Klage nr 2016032
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mai 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Nesttun
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en enebolig med utleieenhet gjennom innklagede for kr 8 400 000 med overtakelse den 15. februar 2013. Det ble inngått forlik med eierskifteforsikringsselskapet til selgeren vedrørende utbedringskostnader og kostnader til teknisk og juridisk bistand. Klagerne hevder megler har gitt uriktige opplysninger om utleieenheten, holdt tilbake opplysninger om dårlig lukt i huset, samt om mulighet til å holde tilbake penger og skrive mangelsinnsigelser på overtakelsesprotokollen. Videre hevder klagerne at det er gitt uriktige opplysninger om eneboligen i markedsføringen. Det anføres at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at meglerens atferd var erstatningsbetingende uaktsom. Klagerne krever erstatning på kr 1 084 600.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Det ble reklamert på feil og mangler kort tid etter overtakelse. Det ble rettet reklamasjon mot innklagede under et møte den 25. februar 2013. Det ble da opplyst at innklagede hadde en ansvarsforsikring som kravet skulle varsles til. I den påfølgende perioden prioriterte klagerne å forfølge kravet mot eierskifteforsikringsselskapet. Kravet bestod av stipulert ütbedrings-
kostnad og kostnader til teknisk og juridisk bistand. Kravet på totalt kr 1 934 637 ble avsluttet med et forlik på kr 850 000.
Kravet mot innklagede er krav klagerne ikke har fått dekket av eierskifteselskapet. Kravene gjelder de punkter hvor meglerens handlinger eller mangel på aktivitet har påført klagerne et tap. Det var en forutsetning for klagerne ved aksept av forliket at de kunne kreve innklagede for deres mislighold.
Kravet mot megleren ble fulgt opp i brev den 28. oktober 2015 med svarfrist 11. november 2015. Klagerne har purret flere ganger, men megleren har valgt å ikke besvare denne henvendelsen.
Markedsføring av boligen
I salgsoppgaven var boligen markedsført under et eget konsept som brukes for boliger med spesielt høy standard. Det er kun de dyreste og mest påkostede boligene som markedsføres i dette konseptet. Det fremgikk av formuleringene som ble brukt i salgsoppgaven at dette var en bolig med gjennomgående høy standard og mange kvaliteter. I taksten var det krysset av for «godt vedlikehold» på de fleste av husets bygningsdeler, og det var kun gjort fradrag på kr 200 000 for slit og elde. I egenerklæringen var det ikke gjort noen negative avkryssinger, med unntak av sprekk i to fliser på boblebadet og en vannsprutflekk som ikke var lekkasje.
Klagerne mener at salgsoppgaven og markedsføringen av boligen ga et misvisende bilde av boligens tilstand. Det vises til sakkyndig rapport som viser funn gjort i boligen som ikke stemmer med hvordan boligen ble markedsført.
Når det gjelder markedsføringskonseptet, er det irrelevant hvorvidt også billigere boliger kan markedsføres i dette konseptet. Poenget er at klagerne ble forespeilet en feilfri luksusbolig, men endte opp med et totalrenoveringsprosjekt. Salgsoppgaven brukte en rekke salgsfremmende superlativer, og skapte således et feilaktig og misvisende bilde av boligen.
Utleieenheten
Da klagerne var på visning i boligen fikk de beskjed om at utleiedelen ikke kunne besiktiges fordi leier var nyoperert og behøvde ro. I ettertid har det kommet frem at dette ikke var riktig informasjon.
Boligen ble solgt med et løpende leieforhold. Det fremgikk av salgsoppgaven at månedlig leie var kr 6 800, og leiekontrakten ble fremlagt ved salget. Det fremgikk av denne at det eksisterte et depositum, noe som viste seg å ikke stemme. Megleren ga derfor uriktige opplysninger om sikkerhetsstillelse på utleieleiligheten.
Videre har ikke megleren fulgt opp som lovet, med hensyn til å gi orientering om muligheten for å øke leiebeløpet. Klagerne fikk vite at leietakeren var på flyttefot, og at klagerne kunne få ny leietaker og oppjustere prisen til gjengs leienivå. Dette viste seg å være løgn. Klagerne fikk vite at de kunne si opp leietakeren, men fikk ikke dokumentasjon på dette selv om de spurte megleren flere ganger.
