Klage nr 2015168

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Z-Eiendom AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av fritidsbolig. Aksept av bud på kr 2 850 000 ble formidlet til budgiveren, selv om skriftlig aksept fra klagerne ikke forelå. Klagerne hevder å ha lidt et økonomisk tap, da de hadde fått varsel om at høyere bud ville bli inngitt. Det ble derfor ikke sendt skriftlig aksept til megleren.

 

Innklagede har erkjent at skriftlighetskravet ble brutt, men at dette er en et saksbehandlingskrav og ikke et gyldighetskrav. Aksept fra klagerne var gitt muntlig til innklagede, og bindende avtale var derfor inngått.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne er fire søsken som engasjerte innklagede for salg av en fritidseiendom som de eide med en fjerdedel hver. To av søsknene var gitt fullmakt til å inngå avtale på vegne av samtlige søsken.

 

Budgivningen startet ved at det ble inngitt bud på kr 2 750 000 den 17. august 2015. Kl. 14.28 ble det registrert et nytt bud på kr 2 850 000 med frist til kl. 15.00 samme dag.

 

Den ene fullmektigen ga kl. 14.53 muntlig beskjed pr telefon til megleren om at de ville akseptere budet dersom det ikke kom inn et høyere bud innen akseptfristen. Megleren responderte med at budaksepten måtte bekreftes skriftlig, for eksempel pr SMS.

 

I mellomtiden mottok fullmektigen melding fra en av de andre søsknene om at et potensielt høyere bud var på vei. Fullmektigen forsøkte å formidle til megleren at det muligens kom et nytt bud, men telefonsamtalen kl. 14.58 ble brutt. Følgelig bekreftet ikke fullmektigen skriftlig at hun stod ved den muntlige aksepten.

 

Klokken 15.01 oppnådde fullmektigen kontakt med megleren, og hun informerte om at budet ikke måtte aksepteres, fordi et nytt bud ville komme. Megleren fortalte da at budet på kr 2 850 000 allerede var videreformidlet til kjøperem, og at salget derfor var bekreftet.

 

Etter at megleren hadde akseptert budet, ringte den andre budgiveren til megleren. Den andre budgiveren ville legge inn høyere bud, men fikk beskjed om at eiendommen var solgt.

 

Klagerne bestemte seg dagen etter for å ikke akseptere overfor innklagede at eiendommen var solgt, og innklagede ble anmodet om å sette i gang salg og budrunde igjen. Klagerne ga den andre budgiver beskjed om at salget var i gang igjen, og vedkommende skrev til megleren pr e-post at han ville legge inn bud på kr 2 950 000, med finansieringsforbehold. Budgiveren ga melding om at forbeholdet var bortfalt den 20. august 2015. Megleren svarte pr e-post at budet måtte sendes direkte til selgeren. Vedkommende sendte da e-post med presisering av bud uten forbehold til den ene av klagerne.

 

I etterfølgende korrespondanse har klagerne og innklagede kommet til enighet om å gjennomføre salget til budet på kr 2 850 000, for å begrense tvisten til kun å gjelde innklagede og klagerne. Klagernes tap utgjør kr 124 161,25. Dette tilsvarer differansen mellom det aksepterte budet og det etterfølgende budet, pluss kostnader til advokatbistand.

 

Megleren er ansvarlig for det tapet som ble påført klagerne. Skriftlig bud på kr 2 950 000 ble sendt fra den andre budgiveren til megleren pr e-post den 18. august med forbehold. Den 20. august ble forbeholdet trukket, og budet opprettholdt. Dersom innklagede hadde tilfredsstilt skriftlighetskravet ved aksept av budet på kr 2 850 000, kunne klagerne solgt til kr 2 950 000.

 

Innklagede utførte ikke oppdraget på en forsvarlig måte fordi skriftlighetskravet ikke ble innfridd. Ansvarsgrunnlaget for erstatningen som kreves er den ulovfestede culpanormen. Eiendomsmegling er et profesjonsområde, og kravet til aktsomhet er dermed særlig strengt.

