Klagenr 2015113

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                       DNB Eiendom AS Alta

 

Saken gjelder:                Dekningssalg

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale med salg av sin eiendom våren 2014. Klagerne aksepterte et bud på kr 2 200 000. De ble imidlertid ikke enige med budgiveren om overtakelsesdato. Det ble derfor satt i gang et dekningssalg, som førte til at eiendommen ble solgt for kr 2 100 000. Klagerne hevder innklagede burde hjulpet dem og den første budgiveren med å komme frem til en overtakelsesdato. Videre hevder klagerne at innklagede ikke skulle satt i gang et dekningssalg, da det ikke var inngått en bindende avtale med den første budgiveren. Klagerne krever derfor at innklagede tilbakebetaler alle kostnadene, kr 40 000, de har hatt i forbindelse med dekningssalget. De krever også nedsettelse av innklagedes vederlag.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom våren 2014. Boligen ble lagt ut på www.finn.no, og én meldte interesse. Prisantydningen var på kr 2 300 000. Den 12. mai 2014 innga interessenten et bud på kr 1 900 000 som ble avslått. Klagerne avslo også de to neste budene på kr 2 000 000 og kr 2 250 000 dagen etter. Klagerne fremsatte et motbud på kr 2 250 000 som ble avslått, men budgiveren kom ifølge megleren med et bud på kr 2 200 000, som ble akseptert av klagerne. Av dokumentene klagernes advokat har mottatt fra megleren, ligger det også en utskrift av et bud på kr 1 950 000, men dette budet synes ikke å være innført i budjournalen.

 

I ettertid ble det strid om overtakelsesdatoen. Klagerne ønsket at overtakelsen skulle skje den 15. juli 2014, mens budgiveren ønsket at overtakelsen skulle skje den 1. oktober 2014. Megleren oppfattet at det var enighet om overtakelsesvilkårene, og han bekreftet dette gjennom en underskrivelsesforespørsel pr. SMS datert 20. mars 2014. Budgiverens ønskede overtakelsesdato ble bekreftet i denne forespørselen, i tråd med tidligere angitte skriftlige bud. Det er noe usikkert om budgiveren underskrev på denne SMSen, men etterfølgende korrespondanse tyder på at hun ikke kvitterte på underskrivningsforespørselen.

 

Innklagede sendte den 22. mai 2014 brev med kjøpekontrakt, opplysningsskjema og informasjon til budgiveren. Deretter skjedde det ingenting før megleren purret.

 

Eiendommen ble deretter lagt ut for salg på ny, og solgt ved kontrakt datert 6. august 2014 for kr 2 100 000. Omkostningene ved dekningssalget beløp seg til kr 40 000, hvor kr 35 000 var honorar, og kr 5 000 utgifter til annonsepakke.

 

Etter dette ble det undersøkt om budgiveren kunne være ansvarlig for klagernes tap ved dekningssalget grunnet mislighold av et bindende bud. Konklusjonen ble at hun ikke var ansvarlig.

 

Slik dokumentasjonen viser, avvek aldri kjøperen fra sin ønskede overtakelsesdato 1. oktober 2014. Hun innga alle sine bud med forbehold om denne overtakelsesdatoen. Av underskrivelsesforespørselen var det hennes overtakelsesdato som var oppført. Megleren hevder at dette var noe som følger av «systemet», men selv om det er riktig, mister det ikke sin rettslige betydning. Budgiveren må kunne stole på at de opplysningene megleren gir er korrekte. Så langt hadde hun ingen grunn til å reagere, da det så ut til at klagerne hadde akseptert hennes ønske.

 

At overtakelsesdatoen var viktig for budgiveren fremgår også av budet inngitt den 13. mai 2014 på kr 2 000 000. Egenkapitalen var oppgitt til kr 2 600 000, og det var derfor innlysende at hennes leilighet måtte selges først.

 

Megleren hevder at overtakelsestidspunktet også var sentralt for klagerne. Megleren burde derfor avklare dette med partene, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det vises også til eiendomsmeglingsforskriftens § 3-5 som sier at «eventuelle forbehold og tidspunkt for eventuelt bortfall av slike forbehold», skal føres inn i budjournalen.

