Klage nr 2016033
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mai 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Tønsberg
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren engasjerte innklagede for salg av en hytte i mai 2015. Hytta ble ikke solgt, og klageren sa opp oppdraget. Partene er uenig i hvor mye vederlag innklagede har krav på. Klageren hevder innklagede bare har krav på kr 47 083, fordi hytta ikke ble solgt. Innklagede anfører at sønnen skulle kjøpe hytta, og at de derfor også har krav på meglerprovisjon, slik at det totale kravet blir på kr 85 883.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Prising av eiendommen
Klageren inngikk avtale med innklagede om salg av en hytte i mai 2015. Megleren forespeilet en salgspris på kr 4 000 000. Verditaksten ble satt til kr 3 500 000. Det ble benyttet kr 4 000 000 som salgspris i alle dokumenter. Klageren har problemer med å skjønne at denne ble lagt til grunn, dersom det var en urealistisk salgssum.
Etter to visninger kom det et bud på kr 2 900 000. Dette er ca. 27% under utgangspunkt som klageren synes er påtagelig stort avvik fra en lokal megler. Klageren ble enig med megleren om å inngi et motbud på kr 3 200 000 som var den laveste summen klageren kunne akseptere.
Motbudet ble imidlertid ikke akseptert av budgiveren, og klageren sa opp oppdraget umiddelbart den 20. juni 2015 med stor skuffelse. I følge oppdragsavtalen har klageren rett til å si opp oppdraget. Megleren fortsatte dog noe megling etter at oppdraget ble avsluttet.
Megleren har fritolket samtalen den 29. juni 2015. Hva hun skriver i sine notater, kan også endres etter eget forgodtbefinnende. Eiendommen ble ikke overdratt. Dersom megleren tror noe annet, må det bero på en misforståelse.
Innklagede viser til uttalelsen vedrørende gråvannsavløp som et moment som kan ha påvirket prisen. Uttalelsen var fra en saksbehandler i kommunen, og ikke forankret i forskrift eller annet kommunalt dokument. Eksisterende avløp er godkjent, og en prosess fra kommunens side mot alle hytteeiere i området med tilsvarende godkjente anlegg virker helt urealistisk. Megleren la ikke noe arbeidet i å avdramatisere denne uttalelsen. Et gråvannsavlegg ville koste ca. kr 50 000 – 60 000, og kan ikke bortforklare en verdidifferanse på over kr 500 000. Megleren kunne foreslått for partene at dersom det kom et krav innenfor en tidsperiode, kunne en kostnadsdeling for gråvannsanlegget være aktuelt. Det ble ikke forklart hva etablering av et slikt anlegg innebar. Megleren gjorde ingen anstrengelser for å forklare saken for interessentene.
Uenighet om fakturaens størrelse
Klageren mottok en faktura fra megleren den 29. juni 2015 på kr 85 883. I følge salgsoppgaven skulle meglerens vederlag være på kr 41 583, dersom eiendommen ikke ble solgt. Klageren betalte kr 41 583 med tillegg av annonseringen i lokalavisen på kr 5 500, det vil si totalt kr 47 083. Megleren bestrider beregningen av honoraret.
Det kom et inkassovarsel på kr 38 800 pluss omkostninger, som totalt blir kr 40 808. Klageren bestred kravet da beløpet er omtvistet. Deretter kom det et nytt brev fra inkassoselskapet, og klageren bestred kravet igjen. Klageren foreslo imidlertid et beløp på kr 7 000 i minnelig løsning for å få avsluttet saken. Dette ble avvist av innklagede.
I oppdragskontraktens leveransebeskrivelse var det satt opp et tidsbruk på 10 timer til kontrakt, overtakelse og oppgjør som beviselig ikke er utført. Det er videre stipulert totalt 10,5 timer til budgivning, men med en budgiver kan det ikke ha gått så mye tid. Dette utgjør samlet en betydelig del av oppdraget som ikke er utført.
Dagen etter at saken ble sendt til nemnda, fikk klageren varsel om særlig tvangsgrunnlag fra inkassoselskapet. Dette oppfattet klageren som dramatisk og engasjerte derfor en advokat. Klagerens advokat tilbød 10. mars 2016 et nytt kompromiss for å avslutte saken på kr 10 000. Det ble ikke besvart av inkassoselskapet, og advokaten purret den 4. april 2016. Tilbudet ble da avvist. Inkassoselskapet opprettholdt sitt tilbud på kr 19 550 til 11. april 2016. Nytt forsøk på å avslutte saken fra klagerens advokat sin side ble gjort den 7. april 2016 med et beløp på kr 14 500, men dette ble ikke besvart. Siste forsøk på kompromiss ble gjort på telefon fra klagerens advokat den 12. april 2016 med et beløp på kr 17 500, også dette ble avvist av megleren. Avvik mellom partene var teoretisk da kr 2 000. Klageren oppfattet det slik at megleren ikke ønsket å komme til enighet.
