Klagenr 2016005

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Proaktiv Eiendomsmegling Voss

Proaktiv Voss Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en fritidsleilighet gjennom innklagede den 14. september 2015. Klagerne hevder innklagede ikke informerte om at et bud var gitt med forbehold om finansiering. Som følge av dette krever klagerne kr 100 000 i erstatning som tilsvarer differansen mellom klagernes opprinnelige øvrige ramme for leiligheten og kjøpesummen på kr 1 900 000.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne kjøpte en fritidseiendom formidlet av innklagede den 14. september 2015. Klagernes øvre ramme for objektet var på kr 1 800 000. Imidlertid kom det inn et bud på kr 1 850 000. Klagerne ga et bud på kr 1 900 000. Selgeren aksepterte klagernes bud. I ettertid viser det seg at budet på kr 1 850 000 var med forbehold om finansiering. Dette ble ikke meddelt klagerne. Klagerne fikk SMS om at budet var uten forbehold. Dette ga klagerne ingen grunn til å sjekke ut validiteten på budet. Det var heller ingen andre budgivere.

 

I en samtale med megleren den 29. september 2015 fremkom det at det ikke ble foretatt noe for å sjekke dette forbeholdet, til tross for at dette budet lå inne i flere dager. Klagerne stiller derfor spørsmål om hvor reelt dette budet var, og dets gyldighet for å sette i gang en budrunde. Klagerne ble derfor fratatt muligheten til å legge inn et lavere bud, og ble presset til å gå over den øvrige grensen.

 

Denne usikkerheten har også blitt større da klagerne registrerer at eiendomsmarkedet viser svakere tendenser. Andre hytter i området ligger lenge ute til salgs. Noen har også satt prisantydningen ned, det var få interessenter på eiendommen, og det var heller ingen øvrige budgivere. Dette har medført at klagerne er svært usikre på om de har betalt riktig pris for objektet.

 

Innklagede viser til en eiendom på 58 kvm som ble solgt til kr 2 400 000, som gir en kvadratmeterpris på kr 41 300. Denne enheten er ikke sammenlignbar med klagernes. Den er vesentlig større og hadde mer moderne fasiliteter, med badstue. En mer sammenlignbar eiendom som også ble lagt ut senhøsten 2015, og solgt den 21. november 2015 ble solgt for kr 1 825 000, som gir en kvadratmeter pris på kr 38 000. Denne er av samme bygningstype, størrelse, kvaliteter og innhold.

 

Prisantydning og takst er ikke det samme som markedsverdi. Det er hva markedet er villig til å betale på det gjeldende tidspunkt som er den reelle markedsverdien, og som selgeren må ta stilling til. Markedsverdien var i dette tilfellet ikke kr 1 900 000.

 

Klagerne hadde ikke lagt inn sitt bud på kr 1 900 000 dersom de hadde blitt gjort kjent med forbeholdet i budet på kr 1 850 000. Klagerne hadde da bedt om å bli orientert etter at forbeholdet var sjekket, eller at budet var trukket, slik at reelle bud kunne inngis, og som selgeren kunne foretatt en vurdering av.

 

Innklagedes påstand om at klagerne ville ta en taktisk tilnærming til budrunden er ikke tilfellet. Klagerne var villig til å betale riktig markedspris for eiendommen.

 

Klagerne ønsket å komme frem til en løsning som begge parter kunne enes om. De kom derfor med et forslag om prisavslag på kr 100 000. Dette er differansen mellom kjøpesummen og det klagerne hadde som sin egentlige øvrige grense for eiendommen. Dette har innklagede avslått.

 

Klagerne hevder at dette er et grovt brudd på god meglerskikk. Megleren har opptrådt uaktsomt, og det er en klar årsakssammenheng mellom dette og resultatet av budrunden. Videre mener klagerne at det er sannsynliggjort at det foreligger et økonomisk tap.

