Klage nr 2016029

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mai 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede i 2007. Klageren hevder at megler ved sin utførelse av salgsoppdraget opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å foreta nærmere undersøkelser av opplysninger om eiendommens beskaffenhet gitt av selgeren. Det anføres at megleren feilaktig opplyste i salgsoppgaven at det var anledning til å leie ut deler av eneboligen. Klageren krever erstattet sitt påståtte økonomiske tap på kr 780 310 fra innklagede. Innklagede bestrider at det foreligger erstatningsgrunnlag.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:  

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede for kr 5 000 000 i 2007. Eiendommen var markedsført som «enebolig m/utleie». I forbindelse med at klageren skulle selge eiendommen

 

 

igjen noen år senere, ble det av den nye megleren avdekket at det ikke var noen godkjent utleiedel på boligen, og at det var usikkert om godkjenning kunne oppnås. Det var også andre elementer i saken, eksempelvis manglende ferdigattest, men saken går i hovedsak ut på i hvilken grad innklagede opptrådte aktsomt da eiendommen ble markedsført og solgt med utleiedel i 2007.

 

Både i annonsen og salgsoppgaven var det beskrivelser av hva «utleiedelen» inneholdt. Boligen har siden oppføringen på 1880-tallet var registrert med to boenheter, men har vært benyttet som enebolig. Selgeren som solgte eiendommen til klageren, gjennomførte omfattende rehabilitering i 1999/2000, og utleiedelen/påbygget ble da oppført.

 

I brev fra kommunen til tidligere eier fra 1999, som var vedlagt meglerpakken til innklagede, fremkommer det at:

 

«Søknaden gjelder rivning av eksisterende bod, og oppføring av tilbygg med soverom og takterrasse oppå.»

 

Det fremkom ikke på noe sted i den tilgjengelige informasjonen om eiendommen at det var godkjent noen utleiedel på eiendommen, eller at tilbygget var tiltenkt å tjene til utleieformål.

 

Klageren solgte eiendommen for kr 6 700 000 med overtakelse i februar 2015. Den var da blitt markedsført som «enebolig». Om utleiedelen ble det opplyst uttrykkelig at denne ikke var godkjent, og at alle forhold rundt godkjenning var kjøperens ansvar og risiko.

 

Megleren kunne ikke uten videre stole på selgerens/takstmannens opplysninger knyttet til hvorvidt eiendommen var i samsvar med byggetillatelser og annet. Det vises til lov om eiendomsmegling av 1989 § 3-7 om meglerens undersøkelsesplikt. Det heter der at megleren plikter å foreta tilstrekkelig undersøkelser før salget gjennomføres. Av forarbeidene fremgår det at megleren har en undersøkelsesplikt, hvor det kan være grunn til mistanke om forhold som ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging/tilbygging e.l. Megleren må videre si ifra dersom han skjønner at kjøperens planlagt bruk vil være i strid med de regler som gjelder for eiendommen. Det må stilles strenge krav til meglerens undersøkelsesplikt når «han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysninger som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige».

 

At eiendommen var bygget om burde gitt innklagede en klar oppfordring til å undersøke lovligheten av tiltaket før salg. Ved en enkel undersøkelse ville innklagede ha sett at det ikke forelå ferdigattest, og at nærmere undersøkelser ville være nødvendig for å stadfest status på utleiedelen.

 

Innklagede opptrådte i strid med god meglerskikk ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av den påbygde «utleiedelen».  Innklagede burde fattet mistanke når det var tale om nybygg og ferdigattest manglet.

 

Av meglerforetaket som klageren benyttet seg av ved videresalg, har det blitt estimert at manglende godkjenning av utleiedel ville medføre en verdireduksjon av eiendommen på ca kr 700 000 – 800 000. Boligen ble antydet å ha en verdi på kr 7 000 000, under forutsetning av at utleiedelen var godkjent. Det kan ikke være tvil om at en eiendom med utleiedel har en høyere verdi enn uten. Det medfører en mulig inntektskilde som bankene ser etter ved vurdering av om finansiering skal gis. Dersom klageren hadde hatt kunnskap om den manglende ferdigattesten, ville han vært varsom i budgivningen, dersom han overhodet hadde gitt bud. Dette kan ikke sannsynliggjøres på annen måte enn at det følger av sunn fornuft.

 

Som følge av misvisende markedsføring, brudd på meglerens undersøkelsesplikt samt brudd på god meglerskikk, har klageren blitt påført betydelig tap. Klageren pådro seg kostnader til megleren på kr 30 310 knyttet til oppstartet megleroppdrag som måtte avsluttes grunnet manglende godkjenning av utleiedelen. Eiendommen vil ikke bli godkjent slik den ble markedsført og solgt i 2006/2007.

 

Klageren ønsker sitt økonomiske tap erstattet, hvor det i vurderingen av tapets størrelse må ses hen til den markedsmessige slagsiden det har at klageren ikke kunne markedsføre eiendommen med utleiedel. Verdireduksjonen som følge av den manglende godkjenning av utleiedel settes skjønnsmessig til kr 750 000 i henhold til vurdering gjort av annet meglerforetak, og klagerens samlede krav utgjør kr 780 310.

