Klage nr 2015166

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Trondheim Vest

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte i januar 2015 en eiendom som ble formidlet av innklagede.

 

Klagerne hevder at selgeren og megleren bevisst tilbakeholdt relevant informasjon om eiendommen. Klagerne ble først kjent med disse forholdene etter aksept av budet, men før de underskrev kontrakten. Selgeren tilbød seg i den forbindelse å sørge for ferdigattest. Selgeren har etter avtaleinngåelsen, både før og etter overtakelsen, utført omfattende rettingstiltak på eiendommens uteareal. Arbeidet har medført en betydelig endring av utearealet.

 

Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at innklagede som følge av dette er erstatningsansvarlig for klagernes økonomisk tap på kr 500 000.

 

Klagerne er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

I salgsoppgaven ble det opplyst at det forelå midlertidig brukstillatelse. Klagerne ble fortalt av selgeren at manglende oppdaterte kart hos kommunen var årsaken til at ferdigattest ikke

 

 

var avklart. Klagerne la til grunn at selgerens opplysninger i salgsoppgaven og egenerklæringen om at det ikke forelå pålegg, heftelser eller krav på eiendommen, herunder nabovarsler eller vedtak som kunne medføre endringer i eiendommens bruk eller omgivelser, stemte. Disse forhold, samt boligens utførelse og opparbeidende uteareal var avgjørende for klagernes bud på eiendommen.

 

Klagerne fikk tilslag på bud som var kr 800 000 over meglerens prisantydning. Klagerne ble etter mottak av akseptbrev klar over at selgeren og megleren bevisst hadde tilbakeholdt relevant informasjon om årsaken til at det ikke var utstedt ferdigattest. Det viste seg at det var en pågående tvist med naboen. Tvisten dreide seg om at selgeren hadde oppført boligen i strid med offentlig tillatelse, både med hensyn til byggets koteplassering, tomteutfyllingshøyde, og tomtens utstrekning mot tilliggende naboeiendommer. Videre hadde fylkesmannen i vedtak fra juni 2014 besluttet å oppheve kommunens dispensasjonsvedtak av 28. oktober 2013 basert på klager fra naboen. Saken måtte derfor behandles på nytt hos kommunen. Dette var ikke omtalt i salgsoppgaven eller selgerens egenerklæring. På salgstidspunktet hadde selgeren ennå ikke sendt nødvendig søknad til kommunen, og prosessen med ferdigattest var derfor ikke startet. Klagerne ville ikke lagt inn bud på eiendommen dersom de hadde vært kjent med disse forholdene.

 

Klagerne tok deretter kontakt med de øvrige budgiverne og fikk bekreftet at heller ikke de var kjent med årsaken til at det ikke var utstedt ferdigattest.

 

Megleren har overfor klagerne innrømmet at det ble tatt et bevisst valg av selgeren og megleren om å ikke informere interessentene om pågående konflikt med nabo, naboklagen til fylkesmannen og fylkesmannens vedtak. Megleren uttalte i den forbindelse at situasjonen ble vurdert slik at det var sannsynlig at forholdet ville blir bragt i orden.

 

Overtakelsen ble satt til 30. mars 2015. Klagerne fikk etter samtaler med kommunen i februar 2015 opplyst at det ikke ble ansett som sannsynlig at ferdigattest ville bli utstedt innen overtakelsesdatoen. Dette hadde blant annet sammenheng med at selgeren først søkte kommunen om nødvendig tillatelse den 26. januar 2015, altså vel tre uker etter inngåelse av kjøpsavtale med klagerne.

 

Klagerne varslet krav overfor selgeren og megleren ved brev av 17. februar 2015. Selgeren bestred ansvar i brev av 5. mars og megleren i brev av 10. mars.

 

Utearealet

I midten av mars ble klagerne oppmerksom på at selgeren hadde igangsatt tiltak på boligens uteareal. Skråningen mot naboen ble justert. Justeringen innebar at hagearealet ble redusert, og at den opparbeidede plenen ble ødelagt. Bredden på hagen fra husvegg til skråningskanten mot nord ble ved redusert fra 4,8 til ca 3,8 meter.