 

Klagerne registrerer at uttalelsen fra selgerens representant ble innhentet og forelå først den 7. oktober, med andre ord etter at budet var akseptert og etter at klagerne sendte inn sin reaksjon og krav om kompensasjon. Klagerne stiller derfor et spørsmål om dette i det hele tatt kan legges til grunn for avvisning av deres krav.

 

Klagerne krever erstatning på kr 100 000.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede erkjenner at det ikke ble informert om forbeholdet, og ser at dette er svært beklagelig. Dette burde naturligvis ha blitt gjort. Det var en forglemmelse av megleren, og ble på ingen måte forsøkt å holde skjult, jfr. budjournalen.

 

For at klagerne skal ha krav på erstatning for dette forholdet, må alle erstatningsvilkårene være oppfylt. Dette inkluderer vilkåret om at klagerne må ha blitt påført et økonomisk tap.

 

For at en skal kunne si at klagerne har betalt for mye for eiendommen, er en avhengig av at selgeren ville akseptert et lavere bud. I denne saken ble selgeren, et dødsbo, representert ved bobestyrer. Han ga en skriftlig uttalelse datert 7. oktober 2015, hvor han skrev:

 

«Det kan opplyses at fritidsleiligheten ikke ville blitt solgt under markedsverdien etter taksten på kr 1 900 000,- dersom innkomne tilbud hadde vært lavere.»

 

Dette viser at et lavere bud enn det klagerne fikk tilslag på uansett ikke ville blitt akseptert.

 

Selv om denne uttalelsen ble innhentet etter aksept av klagernes bud, er det fortsatt et relevant og tidsnært dokument. Slike uttalelser i forkant av budrunden eksisterer naturlignok normalt ikke. En må allikevel kunne se hen til, og legge vekt på hva selgeren har å si om sine tanker rundt forventet pris. Å forvente en pris i tråd med takst er ikke unormalt eller urimelig. Slik sett er det ikke problematisk å legge til grunn at uttalelsen viser den reelle situasjonen for selgeren da de skulle vurdere hvilken pris de kunne akseptere.

 

Den generelle markedssituasjonen på tidspunktet for avtaleinngåelsen tyder på at prisen som ble avtalt for eiendommen er i henhold til markedet ellers. Som eksempel viser innklagede til salg av en eiendom på 58 kvm på samme tid. Den ble solgt for kr 2 400 000. Dette gir en kvadratmeterpris på ca kr 41 300. Dette er tilsvarende kvadratmeterprisen for fritidseiendommen klagerne kjøpte, på tross av at denne var mindre. Mindre boliger har statistisk sett en høyere kvadratmeterpris, dersom de øvrige forholdene er sammenlignbare. Tilsvarende ble en annen eiendom solgt for kr 2 000 000 i april 2015. Denne var 2 kvm større, det tilsvarer derfor en salgspris på kr 1 916 000. Eksemplene viser at klagerne ikke betalte en overpris for eiendommen.

 

Innklagede har de siste tre årene omsatt mellom 30-40 fritidsleiligheter i området, og er meget godt kjent med hvilke priser som oppnås. Tatt i betraktning seksjonens kvaliteter og optimale utsikt, kan innklagede ikke se noe annet enn at kr 1 900 000 var en forventet salgssum. Sammenlignes klagernes seksjon, med den eiendommen som klagerne viser til, vil man av kartet som er vedlagt se at klagerens seksjon har en betydelig friere og videre utsikt, som helt klart må ha en merverdi.

 

På generelt grunnlag vil innklagede presisere at boligens beliggenhet og utsikt alltid verdsettes mer enn enkelte standardhevinger, for eksempel badstue som det her er referert til.

