Klage nr 2015179
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Morud & Partnere Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren solgte en andelsleilighet gjennom innklagede for kr 5 050 000 den 11. november 2015. Klageren hevder innklagede er ansvarlig for feil opplyst areal i taksten og manglende opplysninger om areal i salgsoppgaven. Videre hevder klageren at verdivurderingen er feil. Klageren krever at meglerens vederlag bortfaller.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte den 11. november 2015 en andelsleilighet gjennom innklagede for
kr 5 050 000. Salgsprisen var kr 150 000 under meglerens verdivurdering.
Verdivurdering og salgspris
I innklagdes e-post datert 20. oktober 2015 heter det «forventet salgspris». I oppdragsavtalen datert 26. oktober 2015 heter det «verdivurderingen». I tilsvaret heter det at «dette var kun et anslag». Beløpet er uansett kr 5 200 000. Megleren synes her å ha gått seg vill i sine egne ordvalg.
Den 24. november 2015 ble leiligheten i naboblokken solgt for kr 5 250 000, det vil si
kr 200 000 mer enn klagerens leilighet. Den viktigste grunnen for prisforskjellen var at klagerens leilighet hadde én budgiver, mens leiligheten i naboblokken hadde to budgivere.
Partene er enige om at det er sannsynlig at klagerens leilighet hadde oppnådd meglerens verdivurdering dersom det hadde vært to budgivere. Forskjellen mellom oppnådd pris og meglerens verdivurdering utgjør et vesentlig tap på kr 147 450 kr for klageren, og kr 2 550 for innklagede. Klageren hevder at det ikke er usannsynlig at det hadde vært flere interessenter og potensielle budgivere, dersom antall kvadratmetere hadde vært oppgitt riktig i annonsen og salgsoppgaven.
Klagerens leilighet lå i 2. etasje, mens leiligheten i naboblokken lå i 1. etasje. Leiligheten til klageren hadde dermed bedre utsikt, og var bedre beskyttet mot innbrudd, men her vil potensielle kjøperes preferanser naturligvis kunne divergere. En annen fordel med klagerens leilighet var at det var en endeleilighet, med et ekstra vindu. Klagerens leilighet var derfor lysere, og kunne bygges om fra tre til fire soverom, noe den andre ikke kunne. Begge leilighetene hadde gode planløsninger, og var godt vedlikeholdte med velfungerende bad og kjøkken. I følge selgeren av naboleiligheten hadde forrige eier pusset opp badet i 2004. Samme takstmann kom frem til samme verditakst for de to leilighetene, til tross for at han trodde at klagerens leilighet var 3 kvm mindre. Det er vanskelig å argumentere overbevisende for at forskjellen i oppnådd pris kan forklares med ulik standard eller planløsning, utover at ulike kjøpere naturligvis kan ha noe ulik smak eller fokus. Klageren er uenig i at den andre leiligheten hadde en høyere standard.
Feil oppgitt areal i taksten
I taksten var bruksarealet oppgitt til 87 kvm, men det var feil. Feilen ble oppdaget da en leilighet i naboblokken ble lagt ut for salg tre dager etter at klagerens leilighet var solgt. Det var samme megleren og takstmann som ble benyttet, og både verditaksten og prisantydningen var den samme. Leilighetene hadde samme opprinnelige innskudd, og var identiske da de ble ferdigstilt i 1963, men bruksarealet til leiligheten i naboblokken var blitt målt til 90 kvm. Kontrollmåling av klagerens leilighet viste at korrekt bruksareal var nær 89,9 kvm. Leiligheten hadde ikke skråtak, indre trapper, urette vinkler eller andre særheter som kompliserte oppmålingen av bruksarealet. En oppgitt bruksareal på 87 kvm av leiligheten var derfor feil, og langt utenfor måleusikkerheten som er ca 0,1 – 0,2 kvm.
Takstmannen kunne teoretisk har målt feil, men sannsynligvis hadde han ikke målt. Klageren hevder takstmannen bare kopierte arealet i en takst fra 2004, som ble forevist ved taksering. Takstmannen har ikke kunnet legge frem noen notater eller mellomregninger fra oppmålingen. Han har heller ikke besvart meglerens oppfordring om å kommentere klagerens målsatte skisse til plantegning. Det virker derfor langt mer sannsynlig at han kopierte feilen i forrige takst, enn at to takstmenn uavhengig av hverandre, og med 11 års mellomrom har målt feil.