 

Klagerne varslet selgeren og megleren om tilbakehold av kjøpesummen i forkant av planlagt kontraktsmøtet den 25. mars 2015. Det ble her forutsatt at selgeren sørget for at ferdigattest ble utferdiget, utearealer utbedret, samt at krav om erstatning og prisavslag ble opprettholdt.

 

Selgeren bekreftet på kontraktsmøtet den 24. mars 2015 at han ville sikre oppfyllelsen av offentligrettslige krav, slik at ferdigattesten ble utferdiget. Overtakelsen ble gjennomført den 30. mars 2015. Ferdigattest var ikke avklart ved overtakelsen.

 

Kommunen fattet den 17. juni 2015 vedtak om tillatelse av terrengendring. Det ble her lagt til grunn at selgeren ved planering av tomten hadde utført terrengfyllingen vesentlig høyere enn vist i tidligere godkjent søknad. Det ble forutsatt at selgeren i forbindelse med søknad om ferdigattest dokumenterte at utearealer var i samsvar med tillatelsen. Kommunen konstaterte at:

 

Utearealet foran eiendommen mot nord og øst blir vesentlig redusert i forhold til opprinnelig prosjektert og huset blir stående langt ute på kanten mot skråningen ned mot nabotomtene, inkludert friarealet mot øst. Løsningen er kanskje ikke helt optimal funksjonelt for boligens uterom utenfor stue eller visuelt for huset i forhold til tomten og det naturlige terrenget rundt.

 

Selgeren varslet i brev av 13. juli 2015 at han hadde fått krav fra kommunen om å justere skråningen mot fellesarealet, og at disse arbeidene ville bli utført i uke 33. Som følge av arbeidet ble bredden på hagen fra husvegg til skråningskant mot øst redusert tilsvarende 43 % av hagebredden. I tillegg ble det i samme uke foretatt tiltak på utearealet mot nord, hvor ytterliggere en meter av hagens bredde ble fjernet. Terrenginngrepene innebærer en vesentlig begrensning på bruk av eiendommens uteareal. Klagerne har to små barn. På begge sider av hagen er det nå etablert en bratt skråning, som innebærer at barna ikke kan leke ute uten tilsyn fra foreldre.

 

Naboen påklaget kommunens vedtak av 17. juni 2015 ved brev av 14. juli 2015. Selgeren har i brev av 8. september 2015 inngitt merknader til klagen.

 

Ferdigattest er fremdeles ikke gitt, og det er ikke utsikter til at ferdigattest vil bli gitt i nær fremtid. Kravet mot selgeren, herunder tilbakeholdt beløp, er heller ikke avklart.

 

Megleren har etter klagernes oppfatning opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven, og er erstatningsansvarlig for klagernes økonomiske tap. Megleren hadde positiv kunnskap om negative forhold ved eiendommen, og har erkjent å ha holdt disse tilbake fra markedet. Dette gjelder forhold som var relevant, og som interessenter har grunn til å regne med å få, og som megler plikter å opplyse om.

 

Det anses ubestridt at megleren, før markedsføringen av eiendommen, var kjent med at selgeren hadde en pågående tvist med naboen. Megleren var også kjent med at fylkesmannen hadde opphevet kommunens dispensasjonsvedtak, og at selgeren ikke hadde søkt kommunen på nytt.

 

Basert på den kunnskapen som megleren hadde, fremstår det som åpenbart at forholdet ikke ville kunne bli brakt i orden innen salget, og heller ikke innen overtakelse. Det er ikke gitt opplysninger om hvilke avklaringer megleren selv gjorde i saken. Det var ikke grunn til å tro at naboen ikke uten videre ville akseptere et nytt vedtak fra kommunen.

 

Det er lagt til grunn i rettspraksis, blant annet ved Borgarting lagmannsretts dom i LB-2009-12771, at der hvor megleren har grunn til mistanke om særlige forhold vedrørende eiendommen, pålegges megleren en særlig undersøkelsesplikt.

 

Megleren plikter å gjennomføre oppdraget slik at partene ikke utsettes for uakseptabel risiko, og megleren burde i denne saken åpenbart opptrådt på en annen måte. Klagernes tap og ulemper knyttet til avtalen og gjennomføringen av denne, ville vært unngått dersom megleren hadde opptrådt med den aktsomhet som profesjonsansvaret innebærer.

