Klagenr 2015175
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerenforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Dialog Eiendomsmegling AS avd. Hønefoss
Saken gjelder: Meglerens utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin eiendom den 4. juni 2015. Klageren er misfornøyd med gjennomføringen av oppdraget på flere punkter, og krever vederlagsreduksjon etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det anføres at meglerassistenten ikke møtte opp til visning, og at innklagede rykket inn annonse i lokalavisen uten klagerens samtykke. Innklagede hevder meglerassistenten kom på visningen, dog noe sent, og bestrider at det foreligger grunnlag for vederlagsreduksjon.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegleren.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin eiendom den 4. juni 2015. Det ble avtalt at eiendommen skulle annonseres på internett, og det ble avtalt at den ikke skulle annonseres i lokalavisen. Klageren skulle få internettannonseringen gratis, under forutsetning av at innklagede fikk oppdraget.
Klageren mener innklagede har begått flere feil, og det er derfor urimelig at det ble krevd at vederlaget skulle betales fullt ut. Forhold som anføres er blant annet at megleren ikke møtte til første visning. Dette fikk klageren melding om av innklagedes meglerassistent samme dag som visningen ble avholdt.
Klageren ba om kontaktinformasjon til to interessenter som skulle på privatvisning, men fikk kun for den ene. Vedkommende fortalte i telefonsamtale med klageren at han hadde måttet reise fra eiendommen etter ca. 45 minutter ut i annonsert visningstid, da megleren ikke dukket opp. Vedkommende hadde reagert på forklaringen om at meglerassistenten ikke fant frem, da han selv hadde fulgt kjøreanvisningene i annonsen, og funnet frem uten problemer. Klageren besitter ikke skriftlig dokumentasjon på denne samtalen, og har heller ikke navn eller telefonnummer til vedkommende. Klageren mener de sprikende opplysningene fra innklagedes representanter uansett belyser at det ikke er korrekt at meglerassistenten kom 20 minutter for sent. Klageren er overbevist om at vedkommende ikke møtte til visningen overhodet. Dersom hun hadde vært der, ville hun sannsynligvis ikke hatt problemer med å låse porten skikkelig den andre gangen hun var der.
I oppgjørshonoraret ble klageren belastet for takstmann, i tillegg til at innklagedes vederlag ble trukket fra salgssummen før beløpet ble overført til klageren. Dette forhindret klageren fra å holde tilbake vederlag som følge av innklagedes mislighold.
Klageren var på eiendommen noen dager etter siste visning. Lyset i huset var da tent, døren til stabburet var åpen og porten inn til eiendommen var ikke låst.
Klageren forventet at megleren skulle avholde visning, men da dette ikke var tilfellet, og klageren heller ikke fikk noen melding fra vedkommende som avholdt visningen om at det ikke hadde lyktes å lukke døren og låse porten, fikk heller ikke klageren sikret eiendommen og de verdier som var der. Reklamasjonsnemnda har i tidligere avgjørelser påpekt at det er god meglerskikk å gi beskjed til selgeren om hvem som skal avholde visning.
Annonse i lokalavisen ble rykket inn uten klagerens godkjennelse. Reklamasjonsnemnda har i tidligere avgjørelser påpekt at annonsering skal være avklart med oppdragsgiver før den iverksettes. Årsaken til at klageren ikke ønsket annonsering i lokalavisen, var at det dreide seg om et salg etter klagerens avdøde bestemor, og var følgelig forbundet med følelser fra flere familiemedlemmer. Klageren ønsket derfor ikke dette annonsert i avisen, men skaden skjedde likevel uten klagerens viten og vilje. Dette har skapt ubotelig skade i ettertid. Klageren var klar på at han ikke ønsket denne annonseringen, men valgte å la være å dele med megleren at årsaken var familiekonflikter. Den oppståtte situasjonen kunne vært unngått dersom innklagede hadde hatt dialog med klageren og ikke tatt avgjørelser på hans vegne. Uavhengig av årsak, burde avisannonseringen vært avklart med klageren før den ble iverksatt.
Megleren har erkjent at det har blitt gjort feil, og har lagt seg flat og beklaget. Megleren spurte også i e-post av 20. august 2015 klageren om hva han mente var en riktig sum i forbindelse med kompensasjon. Klageren viste da til at Reklamasjonsnemnda i tidligere avgjørelser har nedsatt vederlaget med halvparten i de tilfeller der megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren fikk beskjed av megleren om at han ville bli kontaktet av daglig leder, hvilket klageren etterlyste ved flere anledninger, uten at henvendelsene ble besvart.
Fagansvarlig har erkjent at de forhold klageren har påberopt er kritikkverdige, men det hevdes likevel å ikke være i strid med god meglerskikk, og dermed rimelig å kreve fullt vederlag.
Klageren mener de nevnte forhold åpenbart er i strid med god meglerskikk, og at det utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir rett til vederlagsreduksjon etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det kreves at meglerens totalt krav på kr 53 321 nedsettes med kr 24 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det medfører ikke riktighet at innklagede ikke møtte til visning. Klageren var informert om at verken ansvarlig megler eller assistenten kunne gjennomføre den planlagte visningen. Det ble derfor avtalt at en av innklagedes eiendomsmeglerfullmektiger skulle avholde visningen. Innklagede har hele tiden erkjent at vedkommende kom for sent til visningen. En kombinasjon av mye trafikk og problemer med å finne frem, gjorde at hun ankom visningen ca. 20 minutter for sent. Selgeren ble varslet om dette av meglerassistenten. Innklagede klarte i ettertid å få bekreftet at det var to interessenter som kom til visningen til annonsert tid, og reiste igjen før meglerfullmektigen ankom eiendommen. Det har i ettertid blitt gjennomført visning med begge disse. Innklagede viser til skjermbilde av SMS-korrespondanse mellom meglerassistenten og hennes kollega, som bekrefter at vedkommende møtte til visning, dog noe sent.