Klagerne viser til en rekke e-poster sendt til megleren både angående overtakelsen, samt rettigheter i forhold til eventuell oppsigelse av leieforholdet. Disse ble ikke besvart. Dette skapte problemer for klagerne som ikke fikk formalisert ny leiekontrakt med leietaker.
Klagerne sendte melding til megleren med forespørsel om besiktigelse av utleieleiligheten ved overtakelsen, men fikk ikke svar. Til innklagedes anførsel om at klagernes manglende besiktigelse av leiligheten ikke er dokumentert, viser klagerne til fremlagt dokumentasjon i form av e-postkorrespondanse med megleren og leietakeren, der det fremgår at klagerne ikke hadde fått besiktige leiligheten før overtakelsesdagen. I ettertid har det vist seg at veggene i leiligheten var full av heksesot, og klagerne mener dette var årsaken til at de ble forhindret fra å besiktige den. De fikk etter avtale med leietakeren sett leiligheten for første gang samme dag som overtakelsen.
I e-postkorrespondanse med leietakeren fremkommer det at problemene med rengjøring av veggene i leiligheten hadde blitt bemerket når både megleren og eier var til stede, før overtakelsen.
Overtakelsen
Klagerne kjøpte boligen for kr 8 400 000, og overtakelse ble avtalt til den 15. februar 2013. På overtakelsen ble det oppdaget en rekke feil og mangler ved boligen. Det var blant annet heksesot i utleieleiligheten. Klagerne ønsket å holde tilbake penger og ikke skrive under på protokollen. Dette ble avvist, og klagerne ønsket derfor å skrive ned forholdene i protokollen. Innklagedes representant ga feilaktig beskjed om at det ikke kunne skrives ned i protokollen, fordi det ville tolkes som en aksept fra selger.
Det ble også uttalt at dersom kjøperne nektet å skrive under, så måtte man være helt sikker på å vinne frem i en etterfølgende rettssak, og at det ville påløpe kostnader og risiko. Den mangelfulle utfyllingen av feil og mangler i overtakelsesprotokollen har vært et hovedargument fra eierskifteforsikringsselskapet i den etterfølgende prosessen. Selskapet avviste ansvar ettersom synlige feil på overtakelsen ikke var avmerket i protokollen.
Dårlig lukt
På overtakelsen var det ikke mulig å kjenne dårlig lukt i huset. Klagerne mener imidlertid at megleren som var i huset flere ganger måtte ha kjent denne lukten som raskt ble oppdaget av klagerne etter overtakelse.
Når det gjelder innklagedes henvisning til påstått lukt i leiligheten, må dette skyldes en villfarelse fra innklagedes side. Det var på bad og på kjøkken i eneboligen at det var en forferdelig lukt.
Klagerne har fremlagt korrespondanse der meglerens opptreden er bevist. Lovnader om assistanse ble ikke fulgt opp fra innklagede. Innklagede har vært en del av saken siden februar 2013, og har hatt full innsikt i alle forhold. Innklagede har hatt anledning til å ivareta både sine egne og klagerne interesser i saken, men klagerne har ikke opplevd annet enn total ansvarsfraskrivelse og unnfallenhet. Videre er det besynderlig at innklagede ikke ønsker å fremlegge mer dokumentasjon, samtidig som de har etterlyst bevis fra klagerne for deres påstander.
Det anføres at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at meglerens atferd var erstatningsbetingende uaktsom. Klagerne krever erstatning på kr 1 084 600.
Innklagede har i hovedsak anført:
Reklamasjon
Innklagede bestrider at klagerne reklamerte i møte den 25. februar 2013. Klagerne gjorde megleren kjent at de var indignert over det de oppfattet som mangler ved eiendommen. Megleren henviste dem til selgerens forsikringsselskap. Det fremgår av klagernes e-post til selskapet at de aksepterte at disse var rette vedkommende for reklamasjonen. Det må derfor legges til grunn at reklamasjon overfor innklagede ikke skjedde før i slutten av oktober 2015, og det er misvisende at klagerne omtaler denne henvendelsen som et «oppfølgingsbrev». I møtet med innklagede den 25. februar 2013 spurte klagerne hvordan de skulle forholde seg hvis de mente at megleren også var ansvarlig. Megleren som var til stede i møtet, svarte at det måtte sendes en skriftlig klage til innklagede snarest mulig og redegjøre for ankepunktene mot megleren. I mangel av slik henvendelse la innklagede til grunn at klagerne ønsket å konsentrere seg om selgers forsikringsselskap, hvilket de også gjorde.
