Klage nr 2015173

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Residens Frogner

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 19. august 2015. Oppdraget ble sagt opp den 12. oktober 2015 før handel kom i stand.

 

Klageren hevder å ikke være pliktig til å betale faktura fra innklagede for honorar og påløpte kostnader, totalt kr 26 776, på grunn av innklagedes saksbehandling i forbindelse med oppdraget.

 

Klageren ønsker også Reklamasjonsnemndas uttalelse om hvorvidt det er i strid med god meglerskikk at innklagede forsøkte å få ham til å akseptere en begrensning i den rett han har til å forholde seg til nemndas avgjørelse på fritt grunnlag.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Den aktuelle eiendommen som skulle selges var taksert til kr 20 millioner. Tinglyste pengeheftelser var effektive med til sammen kr 16 500 000.

 

Oppdragsavtale ble inngått 19. august 2015, men det tok påfallende lang tid før innklagede kom i gang med salgsarbeidet. I august og september skjedde det lite.

 

 

 

Den 7. oktober 2015 ble en av klagerens pantekreditorer oppringt av innklagede med spørsmål om vedkommende var villig til å slette sitt pant, da alternativet ville være tvangssalg der pantekreditoren ikke ville få noen dekning. Kreditoren, som var klagerens advokatforbindelse, svarte at det var uaktuelt å slette pantet. Umiddelbart etter å ha gitt denne muntlige beskjeden mottok samme pantekreditor en e-post fra innklagede med samme forespørsel om pantefrafall. Kreditoren besvarte e-posten og gjentok at pantefrafall var uaktuelt. Klageren ble av kreditoren underrettet om denne dialogen med innklagede og reagerte med vantro.

 

Den 12. oktober 2015 hadde klageren og den aktuelle pantekreditoren et møte med innklagede, hvor de ga uttrykk for at de syntes innklagede hadde opptrådt uryddig og lite profesjonelt. Ansvarlig megler forholdt seg til denne kritikken på en saklig og grei måte, og beklaget den kommunikasjonen som medhjelperen hadde stått for, samt bedyret at ingen andre panthavere hadde blitt oppringt av medhjelperen. Møtet ble avsluttet med at klageren uttrykt manglende tillit til at innklagede kunne videreføre oppdraget på profesjonelt vis, og oppdraget ble sagt opp. Oppsigelsen ble bekreftet skriftlig samme dag.

 

Få dager senere mottok klageren en faktura på kr 26 776. Fakturaen gjaldt oppsigelseshonorar på kr 10 000 og for øvrig dekning av diverse utlegg og omkostninger.

 

Klageren nektet å betale fakturaen, da oppsigelsen av oppdraget utelukkende skyldtes kritikkverdige forhold hos innklagede. Innklagede har opprettholdt kravet.

 

Klageren valgte innklagede fordi han oppfattet at dette foretaket hadde en profil og en kompetanse som var tilpasset det forestående salget.

 

Nærmere om kritikken

Vinklingen og språkbruken i alle budskap som gikk ut fra innklagede gikk entydig på at man stod overfor et problemsalg, og at tvangssalg var eneste alternativ hvis pant ikke ble slettet.

Panthaverne som mottok dette budskapet kunne avvente tvangssalg med tilhørende nærliggende mulighet for en rimelig innkjøpspris. Det var også en risiko for at tvangssalgsbudskapet nådde ut til miljøer med mulige interessenter. Dette ville være «kontraproduktivt», både med hensyn til å oppnå en god markedspris, og med hensyn til en forsvarlig fremdrift i salgsprosessen.

 

Videre var det klanderverdig at innklagede sendte pantekreditoren en e-post med anmodning om pantefrafall, hvor tvangssalg ble opplyst å være alternativet. Tilsvarende var det høyst kritikkverdig at det i brevet som var vedlagt den nevnte e-post, og som innklagede sendte til samtlige panthavere, het at «…salg av eiendommen i dagens marked antas å ikke gi full dekning til samtlige panthavere». Videre het det i brevet at kopi av salgsoppgave og takst var vedlagt, hvilket det ikke var. Som vedlegg fulgte også erklæring om pantefrafall, der oppdraget var omtalt som «frivillig salg», med den odiøse tolkning dette gir grunnlag for når man ser erklæringen i sammenheng med ledsagende brev. Klageren kan ikke tenke seg en mindre egnet fremgangsmåte for å gi ham «best mulig markedspris». Gjennomgående bærer hele saksbehandlingen preg av å være uryddig, uprofesjonell og i strid med etiske regler for eiendomsmeglere.

 

Klageren stiller også spørsmål ved logikken i pantefrafallshenvendelsene fra innklagede. Pantekreditor hadde ikke incitament for sletting av pant dersom det ville bli null dekning til ham uansett. Da kunne panthaver droppe sletting for å avvente de reelle dekningsmulighetene ved salg.

 

I dialogen med innklagede etter oppdragsoppsigelse ble det kommunisert fra innklagede som en forutsetning at klageren skulle etterkomme Reklamasjonsnemndas avgjørelse i en eventuell klagesak. Denne forutsetningen oppfattes som et forsøk på å etablere et avtalemessig grunnlag for å hevde at klageren ikke lenger kan velge å forholde seg fritt til nemndas avgjørelse. At klageren skal ha fraskrevet seg adgangen til å fortsette å protestere på fakturaen, og eventuelt få en domstolsbehandling av saken. Klageren anfører at denne forutsetningen om at klageren skal etterkomme nemndas avgjørelse er i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

En av eiendomsmeglerens viktigste oppgaver er å sørge for at kjøperen kan overta en heftelsesfri eiendom. Ved mottak av et salgsoppdrag på en eiendom med flere tinglyste lån, hvorav minst ett var oppsagt grunnet mislighold, samt en rekke utlegg, ville det være i sterk strid med god meglerskikk om ikke megleren undersøkte alle omstendigheter med tanke på å kunne formidle en heftelsesfri eiendom.