 

Etter klagernes oppfatning burde megleren tidlig ha sett forskjellen mellom klagernes og budgiverens ønske om overtakelsestidspunkt, og ført dette inn i journalen. Første gang det skulle vært gjort, var ved kjøperens bud av 13. mai 2014. Det står intet om dette i journalen, og det ser heller ikke ut til at det på noe tidspunkt har vært problematisert ovenfor partene.

 

I utgangspunktet er det opp til partene å bli enige om overtakelsestidspunktet, men megleren har en plikt til å bidra med avklaring av dette, jfr. Reklamasjonsnemndas avgjørelse i sak 2008196.

 

Megleren hevder at budgiveren var forpliktet til å overta den 15. juli 2014, i henhold til et muntlig bud på kr 2 200 000. Grunnlaget skal være en muntlig avtale inngått den 21. mai 2014 pr. telefon. I ettertid har budgiveren bestridt dette, og det er således meglerens oppgave å bevise riktigheten av sin påstand. Verken budjournalen eller annen dokumentasjon bekrefter meglerens påstand. For budgiveren måtte det fortone seg slik at klagerne hadde gått med på hennes overtakelsesdato, da hun etter det siste budet fikk en signeringsforespørsel med en overtakelsesdato som var satt til 1. oktober 2015.

 

Megleren mener videre at budgiveren brukte for lang tid til å melde tilbake etter å ha mottatt aksept av bud, samt kjøpekontrakt av 22. mai 2014. Megleren purret den 3. og 6 juni 2014 pr. telefon uten å få kontakt. Begge er enige om at det forelå betydelige dekningsproblemer ved bruk av telefon. Det er derfor usikkert om kjøperen mottok meldingene/oppringningene. Megleren hadde selv skapt uklarheten, og burde ha anstrengt seg ytterliggere for å rette den opp.

 

Det er tenkelig at budgiveren, etter å ha mottatt kjøpekontrakten, la den til side uten å se på den fordi det var så lenge til overtakelsesdatoen. I alle fall burde megleren ta det med i betraktning da han hadde kommet i skade for å gi feilaktige opplysninger i signeringsmeldingen den 20. mai 2014. Han burde ha handlet raskt, og på en sikker måte da han så at opplysningen var feil, eksempelvis ved bruk av e-post eller papirpost.

 

Ut fra hendelsesforløpet er det ikke grunnlag for å hevde at budgiveren var forpliktet etter sitt bud. Således var det heller ikke grunnlag for dekningssalget. Salgsprosessen som var i gang, skulle bare ha fortsatt etter å ha konstatert at eiendommen ikke var solgt på grunn av manglende enighet mellom partene.

 

Det er ikke riktig slik innklagede hevder, at klagerne kan klandres for sin opptreden, og således ha noe av ansvaret for tapet de selv har lidt. Innklagede hevder at megleren gjorde forsøk på å megle mellom partene, men ingenting i korrespondansen tyder på det. Det finnes intet spor etter kommunikasjon til selgeren og/eller budgiveren om hvilke grunner de hadde for å fastholde sitt standpunkt til overtakelsesdato. En begrunnelse bak standpunktet er det første man spør om i en situasjon med uenighet. Med det kan man komme partene i møte med en annen løsning på grunn av problemet deres. Intet sted har megleren foreslått et alternativt overtakelsestidspunkt.

 

At megleren ikke har journalført uenigheten, tyder også på at han ikke la vekt på overtakelsesproblematikken som et avgjørende moment for om det var inngått en bindende avtale eller ikke. Megleren konkluderer kun med at bindende avtale var inngått, uten å være tilstrekkelig oppmerksom på de juridiske problemene med dette. Da megleren da til klagerne at bindende avtale var inngått, var dekningssalg konsekvensen. Å kreve at klagerne skulle motsette seg meglerens konklusjon krever minst en eiendomsmeglers kompetanse, og det er ikke normalt å kreve av legfolk. Ingen av klagerne har slik kunnskap.

