Klagenr 2016003

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Nøtterøy

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en enebolig gjennom innklagede den 10. februar 2015. Klageren hevet kjøpet med selgeren fordi selgeren hadde gitt uriktige opplysninger om at en planlagt gang – og sykkelsti ville medføre betydelig inngrep på eiendommen. Dette førte til at klageren ble påført et økonomisk tap på kr 250 000. Klageren hevder at innklagede skulle gitt opplysninger om gang – og sykkelstien. Forslaget til reguleringsplan datert 1. april 2014 ble sendt til naboer, offentlige etater og berørte parter, samt lagt ut til offentlig ettersyn hos kommunen og på kommunens hjemmeside på internett. Reguleringsplanen ble endelig vedtatt den 17. desember 2014. Klageren hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstattet sitt økonomiske tap på kr 250 000.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren kjøpte 10. februar 2015 en enebolig formidlet gjennom innklagede. Kjøpesummen var kr 3 525 000. Overtakelse var den 6. mars 2015.

Manglende opplysninger

Klageren ble den 18. mai 2015 kjent med at det skulle gjøres et betydelig inngrep i eiendommen i forbindelse med etablering av gang – og sykkelsti. Dette i henhold til reguleringsplan av 17. desember 2014.

 

I forbindelse med kjøpet var klageren gjort muntlig kjent med at det skulle etableres en gang – og sykkelsti utenfor eiendommen, og at eiendommen som sådan ikke ville bli berørt. Dette fremgikk også av skriftlige opplysninger ved kjøpet, jfr. særlig selgerens egenerklærings-skjema punkt 13. Det fremgikk av dette at selgeren ikke «kjenner … til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsler eller offentlig vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser». Det er i denne forbindelse påført håndskrevet følgende: «Planlagt gang og sykkelsti tilstøtende». Av dette fremgikk altså intet om at eiendommen ville bli berørt på en slik måte som det nå viser seg.

 

Eiendommen vil bli betydelig berørt av dette inngrepet. Det vil bli en anleggstid på minst 18 måneder med mulighet for forlengelse i 6 + 6 måneder. Hekken på langsiden av tomten vil bli fjernet. Eiendommen vil bli totalt eksponert mot omgivelsene i den retningen, som er adskillig trafikkert. Videre vil 225 kvm av hagen bli omgjort til anleggsområdet. Det vil bli ekspropriert 25 kvm av hagen med tillegg av nødvendig skjæring og fylling. Tiltakshaveren vil ikke reetablere beplantning(hekk). Anleggsperioden vil rimeligvis bli preget av betydelig støy, støv og visuell forurensning tett opp mot eneboligen. Muligheten for å utnytte eiendommens uteareal vil være meget begrenset.

 

Klageren ville ikke ha kjøpt eiendommen om han hadde vært kjent med disse umiddelbare og langvarige anleggsarbeider, og de derpå følgende permanente påvirkninger av eiendommen.

 

Heving av kjøpet

Klageren anså at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger. Selgeren var vel kjent med inngrepet.

 

På dette grunnlaget hevet klageren kjøpet, og inngikk en hevingsavtale med segleren og hans eierforsikringsselskap. Avtalen gikk ut på at klageren fikk kjøpesummen tilbake, og ga fra seg eiendommen. Det var det han kunne få ut av hevingen, for å ikke risikere at motparten tvang klageren til å ta et søksmål for domstolene. Advokaten rådet ham til å akseptere hevingen, selv om han også hadde lidt et økonomisk tap i tillegg (transaksjonskostnader). Selv om søksmålet sto materielt sterkt, vil et søksmål i seg selv være ressurskrevende og tidkrevende, og i mellomtiden ville klageren sitte med eiendommen og derved også en betydelig båndlagt kapital. Forlik var derfor høyst forsvarlig.

 

Hevingsoppgjøret er gjennomført, og kjøpesummen på kr 3 525 000 er tilbakebetalt til klageren.

 

Erstatningskrav mot megleren

Deretter, ved brev av 7. september 2015, vendte klageren seg mot megleren, med krav om erstatning for «transaksjonskostnader» m.v., estimert til kr 250 000. Kravet ble avslått av innklagede i brev av 18. september 2015.

