Klage nr 2016017

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Lørenskog

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne krever erstatning som følge av manglende opplysninger om sameiets planlagte låneopptak som medførte økte månedlige felleskostnader. Innklagede hevder å være fri for ansvar idet megleren ikke kjente til at vedtak om felles låneopptak forelå på kjøpstidspunktet.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen delvis førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne kjøpte selveierleilighet i et boligsameie gjennom innklagede. Kjøpekontrakt ble inngått 15. september 2014, og overtakelse ble gjennomført 17. november 2014.

 

I salgsoppgaven var det opplyst at fellesutgiftene var kr 500 pr måned. Det var ikke opplyst noe om en mulig endring av fellesgjeld og fellesutgifter. I selgerens egenerklæring som ble laget før salgsprosessen, var det opplyst at det var oppdaget setningsskader i én av seksjonene som muligens skulle utbedres, men at ingenting var vedtatt.

 

Det var avholdt sameiermøte den 26. mai 201, hvor det ble vedtatt at det skulle opptas

 

 

felleslån til finansiering av utbedring av omfattende setningsskader. Videre ble det avholdt sameiermøte den 8. oktober 2014 hvor det ble vedtatt å akseptere et tilbud på lån på kr 6 000 000. Samtidig ble det vedtatt å heve fellesutgiftene fra og med 1. januar 2015 til kr 2 500 pr måned. Verken selgeren eller megleren informerte klagerne om noe av dette.

 

Megleren skulle hatt fullstendig kunnskap om gjelds- og finansieringssituasjonen i sameiet. Når det var tale om så sentrale opplysninger for en kjøper, må det kreves at meglerfirmaet på selvstendig måte kontrollerer riktigheten av disse. En slik kontroll ville ha bragt frem de riktige opplysningene, og kontrollen hadde ikke vært særlig arbeidskrevende. I dette tilfellet kunne megleren enkelt ha innhentet de riktige opplysningene hos styreleder i sameiet.

 

Klagerne tilbakeviser at megleren skal ha forsøkt å ta kontakt med daværende styremedlemmer i sameiet eller forretningsføreren. Klagerne har vært i kontakt med disse, som benekter dette. Det vises til skriftlig erklæring fra daværende styreleder i sameiet. Påstanden om at megleren skal ha undersøkt forholdet er ikke dokumentert, og det er ikke opplyst noe om når anmodningen ble fremsatt, til hvem den ble fremsatt og på hvilken måte. Påstanden er derfor ikke troverdig.

 

Innklagede må holdes erstatningsansvarlig for å ha unnlatt å opplyse klagerne om gjeldsnivået, og dermed det fremtidige fellesutgiftsnivået, i det sameiet de kjøpte seg inn i.

 

Det avgjørende er ikke at megleren ikke hadde indikasjoner på at det var tatt beslutninger som kunne medføre økte kostnader og dermed økte fellesutgifter. Det avgjørende er hva megleren gjorde for å bringe dette på det rene.

 

Klagerne ville ikke lidt noe tap dersom megleren hadde sørget for å avklare forholdet før kjøpekontrakten ble inngått og møtet til overtakelse ble gjennomført. Innklagede gjennomførte ikke nødvendige undersøkelser for å sikre riktige salgsopplysninger. Det er således meglerens unnlatelser som har ført til klagernes økonomiske tap. Klagerne tilbakeviser at utbedring av setningsskadene vil utgjøre noen form for oppgradering. Det er tale om et nytt sameie der utbedringene må gjøres for at eiendommen skal bli satt i forsvarlig stand slik at eiendommens kontraktsmessige verdi kan gjenopprettes.

 

Erstatningskravet omfatter den samlede lånebelastningen som blir overført til klagerne, kr 480 000. Subsidiært den andel fellesgjeld de blir påført, kr 300 000. Atter subsidiært må erstatningsbeløpet settes til hva den negative prisforskjellen mellom kjøpesummen og den sum de eventuelt må selge seksjonen videre med, vil være. I vurderingen skal det bare tas hensyn til den endring som er forårsaket av at klagerne må selge på andre premisser enn de selv kjøpte under.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Opplysningene om økningen i fellesgjelden var ikke kjent for megleren ved kontraktstidpunktet. De kom heller ikke til meglerens kunnskap i perioden mellom kjøpekontrakt og overtakelse.