 

Hadde megleren kommet til riktig faglig konklusjon, nemlig at bindende avtale ikke var inngått, skulle han ha fortsatt salget i kraft av den første oppdragsavtalen uten å starte et dekningssalg. Derfor har klagerne krav på å få dekket alle utgiftene som er forbundet med det feilaktige dekningssalget.

 

Ved manglende grunnlag for dekningssalget bør innklagede tilbakebetale alle kostnadene klagerne har hatt knyttet til dette alene, det vil si kr 40 000. Dette er et konstaterbart tap grunnet meglerens manglende rettsgrunnlag for dekningssalget, og omfatter derfor også utgiftene til annonsepakken.

 

Det hevdes også at meglerens pliktforsømmelse var så omfattende at det øvrige vederlaget også bør nedsettes helt eller delvis, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Det er ikke uenighet om at megleren gjorde en feil i saken. Uenigheten som gjenstår knytter seg til spørsmålet om klagerne kan velte alt ansvar over på megleren, eller om klagerne også selv må ta en del av ansvaret for at det ble iverksatt dekningssalg. Denne uenigheten gjør at det også er uenighet om størrelsen på klagernes krav.

 

Hvorvidt budgiveren gikk bort fra sitt opprinnelige ønske om overtakelse den 1. oktober 2014, eller ikke, er det i dag vanskelig å si noe sikkert om. Hvis kommunikasjonen mellom budgiveren og megleren skjedde på en dårlig telefonlinje, og/eller budgiveren hadde nedsatt hørsel slik hun hevder, er det godt mulig at det oppstod en kommunikasjonssvikt som verken budgiveren eller megleren kan lastes for. Uansett er megleren i slike tilfeller den nærmeste til å sikre bevis for hva som ble sagt i telefonsamtalen.

 

Innklagede er enig i at budgiverens ønske om en spesiell overtakelsesdato burde fremgått av budloggen, samt at megleren burde ha hatt større fokus på å løse problemet med budgiverens og selgerens ulike forventninger/forutsetninger når det gjaldt overtakelsesdatoen. Det er riktig at problemet med overtakelsesdatoene muligens kunne ha vært løst uten dekningssalg, hvis dette i større grad hadde vært forsøkt. På dette punkt kan likevel ikke all skyld legges på megleren. Både klagerne og budgiveren hadde også selv en klar oppfordring til å innlede en konstruktiv dialog for om mulig finne en løsning.

 

I kommunikasjonen som fant sted i etterkant av budaksepten burde megleren forsikret seg om at samme overtakelsesdato ble formidlet. Dette gjelder selv om SMSens utforming skyldtes en systemsvikt. At også budgiveren burde ha opptrådt annerledes i saken, er noe verken klagerne eller innklagede kan lastes for.

 

På denne bakgrunn er innklagedes syn at klagerne må dele ansvaret med megleren for at en minnelig ordning når det gjaldt overtakelsesdato tilsynelatende ikke ble forsøkt før dekningssalg ble iverksatt. Det er etter forholdene ikke rimelig at klagerne velter all skyld over på megleren på dette punktet.

 

Klagerne tar feil når de hevder at innklagede burde meglet frem til en løsning på spørsmålet om overtakelsesdatoen. Uenigheten mellom klagerne og budgiveren dreide seg i dette tilfellet om flere måneder. Megleren undersøkte om det var noen mulighet for at partene kunne bli enige, men måtte konstatere at begge parter sto steilt på sine standpunkter. I en slik situasjon ligger det utenfor eiendomsmeglerens plikter å gå aktivt inn som tvisteløser. Dette var en uenighet som partene måtte ha tatt tak i, og eventuelt løst selv. Når hverken klagerne eller budgiveren viste noen form for aktivitet for å få løst uenigheten seg imellom, er de selv nærmest å ta tak i dette. Så skjedde ikke, og det var derfor riktig av megleren å anbefale selgerne å selge eiendommen på nytt til en annen kjøper. Det er derfor ikke urimelig når innklagede i sitt tilbud om minnelig løsning bare har tilbudt å dekke halvparten, altså kr 20 000, av klagernes krav på kr 40 000. På bakgrunn av klagernes manglende aktivitet for å forsøke å finne en løsning med budgiveren, mener innklagede at tilbudet var raust.