Takstmannen ble utpekt, jobbet på oppdrag, rapporterte og fakturerte megleren for jobben. Han fremsto som en underleverandør til megleren, på lik linje med for eksempel fotografen og trykkeriet. Takstmannen arbeidet derfor ikke for klageren. Megleren klargjorde ikke overfor klageren at takseringen stod i en særstilling i forhold til resten av den leverte tjenesten. Klageren hadde ikke mottatt fakturaen som takstmannen purret på. Han hevder derfor at det var et forsøk på å i ettertid tåkelegge kunde-leverandør-forholdet mellom megleren og takstmannen. Megleren hentet, i tråd med oppdragsavtalen, fakturaen fra takstmannen
- 08.50 samme morgen.
Innklagede må derfor kunne holdes ansvarlig for takstmannens feil, i alle fall for beløp opp til prisen for meglertjenesten. Partene er enige om at megleren ikke har opptrådt uaktsomt. Uenigheten består i hvorvidt megleren er ansvarlig eller ikke. Klageren hevder at uaktsomhet ikke bør være et krav for at megleren skal være ansvarlig, fordi det handler om en reklamasjon på en tjeneste som ikke er godt nok levert.
Det er korrekt at klageren eier en laserbasert avstandsmåler, men fokuset på leilighetens areal oppstod først en uke etter salget. På det tidspunktet klageren utarbeidet den målsatte plantegningen kjente han dessverre ikke til reglene for beregning av bruksareal, og primærrom. Klageren hadde heller ingen spesiell grunn til å sette seg inn i disse reglene. Plantegningen ble for øvrig utarbeidet med målebånd fordi den laserbaserte avstandsmåleren befant seg på klagerens hytte, men den har siden vært brukt til å verifisere målene. De er alle korrekte innenfor 1-2 cm toleranse.
Kontrollmåling
Det er riktig at takstmannen tilbød seg å kontrollmåle leiligheten, men på dette tidspunktet var leiligheten solgt og skaden skjedd. Klageren registrerer at innklagede i sitt tilsvar ikke trekker tvil i hans påstand om at det er overveiende sannsynlig at leilighetens areal ikke ble målt ved taksering. Nemnda står fritt til selv å verifisere at leilighetens bruksareal er nær 89,5 kvm, basert på den målsatte plantegningen.
Manglende opplysning om areal i salgsoppgaven
Trykkeriet benyttet feil skrifttype, slik at salgsoppgaven ikke viste leilighetens areal. Arealene var dog lesbare i den digitale utgaven av salgsoppgaven som klageren mottok for korrekturlesing før trykking. Tiden fra feilen ble oppdaget til visning var for kort til å trykke et nytt opplag av salgsoppgaven. Arealene sto i taksten som var vedlagt salgsoppgaven, samt i annonsen på internett.
Vederlag
Innklagedes vederlag utgjør kr 85 850. Klageren krever at vederlaget frafalles med henvisning til feil i takst og salgsoppgave. På kontraktsmøtet den 25. november 2015 foreslo klageren et kompromiss, men fikk ikke aksept for det.
Klageren oppfatter innklagedes tilsvar dithen at beløpet på kr 45 098 er meglerens vederlag fratrukket meglerens direkte kostnader knyttet til salget. Klageren har ikke grunnlag for å etterprøve dette, eller vurdere rimeligheten av fordelingen mellom provisjon og direkte kostnader. Klageren ser dog ikke at denne fordelingen er relevant for klagen.
Klageren krever at innklagedes vederlag bortfaller.
Innklagede har i hovedsak anført:
Verdivurdering og solgtpris
For å kunne gi et konkret pristilbud på oppdraget, ga megleren et prisanslag på leiligheten basert på statistikk og erfaring fra området før befaring av leiligheten. Opplysninger gitt av klageren av boligen før befaringen var at den var pent oppusset, men ikke nyoppusset. Etter befaringen og taksten ble prisantydningen satt til kr 4 900 000, fordi boligen hadde et bad og kjøkken som mest sannsynlig var over 25 år gammelt og derfor modent for utskifting. Meglerens prisantydning i markedsføringen var også kr 4 900 000. Det er altså ikke riktig at boligen ble verdivurdert til kr 5 200 000. Dette var kun et anslag gjort på bakgrunn av klagerens opplysninger til megleren om leilighetens standard.
