Klage nr 2015139
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Oslo Løren
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede i august 2015. Budet ble inngitt etter privat visning, og ble akseptert av klageren uten at megleren hadde kontrollert budgiverens finansiering. Klageren hevder å ha lidt et tap på kr 110 000 som følge av lavere salgssum ved påfølgende dekningssalg da finansieringen til første budgiver viste seg å ikke være i orden. Innklagede bestrider kravet, og hevder at budaksept ble frarådet, samt at avtale ble inngått mellom klageren og budgiveren uten meglerens tilstedeværelse.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren engasjerte innklagede for salg av sin leilighet. Leiligheten ble annonsert på Finn.no med visning torsdag 20. august og søndag 23. august 2015.
Klageren fikk via megleren en forespørsel om en privat visning, og denne ble gjennomført den 15. august 2015. Etter visningen fikk klageren et muntlig bud fra vedkommende på
kr 2 920 000. Etter anbefaling fra megleren ble budet akseptert tirsdag 18. august. Budgiveren fikk også en SMS fra megleren om at budet var akseptert.
Dagen etter budaksept fikk klageren beskjed fra megleren om at budgiveren hadde trukket seg, da han angivelig hadde misforstått prisinformasjonen med hensyn til hvorvidt fellesgjeld var inkludert. Megleren opplyste at budgiveren ikke hadde finansiering eller betalingsevne, slik at «resalg» var eneste mulighet for å få solgt leiligheten. Dette ble gjort, og leiligheten ble solgt for kr 2 810 000. Klageren led som følge av dette et tap på kr 110 000.
Megleren aksepterte budet før han sjekket budgivers finansiering. Megleren har vedgått dette, og har sagt at han stolte på budgiverens muntlige opplysning. Megleren skulle ha ventet med aksept til en eventuell bekreftelse fra banken forelå. Aksepten av budet ble dermed gitt på sviktende grunnlag, og dette er en åpenbar feil fra innklagedes side.
Innklagede har i brev til klageren den 9. september 2015 avvist at det er grunnlag for kritikk. Innklagedes påstand om at selgeren og kjøperen inngikk avtale utenom megleren, er feil. Klageren var i dialog med megleren etter at bud ble gitt, og snakket med ham før han ga budaksept for å forsikre seg om at alt ble gjort på en ryddig måte. Aksepten av budet ble gitt på meglerens anbefaling.
Klageren viser til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1) der det fremgår at megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og sikre oppdragsgiver et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Videre følger det av forskriftens § 6-2 (2) at megler så langt det er nødvendig og mulig, skal orientere oppdragsgiver om blant annet forbehold.
Selv om undersøkelse av budgiverens finansiering ikke er lovpålagt, må vissheten om at budgiveren har finansielt grunnlag og sikkerhet for sitt bud, være et sentralt vurderingstema som megleren må undersøke for at selgeren skal kunne sikres et forsvarlig grunnlag for sitt valg. Dette kan også utledes av eiendomsmeglingsloven § 3-1 om god meglerskikk.
Videre følger det av forarbeidene til den nye eiendomsmeglingsloven at meglerens omsorgsplikt tilsier at budgiveres finansiering undersøkes så langt det er mulig.
I dom i Oslo tingrett 8. mai 2012 sier retten klart at eiendomsmegleren hadde plikt til å undersøke kjøpers finansiering.
På bakgrunn av overstående krever klageren å få erstattet kr 110 000 fra innklagede.
Innklagede har i hovedsak anført:
Kjøper og selger inngikk avtale om salg seg imellom uten meglerens tilstedeværelse.
Lørdag 15. august 2015 kontaktet kjøperen og selgeren megleren og informerte om at de hadde blitt enige om salg, samt at de hadde avtalt kjøpesum og overtakelse seg imellom. Megleren opplyste at han ønsket å kontrollere kjøperens finansiering, men at han ikke fikk gjort dette før påfølgende mandag. Klageren ønsket da å avvente budaksept inntil finansieringen var kontrollert.
Mandag 18. august lyktes ikke megleren, etter gjentatte forsøk, å komme i kontakt med rette vedkommende for å få bekreftet finansieringen. Dagen etter informerte klageren megleren om at han likevel ønsker å akseptere budet, selv om finansieringen ikke var kontrollert. Budet ble akseptert, og vanlig prosedyre ble fulgt, med skriftlig aksept pr SMS. Onsdag 19. august fikk megleren opplyst at kjøperen ikke hadde finansiering til å kjøpe boligen til den avtalte kjøpesummen. Megleren informerte da klageren om dette, og dekningssalg ble igangsatt.
Innklagede hevder å ha utført oppdraget i henhold til avtale, samt god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes.
Kravet på kr 110 000 bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder erstatning for påstått lidt tap som følge av meglers manglende kontroll av kjøpers finansiering. Dette resulterte i et dekningssalg der klageren fikk kr 110 000 lavere salgssum enn budet som ble inngitt av budgiver som ikke hadde finansiering.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Sakens hovedspørsmål er om innklagede er erstatningsansvarlig for kr 110 000. Det springende punkt er om klagerens aksept av bud på kr 2 920 000 ble gitt etter meglerens anbefaling, selv om megleren ikke hadde fått sjekket budgiverens finansiering. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon på hva som ble avtalte mellom klageren og megleren forut for klagers budaksept.
På dette sentrale spørsmålet står det påstand mot påstand. Nemnda finner derfor at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares ved nemndas skriftlige behandling. Saken må derfor avvises.
Konklusjon:
Saken avvises.