Klage nr 2016023
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Andreas Rønnekleiv
Saken gjelder: Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter
Saksfremstilling:
Klageren solgte en halvpart av en tomannsbolig til sin bror, som eide den andre halvparten av tomannsboligen. Avtalen om salget fant sted på slutten av 1990-tallet. Kjøpesummen ble fastsatt til kr 1 400 000. Det oppstod tvist knyttet til ulike sider ved salgsavtalen. Den 4. april 2000 ble det inngått rettsforlik i tingretten (tidligere herredsretten). Det ble bestemt at skjøtet skulle oppbevares hos innklagede, og at oppgjøret skulle finne sted i to omganger. Broren tilbakeholdt imidlertid kr 30 000 ved oppgjøret som følge av påståtte mangler ved eiendommen. Klageren hevder innklagede påtok seg rolle som mellommann. Klageren krever at restkjøpesummen blir utbetalt, og at innklagede tinglyser skjøtet. Subsidiært krever klageren at innklagede tilbakeleverer skjøtet.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i hovedsak anført:
I 1967 overtok broren til klageren en eiendom med en vertikaldelt tomannsbolig. Klageren og broren flyttet inn i hver sin separate boenhet i 1968. Eiendommen var et ordinært sameie, og
det ble ikke gjennomført seksjonering eller deling av eiendommen. På slutten av 1990-tallet ble klageren og broren enige om at broren og hans ektefelle skulle overta klagerens halvpart av tomannsboligen for kr 1 400 000. Etter overdragelsen ville derfor broren og hans ektefelle bli eiere av hele eiendommen. Det oppstod tvist knyttet til ulike sider ved denne avtalen, og det ble inngått rettsforlik den 4. april 2000.
I rettsforliket ble det bestemt at oppgjøret skulle finne sted i to omganger. Første halvpart –
kr 700 000 – skulle innbetales den 1. februar 2001. Den andre halvparten skulle innbetales når klageren og hans ektefelle flyttet fra boligen, senest den 1. juli 2003. Broren til klageren og hans ektefelle innbetalte den første halvdelen av kjøpesummen på kr 700 000 i henhold til avtalen, men holdt tilbake kr 30 000 da den siste halvdelen ble betalt. Dette var begrunnet med at de mente det var mangler ved boligen. Klageren mente det hverken var faktisk eller rettslig grunnlag for å holde tilbake en del av kjøpesummen. Advokaten til klageren sendte begjæring om utlegg til namsmannen. Han besluttet å fremme utleggsforretningen.
Broren til klageren og hans ektefelle påklaget namsmannens beslutning om avholdelse av utleggsforretning, og denne ble sendt til retten for avgjørelse. Ved kjennelse datert den
- januar 2005 tok retten klagen til følge, og saken ble henvist til namsmannen for ny behandling.
Klagerens advokat påkjærte tingrettens kjennelse. Lagmannsretten avsa kjennelse den
- april 2005. Tingrettens kjennelse ble stadfestet. Kjennelsen inneholder en kortfattet gjengivelse av bakgrunn for saken. Klageren kan ikke se at det er feil eller vesentlige mangler i redegjørelsen, og nemnda kan legge den til grunn for sitt faktum frem til kjennelsestidspunktet.
Etter at lagmannsretten avsa sin kjennelse, har det i praksis ikke skjedd så mye i saken. Det var noe utveksling av brev mellom klagerens advokat og innklagede i 2006 og 2007, men det kom ikke til en endelig løsning. Klagerens advokat døde i 2012, og klageren har etter dette tidspunkt ikke vært representert ved advokat.
Broren til klageren og hans ektefelle overtok den faktiske disposisjonen av klagerens andel av eiendommen den 1. juli 2003, men reiste aldri søksmål med krav om prisavslag. Klageren oppfatter det slik at søksmålsfristen nå er utløpt. Broren til klageren døde i 2009. Klageren står fortsatt som hjemmelshaver til halvparten av tomannsboligen. Klageren forutsetter at utferdiget skjøte fortsatt oppbevares hos innklagede, og at den gjenværende delen av kjøpesummen på kr 30 000 er innestående på innklagedes klientkonto. Klageren ønsker å avslutte saken, slik at hjemmelen til eiendommen blir overført til reell eier, og at klageren får resten av oppgjøret med tillegg av opptjente renter.
Klageren har siden den aktuelle avtalen ble inngått, vært av den oppfatning at innklagede påtok seg rolle som mellommann. Hans medvirkning skulle sikre at eiendommen ikke ble tinglyst på ny eier før klageren hadde fått avtalt kjøpesum. Klageren har tilskrevet innklagede tre ganger i løpet av det siste året, men kan ikke se å ha mottatt svar på henvendelsene.
