Klage nr 2015170

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      OBOS Eiendomsmeglere avd. Lambertseter

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede ved bruk av forkjøpsrett. Klageren hadde ikke vært på visning. I salgsoppgave og annonse forelå det feil opplysninger om at loftsbod tilhørte leiligheten. Klageren krever erstatning på grunnlag av meglerens påståtte brudd på opplysningsplikten, idet hun hevder å ikke ha fått informasjon om at loftsbod ikke fulgte med. Klageren krever erstatning for påstått lidt økonomisk tap som følge av de manglende opplysninger. Innklagede hevder klageren fikk korrekt informasjon før kontrakt ble underskrevet, samt at det ikke kan påvises noe økonomisk tap.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede ved bruk av forkjøpsrett.

 

Klager kunne ikke være tilstede på visning, men la inn bud basert på de opplysningene som var gitt i annonsen og i salgsoppgave fra megleren. Megleren var kjent med de uriktige
 

 

opplysningene, og burde korrigert annonsen og salgsoppgaven umiddelbart etter at han fikk kjennskap til feilen. Dette ble ikke gjort. Megleren har i ettertid informert om at det ble opplyst om feilen til de som kom på visning. Han var imidlertid klar over at klageren ikke hadde vært tilstede på visning. Klageren ble ikke informert om at det forelå feil i salgsoppgaven og i annonsen på nettet. Det fremgikk av disse at det fulgte med loftsbod og kjellerbod til leiligheten, noe som ikke stemte. Megleren kjente til dette, og har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke gi klageren korrekt informasjon. Megleren hadde mange anledninger til å informere om feilen, ved å korrigere annonsen og salgsoppgaven, eller ved direkte informasjon til klageren.

 

På anmodning sendte også megleren i denne perioden salgsoppgaven på e-post til klageren uten å kommentere feilen. Først under overtakelse med selgeren fikk klageren kjennskap til at det ikke fulgte med loftsbod. Dette er etter klagerens mening svært kritikkverdig, og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Ansvaret for de uriktige opplysningene må i dette tilfellet ligge hos innklagede.

 

Korrekte opplysninger ville hatt innvirkning på klagerens bud og avtale om kjøp. Leiligheten ligger i fjerde etasje, og det er langt ned til kjellerboden. Det at leiligheten hadde loftsbod ble derfor ansett som særdeles viktig, og ville hatt stor praktisk betydning i det daglige med tanke på anvendelighet. Klageren krever kompensasjon for denne mangelen, da verdien som boden representerte ble hensyntatt i valget om å tre inn i høyeste bud.

 

Det er usikkert hvor mange av budgiverne som hadde fått korrekt informasjon. Selv om vedkommende med høyeste bud har bekreftet å ha fått informasjon om manglende bod, mener klageren det er usikkert hvorvidt leiligheten ble solgt til markedspris.

 

Leiligheten ble solgt for kr 150 000 over prisantydning. Klageren krever erstattet kr 150 000, delvis som erstatning for direkte utlegg til leie av alternativ lagringsplass, med påslag for ulempen ved at denne ikke er i tilknytning til leiligheten, samt verditap ved eventuelt senere salg av leiligheten uten tilhørende bod. Dersom Reklamasjonsnemnda finner at leiligheten ble solgt til markedspris, er det like fullt slik at klageren ikke var informert, og vil som følge av meglers uaktsomhet få direkte utlegg ved å måtte leie alternativ lagringsplass. Klageren har derfor fremmet et subsidiært krav om erstatning for direkte utlegg på kr 103 650, som tilsvarer den erstatning som ble innrømmet Reklamasjonsnemndas sak 212/07 med dagens priser.

 

Klageren bemerker at notatet fra meglerens loggbok var ukjent for henne frem til det ble fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Dette notatet har ikke blitt fremlagt for eller undertegnet av klageren, og kan således ikke ses på som et referat fra møtet. Klageren bestrider at det ble opplyst om boden på møtet og har heller aldri innrømmet det i ettertid.

 

Innklagedes begrunnelse for å ikke ha korrigert salgsoppgaven og annonsen, er ikke akseptabel. Det finnes heller ingen god begrunnelse for hvorfor det ikke ble opplyst om mangelen i de mange samtalene og e-postene forut for kontraktsmøtet. Megleren var helt klart innforstått med at klageren ikke hadde vært på visning. At opplysningen heller ikke ble inntatt i kontrakten vitner om uansvarlig opptreden fra meglerens side.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Saken har vært til behandling under ansvarsforsikringsordningen som innklagede har gjennom sitt forsikringsselskap. Erstatningskravet ble der endelig avslått den 19. november 2015.