Innklagede er svært restriktive med å oppgi kontaktinformasjon til registrerte interessenter. Det er ikke alltid slik at de som er i kontakt med megleren, ønsker at dette skal formidles til selgeren. Dette respekterer innklagede, og innhentet derfor samtykke fra den aktuelle interessenten slik at innklagede kunne oversende kontaktinformasjonen til klageren. Det var ikke to interessenter som ønsket privat visning. Det var kun én interessent med følge.
Det er riktig at klageren ble trukket for takst i oppgjøret. Det ble ikke kontrollert av innklagedes oppgjørsavdeling at klageren hadde fått fakturaen direkte til seg. Da innklagede ble oppmerksom på at klageren hadde betalt denne fakturaen direkte, ble beløpet umiddelbart tilbakeført klageren.
Når det gjelder selgerens rett til tilbakehold av vederlag, så må et slikt krav fremsettes før oppgjøret har funnet sted. Klageren fremsatte ikke et slikt krav før eiendommen var solgt, og oppgjøret gjennomført.
Meglerfullmektigen har bekreftet at hun hadde problemer med å låse porten inn til eiendommen. Låsen ble hektet på porten, men hun fikk den ikke til å gå i lås. Resten av eiendommen ble forskriftsmessig lukket og låst. Innklagedes meglerassistent mener at alle lys ble slukket, men det kan ikke utelukkes at et lyspunkt ble uteglemt.
Innklagede tok initiativ til å kompensere klageren for at meglerfullmektigen kom for sent til visning med å sette opp en ny annonsert visning. I den forbindelse ble det rykket inn en annonse i lokalavisen kostnadsfritt for klageren. At klageren av de oppgitt grunner ikke ønsket en slik annonsering, var helt ukjent for innklagede. Klageren avslo i første omgang tilbudet om avisannonsering, og ytret at han ønsket å begrense kostnadene ved salget. Innklagede ble aldri gjort oppmerksom på at en markedsføring i lokalavisen ville påføre klageren og hans familie en negativ følelsesmessig belastning. Det fremgikk ikke i den tidligere korrespondansen mellom innklagede og klageren noe som tilsa at klageren hadde slike grunner for å ikke ønske den type markedsføring. Innklagede kan etter dette ikke lastes for å ha satt inn en kostnadsfri annonse i lokalavisen.
Klageren ble ikke belastet honorar for meglerassisterte visninger. I tillegg til visninger som meglerassistenten kom for sent til, ble det gjennomført to meglerassisterte visninger som skulle vært belastet klageren med totalt kr 2 400 (kr 1 200 pr. visning). Innklagede valgte på eget initiativ å la være å belaste klageren for dette. Sammen med gratis avisannonse er klageren kompensert med totalt kr 5 700. Klageren ble i forkant av salget også innrømmet gratis markedsføring på nett. Dette har normalt en kostnad på kr 3 390.
Klageren baserer etter innklagedes mening sin klage på to hovedpunkter; avisannonseringen og påstand om at meglerassistenten ikke møtte til visning. Begge disse forhold har innklagede imøtegått med skriftlig dokumentasjon, herunder e-postkorrespondanse mellom innklagede og klageren og SMS-korrespondanse mellom representanter fra innklagede.
Det er ikke fremsatt noen påstand om tap, og innklagede kan heller ikke se at det foreligger. Likevel har innklagede innrømmet et prisavslag i saken. Klageren er allerede innrømmet en økonomisk kompensasjon, og kravet på ytterligere vederlagsreduksjon bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om nedsettelse av meglerens vederlag grunnet påståtte mangler ved utførelsen av oppdraget.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren har fremsatt krav om vederlagsreduksjon etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede synes å mene at det ikke er grunnlag for et slikt krav, idet det ikke foreligger noe økonomisk tap. Det er imidlertid ikke et vilkår for vederlagsreduksjon etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, at det foreligger et økonomisk tap på oppdragsgivers hånd.
Spørsmålet er om det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsreduksjon.
Klagen knytter seg til to hovedpunkter, at meglerassistenten kom for sent til annonsert visning, og at det ble satt inn avisannonse uten klagerens samtykke. I tillegg bemerker nemnda at klageren ble fratatt muligheten til tilbakehold som følge av manglende utsendelse av oppgjørsoppstilling over meglerens vederlag og omkostninger. Nemnda har registrert at det i oppdragsavtalen pkt. 4.8 er avtalt at megleren kan dekke sitt krav på vederlag i klientmidler som tilhører kunden. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 7-4 tredje ledd, som bestemmer at megleren kan bare dekke sitt krav på vederlag i klientmidler, dersom oppdragsgiveren (klageren) har samtykket i dette etter at handel er kommet i stand.
Klageren er ikke belastet for visninger. Det er imidlertid kritikkverdig at megleren ikke var tilstede før visningen skulle starte. Nemnda finner også at det er kritikkverdig at det ble satt inn annonse uten klagerens samtykke, selv om klageren ikke er belastet for annonseutgifter. Dette sammenholdt med overtredelsen av eiendomsmeglingsloven § 7-4 tredje ledd og de øvrige anmerkningene klageren har kommet med, tilsier samlet sett at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gjør at meglerens vederlag må reduseres, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Nemnda finner at vederlaget passene kan reduseres med kr 15 000.
Konklusjon:
Dialog Eiendomsmegling AS, avd. Hønefoss, må betale 15 000 kroner til klageren.