Situasjonen er låst. Klageren har ingen anledning til å få avsluttet saken uten bistand fra innklagede. Det foreligger en avtalte som i korte trekk går ut på at klageren og hans ektefelle forpliktet seg til underskrive utferdiget skjøte med påført kjøpesum kr 1 400 000, og levere det til innklagede. Broren og hans ektefelle forpliktet seg til å innbetale kr 1 400 000 til innklagedes klientkonto som oppgjør for eiendommen, med tillegg av omkostninger knyttet til tinglysning. Innklagede er forpliktet til å oppbevare skjøte inntil kjøpesummen er innbetalt. Straks samlet kjøpesum er innbetalt er innklagede forpliktet til å tinglyse skjøte og utbetale kjøpesummen til klageren og hans ektefelle.
Klagerens utgangspunkt er at de kan stole på at innklagede overholder sin forpliktelse. Klagerens oppfatning har vært at så lenge det ikke er gjennomført hjemmelsoverføring så er hans krav i behold. Klageren og hans ektefelle har fortløpende kunnet konstatere at de har vært hjemmelshaver til eiendommen. Klageren legger til grunn at innklagede fortsatt har skjøte som er underskrevet av klageren og hans ektefelle, og at restkjøpesummen er på hans klientkonto. Klageren kan ikke utferdige et nytt skjøte så lenge det faktisk foreligger et eldre underskrevet skjøte. Pengene på innklagedes klientkonto tilhører ikke innklagede, og det må derfor behandles som et ordinært innskudd. Det er et spørsmål om noen skal få en ugrunnet økonomisk fordel eller om oppgjør skal gjennomføres i samsvar med inngått avtale.
Innklagede har påtatt seg et megleroppdrag gjennom det ovennevnte rettsforliket, der han innestår for at skjøte ikke overleveres før oppgjør har funnet sted. Han er tilsluttet nemnda, og på denne bakgrunn mener klageren at det er grunnlag for å behandle hans klage.
Dersom innklagede ikke fikk vederlaget på klientkonto kunne han i det minste gitt en tilbakemelding på brev datert den 9. september 2015, hvor klageren ber om en bekreftelse på at restkjøpesummen var på hans klientkonto. Dette var jo nettopp opplysninger som var relevant når klageren skulle gjøre vurderinger med tanke på videre oppfølgning av saken, slik at den kunne avsluttes.
Foreldelse
Saken er gammel, og klageren ser at foreldelse kan være en relevant problemsstilling. Poenget i denne saken er imidlertid at oppdraget ikke er avsluttet. Klageren er fortsatt hjemmelshaver til eiendommen, utferdiget skjøte er ikke tinglyst og hele kjøpesummen er ikke overført. Klageren legger til grunn at det ikke er grunnlag for foreldelse.
Dersom nemnda mener at pengekravet er foreldet eller bortfalt ved passivitet, ber klageren om at det tas stilling til et subsidiært krav om tilbakelevering av skjøte. Klageren og hans ektefelle har skrevet under skjøtet, og de innestår derfor for at opplysningene i skjøtet er korrekt. Dersom de ikke får utbetalt hele kjøpesummen, er oppgitt kjøpesum i skjøtet feil. Det betyr at det ikke kan tinglyses, og må makuleres. Hvis eksisterende skjøtet blir tinglyst vil klageren og hans ektefelle stå ansvarlig for å oppgi uriktige opplysninger til offentlig myndighet. I den forbindelse vises det også til selgerens lovbestemte rett til å holde tilbake skjøte ved for eksempel mangelfullt oppgjør, jfr. avhendingsloven § 5-5.
Klageren krever prinsipalt å få utbetalt restkjøpesummen med tillegg av opptjente renter, i kombinasjon med tinglysning av skjøte. Subsidiært kreves det utferdige og underskrevne skjøtet tilbakelevert.
Innklagede har i hovedsak anført:
Saken må avvises ettersom innklagede ikke har påtatt seg et oppdrag som fyller kravene til eiendomsmegling. Da klagen er grunnløs, ber innklagede om å være fritatt for å betale klagegebyret, eller så må klageren bli pålagt å betale klagegebyret.