At megleren ikke har oppfattet at grunnlaget for klage på fakturaen og delbetaling var at eiendommen ikke ble solgt, er for klageren uforståelig. Dette var det eneste argumentet som klageren gjentok flere ganger. Megleren påstår at hun ikke forstod at eiendommen ikke var solgt før hun mottok brev fra klagerens advokat den 29. februar 2016. Dette virker noe merkelig. Klageren hadde tross alt ingen annen grunn til å bestride honoraret.
Klageren hevder det er i strid med god meglerskikk å ikke slette pantedokument og urådighetserklæring umiddelbart etter at oppdraget er sagt opp. At pantet nå er justert fra kr 4 500 000 til 70 000 hadde ikke klageren fått opplysning om før megleren innga tilsvar til nemnda. Justeringen ble utført den 17. februar 2016, det vil si fem dager etter klagerens brev til innklagede datert den 12. februar 2016. Pantet burde være nok for å sikre egne interesser.
Klageren sa opp oppdraget med megleren fordi differansen mellom forventet salgspris og bud ble for stor. Eiendommen hadde blitt solgt dersom megleren hadde fått frem bud i størrelse med prisantydning. Dette var en stor skuffelse. Klageren har nå overlatt driften av eiendommen til neste generasjon, men sitter fortsatt som eier. Det er ingen rasjonelle argumenter for at klageren fortsatt ikke skal eie eiendommen, og at den benyttes av familien. Familiemedlemmer kan arve eiendommen uten arveavgift og dokumentavgift ved en senere anledning dersom det blir aktuelt. Klageren registrerer også flere misforståelser mellom ham og megleren, men det blir bare spekulasjoner å finne ut årsaken til dette. Klageren har gjort en rekke forsøk på forlik, og tilbudt megleren et vederlag for å avslutte saken. Tidligere forsøk på kompromiss står ikke lenger ved lag.
Megleren har utført et slett arbeid, og i tillegg krever innklagede mer betalt enn kontrakten tilsier. Det er respektløst å bli behandlet slik når man er 85 år, og i tillegg har forsøkt å komme med et kompromiss for å få avsluttet et oppdrag.
Innklagede har i hovedsak anført:
I klagen skrives det noe om at det i leveransebeskrivelsen til megleren er satt opp tidsforbruk på 10 timer til kontrakt osv. Innklagede kan ikke se at dette har noen relevans til denne saken. Leveransebeskrivelsen er spesifikasjon av timebruk på et oppdrag dersom man velger å ha timesbasert meglerhonorar. Her er det valgt provisjon.
Prising av eiendommen
Klageren ga selv uttrykk for en prisforventning på kr 4 000 000 både til lokal megler forut for innklagedes møte med klageren, og senere til innklagede på selve befaringen. Innklagede ga uttrykk for at dette virket høyt, og kom ikke med en tilbakemelding på prisantydning på første befaring. Oppdragsavtalen ble signert på befaringen med kr 4 000 000 som grunnlag for provisjon og eierskifteforsikring for å ha noe å gå ut fra. Forespeilet salgspris fra megler på kr 4 000 000 er således ikke riktig.
Takstmannen kom frem til en markedsverdi på kr 3 500 000 som megleren også var enig i. Dette endte med å være prisantydning.
På befaringen kom det også frem at én av klagerens sønner vurderte å kjøpe eiendommen. De hadde snakket om dette innad i familien, men kommet frem til at han likevel ikke var interessert. Klageren ba megleren om å sette ham opp på interesselisten i tilfelle han ombestemte seg. Dette ble gjort, og megleren forsøkte også å ringe og sende SMS til sønnen ved flere anledninger uten å få svar.
Fellesvisninger ble avholdt den 6. og 7. juni 2015, i tillegg til flere privatvisninger.
Underveis i salgsprosessen hadde megleren kontakt med kommunen vedrørende avløpssituasjonen på eiendommen. Det kom frem at grovvannutslipp slik det praktiseres i dag ikke er i henhold til hva kommunen ønsker, og at det kunne komme pålegg om installering av renseanlegg. Interessenter ble derfor opplyst om dette, og det kan ha hatt innvirkning på budets størrelse.
Etter budgivningen valgte selgeren å trekke oppdraget og avvise siste bud. Budgiveren ble orientert om dette. Megleren var på ferie og avtalte med klageren at hun skulle ringe ham når hun var kommet tilbake på kontoret. Eiendommen ble trukket fra internett av en kollega av megleren.
