Klage nr 2016053
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. mai 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Schala & Partners avd Sagene/Torshov AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin rekkehusleilighet gjennom innklagede i januar 2016. Kravet mot megleren er begrunnet i at innklagede ved håndteringen av salget unnlot å innhente relevant informasjon vedrørende vindfangprosjekt i sameiet, samt rådgivning til klageren i forbindelse med ny informasjon vedrørende dette prosjektet. Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og hun krever nedsettelse av vederlaget med kr 50 000, samt erstatning på kr 100 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede den 26. januar 2016. Sameiet hadde vedtatt at det skulle bygges vindfang, og kostnaden på kr 235 000 pr. seksjon skulle bekostet av hver enkelt seksjonseier. Klageren hadde allerede betalt et depositum på kr 35 081. Resterende sum skulle betales når byggearbeidene startet. Den siste informasjonen klageren mottok fra styret i desember 2015 var at byggearbeidene skulle settes i gang «noen gang før sommeren».
I forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven i januar 2016 ba klageren megleren muntlig flere ganger om å undersøke all informasjon rundt vindfangprosjektet med forretningsføreren
og styret. Dette var for å forsikre seg om at salgsoppgaven inneholdt oppdatert og riktig informasjon om vindfangprosjektet. Det ble presisert i e-post til megleren vedrørende godkjenning av salgsoppgaven at megleren måtte basere seg på opplysninger fra styret slik at informasjonen ble oppdatert og riktig.
Klageren har innhentet korrespondansen mellom megleren og forretningsføreren, og mellom megleren og styret, der det kommer frem at megleren kun innhentet informasjon om pris og tegninger på vindfanget. Dette var et brudd på den muntlige avtalen mellom henne og megleren, ettersom klageren ba megleren innhente all informasjon rundt vindfangprosjektet.
Klageren informerte megleren om at restsummen på cirka kr 200 000 skulle betales når byggearbeidet ble satt i gang. For å få vite mer nøyaktig tidspunkt for når regningen ville komme, ba klageren megleren om å sjekke med styret når oppstart av arbeidet var planlagt. I svaret fra styrelederen fremgikk det at styret trodde klageren allerede hadde betalt. Denne informasjonen mottok ikke klageren fra megleren. Dette var viktig informasjon, ettersom det da var nærliggende å tro at regningen ville komme snarlig og ikke «noen gang før sommeren». Videre er det klagerens oppfatning at megleren burde undersøkt denne informasjonen nærmere med klageren, utover å be henne undersøke hvor mye hun hadde betalt i depositum.
Ettersom klageren ikke fikk den overnevnte informasjonen ble teksten om vindfangprosjektet i godkjent salgsoppgave følgende:
«Det er vedtatt at det skal bygges vindfang. Selger har allerede betalt depositum på kr. 35.081,-. Totalprisen er ca. kr. 235 000,-. Resterende må betales av ny eier. Det tas forbehold om endring i kostnadene.»
Etter første visning den 24. januar ba megleren klageren om å undersøke med styret mer nøyaktig dato for oppstart av byggearbeid. Klageren ble overrasket over dette, ettersom de hadde avtalt at megleren skulle innhente all informasjon vedrørende dette i forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven. Klageren tok kontakt med styrelederen som informerte om at byggearbeidene skulle starte snarlig, og at faktura også ville komme ganske snart. Klageren mener dette var informasjon som megleren skulle ha innhentet på et tidligere tidspunkt. Informasjonen var avgjørende for klageren. Dersom hun hadde fått denne informasjonen av megleren, ville hun avventet salg til vindfanget var ferdig bygget, slik at hun kunne fått ny takst som inkluderte verdistigningen som følge av vindfanget. De ekstra kostnadene ved å legge ut boligen for salg på ny, ville ikke ha kommet opp i en sum på kr 200 000. Klageren har betalt for hele vindfanget uten å få igjen for denne investeringen i verditaksten.