 

Når det gjelder størrelsen på klagernes krav, har de dokumentert oppdragsavtalen for dekningssalget, men de har ikke fremlagt den opprinnelige oppdragsavtalen. Sammenholdes punkt 2B i den opprinnelige oppdragsavtalen med tilsvarende punkt i oppdragsavtalen knyttet til dekningssalget, fremgår det at innklagede ved dekningssalget halverte sitt honorar fra kr 70 000 til kr 35 000. Dette var å betrakte som en gestus overfor klagerne fra innklagedes side. Innklagede har tilbudt seg å redusere honoraret med ytterliggere kr 10 000. Kravet på kr 25 000 er altså bare en tredjedel av det opprinnelige avtalte kravet. Dette er etter innklagedes syn raust, både fordi dekningssalget ble vellykket, og fordi klagerne må anses å ha et betydelig medansvar for at det opprinnelige salget ikke ble noe av.

 

Innklagede hevder at meglerforetaket allerede har strukket seg lengre enn klagerne med rimelighet kan kreve. De kan derfor ikke få medhold i at de har krav på ytterliggere økonomisk kompensasjon fra innklagede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder avklaring av hvorvidt salget var et ordinært salg eller om det var inngått en bindende avtale med budgiveren, som senere ble misligholdt, og som foranlediget dekningssalg.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det er i utgangspunktet opp til partene å bli enige om overtakelsestidspunktet, men eiendomsmegleren har en plikt til å bidra til en avklaring av dette. Innklagede er enig i at budgiverens ønske burde ha fremgått av budloggen, og at megleren burde ha hatt større fokus på å løse problemet med kjøperens og klagernes ulike forventninger/forutsetninger når det gjaldt overtakelsesdato. Innklagede er også enig i at problemet med overtakelsesdatoen muligens kunne vært løst uten dekningssalg. Innklagede hevder imidlertid at klagerne også hadde en klar oppfordring til å innlede en konstruktiv dialog for om mulig å finne en løsning med budgiveren.

 

Budgiveren hevder at hennes siste bud var på kr 2 000 000 den 20. mai 2014 med ønsket overtakelse den 1. oktober 2014. Innklagede hevder at klageren ga et muntlig bud på kr 2 200 000 med akseptfrist den 21. mai 2014 uten forbehold, men ønsket overtakelse 1. oktober 2014. Innklagede sendte en SMS med signeringsforespørsel på dette budet. Det er usikkert om budgiveren skrev under dette budet. Budet er imidlertid innført i budjournalen, og det er dette budet selgerne (klagerne) aksepterte.

 

Aksept av bud ble sendt til budgiveren den 22. mai 2014, hvor innklagede viser til telefonsamtale og bekrefter at budet på kr 2 200 000 var akseptert av klagerne. Videre står det at overtakelsen av eiendommen var avtalt til 15. juli 2014. Budgiveren sendte e-post til innklagede den 7. juli 2014, hvor hun bestrider at hun har inngått avtale med overtakelse av eiendommen den 15. juli 2014.

 

Nemnda finner at det i dette tilfellet ikke ble inngått en bindende avtale, noe også innklagede har erkjent. I et slikt tilfelle er det ikke aktuelt å gjennomføre dekningssalg. Dekningssalg forutsetter at det er inngått bindende avtale, og at kjøperen vesentlig har misligholdt avtalen ved ikke å betale kjøpesummen. Det var følgelig urettmessig av innklagede å foreta dekningssalg. Det er heller ikke fremlagt for nemnda hevningserklæring fra selgeren (klagerne) til den angivelige kjøperen.

 

Innklagede har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven 6-3, og må betale tilbake provisjonen (kr 35 000) i forbindelse med «dekningssalget» i sin helhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det foreligger her en ikke ubetydelig pliktforsømmelse., og nemnda mener at det ikke er grunnlag for å redusere dette beløpet på grunn av påstått medvirkning fra klagernes side. I tillegg finner nemnda at vederlaget i forbindelse med det første salget skjønnsmessig må reduseres med kr 15 000, det vil si totalt kr 50 000.

 

Konklusjon: DNB Eiendom AS Alta har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerne 50 000 kroner.