Klagenr 2016008
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Hjem Eiendomsmegling Tromsø
STIRO Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Da klageren la inn bud på leiligheten han kjøpte, var det avgjørende for ham at det var mulig å betale ned fellesgjelden. Dette på grunn av at det fra høsten 2016 ville bli en økning i de månedlige kostnadene, og at disse ville bli vanskelige for ham å betjene. Megleren informerte klageren om borettslagets IN-ordning, som innebar at fellesgjelden kunne nedbetales. Klageren ble etter kjøpet klar over at det ville bli kostbart å benytte seg av IN-ordningen på grunn av rentebinding, og hevder innklagede har gitt mangelfulle opplysninger. Klageren krever erstatning på kr 155 000.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede den 8. juni 2015. Prisantydning var
kr 1 450 000, og leiligheten hadde en fellesgjeld på kr 1 504 145. Klageren fikk aksept for sitt bud på kr 1 300 000. Fellesutgiftene var planlagt å øke fra september 2016, og dette bekymret klageren fordi det ville bli for mye for ham i hans økonomiske situasjon. Megleren opplyste imidlertid om at borettslaget hadde IN-ordning, og at klageren derfor kunne ta opp eget lån på hele beløpet og nedbetale fellesgjelden. Temaet ble tatt opp med megleren flere ganger, og klageren ble av megleren anbefalt en slik løsning. Megleren forsikret klageren om at det bare var å betale ned fellesgjelden på kr 1 504 145, og at leiligheten da ville bli som en type «selveier» uten fellesgjeld.
Etter å ha kjøpt leiligheten tok klageren kontakt med borettslaget for å kjøpe ut fellesgjelden. Det viste seg da at klageren kunne innfri deler av fellesgjelden, men at en del av gjelden var tilknyttet en renteswap-avtale. For å innfri denne gjelden måtte klageren betale en overkurs på ca kr 155 000. Dette hadde ikke klageren hørt noe om fra megleren. Det hadde heller ikke blitt nevnt at det kunne påløpe ekstra kostnader ved i kjøpe ut fellesgjelden.
Klageren følte seg lurt når det viste seg at han blir nødt til å betale kr 150 000 for å oppnå den situasjon megleren forespeilet ham. Klageren ville aldri kjøpt leiligheten dersom han hadde vært klar over dette i forkant.
Det ble gitt uriktige/mangelfulle opplysninger i forbindelse med kjøpet, og denne informasjonen var motiverende for klagerens kjøp. Meglerens opplysningsplikt må trumfe kjøperens undersøkelsesplikt. Klageren var førstegangskjøper og hadde ikke forutsetninger for å forstå at innløsning av fellesgjeld ville koste mer.
Klageren mener at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3, og § 6-7 (1). I tillegg mener klageren at det foreligger brudd på lovens § 6-7 (3) nr. 1 ved at den sparsommelige informasjonen som ble gitt om fellesgjelden og lånet, ikke oppfyller lovens krav til å gi opplysninger om «lånevilkårene».
Klageren krever prisavslag, eventuelt erstatning tilsvarende sitt tap, som minst utgjør kr 155 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Spørsmålet er etter innklagedes oppfatning hvorvidt megleren har brutt eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften ved å opplyse at fellesgjeld som et alternativ kunne innløses, uten å spesifikt angi overkurs/underkurs ved klagerens bruk av IN-ordning.
Angivelig brudd på meglerens opplysningsplikt
Det ble ikke på noe tidspunkt opplyst fra innklagede hva innløsningssum ved innløsning av rentebindingsavtalen ville være, men det ble kun oppgitt den angitte fellesgjeld som var oppgitt fra forretningsføreren. De konkrete lånevilkårene knyttet til de ulike bestanddelene av fellesgjelden ble i tillegg fremlagt, både i salgsoppgave og i e-post til klageren den 5. juni 2015. Det var også vedlagt en orientering fra borettslaget om IN-ordningene i salgsoppgaven. Rentevilkårene for de to fellesgjeldslånene var synbart langt høyere enn dagens flytende rente (4,19% + margin 1,3% = 5,49%), og det ble fra innklagedes side opplyst om den relativt lange bindingstiden. Videre fremkom det klart at det forelå en rentebytteavtale.
Megleren har normalt ingen forutsetning for å kalkulere konsekvens av å gjøre bruk av en IN-ordning, men for klageren ville det etter innklagedes oppfatning vært naturlig å fremlegge de aktuelle fellesgjeldsopplysninger for sin bank, samt opplyse denne om planen med å innløse fellesgjelden for å egenfinansiere. Klagerens bank ville da noenlunde kunne anslått overkurs basert på de oppgitte opplysningene.