 

Det hevdes fra klagerens side at meglerens språkbruk i brev til panthavere ødelegge salget ved å bruke uttrykk som «tvangssalg» og «ikke full dekning». Innklagede undres om dette betyr at klageren anser panthaverne som potensielle kjøpere av eiendommen, og at de ikke lenger ville ønske det grunnet meglers formuleringer. Hva meglerens dialog med panthaverne har å gjøre med meglerens senere markedsføring av eiendommen, fremstår som uklart.

 

Innklagede påpeker at dialogen mellom klageren og innklagede før klagen ble sendt til Reklamasjonsnemnda ble gjort via klagerens advokat som også var den aktuelle pantekreditor som omtales. Vedkommende advokat fikk henvendelse fra innklagede vedrørende eget pant i eiendommen på kr 500 000, og forespørselen om pantefrafall ble avvist. Det kan på denne bakgrunn stilles spørsmål ved om det var advokatens egne økonomiske interesser som ble hensyntatt, eller hensynet til klageren som hans klient.

 

På bakgrunn av arbeidet som ble utført i forkant av klargjøringen av salget, samt nedlagte arbeidstimer, kan ikke innklagede se at det er grunnlag for å frafalle noen av kostnadene som er påløpt. Det var i denne saken tale om mange utlegg, hvilket medførte betydelig arbeid knyttet til forberedelse før salg.

 

Oppdragsavtalens pkt. 4 angir hva som skal betales ved oppsigelse av avtalen. De fakturerte postene er alle hjemlet i avtalen med klageren. Innklagede gjør oppmerksom på at det i første omgang ikke ble fakturert for avtalte beløp for henvendelse til mange av kreditorene. Dersom det ikke oppnås enighet vil innklagede forfølge også denne posten.

 

Innklagede bestrider å ha opptrådt ukorrekt, og opprettholder sitt krav. Kravet vil bli sendt til inkasso, med tanke på mulig utlegg i eiendommen. Det har blitt registrert at også andre meglerselskape har gjort det samme.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om bortfall av meglers vederlag og utlegg i forbindelse med et salgsoppdrag, hvor oppdraget ble oppsagt før handel kom i stand.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Første spørsmål er om klageren plikter å betale fakturaen på kr 26 776 fra innklagede.

Klageren er fakturert for tilrettelegging, diverse utlegg samt oppsigelseshonorar. Samtlige poster er hjemlet i oppdragsavtalens pkt. 2 B, hvor det fremgår at megleren har krav på blant annet vederlag for tilrettelegging, gebyrer og utlegg, samt et tilleggshonorar ved oppsigelse.

 

For at meglerforetakets rett til vederlag, herunder oppsigelseshonorar, skal settes ned eller falle bort i sin helhet må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i utførelsen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. I dette ligger det at meglers plikter må være tilsidesatt utover det rent ubetydelige jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, s. 407. Dette gjelder bare for vederlag og ikke utlegg. Eiendomsmeglerens plikter som partene har vist til i denne saken, er blant annet meglerens plikt til å sørge for best mulig salgssum for klageren, og plikten til å overdra en heftelsesfri eiendom til kjøperen.

 

Fra klagerens side har det blitt antydet at megleren med sin henvendelse til pantekreditorene og benyttelse av uttrykk som «tvangssalg» og «ingen dekning», forsømte sin plikt til å sørge for best mulig salgssum for klageren. Klagerens sentrale argument for vederlagsreduksjon er således innklagedes kommunikasjon med pantekreditorer, hvor det fremgikk at tvangssalg var eneste alternativ til pantefrafall. Nemnda er enig i at de formuleringer som her er brukt, er uheldige. Ord som «tvangssalg» og «ingen dekning» skulle vært unngått. Det burde vært lagt opp til en helt annen kommunikasjon med panthaverne.

 

Slik nemnda ser det er det imidlertid ikke noe som tilsier at megleren har sviktet sine plikter eller opptrådt klanderverdig i forbindelse med tilretteleggingen av salget for klageren. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-9 om «Oppdragstakerens plikter ved gjennomføring av handelen» at oppdragstaker som hovedregel har ansvar for blant annet utferdigelse og tinglysing av skjøte og gjennomføring av det økonomiske oppgjøret. Det følger av dette at det er en sentral oppgave for megleren å gjøre undersøkelser i forbindelse med gjeld som hviler på eiendommen slik at heftelsesfri overdragelse av eiendommen kan finne sted ved salg.

 

Klageren har også anført at det er i strid med god meglerskikk at innklagede oppstilte som forutsetning at klageren skulle akseptere nemndas avgjørelse. Nemnda er enig i at megleren med fordel kunne unngått å bruke ordet «forutsetter». Lest i sammenheng, oppfatter nemnda dette imidlertid ikke som noen trussel. Innklagede har for øvrig beklaget formuleringen, og presisert at hensikten med uttalelsen var å avslutte saken.

 

Det foreligger ingen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side, og følgelig kan ikke klageren nå frem med sitt krav om bortfall av fakturaen på kr 26 776.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.