 

Utmåling av erstatningen

Dersom innklagede hadde gitt informasjon om de reelle forholdene, ville ikke klagerne kjøpt boligen. Øvrige tilbydere har også opplyst at de ikke ville gitt bud på boligen dersom de hadde hatt kjennskap til de reelle forholdene. Det er åpenbart at meglerens uaktsomhet har medført at klagerne har betalt et for høyt beløp for eiendommen.

 

Selgeren har siden salget i januar 2015 foretatt store terrenginngrep på eiendommens uteareal for å kunne tilfredsstille de offentlig krav knyttet til utstedelse av ferdigattest. Dette har ført til en vesentlig verdireduksjon av eiendommen som sådan, og en vesentlig reduksjon av bruksutnyttelsen av eiendommens uteareal. Utearealet var motiverende for kjøperens bud på eiendommen.

 

Klagerne har innhentet markedsvurderinger av eiendommens verdi og en vurdering av betydningen av de gjennomførte terrenginngrepene. Et meglerforetak har i takst av 5. november vurdert redusert hageareal på eiendommen til å ha en prisreduksjon i størrelsen kr 350 000-500 000. Et annet meglerforetak har i vurdering av 11. november 2015 vurdert verdien av tapt hageareal til å tilsvar ca kr 400 000. Et tredje meglerforetak er av den oppfatning at verdien av tapt hageareal tilsvarer en reduksjon på kr 600 000 på eiendommens markedsverdi.

 

Klagerne ser det slik at deler av verdireduksjonen og reduksjon i bruksutnyttelsen kan tenkes reparert ved opparbeidelse av mur i tomtegrensen med utfylling av tomt, og gjerde mot naboene. Klagerne har rettet henvendelser til flere entreprenører om tilbud på slike tiltak.

 

Klagerne krever kr 500 000 i erstatning. I tillegg krever klagerne dekning av utgifter til juridisk bistand med kr 30 000.

 

I meglerens tilsvar bekreftes det at megleren hadde kunnskap om den pågående klagesaken, klage fra nabo og fylkesmannens vedtak, før salgsoppgave ble utferdiget og salg gjennomført. Dokumentene tilsier at det har vært en langvarig konflikt med naboen, der naboen har fremmet klage til kommunen. Det fremstår som klart at det måtte foretas inngripende tiltak i selgerens uteareal for at ferdigattest skulle gis. Det er ikke tilstrekkelig at megleren forhørte seg med selgeren om disse forhold.

 

Megleren pliktet å sørge for at kjøperne ble gitt informasjon om nabotvisten, klagesaken og fylkesmannens vedtak, og at det var usikkert når ferdigattest kunne foreligge, samt hvilke tiltak på eiendommens uteareal som var nødvendig for utstedelse av denne.

 

Innklagede har ikke dokumentert kontakten med kommunen, og følgelig kan ikke denne opplysningen tillegges vekt. Hvorvidt megleren har trodd på selgerens forklaring er heller ikke relevant for aktsomhetsvurderingen.

 

Det bestrides at selgeren på visning ga tilstrekkelig informasjon om risikoelementer slik at erstatningsansvar av den grunn ikke kan gjøres gjeldende. Selgeren ga ikke klagerne noen informasjon om tvist med nabo, fylkesmannens vedtak eller problemene med ferdigattest.

 

Megleren og innklagede foretak har blitt varslet om kravet før klagen ble sendt til Reklamasjonsnemnda.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede bestrider ansvar i saken, idet det verken foreligger ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller økonomisk tap.

 

I forbindelse med innhenting av meglerpakke for eiendommen mottok megleren opplysning om manglende ferdigattest, pågående klagesak (herunder fylkesmannens vedtak fra juni 2014), samt klage fra nabo. Basert på denne informasjonen oppfattet megleren det slik at klagesaken omhandlet fylling mot nabo i nord/nordøst.