 

Innklagede forstår at klagerne kanskje ville gjort andre taktiske vurderinger i budrunden dersom de var kjent med forbeholdet til den andre budgiveren. Det er imidlertid ikke på noen måte dokumentert eller sannsynliggjort at det andre budet ikke var et reelt bud, slik det antydes i klagen. Ut fra dette og uttalelsen fra selgeren, er innklagede i den oppfatning at det ikke ville ført til noen annen salgssum selv om opplysningen var blitt gitt.

 

I henhold til klagerne var deres øvre ramme kr 1 800 000 for eiendommen. Basert på sin egen ramme mener de altså at de er blitt påført et tap på kr 100 000. Slike personlige rammer kan ikke legge grunnlaget for et erstatningsbeløp

 

Etter dette er innklagede av den klare oppfatning at klagerne ikke er påført noe økonomisk tap.

 

I henhold til de alminnelige regler om bevisbyrde, er det kravstiller som har bevisbyrden for at vilkårene for erstatning er oppfylt. I denne saken kan vi ikke se at denne bevisbyrden er oppfylt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav som følge av manglende opplysning vedrørende i budgivningen.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

En oppdragstaker skal, så langt det er nødvendig og mulig, orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2) tredje punktum.

 

Det følger av praksis fra Reklamasjonsnemnda og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, side 364, at dersom det er tale om et reelt forbehold må megleren opplyse om at det er knyttet et forbehold til et inngitt bud.

 

Et bud med finansieringsforbehold fremstår som noe mer usikkert enn et bud uten forbehold. Når et innkommet bud brukes for å oppnå et høyere bud fra en annen interessent, har vedkommende interessent krav på å få vite at det andre budet er gitt med forbehold. Det er viktig at budgivere har et så godt bilde som mulig av hvilke bud man konkurrerer med, jfr. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, (2. utg. 2008) side 356.

 

Når megleren ikke opplyste om at budet på kr 1 850 000 hadde forbehold om finansiering har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Erstatning:

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er godtgjort at klagerne ville fått kjøpe eiendommen for kr 1 800 000. Nemnda har merket seg at takst og prisantydning var satt til kr 1 900 000.

 

Nemnda finner at det er kritikkverdig av innklagede å ikke gi råd til budgivere underveis om hvordan de skal forholde seg til bud som er avgitt uten bekreftet finansiering. Et normalt råd fra megler i en slik situasjon er at man enten står ved sitt bud eller gir et bud uten forbehold tilsvarende det den andre budgiveren har gitt med forbehold. I dette tilfellet innebærer det at klageren skulle blitt rådet til å stå ved budet på kr 1 800 000 eller inngi et nytt bud tilsvarende motbyders bud på kr 1 850 000. Megleren skulle også informert om at den andre budgivers finansiering ikke var bekreftet. Innklagedes unnlatelse her er i strid med god meglerskikk.

 

Klageren har krevd kr 100 000 i erstatning, som utgjør differansen mellom hans første bud på kr 1 800 000 og budet på kr 1 900 000, som ble akseptert. Nemnda mener at vilkårene for erstatning er oppfylt her. Ansvarsgrunnlaget er unnlatelse av å opplyse om forholdet og gi ovennevnte råd. Spørsmålet blir erstatningens størrelse. Hvis nemnda legger til grunn at klageren etter å ha fått riktige råd, hadde inngitt et nytt bud på kr 1 850 000, som han mest sannsynlig hadde fått aksept for, utgjør tapet kr 50 000. Nemnda bemerker at prisantydningen var kr 1 900 000, og at det derfor ikke er usannsynlig at selgeren ville godtatt et bud på kr 1 850 000. Nemnda finner ikke at bostyrers uttalelse 7. oktober 2015 tilsier en annen vurdering. Erstatningen fastsettes etter dette til kr 50 000.

 

Det kan ikke tillegges avgjørende betydning at bostyrer i ettertid har opplyst at arvingene ikke ville selge under prisantydningen, kr 1 900 000.

 

 

Konklusjon:

 

Proaktiv Eiendomsmegling Voss, Proaktiv Voss Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 50 000 kroner til klagerne.