Klage nr 2015096

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. november 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DnB Eiendom AS Lillesand

 

Saken gjelder:               Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte sin bolig gjennom innklagede sommeren 2012. Kjøper av eiendommen ønsket ikke å overta, og det ble utstedt blanco-skjøte for å overdra eiendommen direkte til ny erverver. Oppgjøret ble forsinket, og klagerne hevder å ha krav på forsinkelsesrenter samt dekning av advokatutgifter, totalt kr 299 807. Innklagede avviser kravet, men erkjenner at klagerne har krav på erstattet rentetap som følge av det forsinkede oppgjøret.

 

Klagerne er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne solgte sin eiendom via innklagede. Avtalt overtakelsesdato var 18. juli 2012. Kjøpesummen ble i sin helhet innbetalt til meglerens klientkonto den 3. juli 2012. Kjøperen

av eiendommen ønsket imidlertid ikke å overta den allikevel, og engasjerte etter det opplyste samme megler for videresalg. Megleren skisserte ifølge klagerne en løsning hvor man utstedte

blanco-skjøte, slik at klagerne overdro eiendommen direkte til ny erverver. Dette for å spare

 

 

dokumentavgift. Ved det «nye» salget ble all salgsdokumentasjon fra det første salget benyttet.

 

Klagerne hadde et lån på eiendommen, stort kr 2 789 588. Lånet ble først innfridd den 20. juni 2013. Samme dag ble det resterende av salgsprovenyet overført til klagernes konto. Oppgjøret fant altså sted 332 dager etter avtalt overtakelse ved det første salget.

 

Innklagede har ytet en rentekompensasjon på kr 69 801. Klagerne er ikke kjent med hvordan rentene er beregnet.

 

Klagerne anfører at de har krav på forsinkelsesrenter fra forfall, som med virkedager for oppgjør settes til den 1. august 2012, og frem til salgssummen ble overført den 20. juni 2013. Totalt utgjør dette kr 294 190. Til fratrekk kommer overførte renter med kr 69 801. Kravet utgjør etter dette kr 224 389. I tillegg kreves forsinkelsesrenter av kr 224 389 beregnet fra den 20. juni 2013 til 22. juni 2015. Dette utgjør kr 42 418. Klagerne krever også dekket advokatkostnader på kr 33 000.

 

Klagerne påpeker at innklagede i e-post av 13. februar 2015 erkjenner at klagerne hadde krav på større kompensasjon enn det som ble ytet. Det var etter dette et møte «oppover i systemet» hos innklagede, men klagerne har så langt ikke mottatt noen tilbakemelding fra innklagede.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede har tidligere erkjent at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede har forsøkt å inngå en minnelig løsning med klagerne. Blant annet ved å akseptere en betydelig reduksjon i meglerhonoraret på kr 45 000 i tillegg til å dekke de økonomiske tapene som klagerne har lidt som følge av forsinkelsen av utbetaling av sluttoppgjøret. Partene har imidlertid ikke kommet til enighet om erstatningsutmålingen.

 

Innklagede er i det vesentlig enig med klagerne i fremstillingen av faktum, men ønsker å belyse følgende punkter:

 

Oppdragsavtalen om salg av eiendommen ble inngått mellom klagerne og innklagede den 19. januar 2012. I den forbindelse kom det en henvendelse fra nærmeste nabo med ønske om å kjøpe deler av eiendommen. Selgerne inngikk deretter avtale med naboen om kjøp av nevnte tomt for kr 800 000 pluss avgifter. Det ble signert kjøpekontrakt, samt sendt søknad om deling til kommunen.

 

I denne forbindelse anbefalte megleren at klagerne ventet med salget av resten av eiendommen frem til søknad om deling var avklart. Det ble likevel enighet om å legge eiendommen ut for salg ettersom kommunen hadde gitt positive signaler til fradelingen. Megleren poengterte uttrykkelig overfor klagerne at oppgjør ved salg måtte vente til fradeling var gjennomført og tinglyst.

 

Kjøpekontrakten ble signert den 10. juli 2012, etter at klagerne hadde avvist kjøperens forslag om kr 100 000 i kompensasjon for å gå fra avtalen. Megleren foreslo at klagerne kunne gi kjøperen en generalfullmakt, samt blanco-skjøte til eiendommen.

 

Da fradelingen ble innvilget i desember 2012 lå ting til rette for at oppgjør kunne foretas i januar 2013. Megleren opplevde dessverre at kjøperens bank ikke ville godta blanco-skjøte. Det forelå en del diskusjoner mellom partene, og man ble til slutt enige om at kjøperen fikk tilbud om finansiering fra innklagede mot blanco-skjøte. Megleren opplevde prosessen med bytte av bank og innhenting av underskrifter som svært tungvint da det var flere misforståelser mellom kjøperen og deres tidligere bank.

 

Klagerne hevder å ha rett på forsinkelsesrenter på totalt kr 266 807, samt dekket advokatsalær på kr 33 000.

 

Innklagede er uenig i beregningen av det økonomiske tapet som klagerne har lidt som følge av forsinket oppgjør. Innklagede anfører at klagerne ikke har rett til forsinkelsesrenter, men erstattet rentetap som følge av forsinket oppgjør. I denne saken er det de rentene som klagerne har betalt på lånet i tiden fra det økonomiske oppgjøret burde vært utbetalt, og frem til lånet ble innfridd. Innklagede har ikke mottatt dokumentasjon av disse betalingene, og har bedt klagerne fremlegge denne.

