Klage nr 2016009
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Buskerud Vestfold AS avd Kongsberg
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren engasjerte innklagede for salg av en enebolig i mars 2015. Eiendommen ble ikke solgt. Klageren hevder innklagede forsøkte å presse henne til å godta bud under prisantydning. Klageren anfører at innklagede ikke ville fornye kontrakten da oppdraget gikk ut seks måneder etter inngåelsen. Hun krever at innklagedes vederlag settes ned med kr 22 900.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Megleren forsøkte å presse klageren til å godta en lavere pris enn prisantydning. Dette til tross for at gjelden på huset var lik prisantydningen. Før kontraktsinngåelse ga klageren klar beskjed om at hun ikke hadde mulighet til å selge under prisantydning på grunn av stor gjeldsbyrde. Klageren mener megleren burde sagt nei til oppdraget dersom han mente at han ikke kunne selge boligen til prisantydning. Det var lav interesse for eiendommen, på tross av at hun ble forespeilet at salget skulle gå fort.
Klageren malte fasaden etter hvert, og det ble økt interesse for boligen. Det ble inngitt noen bud langt under takst. Megleren forsøkte å presse klageren til å akseptere budene, men hun ga igjen beskjed om at hun ikke hadde mulighet til å få innvilget et restlån.
Huslånet forfalt, og klageren måtte leie ut boligen fordi banken truet med å selge den på tvangsauksjon. Hun skjønte at salget ville ta tid, og hun hadde ikke penger til å betale på lånet.
Klageren vurderte muligheten for å trekke huset fra markedet. Hun bestemte seg imidlertid for å fornye kontrakten, og mente at boligen kunne ligge ute i markedet, uten at megleren trengte å arbeidet aktivt med oppdraget. Dette ønsket klageren for å slippe å betale tilretteleggings-honorar og markedsføringshonorar på nytt. Megleren ga klar beskjed om at han ikke ønsket å fornye kontrakten. Etter seks måneder valgte megleren å trekke eiendommen fra markedet, selv om klageren fortsatt ønsket å ha det stående til salgs.
Dette medfører at klageren får nye utgifter til tilretteleggingshonorar og grunnpakke markedsføring som tilsvarer kr 22 900. Klageren ble anbefalt å ikke fornye kontrakten. Hun drøftet dette med megleren, og ga uttrykk for at hun ønsket å tenke igjennom dette før hun bestemte seg. Klageren bestemte seg for at hun ønsket å fornye kontrakten, men megleren ville ikke det.
Klageren har inngått nedbetalingsavtale med innklagede. Til tross for dette fikk hun en ny regning på hele beløpet den 14. januar 2016 på kr 35 113, som hadde forfall den 21. januar 2016. Megleren er gjort oppmerksom på at hun ikke er enig i størrelsen på fakturaen. Innklagede har sendt regningen til inkasso til tross for at klageren ikke har mottatt purring, og at hun bestred kravet. Inkassosaken er stoppet.
Klageren har forsøkt å kontakte banken for å få klarhet i pantefrafallsbrevet. Hun har ikke sett brevet tidligere. Hun har heller ikke blitt fortalt om det. Det samsvarer ikke med opplysningene hun tidligere har fått fra banken. Banken ga henne betalingsfritak for boliglånet, så lenge det lå til salgs. Etter en måned på markedet, tok banken ikke kontakt. Klagerens kontaktperson i banken sa at hun ikke kunne gi klageren rentefritak og avdragsfrihet likevel, spesielt siden lånet oversteg det opprinnelige lånebeløpet. Klageren fikk etter dette inkassovarsler fra banken, og et oppsigelsesbrev på lånet. Klageren tok kontakt med megleren, og sa at hun måtte leie huset ut, eller så ville det bli tvangssolgt. Megleren var enig. Han ønsket at kun sokkelleiligheten ble utleid, men husleien ville ikke dekke boliglånet.
Klageren krever nedsettelse av meglerens vederlag på kr 22 900.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ved oppdragsinngåelse den 10. mars 2015 var markedet for eneboliger med hybelleilighet å anse som bra. Prisantydning ble diskutert med klageren. Innklagede ga da uttrykk for at det burde være mulig å oppnå en salgspris på kr 2 250 000, men at det måtte gjøres enkelte tiltak med eiendommen og naboeiendommen. Innklagede anbefalte opprydning av eiendommen og naboeiendommen. Utførelse av dette ville være essensielt for salget, og megleren fikk en tilbakemelding om at klageren ville ordne dette.
Ved salgsstarten var det foretatt en del opprydning av eiendommen, men det var fortsatt en del skrot og biler på naboeiendommen. Det ble vist god interesse for eiendommen på internett. Dessverre var det likevel ingen som møtte på første fellesvisning. Eiendommen ble markedsført videre, men det var lav interesse for boligen. Den ble dermed liggende usolgt over tid, samtidig som markedet i området begynte å falle noe grunnet varsel om masseoppsigelser, samt høy aktivitet på boligbygging.
