Klage nr 2016013

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mai 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Årvoll

 

Saken gjelder:               Feilaktige opplysninger om fellesutgifter/felleslån

 

 

Saksfremstilling:

 

Ved kjøp av leilighet gjennom innklagede trodde klageren og hans kone at det fulgte med en parkeringsplass i garasjeanlegg, som ble finansiert gjennom felleskostnadene. Det viste seg i ettertid at det fulgte en separat fellesgjeld med parkeringsplassen, og at det månedlige beløpet for denne var kr 500. Klageren mener megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke klarlegge forholdene rundt garasjeplassen, og at dette har påført ham en månedlig fellesutgift som er 10 % høyere enn antatt. Klageren krever erstatning med kr 50 000. Innklagede bestrider at opplysninger fra selgeren og forretningsføreren ga megleren oppfordring til ytterligere undersøkelser, og at det derfor ikke foreligger noen pliktforsømmelse fra meglerens side.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:  

Klageren og hans kone kjøpte i 2015 leilighet gjennom innklagede. Noen dager før kjøpet kontaktet de innklagede gjennom FINN for en forhåndsvisning og spurte om å få salgsoppgave. Innklagede sendte dem en link til en såkalt «supervisning». Megleren opplyste dem om at det allerede var flere interessenter og spurte om de ønsket å komme på en privatvisning. Klageren og hans kone ble vist boligen av selgeren, og det ble opplyst at salgsoppgaven ikke ennå var trykket opp. Megleren var ikke tilstede på privatvisningen.

 

Klageren hadde høyeste bud i budrunden og fikk aksept for dette. Noen dager etter aksept mottok han salgsoppgaven med takst fra innklagede. Overtakelsen var den 14. september og megleren var heller ikke tilstede der.

 

I desember 2015 mottok klageren fakturaer fra forretningsfører, 10 stk. á kr 500 for parkeringsplass. Klageren og hans kone ble overrasket, ettersom de hadde forstått det slik at parkeringsplassen var inkludert i fellesutgiftene. Klageren tilskrev deretter forretningsføreren for å spørre om fakturaene. Forretningsføreren besvarte henvendelsen og informerte om at de hadde blitt kontaktet av innklagede, fordi de tidligere eierne fikk inkasso for ubetalte regninger. Videre fremgikk det av e-posten at «I andelens boligopplysninger står det at det medfølger en garasjeplass. Denne garasjeplassen skulle derfor ha vært overført deres navn fra overtakelsesdatoen.»

 

Klagers kone tok etter dette kontakt med megleren for å prøve å oppklare situasjonen. Megleren opplyste at hun måtte undersøke saken nærmere.

 

I midten av januar 2016 ble klageren opplyst om at han og kona eide parkeringsplassen, og at det fulgte en separat fellesgjeld med denne.

 

Klageren mener det ble fremstilt slik at parkeringsplassen var inkludert i fellesutgiftene, og at dette utgjør et brudd på meglerens opplysningsplikt. Dette endres ikke av at megleren ikke foretok de relevante undersøkelser. Situasjonen for klageren og hans kone er at de månedlige utgiftene er ca. 10 % høyere enn det som ble opplyst i salgsoppgaven.

 

Klagerens hovedpoeng er at salgsoppgaven ikke ga fullstendige opplysninger om forholdet, ikke hvorvidt salgsoppgaven var tilgjengelig i trykket format på kjøpstidspunktet.

 

Det har vært svært dårlig kommunikasjon fra meglerens side i denne saken, også under prosessen med å oppklare de faktiske forhold omkring parkeringsplassen. Det forhold at klageren har «formue» i parkeringsplassen er irrelevant, da dette ikke er penger klageren og hans kone kan disponere. Disse pengene skal brukes til vedlikeholdsetterslep i parkeringsanlegget.

 

Klageren ønsker papirer på at andelen i parkeringssameiet er overført til dem, og det anføres at dette skulle vært gjort i forbindelse med overtakelsen. Plassen kan ikke leies ut eller selges uten disse opplysningene. Da fellesgjelden på garasjeplassen ikke var oppgitt i det hele tatt, ønsker klageren en kompensasjon for denne, pluss leie av plassen frem til de får mulighet til å selge den, samt for tiden klageren har måttet bruke på dette forholdet.

 

Klager påpeker videre at det i mottatt selvangivelse fremgår at p-rom for leiligheten er 90 kvm. I salgsoppgaven var dette opplyst å være 93 kvm. Dette utgjør kr 133 871 beregnet ut ifra kjøpesum og antatt størrelse.

 

Innklagede har i hovedsak anført:  

Den aktuelle boligen ble lagt ut på FINN.no den 12. juni 2015 etter avtale med selgeren. All informasjonen i salgsoppgaven ble mottatt fra forretningsføreren og skriftlig godkjent av selgeren. Salgsoppgaven datert 12. juni var tilgjengelig for interessenter på nett fra denne datoen. Denne inneholdt egenerklæringsskjema, informasjon fra forretningsføreren, takst, bilder, plantegninger m.m.