 

Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 om oppdragstakers plikt til å legge til rette for forsvarlig avvikling av budrunden, herunder «kun formidle (…) aksepter (…) som er gitt skriftlig». Megler plikter å sørge for at selgeren bekrefter budaksept i skriftlig form.

Videre følger det av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 Dokumentasjon av budrunder m.m. i eiendomsmegling, pkt. 3 at:

 

…megler bare kan opplyse selger eller mulige kjøpere om bud som er gitt skriftlig. Det samme gjelder budforhøyelser og motbud, samt eventuell aksept eller avslag fra selger.

 

Innklagede har brutt skriftlighetskravet, dette er dokumentert av klagerne. Innklagede har på sin side ikke ført tilstrekkelig dokumentasjon for at det kunne gjøres unntak fra skriftlighetskravet. Det forelå ikke en situasjon som ga innklagede adgang til å gjøre unntak fra skriftlighetskravet, jf. Finanstilsynets rundskriv 9/2013 pkt. 3.

 

Det foreligger tilstrekkelig årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet klagerne er påført som følge av manglende skriftlighet ved videreformidling av aksept av budet på kr 2 850 000.

 

Klagerne krever erstatning, fastsatt etter nemndas skjønn oppad begrenset til totalt kr 124 161,25 med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.

 

Klagerne bestrider for øvrig innklagedes anførsel om at telefonsamtalene i forkant av akseptfristens utløp ikke kan ha funnet sted som beskrevet, og klagerne viser til telefonlogger som dokumentasjon på dette.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Oppdragsavtale ble inngått mellom klagerne og innklagede den 23. juni 2014. Prisantydning ble satt til kr 3 490 000. Det var liten interesse for eiendommen. Prisantydning ble redusert flere ganger, siste gang den 12. mai 2015, til kr 2 950 000. Det ble ikke mottatt noen anmodninger om visninger før den 27. juli 2015, hvor det ble avholdt visning med en interessent. Den 3. august 2015 ringte en av klagerne til megleren og opplyste om at det muligens fantes en ytterligere interessent. Megleren oppnådde kontakt med vedkommende, men han informerte om at han ikke var klar til å inngi bud da han først måtte selge egen leilighet. Samme dag avholdt en av klagerne en privatvisning med ytterligere en interessent.

 

Den første interessenten innga bud på kr 2 750 000 den 17. august 2015, med akseptfrist kl. 15.00 samme dag. Budgiveren høynet senere sitt eget bud til kr 2 850 000. Budgiveren fikk aksept for dette budet kl. 14.59 samme dag.

 

Klagerne bygger sitt erstatningskrav på påstand om at megleren ikke hadde fullmakt fra klagerne til å akseptere budet på kr 2 850 000. Partene er enige om at det var telefonisk kontakt mellom fullmektigen og innklagede syv minutter før akseptfristen gikk ut.

I telefonsamtalen ga fullmektigen innklagede beskjed om å akseptere det foreliggende budet dersom det ikke innkom høyere bud før fristens utløp kl. 15.00. Innklagede ba da om at fullmektigen ga en skriftlig bekreftelse på denne beskjeden i etterkant.

 

Det følger av klagernes saksfremstilling at det etter dette ble foretatt en rekke telefonsamtaler, både mellom to av klagerne og mellom den ene klageren og en venn av ham, som igjen skal ha tatt kontakt med den aktuelle interessenten som angivelig ville legge inn bud. Klagerne hevder at fullmektigen etter dette forsøkte å meddele innklagede at det foreliggende budet ikke skulle aksepteres. Innklagede stiller spørsmål ved klagernes faktumfremstilling, og anfører at den angivelige telefoniske kontakten mellom de nevnte partene ikke var gjennomførbart på de tre minuttene fra aksept ble gitt til innklagede, og til fullmektigen igjen forsøkte å oppnå kontakt med innklagede (kl. 15.01) for å meddele at aksept likevel ikke skulle videreformidles. Den fremlagte telefonlogg viser heller ingen indikasjon på at det var telefonkontakt mellom fullmektigen og hennes bror i det aktuelle tidsrommet.