Uenighet om fakturaens størrelse
Mandag den 29. juni 2015 ringte megleren til klageren som avtalt, og fortalte at sønnen hadde bestemt seg for å kjøpe hytta for kr 2 900 000. Det var en hyggelig samtale, og klageren ble orientert om at siden han valgte å selge til en slektning ble han fakturert av innklagede som for et vanlig salg i henhold til oppdragsavtalen. For å være grei satte megleren beregningsgrunnlaget for hennes provisjon til kr 2 900 000 som var det sønnen skulle betale for eiendommen. Dette satt klageren pris på. I den samme telefonsamtalen orienterte megleren også om at sikringsobligasjonen ble slettet så snart fakturaen var betalt, og at han i etterkant av dette kunne overskjøte hytta til sin sønn.
I e-post vedlagt faktura og SMS med orientering om utsendt faktura er det også referert til at sønnen skulle overta hytta. Etter denne samtalen var megleren altså sikker på at klagerens sønn skulle kjøpe hytta for kr 2 900 000 og fakturerte deretter.
Samme dagen som fakturaen ble sendt ut sendte klageren en klage på fakturaen til innklagede. Han mente at opplysninger i salgsoppgaven om hva han skulle betale dersom eiendommen ikke ble solgt, var partenes «nye avtale». I korrespondanse vedrørende fakturaen tiden etterpå ble det av megleren hele tiden referert til «salg til slektning», og klageren refererte til hva som sto i salgsoppgaven, noe han også gjør i sin klage. Klageren betalte kr 47 083 som han mente var korrekt. Innklagede mente fortsatt at de hadde et ytterliggere krav på kr 38 800. Innklagede sendte derfor saken til et inkassoselskap for videre inndrivelse.
Det var ikke før innklagede mottok brev fra klagerens advokat den 29. februar 2016, som var åtte måneder etter at oppdraget ble avsluttet, at det ble tilbakevist at eiendommen skulle overdras til klagerens sønn. Advokaten skrev at det ikke er foretatt noen eiendoms-overdragelse og baserte kravet på en misforståelse.
Den 2. mars 2016 sendte inkassoselskapet på innklagedes vegne en e-post til klagerens advokat med forslag om å dele utestående beløp for å få avsluttet saken. Dette har innklagede ikke fått aksept for, og tilbudet står ikke lenger ved lag.
Innklagede hevder å ha krav på provisjon da eiendommen skal selges til slektning. Det at klageren ikke en eneste gang på åtte måneder bestred at sønnen skulle overta eiendommen, mener innklagede er en bekreftelse på at sønnen skal overta.
Innklagede avviser at det er i strid med god meglerskikk å ikke slette sikringsobligasjonen fordi de mener å ha et rettmessig krav på honorar. Innklagede opprettholder sitt krav som pr. i dag er på kr 42 313,56 + salær til inkassoselskapet på kr 2 680.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens krav på vederlag hvor oppdraget ble trukket tilbake.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Verdivurdering
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede for den markedsverdien som er nedfelt i verdivurderingen. Den skal blant annet basere seg på reelle omsetningsverdier i området, og det er tatt høyde for standard på eiendommen. Nemnda bemerker at det er vanskelig å sammenligne ulike salg. Blant annet vil standard, beliggenhet og markedet for øvrig spille inn. Det vil følgelig være noe tilfeldig hvilken pris man får, og hvor raskt salget gjennomføres.
Honorar
Det sentrale spørsmål for hvilket honorar innklagede kan kreve, er om eiendommen ble solgt til klagerens familie (sønnen). Nemnda har kommet til at det ikke kan legges til grunn at eiendommen ble solgt til sønnen. Det foreligger ingen aksept slik saken er opplyst, og avtale ble dermed ikke inngått. Det er heller ikke noen annen dokumentasjon på at eiendommen er overdratt til sønnen.
Det følger av oppdragsavtalen side 4 at dersom oppdragsgiveren (klageren) sier opp oppdraget, betales et honorar på kr 9 900 i tillegg til utlegg. Innklagede har ikke krav på ytterligere honorar. Klageren har derfor betalt det innklagede har krav på i henhold til oppdragsavtalen og fakturaen. Innklagede må derfor omgående slette pantedokumentet med urådighetserklæring.
Nemnda bemerker for øvrig at et uberettiget eller omtvistet krav ikke skal forsøkes inndrevet ved inkasso, jf. rundskriv G-189-106 om inkassoloven og inkassoforskriften side 24. En skyldner (klageren) skal ikke påføres unødig ulempe eller utsettes for urimelig påtrykk. Det er i strid med god inkassoskikk å inndrive krav som man må forstå at debitor (klageren) har innsigelser mot, jf. inkassoloven § 8. Innklagede har derfor, etter nemndas sys, opptrådt i strid med god meglerskikk, da han sendte kravet til inkasso selv om klageren hadde relevant innsigelse mot og hadde bestridt kravet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Konklusjon:
PrivatMegleren Tønsberg, Wilhelmsen & Partnere AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og har ikke krav på ytterligere honorar. Pantedokumentet med urådighetserklæring må omgående slettes, og inkassokravet må trekkes tilbake.