Klageren tillegger megleren et ansvar for forhold ut over hva det med rimelighet kan forventes at megleren skal kunne svare for. Megleren ga de opplysninger som var tilgjengelige. De fremlagte fellesgjeldsopplysninger med inntatte rentevilkår, sammenholdt med den orienteringen om IN-ordningen som var inntatt i salgsoppgaven, burde være tilstrekkelig til at klageren selv kunne danne seg et bilde av hvilken konsekvens bruk av IN-ordningen ville medført for ham. Det kunne ikke forventes eller forlanges at megleren skulle være ansvarlig for å gjøre dette.
Megleren ble ikke meddelt noen forutsetning fra klagerens side vedrørende en eventuell kostnad ved bruk av IN-ordning. Klageren kontaktet forretningsføreren mer enn en måned etter kontraktsinngåelse om problemstillingen. Innklagede mener klageren burde bragt i erfaring egne finansielle forutsetninger for kjøp før bud ble inngitt. Dette kunne klageren enkelt gjort ved å kontakte forretningsfører og redegjort for sine planer om innløsning.
Innklagede kan ikke se at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Innklagede kan heller ikke se at det i normen «god meglerskikk» ligger noen forpliktelse for megleren til å utrede konkrete finansielle forutsetninger for kjøpersiden, ut over å opplyse om de gitt forutsetninger for fellesgjeldens finansiering. Dette har megleren overholdt.
Klagerens krav
Kravet fra klageren synes å være en kompensasjon/skadesløsholdelse ut ifra en e-post fra forretningsfører datert 30. juli 2015, hvor det fremkommer at «sist noen nedbetalte på dette så utgjorde overkursen kr 155 000», med referanse til at den swap-regulerte del av fellesgjeldsfinansieringen utgjorde kr 518 565.
Det foreligger ikke fra klagerens side noen nærmere beregning av kravet, og det er ennå ikke avklart hvorvidt klageren har benyttet seg av IN-ordningen. Det har derfor ikke oppstått noe dokumentert tap på klagerens hånd.
Om nemnda likevel skulle komme til at megleren har ansvar i denne saken, bør nemnda også si noe om situasjonen hvor en underkurssituasjon er aktuell. Skal da megleren få pengene? Det ville jo være den naturlige konsekvens idet klageren mener megleren nå skal dekke overkurs.
Det er ikke grunnlag for å tillegge innklagede ansvar eller erstatningsplikt i denne saken, da det ikke foreligger noen ansvarsbetingende handling eller unnlatelse i relasjon til meglerens lovregulerte opplysningsplikt, og heller intet brudd på normen om god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått brudd på meglers opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren har anført avhendingsloven som grunnlag for sitt krav, og fremmet prisavslag. Dette er krav som må rettes mot selger. Nemnda behandler ikke forhold mellom kjøper og selger.
Nemnda viser til at klageren i e-post 4. juni 2015 til megleren blant skriver:
«[…] Men mest fordi jeg syns det blir for dyrt å betale den prisen når renten på fellesgjelden er så høy som den er. Det vil jo være mye mer gunstig for meg å kjøpe en leilighet hvor jeg kan få min egen bankrente. Vet du hvor lenge de har bundet opp renten der?»
Megler svarte slik pr. e-post 5. juni 2015:
«Vedlagt ligger all info på fellesgjelden. Men som nevnt ville jeg ha innløst denne fellesgjelden totalt kr 1 504 145 slik at leiligheten blir som en type «selveier» uten fellesgjeld.»
Innklagedes formulering i e-post til klager fremstår som noe forenklet og misvisende. Detaljerte opplysninger om rente- og lånevilkår i forbindelse med IN-ordningen ble imidlertid oversendt.
Nemnda finner at innklagede med fordel kunne uttrykt seg klarere. Andel fellesgjeld var kr 1 504 145. Innklagede burde opplyst om at innfrielsen av fellesgjelden ville innebære økte renter (overkurs), selv om alle opplysninger om lånet fremgikk av den oversendte dokumentasjon. Innklagde svarte heller ikke på klagerens konkrete spørsmål.
Når nemnda likevel under noe tvil har kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, skyldes det at klageren i sin e-post av 4. juni viser at han var kjent med at renten var bundet opp, og at han følgelig ikke var helt ukyndig på dette punkt. Han fulgte heller ikke opp med ytterligere spørsmål rundt låne- og innfrielsesvilkårene før budgivningen.
Erstatningskravet kan etter dette heller ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.