Klage nr 2016025
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Lillehammer
Eminent Eiendomsmegling Lillehammer AS
Saken gjelder: Verdivurdering, takst og tilstandsrapport
Saksfremstilling:
Klageren innhentet verdivurdering fra innklagede i forbindelse med skilsmisseoppgjør. Etter henvendelse fra klagerens eks-kone revurderte innklagede sin verdivurdering, og økte denne med kr 200 000 – 300 000. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ta hensyn til opplysninger fra klagerens eks-kone og oppjustere sin verdivurdering uten å informere klageren som oppdragsgiver og tinglyst hjemmelshaver om dette i forkant.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kontaktet innklagede i anledning skilsmisseoppgjør der klagerens kone hadde flyttet ut av boligen de begge bodde i. Klageren ønsket å få en verdivurdering for å vurdere om eiendommen skulle legges ut for salg eller overtas av en av partene. Megleren ble informert om dette. Boligen var kun tinglyst på klageren, som har vært eier av den siden 2002. Klagerens eks-kone hadde bodd der i underkant av to år.
Befaring ble gjennomført at megleren, og verdivurdering ble sendt til klageren som
oppdragsgiver. Etter telefonsamtale med megleren kort tid etter, den 30. november 2015, bekreftet klageren at han anså vurderingen på kr 4 500 000 som rimelig, men at hans eks-kone sannsynligvis ville protestere på den. Megleren skal da ha svart at det måtte hun bare gjøre, men at lignende boliger var vanskelige å selge for tilsvarende pris.
Uten forvarsel sendte megleren den 6. desember ut en ny e-post til klageren om at han hadde valgt å foreta en revurdering basert på informasjon fra klagerens eks-kone. Verdivurderingen ble økt til kr 4 700 000 – 4 800 000. At det skulle gjøres en revurdering hadde ikke klageren blitt informert om, heller ikke på hvilken bakgrunn denne ble gjort. Megleren opplyste i e-posten at hun skulle på ferie, og hun svarte ikke på telefon da klageren ringte kort tid etter å ha mottatt e-posten.
Klageren kontaktet innklagede ved daglig leder dagen etter. Daglig leder var ukjent med at det var gjort en revurdering. Det har for klageren vært nærmest umulig å få tilgang til hvilke opplysninger hans eks-kone hadde lagt til grunn for å få en revurdering, uten at han som eier og oppdragsgiver ble informert. Klageren hevder at det ikke var kommet nye opplysninger fra hans eks-kone. Innklagede ønsket ikke å svare ytterligere på saken, eller angi hvilke av de allerede kjente opplysninger som gjorde at de valgte å øke verdivurderingen med kr 200 000 – 300 000.
På bakgrunn av denne usikkerheten rundt verdivurderingen fikk klageren utført nye verdivurderinger at to andre meglerforetak i området, som kom frem til henholdsvis kr 4 400 000 og kr 4 350 000.
Det klages på saksbehandlingsfeil og partisk opptreden. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gjøre revurdering av en verdivurdering basert på press fra klagerens eks-kone, som verken var eier eller oppdragsgiver. Dette ble gjort uten å informere klageren og gi ham mulighet til å kommentere de såkalte nye opplysningene som angivelig var blitt presentert for dem.
Klageren anmoder om at Reklamasjonsnemnda erklærer begge verdivurderingene utført av innklagede for ugyldige, da de strider mot god meglerskikk og forsvarlig forvaltning.
Til innklagedes påstander knyttet til eierforholdet presiseres det fra klagerens side at disse er udokumentert. Påstandene er delvis også feil. Det later til at alt klagerens eks-kone har fortalt innklagede, har blitt akseptert uten noe ønske om å kontrollere opplysningene med oppdragsgiver og hjemmelshaver.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det ble gjennomført befaring av boligen den 13. november 2015. En vanlig gjennomgang av boligen ble utført og det ble gitt uttrykk for at kjelleren var pusset opp i senere tid, samt at varmesystem og uteområde var oppgradert.
Etter telefonsamtale med klageren kom det frem at han og eks-kona hadde hatt en vurdering av boligen tidligere, utført av annet meglerforetak. Klageren ga uttrykk for at denne verdien var satt altfor høyt den gangen, og at den var «opphauset» i forbindelse med refinansiering.
Verdivurderingen ble utført i meglermøte på kontoret. Det har blitt presisert for klageren tidligere i prosessen at en verdivurdering er en overflatisk gjennomgang, og langt ifra en teknisk vurdering av boligen. Verdivurderingen er hovedsakelig basert på bevegelsene i markedet og boligens standard.
Etter innklagedes oversendelse av vurderingen tok klagerens eks-kone kontakt for å vite hva som var blitt lagt til grunn for vurderingen. Hun presenterte også at konkurrerende meglerforetak, som var markedsleder i området, hadde vurdert boligen til kr 5 500 000 et drøyt halvår tidligere. På bakgrunn av telefonsamtalen med klagerens kone og påfølgende e-post med informasjon om de tidligere vurderingene som var utført, sa innklagede seg villig til å se på eiendommen på nytt i et meglermøte. Basert på tilleggsinformasjonen om eiendommen og informasjon om de tidligere verdivurderingene kom innklagede frem til en oppjustert verdi på kr 4,7 – 4,8 mill. Dette var en verdi som fortsatt var innenfor det meglere ofte benytter som «sikkerhetsmarginer» på mellom 5 og 10 % avvik i sine verdivurderinger.
Vedrørende eierforholdet er det et faktum at partene har felles barn, og at boligen var deres felles hjem. Kona har fortalt at det beløpet hun kjøpte seg inn med var basert på verdivurdering på kr 4 500 000, og at de ble enige om at hun skulle kjøpe seg inn basert på en verdi på kr 4 300 000 (som var omtrent det beløp som lånet var på). Dette gjorde at innklagede ikke tvilte på at de begge eide boligen, selv om det var klageren som stod med hjemmelen. I ettertid har kona også fortalt at de hadde ventet med tinglysing av økonomiske årsaker.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder verdivurdering av eiendom gjort av innklagede i forbindelse med utkjøp/evt. salg ved skilsmisse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker innledningsvis at det ligger utenfor nemndas myndighet å erklære en verdivurdering av bolig ugyldig.
Nemnda mener at megler her har opptrådt i strid med god meglerskikk. For det første er det kritikkverdig å justere en verdivurdering i dette tilfellet basert på innspill fra klagerens eks-kone. Megleren skulle i forkant ha informert klageren om hvilke nye opplysninger eks-konen hadde kommet med, og bedt om klagerens eventuelle kommentarer.
For det andre er det kritikkverdig at megler inntar det standpunkt at klageren, som alene har hjemmelen til eiendommen, eier boligen i sameie med sin eks-kone basert på opplysningene fra eks-konen. En megler skal generelt ikke ta stilling til eierforhold i en skilsmissesituasjon, men kun forholde seg til det grunnboken viser – med mindre de tidligere ektefellene/samboere er enige om noe annet.
Konklusjon:
PrivatMegleren Lillehammer, Eminent Eiendomsmegling Lillehammer AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Forøvrig fører klagen ikke frem.