 

Innklagede bekreftet umiddelbart før fristens utløp til kjøperne at deres bud var akseptert, i henhold til telefonsamtalen med fullmektigen. Fullmektigen skal ha ringt innklagede kl. 15.01 og hatt en samtale på over 7 minutter. Denne samtalen vises ikke i den fremlagte telefonloggen, og innklagede erindrer ingen slik samtale.

 

Den andre budgiveren fikk melding om budet på kr 2 850 000 pr SMS kl. 14.30, og det fremstår derfor som forunderlig at vedkommende ikke tok kontakt med innklagede før akseptfristens utløp dersom han hadde til hensikt å inngi nytt bud. Innklagede forsøkte også å ringe til den andre budgiveren før fristen gikk ut, men oppnådde ikke kontakt. Det faktum at han var utilgjengelig og forholdt seg passiv, fremstår som en indikasjon på at han ikke hadde til hensikt å forhøye sitt bud.

 

Det budet som den andre budgiveren hadde inngitt tidligere i budrunden, var gitt med et finansieringsforbehold som var formulert på en slik måte at det i realiteten ikke kunne regnes som et reelt bud. Det ble heller ikke inngitt noe nytt bud uten forbehold fra vedkommende i perioden etter, slik klagerne hevder. Den skriftlige presiseringen av det nye budet ble inngitt pr e-post den 20. august 2015 med et forbehold om finansiering som er formulert slik at det fremstår tydelig at vedkommende ikke har hatt til hensikt å legge inn et forpliktende bud.

 

Allerede den 18. august 2015 kl. 12.00 fremsatte klagerne krav om at innklagede skulle droppe alle kostander og provisjon ved salget, ca. kr 100 000. Den andre budgiverens påståtte budforhøyelse med forbehold, ble inngitt kl. 16.35 i e-post samme dag. Klagerne dokumenterte da sitt tap fire timer før det kunne dokumenteres at et såkalt bud med finansieringsforbehold forelå. Etter innklagedes oppfatning viser dette at situasjonen er konstruert, og det var en annen og mer utstrakt kontakt mellom klagerne og den andre budgiveren enn det som har fremkommet.

 

I det avholdte møtet mellom partene den 18. august 2015 opptrådte den ene av klagerne særdeles truende og lite forsonlig. Innklagede valgte å ikke gi etter for trusler om rettstvist og oppslag i media, idet innklagede mente at man hadde forholdt seg til både den gitte instruksen om å akseptere budet, og at det var i tråd med regelverket å formidle denne aksepten selv om skriftlighet ikke forelå i løpet av de få minuttene som gikk mellom instruksen fra fullmektigen og akseptfristens utløp.

 

Hovedhensikten bak reglene om skriftlighet i forbindelse med bud og aksept, er å unngå misforståelser og feiltolkninger. I dette tilfellet er det ikke uenighet om at aksept ble gitt muntlig syv minutter før fristens utløp. Det er derfor ikke tvil om at instruksen overfor innklagede var å akseptere det foreliggende uforbeholdne budet dersom ikke nytt bud innkom før fristens utløp. Det måtte forventes at dersom klagerne virkelig hadde til hensikt å tilbakekalle den instruksen som var gitt og ønsket å trekke denne aksepten tilbake, måtte de gjort ytterligere forsøk på å kontakte megleren. De burde også sendt SMS-beskjed.

 

Det fremstår som spekulasjon i regelverket når klagerne hevder at den muntlige instruks om å akseptere budet ikke var gyldig før den var bekreftet skriftlig. Dersom de var av den oppfatning at aksepten var uten virkning, var det ingen grunn til at de skulle ringe innklagede for å trekke aksepten tilbake.