 

Selgerne har holdt tilbake opplysninger, men også megleren kan klandres for mangelfulle opplysninger. Megleren har ikke gjort en forsvarlig jobb med tilretteleggelse av informasjon ved salget, og har dertil muntlig meddelt klageren at gang– og sykkelstien ikke ville få noen negativ innvirkning på eiendommen.

 

Klagerens advokat tilskrev på det grunnlag innklagede den 1. oktober 2015, og fastholdt kravet klageren forgjeves hadde fremmet. Innklagede avslo kravet ved brev fra juridisk avdeling 26. oktober 2015.

 

Et vesentlig argument fra innklagede var at megleren hadde bygget på den informasjonen han fikk fra kommunen vedrørende gang– og sykkelstien, og i det hele tatt reguleringssituasjonen. Klagerens advokat har derfor tatt saken opp med kommunen, som har brukt en del tid på å saksbehandle hans forespørsel. Det kom lite ut av henvendelsen til kommunen, men alt i alt ga det ikke noe grunnlag for å «frikjenne» megleren.

 

Forholdet er nemlig at megleren hadde tilstrekkelige opplysninger til å forstå at gang– og sykkelstien ville få innvirkning på eiendommen på en slik måte at en kjøper skal gjøres oppmerksom på dette. Dette forsterkes ved at det gis eksplisitte opplysninger om gang– og sykkelstien i prospektet, ved selgerens påtegning om «gang– og sykkelsti tilstøtende», noe som er positivt uriktig og villedende. Når megleren lar slike opplysninger passere, må han i det minste skjønne – ut fra de signaler han selv sitter med – at dette ikke stemmer, eller at han i det minste må gjøres nærmere undersøkelser eller tas forbehold.

 

Men det nærmest motsatte skjer, fordi ytterliggere kommer at klageren eksplisitt spør megleren om gang – og sykkelstien vil få innvirkning, og får negativt svar, dvs. at gang– og sykkelstien ikke vil få innvirkning. Det er flere elementer som forsterker bildet av meglerens forsømmelighet.

 

Det fremgår av kommunens brev av 1. april 2014 adressert til «Naboer, offentlige etater, berørte parter» at forslaget til ny reguleringsplan var lagt ut på kommunens hjemmeside. Megleren kan ikke høres med at han fikk et kart fra kommunen som ikke ga grunnlag for ytterliggere oppmerksomhet omkring gang– og sykkelstien.

 

Megleren var også kjent med at klageren var helt ukjent på stedet, uten lokalkunnskaper, og at klageren dessuten var i utlandet da eiendommen ble kjøpt. Klageren var således helt avhengig av megleren og kvaliteten på dennes arbeid.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Det ble den 27. november 2014 inngått oppdrag om salg av eiendommen, og det ble på vanlig måte rekvirert opplysninger angående eiendommen via Infoland. Den 28. november 2014 mottok innklagede forespurte opplysninger fra kommunen. Det ble så laget salgsoppgave over eiendommen hvor all tilgjengelig informasjon ble inntatt. Den 10. februar 2015 ga klageren bud på kr 3 000 000. Det ble da satt i gang en budrunde med to andre interessenter og klagerens siste bud var på kr 3 525 000. Dette budet ble akseptert av selgeren.

 

Klageren hadde dagene før han la inn bud hatt kontakt med eiendomsmegleren om eiendommen, og ville holdes orientert om bud da han var på ferie i utlandet. Underveis i budgivningen ble det fra eiendomsmegleren gitt opplysninger til klageren om at det var holdt av areal til gang – og sykkelvei mellom eiendommen og en tilstøtende vei. Denne opplysningen fremkom i de opplysningene innklagede hadde fått tilsendt av kommunen, herunder såkalt planstatus. Av denne fremgikk det at gjeldende reguleringsplan, som var vedtatt 8. oktober 1997, fortsatt gjaldt. I tillegg svarte kommunen «Nei» på om det var igangsatt planleggingsarbeider på et området som inkluderte/berørte eiendommen.