Angående reklamasjonen til innklagede den 28. oktober 2015 vises det til de omfattende saksdokumentene som forelå fra klagernes reklamasjonsprosess mot eierskifteforsikringsselskapet. Det var ikke urimelig at innklagede, som ikke hadde vært involvert i prosessen, måtte bruke noe tid på sette seg inn i dette. Innklagede oppfatter dokumentene fra forsikringsselskapet slik at partene hadde svært forskjellig syn både på hva som utgjorde mangel og vurderingen av hver enkelt mangel. Klagerne aksepterte tilbud om forlik på kr 850 000.
Markedsføring av boligen
Klagernes beskrivelse av innholdet i markedsføringskonseptet er svært upresis. Høy standard på selve boligen er bare ett av flere alternativer som kan kvalifisere for konseptet for markedsføringen. Det kan også være beliggenhet eller størrelse som gir eiendommen det lille ekstra. I dette tilfellet var størrelsen på huset med 308 kvm alene mer enn tilstrekkelig til å kvalifisere boligen for dette konseptet.
Formuleringene i salgsoppgaven om boligens gjennomgående gode standard bygget på taksten som fulgte med salgsoppgaven. Det fremgikk av taksten at det var «Meget god standard på boligen og eiendommen generelt». Megleren hadde derfor full dekning for de betegnelser som ble brukt om boligens standard. Megleren oppdaget ikke noe ved besiktigelsen som indikerte at eneboligen ikke var representativ eller som ga grunnlag for å reise spørsmål ved taksten.
Utleieenheten
Det er ikke korrekt at klagerne ikke fikk anledning til å besiktige utleieleiligheten. Utleieleiligheten var tilgjengelig for alle interessenter på alle visninger. Selgerne var nøye med å informere leietaker om når det ble holdt visninger, slik at leieforholdet ikke skulle være til hinder for dette. Klagerne var på både privat og felles visning, og hadde anledning til å se leiligheten i begge tilfeller.
Klagerne var tilstede på to visninger og ved overtakelsen. Det er ingen indikasjoner på at boligen ved klagernes besøk fremstod annerledes enn da megleren besiktiget den, verken når det gjaldt mangler eller lukt. Megleren la for øvrig ikke merke til noen spesiell lukt i leiligheten.
Overtakelsen
Klagernes beskrivelser av hva som skjedde under overtakelsen er sterkt misvisende. Det fremgår av overtakelseserklæringens punkt 5 at den har et eget punkt for opplisting av mangler ved overtakelsen. Dette punktet ble ikke fylt ut på tross av at klagerne påstår at det ble oppdaget en rekke feil og mangler ved boligen.
Den manglende utfyllingen er forklart med press/påvirkning fra megleren. Det er ikke grunnlag for en slik beskyldning. Megleren har en lovpålagt plikt til å gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Dette innebærer også en plikt til å orientere kjøperen om mulige konsekvenser av å holde tilbake deler av kjøpesummen eller ikke gjennomføre overtakelsen. Orienteringen som ble gitt av megleren i dette tilfellet var rutinemessig, og meglerens oppfyllelse av en slik lovpålagt plikt kan ikke være å anse som utidig press.
Klagerne og megleren har svært forskjellig oppfatning av hva som skjedde under overtakelsen. Det ble imidlertid påpekt manglende rengjøring av en vifte, defekt glasshylle i et kjøleskap og feil ved et gardinoppheng. Mangelsinnsigelsene fra klagerne rett etter overtakelsen var svært overraskende for innklagede.
Ansvarsgrunnlag
Innklagede har ikke noe objektivt mangelsansvar i saken. Spørsmålet er derfor om megleren har opptrådt uaktsomt, og om de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.
Meglerens beskrivelse av eiendommens tilstand i salgsoppgaven bygget først og fremst på taksten. Det var ingen forhold ved denne som ga megleren en oppfordring til ytterligere undersøkelser.