Leiligheten som klageren sammenligner solgt pris med, har høyere standard. Blant annet var badet strøkent, selv om det var oppusset i 2004. Budgiver nr. 2, var også på visning på klagerens leilighet, men avsto fra å by på den. De kjøpte den neste 4-roms leiligheten som ble solgt for kr 5 000 000. Kjøperen av klagerens bolig bød også på en annen fireroms i samme oppgang. Denne var opplyst å være 90 kvm, og den ble solgt for kr 5 050 000, den 15. oktober 2015. Normalt vil antall kvadratmeter ha en viss betydning for prisen, men her er avviket for lite. Det som eventuelt burde gjort noen forskjell ved sammenligning, er antall rom, endeleilighet og standard. Det er de samme boligkjøperne som har vært på visning på leilighetene.
Ved ethvert boligsalg vil megleren og helt sikkert også takstmannen, ta hensyn til hvordan «de siste salgene» har forløpt seg. Hvor stor interessen er fra nett/avisannonser, hvor mange som var med i budrunden etc. Ettersom leiligheten hadde relativt liten interesse, og kun én budgiver, vil dette virke inn på verdivurderingen av neste bolig som skal ut i markedet. Megleren var i den oppfatning at endeleiligheten ville bidra til å øke interessen, og dermed heve prisnivået til tross for standarden til klagerens leilighet. Dette viste seg imidlertid ikke å være tilfellet.
Feil oppgitt areal i taksten
Takstmannen ble anbefalt av megleren ettersom han takserer mye i området, og dermed antas å være kjent med blant annet prisnivå. Han arbeider ikke for megleren, og har heller ikke rapportert til megleren eller fakturert megleren for jobben. Taksten ble oversendt klageren for godkjenning før den ble sendt til megleren, og både faktura og purring er sendt fra takstmannens faktureringsbyrå til klageren. Grunnen til at fakturaen var en del av utleggene var for å imøtekomme klagerens ønske om en totalpris hvor alt var inkludert.
Megleren foretar aldri oppmåling av boligen. Dette overlates etter vanlig praksis til selgerens takstmann. I følge eiendomsverdi er tilsvarende boliger omtalt til areal p-rom 86-90 kvm. Klageren hadde flere eldre takster på leiligheten som ble forevist megleren. Disse viste også at leiligheten hadde et areal på 87 kvm. Megleren hadde altså ingen grunn til å tro at det var oppgitt feil areal i taksten. Megleren ba klageren om å oversende «gammel» planskisse over boligen fordi fotofirmaet lager «ny» (ikke målsatt) planskisse gratis, dersom det foreligger et grunnlag. Klager sendte, i mangel av gammel tegning, over en selvlaget skisse. Denne inneholdt alle mål for leiligheten. Megleren kontrollerte ikke tegningen, den ble kun brukt som grunnlag for fotofirma.
Megleren hadde ingen grunn til å mistenke at arealoppmålingen var feil da både tidligere fremlagte takster viste samme areal, og eiendomsverdi viste at arealene varierte på de forskjellige 4-roms leilighetene. Selgeren hadde lasermåler, og anledning til å måle opp leiligheten sin selv. Han godkjente taksten med oppmåling direkte til takstmannen. Takstmannen gjør taksering, oppmåling og fakturering uavhengig av megleren. Både megleren og klageren er enige om at megleren ikke har opptrådt uaktsomt.
Kontrollmåling
Takstmannen har tilbudt seg å kontrollmåle leiligheten, men tilbudet ble avslått av klageren.