 

Megleren tok kontakt med selgeren for å bringe nærmere klarhet omkring forholdet. Den telefoniske kontakten med selgeren ble loggført. Videre tok megleren kontakt med kommunen, som informerte om at det manglet dokumentasjon fra entreprenøren vedrørende kotehøyder for fylling i det nordøstlige hjørnet av tomten. Videre bekreftet selgeren overfor megleren at entreprenørfirmaet skulle ta GPS-målinger av fyllingen og dokumentere at fyllingen var riktig anlagt.

 

I lys av dette oppfattet megleren at selgerens forklaring var tilforlatelig. Megleren hadde tillit til selgeren fra tidligere erfaringer, og oppfattet ham som en ryddig og profesjonell selger.

 

Av fylkesmannens vedtak av 26. juni 2014 er det ikke innlysende at det var aktuelt å endre skråning både mot øst og nord. Tema synes å være fylling mot nord/nordøst. Det har i ettertid vist seg nødvendig med større terrenginngrep enn megleren først trodde, hvilket har medført endringer i eiendommens uteareal.

 

I lys av informasjonen fra selgeren og meglerens dialog med kommunen, gjør innklagede gjeldende at megleren ikke kan klandres for å ikke ha avdekket eller gitt ytterligere informasjon om risikoen for terrenginngrep av det omfang som har vist seg nødvendig.

 

Innklagede erkjenner at det kan kritiseres at det ikke ble formidlet informasjon om klagesaken, men anfører at dette ikke er synonymt med at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Årsakssammenheng

Det foreligger under ingen omstendighet påregnelig årsakssammenheng mellom meglerens handlemåte og et eventuelt økonomisk tap.

 

Klagerne fikk tilstrekkelig opplysninger om risikoen før det ble inngått bindende avtale om kjøp. Det fremgår av klagernes redegjørelse at de fikk opplysninger av selgeren om årsaken til manglende ferdigattest på visning. På denne bakgrunn avvises det at det foreligger årsakssammenheng mellom en eventuell opplysningssvikt fra megleren og et eventuelt økonomisk tap.

 

Eiendommen ble solgt etter en lengre budrunde, hvor klagerne møtte opp på innklagedes kontor og ga bud med 15 minutters frister, til tross for meglerens formaninger om å sette 30 minutters frister. Dette vitner om at klagerne var svært ivrig på å få tilslaget på boligen. Innklagede mener at det var boligen og dens standard som var motiverende for markedsprisen som ble oppnådd. Det avvises at tomten mot nord/nordøst var motiverende, og det er sannsynlig at boligen ville blitt kjøpt for samme pris dersom tomtens endelige nivellering hadde vært kjent i januar 2015. Tomten mot øst grenser mot et åpent friområde som ivaretar behovet for lekeareal, og det gjøres derfor gjeldende at tomten som sådan ikke var motiverende for salgssummen. Det gjøres under enhver omstendighet gjeldende at området fortsatt er egnet for lekeareal.

 

Klagernes påstand om hageområdets betydning for kjøpet fremstår som lite troverdig og oppkonstruert i sakens anledning.

 

Økonomisk tap

Videre gjøres det gjeldene at det uansett ikke foreligger noe økonomisk tap.

 

Utgangspunktet for beregningen av et økonomisk tap er differansen mellom verdien av boligen med dagens tomt, og verdien av boligen med tomten slik den var da klagerne kjøpte.

Det er ikke noe meglerfaglig grunnlag for å hevde at boligen med dagens tomt er verdt mindre enn med tomten slik den var da klagerne kjøpte eiendommen. Innklagedes vedlagte utskrift fra Eiendomsverdi, samt verdivurderinger fra andre meglere dokumenterer at påstanden om verdiminus for klageners eiendom er grunnløs.

 

Det er unaturlig å regne på «verdiminuset» slik klagerne legger dette til grunn for sin tapsberegning. Spørsmålet er om man ville betalt samme sum i januar 2015 dersom hagen hadde sett ut slik den gjør i dag. Innklagede gjør gjeldende at dette er overveiende sannsynlig.