Megleren mente at ettersom det ikke var mulig for potensielle kjøpere å få lån på kr 200 000 til en regning på et vindfang med pant i et rekkehus som de ikke ennå har overtatt på skjøte, var det best om klageren selv tok regningen. Klageren fulgte rådet og annonseteksten på FINN ble endret. Setningen «Resterende må betales av ny eier» ble fjernet i salgsoppgaven, som ble delt ut på neste visning den 25. januar.
Klageren mener at det beste alternativet for henne ville vært å trekke boligen fra markedet inntil vindfanget var ferdig bygget. Dette var ikke et alternativ som ble fremlagt av megleren.
Boligen ble solgt dagen etter siste visning for kr 6 600 000. Salgssummen var bra, men klageren måtte trekke fra et direkte økonomisk tap på kr 200 094.
Innklagede har ikke opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Ved å gi klageren et åpenbart dårlig råd, ble ikke hennes interesser ivaretatt i salgsprosessen. Ved å unnlate å innhente og deretter videreformidle opplysninger vedrørende vindfangprosjektet til klager, mener hun at megleren har misligholdt sin plikt til å gi henne som selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av den. Dette har påført klageren et økonomisk tap i forbindelse med salget. Hun krever som følge av dette kompensasjon for økonomisk tap på kr 100 000, samt reduksjon i meglerhonorar med kr 50 000 på grunn av meglerens opptreden i strid med god meglerskikk.
Innklagede har tidligere i prosessen sagt seg villig til å tilby klageren en reduksjon i meglerprovisjonen på kr 20 000 for å «legge saken død», på tross av at de ikke erkjenner å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller å ikke ha utført sin omsorgsplikt. Klageren har avslått dette tilbudet.
Innklagede har i hovedsak anført:
Eiendomsmeglere bruker i utgangspunktet informasjon fra forretningsførere som grunnlag for salgsoppgave og annonse. Forretningsførere får sin informasjon fra styret, så det må kunne legges til grunn at denne informasjonen er korrekt. I nærværende sak ble det i opplysningene fra forretningsføreren opplyst at bygging av vindfanget skulle settes i gang «en gang før sommeren».
Klageren har påpekt at megleren skulle innhente all informasjon omkring bygging av vindfanget. Megleren var i kontakt med både styreleder og forretningsfører for å få informasjon om dette, herunder pris og tegninger. Det ville vært naturlig at styrelederen og forretningsføreren da opplyste om at prosjektet skulle igangsettes rimelig snart. Megleren forholdt seg til opplysningene som var gitt i desember 2015 om at oppstart var planlagt før sommeren. Boligen ble solgt den 26. januar 2016, og fordi det var så kort tid siden informasjonen om oppstartstidspunktet var mottatt, var det ikke naturlig å spørre spesifikt om dato for igangsetting. Denne informasjonen var nylig gitt.
I og med at styrelederen trodde klageren allerede hadde betalt kostnaden for vindfanget, kan det synes som om informasjonsflyten mellom styret og seksjonseierne har vært mangelfull. Det kan da antas at informasjonen mellom styret og forretningsføreren var av tilsvarende kvalitet. Dette kan ikke megleren lastet for.
Klageren har påpekt at hun, dersom hun hadde fått informasjon om snarlig igangsetting, ville ventet med salg til etter at vindfanget var bygget. Dette virker merkelig da klageren ønsket hurtig overtakelse.
Boligen ble solgt etter første visningshelg for kr 500 000 over takst. Det var på salgstidspunktet få boliger for salg, noe som førte til flere interessenter på visning og i budrunden. Det pleier å komme flere rekkehus for salg når våren nærmer seg, og klageren ville sannsynligvis fått mye større konkurranse ved å utsette salget. Dette ville sannsynligvis ført til færre interessenter og dermed en lavere pris.
Klageren tok selv initiativ til å betale restbeløpet, da hun anså det som mest ryddig om dette ble betalt av henne. Hun ba om at salgsoppgave og annonse ble rettet i henhold til dette. Dersom hun vurderte å utsette salget ville det vært naturlig å spørre megleren om hans tanker rundt dette istedenfor å gjennomføre salget for deretter å sende klage til megleren tre dager senere.