Ved mottakelse av første bud den 21. juli 2015 hadde markedet endret seg så mye at det ble ansett som god meglerskikk å gi klageren en anbefaling om aksept av bud under prisantydning. Anbefalingen ble også gjort med bakgrunn av at innklagede hadde fått beskjed om at én av selgerne var personlig konkurs, og at det derfor lett kunne komme på utlegg fra andre kreditorer etter hvert. I tillegg var det kun en budgiver, og ved siste bud kom det klart frem at dette var det høyeste budet budgiveren kunne gi.
Klageren ønsket ikke å følge meglerens anbefaling om å akseptere budet. Klageren bestemte seg derfor for å leie ut boligen. Megleren forsøkte å selge boligen, men ble møtt med utfordringer i forbindelse med videre visning. Visning ble til slutt gjennomført for hoveddelen av boligen, men ikke sokkelleiligheten. Den siste interessenten ønsket ikke å kjøpe eiendommen. Klageren valgte å leie ut boligen.
Ifølge oppdragsavtalen varte oppdraget fra 10. mars 2015 til 10. september 2015. Megleren spurte klageren om hun ønsket å fornye oppdraget. Han formidlet sine tanker rundt vanskeligheten med å få solgt boligen grunnet leieforhold, og leietakere som ikke viste stor samarbeidsvilje til visninger. Megleren anbefalte ikke at klageren ikke skulle fornye oppdraget. Megleren forsto det slik at klageren hadde en grei ordning med utleie, og at hun ville fortsette med dette og ikke selge. Innklagede sa at han anså oppdraget som avsluttet av klageren. Megleren bekrefter at klageren i ettertid, etter at oppdraget var utgått, trukket fra markedet, og faktura sendt, ytret et mulig ønsket om å fornye kontrakten, men det ble aldri mottatt skriftlig bekreftelse på dette. En megler er imidlertid ikke pliktig til å fornyet et oppdrag, og en fornyelse uten endring av prisantydning vil kunne anses som dårlig rådgivningsplikt.
Uavhengig av ovennevnte gikk oppdraget ut den 10. september 2015, og eiendommen ble derfor trukket fra markedet. At oppdraget var utgått uten fornyelse medfører ikke ekstra kostnad. I følge oppdragsavtalen går det frem at klageren skal betale alle kostnader etter hvert som de forfaller, senest når bindende avtale mellom kjøper og selger er kommet i stand. Løpende kostnader i denne saken er annonsepakke, tilretteleggingshonorar, visninger og grunnpakke markedsføring.
Ved inngåelse av salgsoppdrag vil det alltid løpe en risiko for at man ikke får solgt boligen innen oppdragstiden. Hva gjelder kostnader til markedsføring og tilrettelegging, skal det dekke de kostnader og arbeid innklagede har hatt og utført i perioden, uavhengig av hvorvidt et salg er foretatt. Ved betaling er det ikke noe i veien for at bilder og informasjon som er innhentet kan oversendes klageren, og benyttes av en annen megler. Det blir derfor feil å si at kostnader må betales påny ved å legge boligen ut til salgs gjennom en annen megler. Det må dog presiseres at en del av informasjonsinnhentingen bør oppdateres. Innklagede har rutine å innhente offentlig informasjon på nytt etter seks måneder, og kostnader for det vil oppdragsgiveren måtte bære ved forlengelse av oppdraget.
Klagerens påstand om at banken ikke ville tillate salg av huset uten full inndekning av gjeld er uriktig. Innklagede hadde mottatt pantefrafallsbrev fra banken på forhånd dersom salget ikke ville dekke hele kravet.
Det er sendt avtale om nedbetaling, og det beklages at sak er gått til inkasso. Dette skyldes at varsel ikke var kommet frem/sendt til feil adresse. Dette bekreftes i e-post fra innklagede den 7. januar 2016 til klageren, hvor innklagede ba om adressen til klageren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om innklagede forsøkte å presse klager til å akseptere bud under prisantydning, klagerens ønske om fornyelse av oppdraget og forholdet til banken. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Det følger av oppdragsavtalen under punkt «4. Varighet og oppsigelse» at oppdraget varte i 6 måneder fra kontrakten ble inngått, og at fornyelse skal være skriftlig. I dette tilfellet gikk oppdraget ut, og ble ikke fornyet. Nemnda bemerker at en eiendomsmegler ikke har en plikt til å fornye oppdraget selv om oppdragsgiveren ønsker dette.
Det fremgår av oppdragsavtalens punkt «6. Betaling av vederlag» at all markedsføring og informasjonsinnhenting faller til betaling 14 dager etter fakturering dersom oppdraget avsluttes. Fakturaen innklagede sendte klageren er betaling for annonsepakke, tilretteleggingshonorar, grunnpakke markedsføring og to visninger. Dette er i henhold til oppdragsavtalen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.