 

Det vises til Finanstilsynets rundskriv nr. 9/2013 pkt. 3, og anføres at det var riktig av innklagede å videreformidle den muntlige aksepten. Sett i lys av tidsaspektet, og situasjonen for øvrig, ville det vært uforsvarlig av innklagede å ikke videreformidle aksepten innen akseptfristens utløp. Eiendommen hadde ligget i markedet i over ett år uten nevneverdig interesse, og prisantydningen var justert ned fra 3 490 000 til 2 950 000. Ved å ikke meddele den muntlige aksepten, ville man stått uten andre reelle budgivere og det ville innebåret en betydelig tapsrisiko for klagerne. Innklagede kunne som følge av det bli utsatt for kritikk for å ikke ha videreformidlet den klare instruks om å akseptere det foreliggende budet.

 

Innklagede er av den oppfatning at klagen bygger på en planlagt strategi fra klagernes side for å konstruere et erstatningskrav mot innklagede. Innklagede er av den oppfatning at det ikke er opptrådt klanderverdig i forbindelse med gjennomføring av oppdraget, og erkjenner ikke ansvar.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for meglers videreformidling av budaksept som ikke var formidlet skriftlig.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Partene er uenige om omfanget av og tidspunktene for telefonkontakten som skal ha funnet sted i forkant av budaksept. Det er fremlagt en rekke telefonlogger for nemnda. Nemnda kan ikke se at den uenigheten det er her, kan få noen betydning for avgjørelsen av saken.

 

Det er enighet om at det var avtalt muntlig at megleren skulle akseptere budet på kr 2 850 000 hvis det ikke kom inn høyere bud før kl. 15:00, som var akseptfristen. Klagernes fullmektig avtalte dette i en telefonsamtale med megleren syv minutter før akseptfristens utløp. Det er også på det rene at det ikke innkom noe høyere bud til megleren innen fristen.

 

Klagerne hevder at fullmektigen ringte til megleren kl. 14:58 og skulle meddele at et høyere bud var på vei, men at hun ikke fikk kontakt med ham. Det fremgår av budjournalen at budet på kr 2 850 00 ble akseptert kl. 14:59.

 

I en slik situasjon må klagerne ta konsekvensen av at det ikke fikk kontakt med megleren før kl. 15:00. Denne eiendommen hadde ligget ut til salgs lenge, og prisen var satt ned. Nemnda finner derfor at det ville vært kritikkverdig av megleren om han ikke – på grunnlag av den muntlige avtalen med klagerens fullmektig – hadde akseptert budet innen fristen.

 

Klagerne har med styrke anført at det ikke forelå noen skriftlig aksept fra deres side om å akseptere budet, og at megleren her har begått en feil og påført dem et økonomisk tap.

 

Nemnda er ikke enig i at megleren i dette tilfellet har begått noen feil.

 

Det følger av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 pkt. 3 at:

 

Skriftlighetskravet gjør ingen innskrenkning i de alminnelige reglene om avtaleslutning og fullmakt i forholdet mellom kjøper og selger. Dersom megler for eksempel skulle komme i en situasjon hvor selgers aksept ikke lar seg bekrefte skriftlig før akseptfristens utløp, må den muntlige aksepten formidles til budgiver. En slik hendelse må forklares og dokumenteres, og fagansvarlig må følge opp avviket på vanlig måte. Jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-8.

 

Nemnda mener at innklagede klart var i en situasjon hvor megleren ikke kunne avvente selgernes skriftlige aksept før akseptfristens utløp i fare for å miste budet. Det fremgår av det siterte rundskrivet at når aksepten ikke kan bekreftes skriftlig, må en slik hendelse forklares og dokumenteres, og fagansvarlig må følge opp avviket på vanlig måte. Nemnda finner ikke at innklagede kan kritiseres på dette punkt.

 

Klagen kan etter dette ikke føre frem

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.