Det var ikke aktuelt for megleren å spørre klageren om å utsette salget, da han var klar over at det var få konkurrerende boliger for salg, og at klageren ønsket hurtig overtakelse. Det ville også påløpt ekstra kostnader ved å vente med salget og annonsere boligen på nytt.
Det faktum at klageren selv dekket regningen på restbeløpet virket trolig positivt på interessentene. Flere interessenter stilte spørsmål ved denne kostnaden på første visning og det hersket da en del usikkerhet rundt dette. Prisen ble sannsynligvis høyere ved at klageren dekket denne regningen og at megleren opplyste alle interessenter om dette før budrunden.
Det er lite sannsynlig at vindfanget vil gjøre noe større utslag på taksten. Vindfanget er opplyst å være 1-2 kvm. Det er ikke sannsynlig at salgspris ville endret seg i særlig grad dersom man ventet med salg til påbygget var ferdig.
Megleren har utført sin omsorgsplikt og opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Det bestrides at han har gitt klageren «åpenbart dårlige råd». Når det gjelder manglende informasjon burde dette kravet vært rettet mot styret, som tilsynelatende ikke har gitt oppdatert informasjon til forretningsfører – noe som igjen førte til manglende informasjon til megleren. Selgere har alltid opplysningsplikt om de forhold de kjenner, eller måtte kjenne til, ved den boligen de selger. Denne plikten kan ikke omgås ved å gi megleren ansvar for å «innhente all informasjon».
Til tross for at megleren ikke kan lastes i denne saken, ønsket innklagede å tilby klager en kompensasjon på kr 20 000 som en minnelig løsning. Dette tilbudet stod frem til 26. februar 2016. Klager takket nei til dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelsesplikt, samt omsorgs- og rådgivningsplikt overfor selger. Klageren er misfornøyd med meglers håndtering av oppdraget, og krever erstatning på kr 100 000, samt reduksjon i meglers vederlag på kr 50 000.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
For at meglerens vederlag skal settes ned eller falle bort må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Hva som er oppdragstakers plikter, må avgjøres ut fra en tolkning av relevant lovgivning, herunder kravet til god meglerskikk, avtaleforholdet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker, samt eventuelle instrukser fra oppdragsgiveren, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven med kommentarer (2013), s. 407. For at en pliktforsømmelse skal føre til vederlagsnedsettelse, må plikten(e) være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig.
Klageren har anført at det var et brudd på muntlig avtale med megleren at ikke «all informasjon rundt vindfangprosjektet» ble undersøkt.
Innklagede var i kontakt med forretningsføreren og styret for innhenting av opplysninger om arbeidet med vindfangprosjektet underforberedelsen av salget. Klageren mener megleren skulle ha innhentet ytterligere informasjon, som ville klarlagt dato for byggestart mer nøyaktig. Klager har opplyst at hun ville ha ventet med salg for å få en ny verdivurdering etter bygging av vindfang, dersom hun hadde visst at oppstart var tidligere enn antatt. Det at klageren betalte regningen selv, førte til at salgsoppgaven ble endret i henhold til dette, slik at det fremgikk at kjøper ville slippe å betale noe for vindfangprosjektet. Kjøper har derfor hatt et riktig kjøpsgrunnlag.
Innklagede har vist til at i og med at det i desember 2015 ble innhentet informasjon om når oppstart av byggingen skulle skje, var det ikke naturlig å etterspørre dette på ny i januar 2016.
Nemnda finner at megleren ikke kan kritiseres for sin håndtering av dette oppdraget. Tidsforløpet fra 23. desember 2015 da megleren fikk opplysninger fra OBOS, og til salgsprosessen ble gjennomført i slutten av januar, tilsier ikke at han burde ha foretatt ytterligere undersøkelser om vindfangprosjektet. Megleren var imidlertid i kontakt med OBOS den 15. januar 2016, og han fikk da opplyst hva kostnaden ville bli.
Erstatningskravet kan etter dette heller ikke føre frem. Leiligheten ble f solgt kr 500 000 over takst, og kjøperen hadde som nevnt et riktig kjøpsgrunnlag ved at det var opplyst at selgeren betalte kostnaden til vindfanget. Noe økonomisk tap er derfor heller ikke sannsynliggjort.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.