 

Under budgivningen kvitterte klageren på at han/de hadde lest salgsoppgaven og bekreftet å ha lest opplysninger og salgsvilkår som fremkom i denne. At det viser seg i ettertid at salgsoppgaven med alle vedlegg likevel ikke har blitt lest av klageren er beklagelig, men innklagede kan ikke være ansvarlig for dette.

 

Det stemmer at salgsoppgaven ikke var trykket opp da den private visningen ble avholdt. Dette skyldtes at klageren og hans kone var veldig ivrige og ville på visning før fellesvisning, som først skulle avholdes den 18. og 21. juni.  Privat visning ble avholdt den 15. juni og bud fra klageren kom inn samme kveld. Systemet til innklagede er slik at dersom man ikke bekrefter å ha lest salgsoppgaven, kan man heller ikke gå videre med budgivningen.

 

Forretningsfører opplyste i sitt brev til megler følgende:

 

«Fellesutgifter: 5.627,-

Renter IN: 395,-

Avdrag IN: 1.811,-

Tillegg Fellesutgifter: 3.421,-

Parkeringstype: Garasjeplass følger bolig.

Parkering: Mange av leilighetene har en tilhørende garasjeplass i garasjeanlegg i (…)gata 36.

Leiligheter med tilhørende garasjeplass har et garasjeinnskudd tilknyttet garasjeplassen.

Garasjeanlegget er et sameie, XX, som eies sammen med borettslaget XX, og som har et eget styre.»

 

Dette var inntatt i salgsoppgaven på side 48 og 49.

 

Innklagede fikk av forretningsfører opplysninger om at garasjeplass fulgte med, men ikke om garasjekostnaden på kr 500 pr måned. Selgeren bemerket heller ikke dette i forbindelse med sin godkjenning av salgsoppgaven.

 

Da henvendelse fra klageren til innklagede vedrørende fellesgjeld på garasjeanlegget kom, var dette forholdet ukjent for innklagede. Megleren kontaktet selgeren som heller ikke visste at det medfulgte noen fellesgjeld/formue på garasjeplassen. Megleren ringte til styrer i garasjeanlegget, som orienterte om at garasjelaget hadde en samlet fellesgjeld på kr 828 268, fordelt på 111 plasser, og at dette tilsvarte kr 7 461 pr garasjeplass. Videre fikk megleren opplysninger om at garasjeanlegget hadde formue, som tilsvarte cirka kr 10 810 pr. garasjeplass.

 

Garasjeanlegget har mer formue enn gjeld, hvilket innebærer at klageren som eier av en garasjeplass, går i pluss. Til klagerens anførsel om at formuen er irrelevant, vises det til at når det gjelder spørsmål om overtakelse av gjeld må det selvsagt også ses på innestående midler. Man overtar ikke netto gjeld så lenge innestående midler er høyere enn gjelden man overtar, uansett om beløpet er tenkt benyttet til oppgradering.

 

Innklagede hadde ingen grunn til å gjøre grundigere undersøkelser. Informasjonen fra forretningsføreren sa ikke noe om kostnaden på kr 500, og selgeren godkjente salgsoppgaven uten å bemerke dette forholdet. Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Når det gjelder klagerens kommentar til arealet er det ikke dokumentert at selvangivelsen har korrekt areal. Innklagede har forholdt seg til en profesjonell takstmann som har foretatt arealmålingen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om kompensasjon for at det ikke var gitt opplysninger om fellesgjeld og fellesutgifter på garasjeplassen som fulgte med leiligheten. Klagerne har også bemerket at papirer på at andelen i parkeringssameiet er overført til klageren ikke har blitt mottatt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Når det gjelder det påståtte arealavviket, har megleren forholdt seg til takstmannens beregninger i verdi- og lånetakstdokumentet. Her er P-rom oppgitt til 90 kvm, og S-rom til 7 kvm, som er opplyst å være en bod. Det er ikke noe i taksten som tilsier at megleren her burde foretatt nærmere undersøkelser, og klagen kan ikke føre frem på dette punktet.

 

Nemnda mener imidlertid at erstatningskravet vedrørende utgiftene til garasjeplass fører frem. Det fremgår klart av taksten side 7 under «Beregninger» at utgiftene til garasjeplassen er kr 500 pr. måned. En slik opplysning i taksten må megleren også innta i salgsoppgaven under «Eiendommen fra A til Å» i punktet økonomi, hvor fellesutgifter til borettslaget er angitt. Det har ingen betydning for erstatningskravet at garasjeanlegget har positiv formue, da dette er bundet formue som ikke kan fordeles på andelshaverne.

 

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Kravet blir i henhold til nemndas praksis kr 6 000 pr. år i fem år neddiskontert til nåverdi med kapitaliseringsrente 3 %. Beløpet utgjør pr. mai 2016 kr 27 478.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS, Årvoll, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren 27 478 kroner.