 

Megleren forsøkte å innhente opplysninger om sameiet i denne saken, men mottok ikke svar. Innklagede har ikke mottatt informasjon om ekstraordinær generalforsamling avholdt den 26. mai 2014. Takstmannen påpekte ikke forholdet i sin rapport. I egenerklæringen fra selgeren av 26. august 2014, som var inntatt i salgsoppgaven, står det «Setningsskade i en av seksjonene skal muligens utbedres. Ingenting er besluttet». Megleren hadde ingen indikasjoner på at det var tatt beslutninger som kunne medføre økte kostnader. Innklagede kjenner heller ikke til at kjøperne spurte eller undersøkte forholdet nærmere.

 

Megleren hadde heller ikke mottatt informasjon om årsmøtet som ble avholdt den 8. oktober 2014. Dette møtet ble avholdt etter budaksept, og megleren hadde derfor ikke kunnskap om utfallet på dette møtet. Vedtaket i sameiet ble fattet etter at klagerne og selgeren hadde inngått bindende avtale. På årsmøtet kom det frem informasjon om lånet på kr 6 000 000. Innklagede kjenner ikke til at megleren mottok noen informasjon om dette.

 

Oppgradering av sameiet vil ha en positiv effekt på bygningsmassen til sameiet, dermed også for klagernes seksjon. Uansett er det klagerne, eller senere eiere, som vil nyte godt av en slik oppgradering. Innklagede stiller derfor spørsmål om det kan hevdes at klagerne har lidt et økonomisk tap.

 

Innklagede forstår at klagerne hadde en forventing om at opplysningene vedrørende økning i fellesgjeld skulle komme til deres kunnskap, men innklagede ser ikke hvordan megleren skulle fått disse opplysningene, all den tid forretningsføreren og selgeren ikke videreformidlet disse til megleren i perioden mellom kjøpekontrakt og overtakelse.

 

Megleren har opptrådt i henhold til god meglerskikk, og innklagede bestrider et mulig ansvar i saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for påstått økonomisk tap som følge av meglerens manglende opplysninger om sameiets planlagte låneopptak til utbedring av setningsskader.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.

 

Videre følger det av § 6-7 fjerde ledd at kjøperen ved salg av eierseksjoner skal få opplysninger om lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette. Kjøperen skal videre få opplysninger om relevante rettigheter og forpliktelser for sameiet ifølge vedtak og avtaler som har betydning for handelen, samt vesentlige opplysninger om sameiets budsjett og regnskap.

 

Sameiermøtet hvor opptak av felleslån til finansiering av utbedringen av skadene ble vedtatt, ble avholdt den 26. mai 2014. Dette var om lag fire måneder før avtale om kjøp ble inngått. Innklagede skulle ha innhentet og videreformidlet disse opplysningene i forbindelse med salgsprosessen. Opplysningene må anses vesentlige og relevante, og dermed av betydning for handelen. Låneopptaket medførte at månedlige felleskostnader økte fra kr 500 til kr 2 500.

 

Selgeren har i sin egenerklæring anmerket «at det er oppdaget setningsskader i en av seksjonene som muligens skulle utbedres, men ingen ting er vedtatt». Dette forholdet har ikke innklagede dokumentert at han har gjort nærmere undersøkelser om, noe som er i strid med god meglerskikk.

Innklagede hevder å ha forsøkt å innhente opplysninger om sameiet. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at slik henvendelse har blitt sendt til sameiets styre eller forretningsfører. Klagerne har fremlagt skriftlig erklæring fra tidligere styreleder om at han ikke har mottatt noen forespørsel fra megleren i denne saken. Innklagede har hatt oppfordring til å fremlegge skriftlig dokumentasjon på at henvendelse til sameiets styre og forretningsfører har blitt sendt uten at svar ble mottatt. Dette har ikke blitt gjort.

 

Innklagede hevder å være fri for ansvar idet megleren ikke var kjent med de aktuelle opplysningene på kjøpstidspunktet. Det avgjørende må imidlertid være hvorvidt det ble gjort forsøk på å innhente disse opplysningene slik en megler er pliktig til. Dersom megleren ikke har foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-7 annet punktum. Det faktum at megleren ikke hadde oppnådd kontakt med sameiets styre eller forretningsfører, ble ikke formidlet til klagerne.

 

Nemnda finner at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og er erstatningsansvarlig for det tap klagerne har lidt.

 

Når det gjelder utmålingen av erstatningen, finner nemnda det riktig å legge til grunn kr 300 000, som er økningen i fellesgjelden som klagerne er påført.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Lørenskog har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klagerne 300 000 kroner.