 

Bemerkninger om foreldelse

Klageren oppdaget feilene ved påtenkt salg våren 2013. Kravet er følgelig ikke foreldet. Det finnes ingen regler om reklamasjonsfrist overfor eiendomsmeglere i dagens regelverk.

Innklagede kan ikke høres med at kravet er for sent fremsatt som følge av passivitet.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Klageren har opplyst at han «noen år» etter ervervet av eiendommen ble klar over at den mulighet for utleie som eiendommen var markedsført med, ikke var godkjent av kommunen. Innklagede har tidligere anmodet om at tidspunktet for når klageren fikk denne kunnskapen blir opplyst og dokumentert, uten at dette har skjedd.

 

Det fremstår som uklart hva «ulovligheten» ved eiendommen omfatter. Det er ikke dokumentert gjennom klagen at klageren ikke har anledning til å leie ut det som i salgsoppgaven fra 2007 var definert som utleiedel: «Oppholdsrom med kjøkken og bad». Plantegningene viser at denne enheten er en hybelleilighet på ca 21 kvm. I forliksklage av 9. juli 2014 er det opplyst at eiendommen har fått ferdigattest etter en påkostning på ca kr 30 000.

 

Innklagede har bedt klageren presisere hvilket forhold som er til hinder for at det som i salgsoppgaven fra 2007 ble betegnet som utleiedel, ikke lovlig kan utleies. Innklagede forstår det slik at det er bygningsmessige forhold som gjør at utleie ikke kan skje, men dette er noe uklart.

 

Saken overfor innklagede har versert siden mottak av første henvendelse den 9. juli 2013. Klageren tok ut forliksklage mot innklagede den 9. juli 2014. Forliksrådet fattet 16. september 2014 beslutning om at saken skulle innstilles. Innklagede har etter dette tidspunkt ikke mottatt henvendelser i saken før klagen til Reklamasjonsnemnda ble mottatt.

 

Innklagede er kjent med at klageren fremmet krav overfor selgeren i 2013, men det er fra klagerens side ikke opplyst om hva utfallet av dette kravet ble.

 

Videre er innklagede kjent med at eiendommen var annonsert for salg i 2014, der den ble markedsført med «egen bi-leilighet».

Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede formidlet de opplysninger som ble gitt av selgeren av eiendommen, og hadde ikke noe grunnlag for å tvile på riktigheten av informasjonen.

 

Opplysningene om at eiendommen hadde to boenheter har blitt verifisert gjennom matrikkelrapport. Videre fremgår det av kommunal informasjon datert 7. mars 2013 at det ikke er registrert sak vedrørende ulovlighet i kommunens registre.

 

Klageren synes å anføre at eiendomsmeglere etter loven av 1989 hadde en selvstendig plikt til å ettergå og kontrollere uforbeholdne opplysninger gitt av selgere. Anførselen forstås dithen at man mener meglerens undersøkelsesplikt var utvidet og skjerpet fordi eiendommen var endret med påbygg syv år før klageren kjøpte den, og at megleren av denne grunn burde forstått at selgerens opplysninger kunne være feil. Klageren synes altså å mene at megleren ved utførelse av salgsoppdraget i 2006 uten videre var forpliktet til å undersøke den konkrete byggesaken på eiendommen i det eiendommen var endret i 1999/2000.

 

Det at det hadde vært foretatt endringer på en eiendom, utløste ikke uten videre en undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-7. For å utløse en slik særskilt undersøkelsesplikt måtte megleren ha en særlig oppfordring til å mistenke at selgerens opplysning var uriktig.

 

Ved utførelsen av oppdraget i 2006 forelå ikke forhold ved selgerens opplysninger, eller eiendommen som sådan, som ga noen foranledning for at megleren burde stille spørsmål ved lovligheten av tiltaket eller utleieenheten. I selgerens egenerklæringsskjema var det uttrykkelig opplyst at utleiemulighet var godkjent. I tidligere saker for Reklamasjonsnemnda vedrørende utleiemulighet har kvaliteten på selgerens opplysninger i egenerklæring blitt tillagt vesentlig vekt i bedømmelsen av meglerens plikt til å reagere. Selgerens opplysninger om eiendommen ble bekreftet av den øvrige informasjonen megleren hadde tilgang på etter normale undersøkelser.

 

Fra klagerens side er det ikke påberopt eller ført bevis for at han forut for sin budgivning stilte spørsmål eller gav til kjenne særlige forutsetninger vedrørende utleie av eiendommen som kunne utløse en skjerpet undersøkelsesplikt for megleren.

 

Det er feil å sammenligne salgsoppdraget i 2013 med det oppdraget innklagede hadde i 2006. Ved lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2008, ble megleren pålagt en plikt til å innta opplysninger om hvorvidt ferdigattest foreligger, og om hvorvidt utleie er lovlig. Etter den gamle eiendomsmeglingsloven måtte det foreligge temmelig åpenbare forhold ved eiendommen før en utvidet undersøkelsesplikt inntrådte for megleren. Det forelå ingen slike forhold ved eiendommen i nærværende sak.