 

Det er korrekt at det ble opplyst i salgsoppgaven og annonsen at det var to boder som fulgte leiligheten, en i kjelleren og en på loftet. Det fulgte imidlertid ikke med noen loftsbod. I takstrapporten som lå vedlagt både salgsoppgaven og annonsen på nett, fremgikk de korrekte opplysningene.

 

Megleren innhentet opplysninger fra selgeren som solgte leiligheten på vegne av sin far. Megleren fikk opplysninger om den manglende loftsboden på første visningsdag, og orienterte alle interessenter på visningene om dette. Det ble også sendt informasjon til alle interessenter på interesselisten pr SMS dagen etter siste visning og samme dag som det skulle være budrunde. Rettelser ble ikke foretatt i salgsoppgave eller annonse, da innklagede ønsket at rettelser skulle gis direkte til de som man visste hadde sett annonsen eller salgsoppgaven. Det var ikke sikkert at alle disse fikk informasjonen dersom kun annonsen og salgsoppgaven ble oppdatert. Man kunne da risikere at noen ble sittende med den gamle versjonen. Dette var begrunnelsen for at interessentene isteden ble kontaktet direkte.

 

Klageren meldte inn forkjøpsretten elektronisk samme dag som det skulle være budrunde. Klageren og megleren var ikke i annen kontakt med hverandre på dette tidspunkt. Det var først dagen etter at forkjøpsretten var akseptert, at klageren tok kontakt og ba om å få oversendt salgsoppgaven. På kontraktsmøtet den 29. oktober 2015 ble megleren gjort oppmerksom på at klageren ikke hadde vært på visning. Klageren var representert ved sin far med fullmakt. Megleren informerte faren før kontrakten ble undertegnet om at det ikke var loftsbod slik det stod i salgsoppgaven. Faren hadde ingen reaksjon eller motforestillinger til opplysningen om manglende loftsbod. Han fortalte at leiligheten sannsynligvis skulle pusses opp og videreselges, hvilket også har blitt gjort.

 

I overtakelseserklæringen av 30. september 2015 ble det tilbakeholdt kr 5000 for callinganlegget som ikke virket, men det ble ikke gjort bemerkninger vedrørende manglende loftsbod. Den 7. oktober 2015 tok klagerens far kontakt og klaget over at det ikke var loftsbod, samtidig som han var innforstått med de motstridende opplysninger i salgsoppgaven, og at han hadde fått informasjon om den manglende loftsboden på kontraktsmøtet.

 

Det bestrides at det foreligger brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt selv om det ikke ble fanget opp at klageren ikke hadde fått informasjon om de uriktige opplysningene. Det fremgår av loggboken til megleren at klageren ble informert før kontrakten ble underskrevet. Det påpekes at notatet i loggboken ble gjort før det ble strid mellom partene om hvilke opplysninger kjøperen hadde mottatt før kontraktsignering.

 

Klageren ved fullmektig har underskrevet kontrakten uten å ta forbehold vedrørende den manglende loftsboden, og har med dette akseptert leiligheten med de opplysninger som han hadde fått før undertegnelse av kontrakten fant sted.

 

Under enhver omstendighet har kjøperen en selvstendig undersøkelsesplikt. De korrekte opplysningene fremgikk av takstrapporten som var vedlagt salgsoppgaven. Klageren ville oppdaget uoverensstemmelsen dersom takstrapporten hadde blitt lest. Videre var klageren ikke på visning, der hun ville ha fått informasjon om den manglende loftsboden, samt sett at leiligheten lå i øverste etasje i en bygning med flatt tak. Hun ville ta fått oppfordring til å undersøke opplysningene nærmere dersom antall boder var svært viktig for henne.

 

Videre bemerkes det at det høyeste budet ble gitt av en budgiver som hadde korrekt informasjon om den manglende loftsboden. På denne bakgrunn representerte det høyeste budet den summen markedet var villig til å betale for leiligheten med korrekte opplysninger. Det foreligger derfor ingen differanse mellom hva interessenter ville ha betalt for leiligheten med eller uten loftsbod, hvilket innebærer at klageren heller ikke har lidt noe økonomisk tap.

 

For øvrig er det ikke fremlagt noen informasjon fra klagerens side som dokumenterer de angivelige kostander til leie av lagerplass. Videre nevnes i denne sammenheng at leiligheten har blitt bygget om fra toroms til fireroms og solgt videre. Det er ikke opplyst hva som skulle lagres i boden, men på bakgrunn av at klageren ikke selv skulle bo i leiligheten, stilles det spørsmål til hvorvidt utgiftene til lagerleie har sammenheng med påstanden om meglerens brudd på opplysningsplikten.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at eiendomsmegler før handel sluttes skal innhente, kontrollere og informere om opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.