Klagernes påstander om meglerens opptreden under overtakelsen er udokumenterte. Innholdet i overtakelseserklæringen og partenes opptreden i etterkant taler imot klagers fremstilling av faktum i saken på dette punkt.
Det er heller ikke fremlagt bevis på at klagerne ikke fikk anledning til å besiktige utleiedelen. Det har formodningen mot seg at klagerne kjøpte en bolig til kr 8 400 000 uten å ha fått anledning til å besiktige denne.
Innklagede kan ikke se at det fremkommer verken i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten opplysninger om depositum. Uansett har ikke klagerne dokumentert å ha lidt noe tap for det tilfellet at et forutsatt depositum manglet.
Det er ikke fremlagt bevis på at megleren skal ha gitt et løfte når det gjaldt klagernes mulighet for å øke leiebeløpet for utleiedelen.
Anførselen om at megleren ikke orienterte om lukt i leiligheten bygger på feil faktum, og innklagede bestrider at det foreligger pliktforsømmelse fra meglerens side på dette punkt.
Innklagede bestrider at det foreligger ansvarsgrunnlag.
Klagerne kan ikke få dekket samme tap to ganger. Når det gjelder boligens standard/tilstand og lukt i leiligheten må disse punkter allerede anses kompensert av eierskifteforsikringsselskapet. Uansett må klagerne selv dekke eventuelt resttap så lenge det er inngått bindende forliksavtale uten at innklagede var involvert. Med dette blokkerte klagerne innklagedes mulighet til å forhandle med forsikringsselskapet om intern ansvarsfordeling dersom Reklamasjonsnemnda mot formodning skulle anse innklagede erstatningsansvarlig.
Når det gjelder overtakelseserklæringen har ikke klagerne dokumentert å ha lidt noe tap som følge av at denne ble signert uten at deler av kjøpesummen ble holdt tilbake, samt at det ble unnlatt å liste opp feil. Klagernes mangelsinnsigelser overfor selgeren var fortsatt i behold, noe de etterfølgende forhandlingene med forsikringsselskapet viste.
De øvrige punktene gjelder utleiedeler. Klagerne har ikke dokumentert at de har lidt noe økonomisk tap knyttet til denne, eller hvor stort tap det eventuelt skulle være snakk om.
Passivitet
Klagerne presenterte kort tid etter overtakelsen en lang liste med mangler ved eiendommen. De hadde da all informasjon de trengte for å rette en skriftlig klage mot innklagede. Klagerne ventet likevel mer enn to og et halvt år før dette ble gjort. I mellomtiden ble mangler utbedret og det ble forhandlet med forsikringsselskapet. Innklagede hadde ingen oppfordring eller foranledning til å ivareta sine interesser i denne perioden.
Kravet som er rettet mot innklagede er betydelig. Klagerne hadde derfor oppfordring til å orientere innklagede om at de vurderte å rette klage mot dem på et tidligst mulig tidspunkt. Innklagede mener at to år og åtte måneder er altfor lang tid å forholde seg passiv slik klagerne gjorde. Det er uten betydning for passivitetsspørsmålet at klagerne i denne perioden forhandlet med forsikringsselskapet. Det må videre tas hensyn til at klageren er en aktiv næringslivsmann som må anses vel skikket til å ivareta sine interesser i en sak som denne.
Saken bærer preg av at klagerne mener de ikke har oppnådd tilstrekkelig i forhandlingene med forsikringsselskapet, og nå ønsker en «ekstraomgang» med en ny motstander. Det er ikke grunnlag for å innrømme dette verken på rettslig grunnlag eller ut ifra en rimelighetsvurdering.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av meglerens påståtte manglende opplysninger om boligens standard, samt villedende markedsføring.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det fremgår at klagerne har hatt en sak med selgers eierskifteforsikringsselskap, og at det er inngått et forlik på kr 850 000 vedrørende utbedringskostnader og utgifter til teknisk og juridisk bistand. Innklagede har etter det opplyste ikke hatt noen rolle ved inngåelsen av dette forliket. I en slik situasjon kan ikke klagerne vende seg mot megleren og kreve erstattet det de ikke fikk i forliket med forsikringsselskapet. Nemnda behøver derfor ikke å gå nærmere inn på de enkelte spørsmålene som klagerne har vist til.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.