Klage nr 2015116
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. november 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Drammen
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte enebolig gjennom innklagede i oktober 2012. Høsten 2014 mottok klageren et brev fra kommunen der det fremgikk at skråningen tilhørende eiendommen måtte settes i lovlig stand, slik den var søkt om og godkjent for. Klageren anfører at megleren fikk kjennskap til nabostriden og det faktum at skråningen ikke var lovlig, før kjøpekontrakten ble underskrevet. Følgelig har innklagede ifølge klageren misligholdt sin opplysningsplikt. Klageren krever erstattet utgifter til utbedring av skråning, kr 125 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en enebolig gjennom innklagede den 2. oktober 2012. Kjøpesummen var kr 5 794 905. Dette var kr 500 000 over takst.
Dagen før signering av kjøpekontrakten var klageren hos selgerne for å se på eiendommen. Klageren fikk da beskjed om at selgerne hadde lovet naboen på nedsiden å holde skråningen ned mot hans tomt pen og fri for ugress. Klageren hadde ingen problemer med å signere på at han ville overholde dette.
Høsten 2014 mottok klageren et brev fra kommunen med pålegg om å sette skråningen i
lovlig stand, slik den var søkt og godkjent som, innen et par måneder. Dersom ikke dette ble gjort, ville kommunen sanksjonere med tvangsmulkt og bøter. Klageren forstod ikke dette, da det ikke var blitt opplyst om at det var noe galt med skråningen, verken i taksten, salgsoppgaven eller i egenerklæringen fra selgerne. Megleren hadde heller ikke informert om dette.
Klageren fikk utsatt fristen hos kommunen, og forsøkte å komme til en enighet med entreprenør og nabo. Dette viste seg å være vanskelig, da entreprenøren hevdet å ha utført jobben slik som den forrige eieren hadde bedt om. Det ville koste kr 125 000 å sette skråningen i slik stand som kommunen hadde godkjent.
Klageren kontaktet innklagede og spurte hvorfor det ikke hadde blitt gitt informasjon om at naboen på nedsiden hadde klaget på skråningen. Ifølge naboen var ikke skråningen i den tilstand som det var søkt om hos kommunen og godkjent av naboene. Megleren svarte at de ikke hadde noen opplysninger om skråningens lovlige tilstand, eller at det hadde vært noen konflikt med naboen omkring denne.
Klageren fikk opplyst av naboen at han hadde hatt en diskusjon med selgerne i lang tid, og at selgerne gang på gang hadde lovet å ordne opp. Naboen hadde også sendt melding til megleren om ulovligheten den 6. oktober 2012. Dette var fire dager etter budaksept, og to dager før signering av kjøpekontrakt. Overtakelse var i desember 2012.
Klageren henvendte seg til innklagede med forespørsel om det var slik at dersom de hadde kjent til opplysningene om skråningen, så ville de vært pliktige til å opplyse om dette. Innklagede svarte bekreftende på det. Klageren sendte da innklagede en kopi av meldingen fra naboen som ble sendt til innklagede den 6. oktober 2012. Ifølge innklagede ble det tatt kontakt med selgerne da denne meldingen ble mottatt, og selgerne skulle kontakte naboen. På kontraktsmøtet informerte selgerne om at de var blitt enige med naboen om at alt var i orden så lenge skråningen ble holdt i orden.
Klageren har forsøkt å komme til enighet med innklagede, uten at de innrømmer å ha gjort noe galt. Innklagede hevder ifølge klageren at siden selgerne informerte om at alt var i orden, behøvde de ikke foreta seg noe ytterligere.
Klageren fikk aldri opplyst annet enn at skråningen måtte holdes i orden og fri for ugress, og var fullstendig uvitende om at det egentlig dreide seg om en lang konflikt som følge av ulovlig utførelse av skråningen. Klageren anfører at megleren kjente til dette forholdet, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke informere ham.
Klageren krever dekket kostnader til utbedring av skråningen slik at den tilfredsstiller kommunens krav, totalt kr 125 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ved inngåelse av salgsoppdrag innhentet innklagede opplysninger fra kommunen på vanlig måte. Blant opplysningene fantes kopi av en ferdigattest utstedt 2. juli 2010 til entreprenøren. Ferdigattesten hadde ingen bemerkninger. Selgerne har i ettertid opplyst om at det ble brukt en annen entreprenør til grunnarbeidene.
Ut i fra disse opplysningene var det ingen indikasjoner på at ikke alt var som det skulle være.
Aksept av bud skjedde den 2. oktober 2012. Første e-post fra naboen kom dagen etter avtaleinngåelse, den 3. oktober 2012. Megleren tok da umiddelbart kontakt med selgerne for å få klarhet i hva dette gjaldt. Selgerne informerte da om at de ville ta saken videre med nabo.
Den 6. oktober 2012 mottok innklagede en kopi av e-post fra nabo til selgerne. Selgerne tok igjen kontakt med naboen, og de ble enige om at skråningen skulle holdes pen og ryddig. Dette ble kommunisert til klageren på kontraktsmøtet den 11. oktober 2012.
Naboen har siden 6. oktober 2012 ikke kontaktet innklagede, og innklagede har derfor gått ut i fra at alt var i orden.
Innklagede tar sterk avstand fra klagerens påstand om at megleren «regelrett har løyet». Innklagede har ikke mottatt noen informasjon om en konflikt på forhånd, verken fra selgerne eller fra kommunen. E-postene fra naboen ble mottatt etter at bud var akseptert, så det var ikke mulig for megleren å informere før avtalen ble inngått, da han ikke hadde kjennskap til konflikten før den tid.
Innklagede presiserer at de ikke har hevdet at de ikke visste om konflikten med nabo før overtakelsen, slik klageren anfører. Innklagede har derimot informert om at de ikke kjente til konflikten før avtale ble inngått. At kommunen mener skråningen er ulovlig, er noe innklagede har blitt informert om i ettertid.
Ut ifra den dokumentasjon som foreligger, bestrider innklagede å ha tilbakeholdt opplysninger i saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om dekning av utgifter til utbedring av skråning, som følge av meglers påståtte tilbakeholdte opplysninger om pågående nabotvist og skråningens ulovlighet.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at oppdragstaker skal sørge for at kjøperen «før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».
Slik saken er dokumentert for nemnda, er det ikke noe som tilsier at innklagede kjente til forholdet med skråningen før budaksept (avtale inngått) den 2. oktober 2012. Megleren fikk imidlertid informasjon om nabotvisten den 3. oktober 2012. Han burde da – før kontraktsmøte – konferert med selgeren og gitt råd til kjøperen (klageren) om muligheten til å holde deler av kjøpesummen tilbake til forholdet ble avklart. At megleren ikke gjorde dette, er i strid med god meglerskikk da det ligger innenfor meglerens plikt til omsorg for begge parter.
Nemnda finner imidlertid ikke at erstatningskravet kan føre frem. Klageren vil fortsatt ha kravet i behold overfor selgeren, dersom vilkårene for det er oppfylt. Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse, og det som kreves erstattet.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Drammen har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.