Det er enighet om at det feilaktig ble opplyst i salgsprospektet og i FINN.no-annonsen at det også var en loftsbod som fulgte med. I verdi- og lånetaksten som var vedlagt både salgsoppgaven og annonsen, var det imidlertid riktige opplysninger om boder. Nemnda legger også til grunn at klageren ikke mottok opplysninger fra megleren om at det ikke medfulgte loftsbod før hun benyttet sin forkjøpsrett.

Megleren har opplyst at han ble kjent med den manglende loftsboden på første visningsdag og orienterte alle interessentene på visningen om dette. Det fremgår av en e-post datert 21. september kl. 09:40 til de som hadde tegnet seg på visningslisten, at det er en trykkfeil i salgsoppgaven, og at det ikke medfølger loftsbod.  Før budgivningen startet, hadde følgelig megleren skriftlig overfor dem som hadde meldt sin interesse for leiligheten, korrigert den gale opplysningen om loftsbod. Det foreligger således ikke brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt etter § 6-7. Nemnda mener imidlertid at det hadde vært en fordel om FINN.no-annonsen og salgsoppgaven samtidig hadde blitt endret, selv om man da ikke når de som har sett på annonsen/salgsoppgaven før en eventuell korrigering.

Hovedspørsmålet blir etter om det ble opplyst på kontraktsmøte at det manglet loftsbod. Partene er uenige her.

Nemnda legger til grunn at klagerens far møtte med fullmakt på kontraktsmøte, og at han skrev under kjøpekontrakten dagen etter selgeren på vegne av sin datter, klageren. Det fremgår av meglerens loggbok 29. september 2015 kl. 15:15 følgende:

 

 

 

«Manglende loftsbod

[NN] [far og kjøpsfullmektig for [kjøperen]) info. på kontraktsmøte før undertegning av kontrakt 290915 kl 1445 at det ikke er loftsbod. Fikk ingen reaksjon eller motforestilling på dette.»

Nemnda bemerker at dette er et begivenhetsnært bevis før tvisten mellom partene har oppstått, noe som etter rettspraksis må tillegges betydelig vekt.

Overtagelse fant i henhold til kontrakten sted 1. oktober 2015, og faren til klageren var også da til stede og undertegnet overtagelseserklæringen på vegne av sin datter uten å gjøre anmerkning om den manglende boden.

I meglerens loggbok av 7. oktober 2015 kl. 14:39 fremgår følgende:

«Manglende loftsbod 1

[Faren] ringte 071015 kl 1430 og klaget nå på at det ikke var loftsbod. Han var innforstått m/ at det var motstridende opplysninger i prosp. og at det i taksten sto riktig ant. boder, mens det i selve prosp. sto 1 loftsbod også. Han var innforstått med at han hadde fått info. før han undertegnet kontrakten på kontraktsmøtet. Han skulle pusse opp og videreselge, de skulle ikke bo i leiligheten. Han bekreftet igjen at han og [datteren] ikke hadde vært på visning.»

Nemnda mener at loggboken viser at faren til klageren fikk informasjon om at det ikke medfulgte loftsbod før han på vegne av klageren skrev under kjøpekontrakten. På overtagelsen ble det heller ikke fra faren tatt noe forbehold om manglende loftsbod. I den grad megleren, slik som anført fra klagerens side, kan kritiseres for at han ikke informerte klageren om den manglende loftsboden før kontraktsmøtet, ble dette under enhver omstendighet rettet opp på kontraktsmøte. Da faren til klageren ikke tok noe forbehold i kontrakten, må han/klageren anses for å ha godtatt at det ikke medfulgte noen loftsbod og kan ikke senere gjøre noe krav gjeldende hverken mot selgeren eller megleren. Ut fra det som fremgår av det siterte fra meglerens loggbok, finner nemnda i dette tilfellet at megleren ikke kan kritiseres for at denne informasjonen ikke ble tatt inn i kontrakten. Under enhver omstendighet kan en slik unnlatelse ikke ha noen betydning for den konklusjonen nemnda har kommet til.

Det foreligger etter dette ikke ansvarsgrunnlag for megleren, og erstatningskravet kan ikke føre frem. Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å gå inn på spørsmålene rundt kjøperens undersøkelsesplikt og mulig medvirkning, samt årsakssammenheng. Nemnda bemerker dog at klageren ikke har dokumentert at hun har lidt noe økonomisk tap.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.