og ba om at de måtte slette det. Det viser seg så at pantedokumentet var bortkommet, og dokumentet måtte sendes til mortifikasjon. En mortifikasjonsprosess må foretas av den som sist hadde dokumentet i hende.

 

Eiendomsmeglerforetaket ble purret fra innklagede gjentatte ganger i et forsøk på at dette skulle gå så fort som mulig. Det viste seg at saken av uvisse årsaker ikke ble tatt tak i etter innklagedes henvendelse. Hva forsinkelsen skyldes, er uklart fra innklagedes side, men de er av den oppfatning at det tok lang tid før mortifikasjonsbegjæringen ble sendt inn. Det gikk to måneder fra innklagedes forespørsel til dette ble sendt.

 

Innklagede har hele tiden holdt klageren oppdatert på status i saken. Innklagede hevder at det er utenfor deres kontroll å følge opp saken på en annen måte enn det de har gjort. Av den grunn kan de ikke se at klageren kan gis medhold.

 

Innklagede beskriver hendelsesforløpet slik:

Oppdraget ble signert den 1. september 2014. Innklagede sendte mail til eiendomsmeglerforetaket den 11. september 2014. De fikk svar samme dag om at de må sette i gang mortifikasjon.

 

Den 24. september 2014 sendte innklagede mail til fagansvarlig i eiendomsmeglerforetaket med forespørsel om hvor langt saken har kommet. De fikk da beskjed om at saken var under forberedelse til mortifikasjon, og at det ville ta noen måneder.

 

Den 8. desember 2014 sendte innklagede forespørsel om status i saken. Fagansvarlige svarte at den lå til mortifikasjon hos tingretten.

 

Den 7. januar og 22. januar 2015 purret innklagede igjen på mortifikasjonen til fagansvarlige.

 

Den 26. januar 2015 ringte og sendte innklagede mail til fagansvarlige vedrørende mortifikasjonen uten å få svar. Han ringte tilbake og var ikke fornøyd med å bli mast på.

 

Den 3. februar 2015 skrev klageren at saken ble oversendt til nemnda. Den 24. mars 2015 ble mortifikasjonen avsagt, og oppgjøret ble foretatt.

 

Eiendomsmeglerforetaket fikk henvendelse fra innklagede om sletting av pantedokument

11. september 2014, men tok ikke tak i saken før etter to måneder. Innklagede mener eiendomsmeglerforetaket kunne handlet annerledes i saken, og dermed fått løst denne uheldige situasjonen langt raskere.

 

Innklagede kan ikke se at de har brutt god meglerskikk. Saken har hele tiden vært fulgt opp fra deres side med de tiltak de har kunnet foreta. Til tross for at de mener de ikke kunne gjort noe annerledes, tilbød de klageren et beløp for å være imøtekommende. Dette ble ikke akseptert.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om forsinkelsesrenter på grunn av innklagedes sene utbetaling av oppgjør ved salg av leilighet. Nemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda legger til grunn at det originale pantedokumentet på kr 120 millioner med urådighetserklæring til et eiendomsmeglerforetak, som ble tinglyst da prosjektet ble utviklet i 2003, er bortkommet. Det var da nødvendig med mortifikasjon av dokumentet. Mortifikasjon vil si at dokumentet settes ut av funksjon som dokument. Den underliggende fordringen fortsetter derimot å bestå. Eiendomsmeglerforetaket som solgte leiligheten i 2003, påtok seg ansvaret for at originaldokumentet var bortkommet, og har også gjennomført mortifikasjonsprosessen.

 

En mortifikasjonsprosess tar tid. Slike saker skal avgjøres av Brønnøy tingrett. Hvis retten finner at vilkårene for mortifikasjon trolig er til stede, skal det kunngjøres en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg til retten innen to måneder.

 

Det sentrale spørsmålet i saken er om innklagede kunne gjennomføre og utbetale oppgjør til klageren før mortifikasjonsdom ble avsagt, slik det andre meglerforetaket har hevdet.

 

Nemnda viser til Finanstilsynets rundskriv nr. 7/2014 om «Kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsmeglingsvirksomhet». Under punkt 3.1 fremgår det at hovedregelen for oppgjøret av kjøpesummen mellom partene er at ingen del av denne kan disponeres på vegne av selger (i vår sak klageren) før det er etablert rettsvern for kjøperes erverv.

 

Nemnda har ut fra det som fremgår av rundskrivet, kommet til at innklagede ikke kan kritiseres for at oppgjøret først ble foretatt etter at mortifikasjonsprosessen var gjennomført. Oppdragsavtalen ble signert 27. august/1. september 2014. Den 11. september sendte innklagede e-post til det andre meglerforetaket med anmodning om sletting. Svaret samme dag var at de måtte sette i gang en mortifikasjonsprosess da dokumentet var bortkommet.

 

Da en slik sak, som nevnt, tar tid, er det imidlertid uheldig at innklagede ifølge klageren opplyste at oppgjør kunne påregnes innen 14 dager. Dette er ikke imøtegått av innklagede. Det fremgår for øvrig av kjøpekontrakten punkt 3 Oppgjør at «[p]artene er innforstått med at alle formaliteter må være i orden før oppgjør kan utbetales til selger. I dette ligger blant annet at eiendommen må være overtatt og at skjøte til kjøper er mottatt i tinglyst stand av megler». Oppgjør er et av hovedelementene i eiendomsmegling, og når oppgjør i dette tilfellet ville ta tid, hadde megleren en sterk oppfordring til å informere selgeren om at oppgjøret på grunn av mortifikasjonsprosessen ville ta tid. Dette burde fortrinnsvis vært nedfelt i kontrakten, eventuelt på annen dokumenterbar måte. Det er i strid med god meglerskikk at dette ikke ble gjort.

 

Klageren har krevd at innklagede skal betale forsinkelsesrenter med ca. kr 121 730. Nemnda finner det klart at det ikke er noe grunnlag for å kreve forsinkelsesrenter av innklagede. Kjøperen betalte kjøpesummen til rett tid, og forsinkelsesrenter er noe som bare eventuelt kan kreves av kjøpere som betaler kjøpesummen for sent.

 

Spørsmålet blir derfor om klager kan kreve erstattet sitt rentetap. Det forutsetter i så fall at innklagede kan bebreides for sin håndtering av oppgjøret. Nemnda mener imidlertid at innklagede i dette tilfellet ikke kunne ha handlet på annen måte, da oppgjør ikke kunne finne sted før mortifikasjonsprosessen var avsluttet. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

 

Nemnda forutsetter imidlertid at klageren har krav på rentene av innestående på innklagedes klientkonto til best mulig rente, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10. Klageren opplyser å ha mottatt kr 7 740 i renter. Dette fremstår for nemnda som et urimelig lavt beløp for en periode på nesten fire måneder. Selv om rentenivået er lavt, burde innklagede sørget for å godtgjøre klageren ut fra renter på høyrentekonto, da det var forventet at beløpet ville bli stående på klientkontoen i lengre tid i påvente av mortifikasjonsprosessen. Rentene skal også beregnes av hele salgssummen. Nemnda anbefaler derfor at innklagede vurderer størrelsen på rentekompensasjonen på nytt ut fra ovenstående.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Haugesund har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.