 

Innklagede bestrider kravet om dekning av advokatsalær, da det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom kravet og meglerens erstatningsbetingende handlinger. Det er ikke dokumentert hva slags bistand kravet knytter seg til.

 

Når det gjelder utgangspunktet for tidspunktet for rentetap er innklagede uenig med klagerne. Klagerne hevder at det økonomiske oppgjøret burde skjedd den 1. august 2012. Innklagede anfører at oppgjør først kunne foretas etter at megleren mottok skjøtet i tinglyst stand. Det skjedde først i juli 2013, og da ble klagernes lån innfridd og oppgjør utbetalt til klagerne.

 

Klagerne har tidligere anført at oppgjør burde skjedd på bakgrunn av utstedt sikringsobligasjon. Oppgjør av kjøpesummen kan ikke disponeres på vegne av selger før det er etablert rettsvern for kjøpers erverv. Dette følger av Finanstilsynets rundskriv 7/2014 pkt. 3.1. Dette gjelder også innfrielse av selgers lån og inndekning av meglers vederlag og utlegg.

 

Begrunnelsen for forsinket tinglysning, og derfor økonomisk oppgjør, var delvis at eiendommen gjennomgikk en fradeling i tiden før eiendomssalget, og at kommunens behandlingstid forsinket oppgjør. Megler erkjenner at man burde fått i stand tinglyst skjøte etter at man ble innvilget fradeling fra kommunen i januar 2013. Det betyr at faktisk betalte renter fra og med januar 2013 til 20. juni 2013 kan kreves dekket.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om forsinkelsesrenter grunnet forsinket oppgjør. Innklagede avviser krav om forsinkelsesrenter, men erkjenner at klagerne har krav på erstattet rentetap som følge av det forsinkede oppgjøret.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Partene er uenige om klagerne har krav på forsinkelsesrenter eller erstattet rentetap på boliglån, som følge av forsinket oppgjør. Partene er også uenige om utgangspunktet for tidspunktet for rentetap.

 

Innklagede har erkjent at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda bemerker i den forbindelse at oppgjøret ved salget kunne skjedd mot sikringspant uavhengig av at skjøte ble tinglyst. Megler behøvde på det tidspunktet heller ikke å vente på fradeling av tomten. Reglene på dette tidspunkt ble første endret ved rundskriv nr. 7/2014 fra Finanstilsynet. Hvorvidt innklagede praktiserte andre regler, er det ingen opplysninger om, og nemnda kan ikke ta stilling til det.

 

Nemnda vil bemerke at der det utstedes blanco-skjøte, har innklagede en utvidet plikt til å informere spesielt selger om konsekvenser av det. I denne saken kan det synes som om slik rådgivning ikke har funnet sted – noe som er sterkt kritikkverdig.

 

Partene er enige om at klager har krav på erstatning. Uenigheten går på hvordan erstatningen skal beregnes.

 

Klagerne har fremsatt krav på forsinkelsesrenter fra 1. august 2012. Vilkår for forsinkelsesrenter følger av forsinkelsesrenteloven § 2. Det fremgår her at forsinkelsesrenter kan kreves når kravet ikke innfris ved forfall, og ellers 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldig påkrav med oppfordring om å betale. Klagernes advokat fremsatte først i brev av 23. oktober 2014 krav overfor innklagede om betaling av forsinkelsesrenter. Nemnda anser dette som et påkrav, slik at forsinkelsesrenter løper fra 22. november 2014. Før dette tidspunkt er ingen av vilkårene for å kunne kreve forsinkelsesrenter oppfylt. Klagernes krav på renter må fra 18. juli 2012 (kjøperens overtakelsesdato) og frem til oppgjørsdato 20. juni 2013 må derfor baseres på en rentetapserstatning på grunnlag av erstatningsrettens regler. Dette innebærer at det er klagernes (skadelidtes) individuelle tap som skal dekkes, se Trygve Bergsåker, Pengekravsrett, 3. utgave side 78.

 

For det første har klagerne krav på å få dekket renter og omkostninger som er betalt på klagernes lån fra kjøperens overtakelsesdato 18. juli 2012 og til lånet ble innfridd 20. juni 2013. Det må her gjøres fradrag for skattefordelen, som i perioden var på 28 prosent.

 

For det andre må klagerne få erstattet det tap de har lidt ved ikke å kunne disponere netto salgssum (kr 1 126 590) i perioden fra 18. juli 2012 til 20. juni 2013. Innskuddsrenten på høyrentekonto i bank kan her være retningsgivende, og nemnda finner at rentesatsen passende kan settes til 3 prosent p.a. Dette tilsier en erstatning på  kr 31 170. Det er lagt til grunn 332 rentedager.

Til fradrag i det som her er nevnt, kommer det beløp innklagede allerede har godskrevet klagerne i renter, kr 69 801. Nemnda har for øvrig registrert at innklagede har redusert vederlaget med kr 45 000.

 

Når det gjelder advokatutgifter, har nemnda som praksis at slike utgifter normalt ikke dekkes. Denne saken reiser imidlertid juridiske spørsmål som nødvendiggjorde advokatbistand. Nemnda har derfor kommet til at advokatutgifter dekkes med kr 20 000 inkludert mva.

 

Da nemnda ikke har nok opplysninger til å beregne det nøyaktige kravet, kan nemnda i konklusjonen kun vise til ovennevnte føringer for beregningen av kravet, og at det løper forsinkelsesrenter fra 22. november 2014.

 

 

Konklusjon:

 

DnB Eiendom AS Lillesand må betale erstatning til klagerne i henhold til ovenstående med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven § 3 fra 22. november 2014 til betaling skjer.