 

Det vesentligste elementet i klagernes erstatningskrav på kr 500 000 synes å være kostnader forbundet med å etablere støttemur/fylle ut tomten. Argumentet for at dette er dekningsmessig er at det anføres at redusert bruksutnyttelse og verdireduksjon kan tenkes reparert ved opparbeidelse av mur. Innklagede har forståelse for at klagerne er skuffet over at utearealet har blitt beskåret, samt at manglende ferdigattest som følge av gjentatte klager fra nabo vedrørende utearealet skaper irritasjon for dem. Etter norsk rett er imidlertid ikke ulempe og skuffende forventinger dekningsmessig i en sak av nærværende karakter. Det sentrale må være om klagerne har lidt et økonomisk tap, hvilket bestrides av innklagede. Redusert bruksutnyttelse er ikke et økonomisk tap, og nyter derfor ikke erstatningsrettslig vern.

 

Kravet som er fremsatt er under enhver omstendighet for høyt. Redusert bruksutnyttelse kan repareres ved langt rimeligere tiltak, eksempelvis etablering av platting i flukt med plenen som forankres i skråningen.

 

Det nevnes avslutningsvis at klagerne også har fremmet krav mot selgeren i saken. Et eventuelt krav mot selgeren er sikret gjennom kr 600 000 som er sperret på innklagedes klientkonto. Slik innklagede ser det ble det ikke fremmet noe krav mot foretaket før klagen til nemnda ble mottatt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for påstått misligholdt opplysningsplikt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert. Nemnda bemerker i den forbindelse at klagerne har tilbakeholdt kr 600 000 av kjøpesummen.

 

Hovedspørsmålet er om innklagede er erstatningsansvarlig for tilbakehold av relevante opplysninger om eiendommen. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd at megleren «skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne». Etter § 6-7 første ledd skal oppdragstakeren (megleren) sørge for «at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen».

 

Megleren opplyste i salgsoppgaven at midlertidig bruksattest forelå, jf. § 6-7 andre ledd pkt. 8. Innklagede har imidlertid erkjent at han i forbindelse med innhenting av «meglerpakke» for eiendommen, blant annet mottok opplysning om manglende ferdigattest, pågående klagesak, herunder fylkesmannens vedtak om opphevelse av kommunens dispensasjonsvedtak, og klage fra nabo. Dette er vesentlige opplysninger i forbindelse med salgs av eiendom, som klagerne hadde all grunn til å regne med å få.

 

Innklagede har opplyst at etter at megleren hadde fått meglerpakken, kontaktet han selgeren pr. telefon. Selgeren opplyste at «saken kun er proforma, og ikke trenger å medtas i SO [salgsoppgaven]». Etter at megleren hadde vært i kontakt med kommunen, valgte han å tolke opplysningene fra kommunen slik at dette var en enkel sak å løse, slik at opplysningene ikke behøvde å fremgår av salgsoppgaven.

 

Etter nemndas syn var dette opplysninger som burde fremgått av salgsoppgaven. Det er derfor sterkt kritikkverdig at megleren bevisst unnlot å ta denne informasjonen inn salgsoppgaven. Megleren burde også foretatt nærmere undersøkelser knyttet til problemstillingene rundt tomteforholdene, naboklagen m.m.

 

Nemnda finner derfor at innklagede har misligholdt både sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Spørsmålet blir etter dette om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er et strengt profesjonsansvar for meglere. Innklagede har anført at selv om megleren kan kritiseres for ikke å ha formidlet informasjon om klagesaken, er ikke det synonymt med at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Nemnda bemerker at det ikke er automatikk i at brudd på god meglerskikk også innebærer at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt (culpøst). Det fremgår av Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1995 side 1356 at:

 

Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Nemnda finner det imidlertid klart at megleren i dette tilfellet har opptrådt culpøst, og at det foreligger ansvarsgrunnlag.

 

I tillegg til ansvarsgrunnlag er det en forutsetning for erstatningsansvar at det foreligger adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap. Dette reiser spørsmål som nemnda i denne saken ikke har grunnlag for å ta standpunkt til ut fra nemndas skriftlige behandlingsform.

 

Klagen har etter dette delvis ført frem.

 

 

Konklusjon:

 

EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Trondheim Vest, har opptrådt i strid med god meglerskikk og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.