 

Eiendomsmegleren hadde i tillegg lagt inn kopi av reguleringskartet som var gjeldende for eiendommen. Det fremkom at gang– og sykkelveien ville bli anlagt i eiendommens grense. Megleren fikk heller ingen indikasjoner fra selgeren om at selve eiendommen ville bli berørt av en fremtidig gang– og sykkelvei, eller når denne skulle komme. Selgeren opplyste at gang– og sykkelveien skulle være tilstøtende. Dette oppfattet megleren dithen at veien ville bli anlagt utenfor eiendommens grenselinje.

 

Av den grunn, og ikke minst kommunens tilbakemelding om at det ikke var igangsatt reguleringsarbeider som berørte eiendommen, var derfor reguleringsplanen av 17. desember 2014 ukjent for innklagede ved tidspunkt for salg av eiendommen, den 10. februar 2015.

 

Under henvisning til ovennevnte mener innklagede det er å trekke meglerens plikter for langt å kreve at megleren burde ringt til kommunen for å kontrollere om at det var ny regulering på gang. Samme spørsmål kort tid før eiendommen ble lagt ut for salget var allerede skriftlig besvart med «Nei» av kommunen, og selgeren hadde gitt opplysninger som fremsto som avklarende.

 

I tillegg er innklagede i den oppfatning at klageren, ved å inngå en hevingsavtale med eierskifteforsikringsselskapet og selgeren der han ga avkall på å kreve sine øvrige omkostninger dekket, og som innebar en endelig avslutning av tvisten i forhold til selgerne og forsikringsselskapet, heller ikke kan kreve disse erstattet av megleren.

 

Salget er håndtert i samsvar med god meglerskikk. Det er ikke rettslig grunnlag for å holde meglerforetaket erstatningsansvarlig.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at en eiendomsmegler har plikt til å gi opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Det følger av forarbeidene at det kan være opplysningsplikt om ikke endelige offentlige planer, jfr. Ot.prp. nr 16 (2006-2007) s 186. Plikten er begrunnet med at:

«Slike planer kan uten tvil være av stor betydning for potensielle kjøpere, jfr. NOU 2006: 1 s. 121.»

 

At det kan foreligge en opplysningsplikt om ikke endelige offentlige planer har også bred støtte i praksis og teori, jfr. blant annet Tore Bråthen: Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) s. 290 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 255. Forutsetningen for at en megler skal opplyse om ikke endelige offentlige planer er imidlertid at han har kunnskap om at det foreligger.

 

Innklagede hevder at de ved innhenting av informasjon fra kommunen fikk opplyst at det ikke var reguleringsplaner under arbeid eller igangsatt planleggingsarbeider på et område som inkluderer/berører eiendommen. I ettertid viser det seg at kommunen har vedtatt reguleringsplan datert 17. desember 2014. Etter omstendighetene kan det være slik at en megler ikke uten videre kan legge til grunn de opplysninger som mottas fra kommunen. Informasjon fra annet hold kan medføre at megleren har en plikt til å foreta ytterligere undersøkelser.

 

Klageren viser til at det 1. april 2014 ble sendt ut varsel om forslag til reguleringsplan for gang– og sykkelvei til naboer, offentlige etater og berørte parter. Forslaget var også lagt ut til offentlig ettersyn i kommunen, samt på kommunens hjemmeside på internett. Videre hevder klageren at innklagede burde foretatt ytterliggere undersøkelser når selgeren i egenerklæringsskjemaet har skrevet at det var planlagt gang– og sykkelsti tilstøtende.

 

Nemnda finner at megler basert på den informasjon han fikk fra kommunen sammenholdt med det som fremgikk av egenerklæringsskjemaet, burde foretatt nærmere undersøkelser om de reguleringsmessige forhold. Det er kritikkverdig at dette ikke ble gjort og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Når det gjelder erstatningskravet, som etter det opplyste skal være «transaksjonskostnader» på kr 250 000, er det en konsekvens av det forlik som ble inngått i forbindelse med hevningsoppgjøret – og hvor det ikke fremgår at megler har vært involvert. Nemnda har som praksis at klager normalt ikke får dekket slik utgifter. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS, avd. Nøtterøy, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Forøvrig fører klagen ikke frem.