 

Innklagede bestrider at det fremsatte erstatningskravet kan føre frem. Det er ikke sannsynliggjort at de øvrige betingelsene for erstatningsansvar er oppfylt. Klagerens anførsel om at eiendommen har tapt seg kr 700 000 – 800 000 i verdi fremstår som uklar og er ikke begrunnet i materiale som viser at anslaget gjenspeiler markedssituasjonen.

 

Det er fra klagerens side ikke ført bevis for at han med kunnskap om de forhold som påberopes som grunnlag for erstatning ville ha betalt kr 780 000 mindre for eiendommen i 2007. Klageren fikk tilslag på eiendommen med et bud på kr 250 000 under prisantydning, og det bestrides at klageren ville fått tilslag på et bud som var ytterligere kr 500 000 lavere.

 

Det fremsatte erstatningskravet er verken sannsynliggjort eller dokumentert, og er basert på en feilaktig presumsjon om at eiendommen har en verdiforringelse ved videresalg fordi den er solgt i februar 2015 med opplysning om at utleiedel ikke er godkjent som egen boenhet. Det er ikke ført bevis for at eiendommen med mulighet for utleie ville innbragt kr 7 450 000 i salgssum, hvilket måtte vært tilfelle for at det skal være samsvar mellom erstatningen og det angivelige tapet.

 

Innklagede bestrider klagerens krav om erstatning for kostnader påløpt i forbindelse med avbrutt megleroppdrag. Disse kostnadene er ikke påført klageren som en adekvat følge av en eventuell feil fra innklagedes side.

 

Kravet er foreldet. Klageren hadde ved første reklamasjon til innklagede den 7. juli 2013 eid og bodd i boligen i seks år.

 

Fristavbrudd fra klagerens side ble foretatt ved forliksklage av 9. juli 2014. Etter innstilling av forliksklagen den 16. september 2014 har ikke klageren fulgt opp saken før klagen til Reklamasjonsnemnda den 13. august 2015, og virkningen av den avbrutte foreldelsen er opphørt.

 

Det fremsatte erstatningskrav må under enhver omstendighet være tapt som følge av passivitet, jf. alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt ved markedsføring av bolig med «egen utleiedel» uten at utleiedelen var godkjent.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53.

 

Partene synes å være enige om at det for megleren forelå en særskilt undersøkelsesplikt etter loven av 1989 § 3-7 bare når det forelå omstendigheter som ga megleren en særlig oppfordring til å mistenke at opplysninger gitt om eiendommen var feilaktige eller misvisende. Partene er derimot ikke enige om hvor terskelen for når megleren må sies å ha hatt slik oppfordring ligger.

 

Spørsmålet er om det i informasjonen i «meglerpakken» eller fra selgeren fremkom opplysninger som ga megleren oppfordring til å sjekke nærmere. Ifølge klageren forelå det ikke ferdigattest. Innklagede har vist til at lovendringen i 2008 som påla megleren en plikt til å innta opplysninger om hvorvidt ferdigattest foreligger, og om hvorvidt utleie er lovlig, ikke gjaldt da klageren kjøpte boligen.

 

Av selgerens opplysninger i egenerklæringer fremkommer det under pkt. 13 og 14 at spørsmålet «Kjenner du til manglende ferdigattest/feil/skader/påbud/heftelser/krav vedrørende eiendommen?» er besvart med «NEI» og spørsmålet «Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel e.l. kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene?» ble besvart med «JA» og bemerkningen «Godkjent som 2 boenheter» var tilført. Det fremgår også av opplysningene i kommunen at eiendommen er registrert som horisontaldelt tomannsbolig i 2009.

 

Under enhver omstendighet er eventuelle krav foreldet. Rettsforholdet megler – kjøper er av kontraktsrettslig karakter, jf. Rt. 2012 side 335. Foreldelsesloven § 3 nr. 2, jf. § 10 får derfor anvendelse. Etter § 10 løper det en tilleggsfrist på ett år fra fordringshaveren (klageren) fikk eller burde skaffet seg «nødvendig kunnskap» om fordringen (erstatningskravet) eller skyldneren (innklagede).

 

Klageren fikk nødvendig kunnskap om mulig erstatningskrav ved påtenkt salg våren 2013, og ettårs fristen begynte da å løpe. Fristavbrytende skritt ble først tatt ved forliksklagen 9. juli 2014, og det er mer enn ett år siden fristen startet. Eventuelle krav er derfor foreldet. Nemnda bemerker at reklamasjonen overfor innklagede 7. juli 2013 ikke var fristavbrytende.

 

Nemnda nevner i tillegg at kravet også er foreldet, da Reklamasjonsnemnda først mottok klagen datert 13. august 2015 den 10. februar 2016, det vil si mer enn ett år etter at forliksrådet innstilte behandlingen av saken 16. september 2014, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.