Det er ikke tale om et oppdrag som går inn under eiendomsmeglingsloven av 1989 som gjelder for denne saken, jfr. § 1-1. Det er heller ikke et eiendomsmeglingsoppdrag etter den nåværende eiendomsmeglingsloven § 1-2. Innklagede skulle oppbevare skjøte til oppgjør hadde funnet sted. Innklagede skulle ikke tinglyse noe, og skulle ikke ha noe med pengene å gjøre. Oppgjøret har skjedd direkte mellom partene. Det har således ikke funnet sted et oppgjørsoppdrag.
Fakta er korrekt beskrevet av klageren. Han har mottatt i alt kr 1 370 000, og disse er betalt direkte til klageren uten at innklagede har hatt noe med oppgjøret å gjøre. Klageren har derimot bistått i tingretten og lagmannsretten, der broren og hans ektefelle vant på alle punkt i begge instanser. Men disse sakene har ikke noe med klagesaken her å gjøre.
I henhold til grunnboken er i dag klageren eieren av en ideell halvdel, mens døtrene til klagerens avdøde bror eier hver sin ideelle fjerdedel. I skjøtet som er utferdiget av klageren er både han og hans ektefelle oppført som eiere av hele eiendommen. Det var feil ettersom eiendommen var et ideelt sameie mellom brødrene, og det var ikke foretatt seksjonering. Dette var blant annet tatt opp i brev mellom innklagede og klagerens tidligere advokat av 19. desember 2007. I brev av 22. januar 2008 svarte klagerens tidligere advokat, og konkluderte med at saken måtte avgjøres i retten.
Ingenting skjedde før innklagede ble kontaktet i fjor høst. Innklagede var i kontakt med enken til broren til klageren, men på grunn av alvorlig sykdom i familien var det annet som var viktigere for henne og familien på dette tidspunktet. Brevet fra klageren ble derfor ikke besvart.
Kun en avtale mellom partene eller dom vil kunne pålegge innklagede å utlever skjøtet, selv om det aktuelle skjøtet ikke har verdi i dag. Nemnda har således ikke slik kompetanse. Uten at det har betydning for saken her, er nok et eventuelt krav på restkjøpesummen foreldet for lenge siden, og eiendomsretten til klageren sin andel er nok gått over for lenge siden. Det er betalt kr 1 370 000 for andelen, og bruken er tiltrådt. Det er aldri krav om skjøte for at eiendomsretten har gått over.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om utbetaling av restkjøpesum med tillegg av opptjente renter, og tinglysning av skjøte. Subsidiært krever klageren tilbakelevert det utferdige og underskrevne skjøtet.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda behandler tvister mellom advokat som driver eiendomsmegling og selgere, kjøperen eller øvrige interessenter. Tvisten må knytte seg til oppdragstakerens plikter etter eiendomsmeglingsloven.
Spørsmålet er om innklagede har påtatt seg et eiendomsmeglingsoppdrag. Det som her er aktuelt, er et oppgjørsoppdrag. Et rent oppgjørsoppdrag innebærer normalt mottakelse av kjøpesum fra en kjøper eller kjøpers långivere, sletting av gamle heftelser og tinglysing av nye, tinglysing av skjøte og utbetaling til selger eller dennes långivere.
Rettsforliket er fra 4. april 2000. Det rettslige grunnlaget er derfor den gamle eiendomsmeglingsloven av 1989 nr 53 § 1-1.
Det følger av rettsforliket punkt 5 at
«Bankgaranti og skjøte skal utferdiges senest 1. juni 2000. Skjøte skal oppbevares hos advokat […] og skal ikke utleveres […] før endelig oppgjør har funnet sted. Overdragelsestidspunktet skal være når oppgjør har funnet sted. Advokat […] har fullmakt til å påføre overtagelsestidspunkt på skjøtet.»
Av dette fremkommer det at innklagede skal oppbevare skjøtet, utlevere det når endelig oppgjør har funnet sted, og påføre overtakelsestidspunkt på skjøtet.
Dette er ikke et oppgjørsoppdrag hverken etter den gamle eller nye eiendomsmeglingsloven. Klagen er følgelig ikke en klage over eiendomsmeglingstjenester, og nemnda har derfor ikke kompetanse til å behandle klagen, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1. Klager som ikke er omfattet av nemndas kompetanse, skal avvises, jf. avtalen punkt 2.
Innklagede har anført at klagen er grunnløs, og at innklagede derfor må være fritatt for å betale gebyret, eventuelt at gebyrplikten pålegges klageren. I henhold til nemndas praksis må innklagede betale gebyr selv om klagen eventuelt skulle være å anse som grunnløs. Det er ikke hjemmel i Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester for å frita innklagede for gebyret i et tilfelle som dette.
Konklusjon:
Saken avvises.