Manglende opplysning om areal i salgsoppgaven
Klageren ønsket ikke å benytte benevnelsen «kvm» i salgsoppgaven eller i internettannonsen. Dette ble derfor endret til m2. Imidlertid viste det seg at benevnelsen m2 ikke støttes av den programvaren som trykkeriet bruker. Dette førte til at arealet ikke ble vist i salgsoppgaven. Denne problemsstillingen var ukjent for innklagede. Det er beklagelig, men var for sent å gjøre noe med når salgsoppgavene ble levert rett før visningen. Det var imidlertid ingen som møtte på visningen som var i tvil om boligens oppgitte mål. Taksten som inneholdt alle målene av leiligheten var vedlagt salgsoppgaven.
Vederlag
Pristilbudet opplyste om kostnader for utlegg, pris på direktefakturerte tjenester og meglerens vederlag. Klageren var ikke innstilt på å gå for denne typen prising av tjenestene, men ønsket en provisjonssats hvor alt var inkludert. Megleren ga derfor klageren et nytt tilbud for å imøtekomme dette, og taksten ble lagt inn i totalprisen. Innklagedes provisjon inkl. mva. var på kr 45 098.
Innklagede hevder at megleren ikke kan holdes ansvarlig for opplysninger innhentet fra takst, forretningsfører, kommunen etc. I så tilfelle vil megleren måtte ta et forbehold om at alle opplysningene i markedsføringen av boligen, salgsoppgave etc, er korrekt mottatt fra eksterne leverandører.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om bortfall av vederlag på grunn av meglers påståtte ansvar for feil i taksten, meglerens forhold til takstmannen, meglerens ansvar for manglende opplysning om areal i salgsoppgaven på grunn av trykkeriets programvare, og meglerens verdivurdering.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Verdivurdering og solgt pris
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede for den markedsverdien som er nedfelt i verdivurderingen. Denne synes å basere seg på reelle omsetningsverdier i området, og det er tatt høyde for standard på eiendommen. Nemnda bemerker at det er vanskelig å sammenligne ulike salg. Blant annet vil standard, beliggenhet og markedet for øvrig spille inn. Det vil følgelig være noe tilfeldig hvilken pris man får, og hvor raskt salget gjennomføres.
Feil oppgitt areal i taksten
Takstmann skal opptre uavhengig av megler, og nemnda vurderer derfor ikke takstmannens forhold.
Megleren blir ikke identifisert med takstmannen, jfr. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 275. Det følger av fast praksis i Reklamasjonsnemnda at megleren i utgangspunktet ikke er ansvarlig for feil i taksten.
Meglerens undersøkelsesplikt av arealet kan som utgangspunkt bare anses overtrådt, dersom megleren har et konkret grunnlag for å reagere på arealmålingen, jfr. praksis fra Reklamasjonsnemnda, Tore Bråthen Eiendomsmegling Kommentarutgave (2013) s. 314 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 275. I dette tilfellet har megleren basert seg på arealopplysningene som er angitt i taksten. En eiendomsmegler må kunne stole på målinger som er foretatt av en takstmann, og nemnda finner ikke grunn til å kritisere innklagede for å ha gjort det i denne saken.
Manglende opplysninger om arealer i salgsoppgaven
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 6 at det skal gis opplysninger om bebyggelsens arealer. Klageren ønsket at benevnelsen m2 skulle benyttes i stedet for kvm. Dette førte til at leilighetens areal ikke ble synlig i salgsoppgaven på grunn av programvaren trykkeriet innklagede benyttet, noe innklagede først ble klar over like før visningen.
Taksten var vedlagt salgsoppgaven, hvor arealene var oppgitt i lesbar form. Arealene fremgikk også av annonsen på Finn.no. Nemnda har merket seg at trykkingen av salgsoppgaven kostet kr 3 200, og administrasjonskostnader for trykking med kr 550, til sammen kr 3 750. Nemnda finner det naturlig at innklagede vurderer om klageren bør refunderes dette beløpet.
Bortfall av vederlag
Klageren har fremsatt krav om at innklagedes honorar skal bortfalle i sin helhet. Vederlaget kan falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagede. Nemnda bemerker at § 7-7 bare gjelder nedsettelse av oppdragstakers vederlag og ikke justering av oppdragstakers utlegg. I dette tilfellet er ikke vilkåret om at det skal foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» oppfylt, og det er ikke grunnlag for å redusere vederlaget helt eller delvis.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.